{"id":123200,"date":"2026-05-05T10:45:53","date_gmt":"2026-05-05T10:45:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/modele-financier-de-location-courte-duree-le-guide-complet-dunderwriting\/"},"modified":"2026-05-05T10:45:53","modified_gmt":"2026-05-05T10:45:53","slug":"modele-financier-de-location-courte-duree-le-guide-complet-dunderwriting","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/www.hostfully.com\/fr\/blog\/modele-financier-de-location-courte-duree-le-guide-complet-dunderwriting\/","title":{"rendered":"Mod\u00e8le financier de location courte dur\u00e9e : le guide complet d\u2019underwriting"},"content":{"rendered":"<p><script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"What is the 2% rule for short-term rentals?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"The 2% rule states that a rental property should generate monthly gross rent of at least 2% of its purchase price. For STRs, this is a rough screening heuristic, not a reliable underwriting standard. It does not account for OTA commissions, cleaning costs, or seasonal variance. Use it to eliminate deals that obviously do not work, but never use it to confirm that a deal does work.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"What is the 80\/20 rule for Airbnb?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"In STR operations, the 80\/20 rule refers to the observation that approximately 80% of a property's revenue is generated during 20% of the available dates, typically peak season weekends and holiday periods. Optimistic ADR assumptions that treat high-season rates as the standard rate will consistently produce over-projections. Your average effective ADR across all booked nights is always lower than your peak rate.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"What is the 75-55 rule for Airbnb?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"The 75-55 rule is a viability benchmark sometimes used in STR underwriting: 75% occupancy in peak season and 55% occupancy in shoulder\/off season as minimum thresholds for a deal to be considered viable. It is a market-specific heuristic, not a universal standard, and should be calibrated to the seasonality profile of your specific target market before applying it as a screening filter.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"What is a good cap rate for a short-term rental?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"A cap rate of 6 to 9% is typical for well-performing STRs in established vacation rental markets in 2025 and 2026. Properties in high-barrier markets with strong appreciation history may trade at 4 to 6% cap rates and still produce adequate total returns. Properties below 4% cap rates in non-appreciating markets rarely work on a cash flow basis at current financing costs.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"Should I use IRR or cash-on-cash return to evaluate an STR?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Use cash-on-cash return when evaluating a single property acquisition and primarily caring about annual income. Use IRR when comparing deals with different hold periods, different equity structures, or presenting to outside investors, because IRR captures the full return picture including sale proceeds and the time value of money. For most individual acquisitions, cash-on-cash is the more useful day-to-day metric.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"What's the 3-3-3 rule in real estate?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"The 3-3-3 rule (3% for maintenance, 3 months of expenses in reserve, and 3 years to break even) is a residential real estate heuristic with limited applicability to STR underwriting. STR maintenance and CapEx reserves typically run higher than 3% of property value due to guest turnover. Cash reserves of 3 to 6 months of operating expenses plus debt service are a more appropriate target for STR operators.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"How do I account for STR regulations in my financial model?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Regulations belong in the model as a risk factor rather than a fixed input, because they can change. Before underwriting, verify that the target property is legally permitted as an STR, determine whether there are caps on the number of nights per year it can be rented, and check whether a permit or license is required and what that costs. In markets with active regulatory pressure, model a scenario where the property is restricted to 180 or 120 nights per year.\"\n      }\n    }\n  ]\n}\n<\/script><\/p>\n<div style=\"background: #EEF0FB; border: 2px solid #2D2AA5; border-radius: 6px; padding: 24px 28px; margin: 0 0 32px;\">\n<p style=\"margin: 0 0 12px; font-weight: bold; color: #2d2aa5; font-size: 15px; text-transform: uppercase; letter-spacing: .05em;\">L\u2019essentiel en bref<\/p>\n<p style=\"margin: 0; color: #333; line-height: 1.7;\">Un mod\u00e8le financier de location courte dur\u00e9e (STR) est un outil d\u2019analyse structur\u00e9 qui projette les revenus, les d\u00e9penses, le service de la dette et les indicateurs de rendement d\u2019un bien en location saisonni\u00e8re. Un mod\u00e8le complet comporte cinq onglets : Donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e (co\u00fbt d\u2019acquisition et conditions de financement), Revenus (ADR et taux d\u2019occupation par mois), D\u00e9penses (ensemble complet des co\u00fbts d\u2019exploitation, y compris les commissions OTA et les r\u00e9serves de CapEx), Dette (amortissement du pr\u00eat et service de la dette) et Rendements (taux de capitalisation, rendement cash-on-cash, NOI et TRI). Les mod\u00e8les STR diff\u00e8rent des mod\u00e8les de location longue dur\u00e9e, car ils doivent int\u00e9grer les commissions OTA, les variations saisonni\u00e8res d\u2019occupation, des co\u00fbts de m\u00e9nage plus \u00e9lev\u00e9s et des structures de frais propres aux plateformes, que les mod\u00e8les g\u00e9n\u00e9riques ne prennent pas en compte. La structure compl\u00e8te du mod\u00e8le, avec des valeurs d\u2019exemple pour un bien de 3 chambres, est incluse dans ce guide.   <\/p>\n<\/div>\n<p>D\u00e9terminer si une location saisonni\u00e8re vaut r\u00e9ellement la peine d\u2019\u00eatre achet\u00e9e est plus difficile qu\u2019il n\u2019y para\u00eet.<\/p>\n<p>Les tableurs de location g\u00e9n\u00e9riques ne tiennent pas compte des frais Airbnb. Les calculateurs en ligne sortent des chiffres qui semblent trop beaux pour \u00eatre vrais. Quelqu\u2019un mentionne le taux de capitalisation et vous acquiescez, tout en le recherchant discr\u00e8tement sur Google plus tard. C\u2019est tout \u00e0 fait normal. Selon l\u2019enqu\u00eate sectorielle 2025 de Hostfully men\u00e9e aupr\u00e8s de 256 gestionnaires de biens, la comptabilit\u00e9 et la mod\u00e9lisation financi\u00e8re sont d\u00e9sormais les points de douleur qui progressent le plus rapidement dans le secteur, ce qui signifie que m\u00eame des op\u00e9rateurs exp\u00e9riment\u00e9s se trompent. Ce guide vous pr\u00e9sente un v\u00e9ritable mod\u00e8le financier STR en termes simples, avec des chiffres r\u00e9els \u00e0 chaque \u00e9tape, afin que vous sachiez non seulement ce qui entre dans le tableur, mais aussi pourquoi c\u2019est important et ce que cela vous dit sur une op\u00e9ration de <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/vacation-rental-business-plan\/\">location saisonni\u00e8re<\/a>.     <\/p>\n<hr>\n<h2>Qu\u2019est-ce qui diff\u00e9rencie un mod\u00e8le financier STR d\u2019un mod\u00e8le de location standard ?<\/h2>\n<p>L\u2019underwriting d\u2019une location courte dur\u00e9e est plus complexe que la mod\u00e9lisation d\u2019un bien r\u00e9sidentiel en location longue dur\u00e9e, et utiliser le m\u00eame cadre pour les deux est l\u2019un des moyens les plus rapides de mal \u00e9valuer une op\u00e9ration.<\/p>\n<p>La diff\u00e9rence fondamentale, c\u2019est la volatilit\u00e9. Une location longue dur\u00e9e g\u00e9n\u00e8re un loyer mensuel fixe, quelle que soit la saison ou l\u2019algorithme. Une location courte dur\u00e9e g\u00e9n\u00e8re des revenus qui peuvent varier de 40 \u00e0 60 % entre ses meilleurs et ses pires mois, et pr\u00e9sente une structure de co\u00fbts que les mod\u00e8les de location standard ne prennent tout simplement pas en compte.  <\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Ce que le mod\u00e8le doit capturer<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Location longue dur\u00e9e<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold; background: #EEF0FB;\">Location courte dur\u00e9e<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Profil des revenus<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Loyer mensuel fixe<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; background: #EEF0FB;\">Varie selon le mois, la saison et la plateforme (ou pas du tout si vous <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/airbnb-rental-arbitrage\/\">faites de l\u2019arbitrage<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Commissions des plateformes<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Aucune<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; background: #EEF0FB;\">3\u201315 % du chiffre d\u2019affaires brut par r\u00e9servation<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Co\u00fbts de m\u00e9nage<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1 \u00e0 2 m\u00e9nages par an<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; background: #EEF0FB;\">Apr\u00e8s chaque s\u00e9jour (50 \u00e0 70 fois par an)<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Exigence d\u2019ameublement<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">G\u00e9n\u00e9ralement non meubl\u00e9<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; background: #EEF0FB;\">Enti\u00e8rement meubl\u00e9 selon les standards de l\u2019h\u00f4tellerie (15 k$ \u00e0 40 k$ au d\u00e9part)<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>R\u00e9serve CapEx<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u20132 % de la valeur du bien<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; background: #EEF0FB;\">3\u20135 % du chiffre d\u2019affaires brut (usure li\u00e9e \u00e0 une rotation plus \u00e9lev\u00e9e)<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Mod\u00e9lisation du taux d\u2019occupation<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Non applicable<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; background: #EEF0FB;\">N\u00e9cessaire mois par mois ; les moyennes annuelles sont trompeuses<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Si vous partez d\u2019un tableur con\u00e7u pour la location r\u00e9sidentielle longue dur\u00e9e, la structure est erron\u00e9e d\u00e8s la base. Le reste de ce guide explique comment en construire un qui soit r\u00e9ellement adapt\u00e9. <\/p>\n<hr>\n<h2>Que contient le mod\u00e8le gratuit de mod\u00e8le financier STR ?<\/h2>\n<p>Le mod\u00e8le est structur\u00e9 en cinq onglets. Chaque onglet s\u2019appuie sur le pr\u00e9c\u00e9dent, en passant des donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e brutes jusqu\u2019aux indicateurs de rendement finaux. Voici ce que contient chaque onglet et pourquoi il existe.  <\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Onglet<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Ce qu\u2019il inclut<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Pourquoi c\u2019est important<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Prix d\u2019achat, frais de cl\u00f4ture, budget d\u2019ameublement, budget de r\u00e9novation, montant du pr\u00eat, taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, dur\u00e9e d\u2019amortissement, apport<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Tous les r\u00e9sultats du mod\u00e8le d\u00e9coulent de ces chiffres. Se tromper ici amplifie l\u2019erreur dans tous les autres onglets.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Revenus (mensuels)<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">ADR par mois, taux d\u2019occupation par mois, chiffre d\u2019affaires brut par mois, total annuel<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">La granularit\u00e9 mensuelle est la correction essentielle pour les biens saisonniers. Une hypoth\u00e8se annuelle uniforme surestimera les revenus des mois creux et sous-estimera le risque de tr\u00e9sorerie en hiver.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>D\u00e9penses<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ensemble complet des co\u00fbts d\u2019exploitation : commissions OTA, frais de gestion, m\u00e9nage, fournitures, r\u00e9serve CapEx, assurance, charges, PMS\/logiciels, comptabilit\u00e9, maintenance<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">L\u2019onglet que la plupart des mod\u00e8les omettent ou sous-estiment. Il inclut les postes sp\u00e9cifiques aux STR que les mod\u00e8les g\u00e9n\u00e9riques ne prennent pas en compte.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Dette<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mensualit\u00e9 de pr\u00eat, ventilation capital vs int\u00e9r\u00eats, solde du pr\u00eat au fil du temps, total des int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s sur la p\u00e9riode de d\u00e9tention<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">S\u00e9pare le service de la dette des d\u00e9penses d\u2019exploitation afin de voir le NOI r\u00e9el vs la tr\u00e9sorerie r\u00e9elle apr\u00e8s financement.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Rendements<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Taux de capitalisation, rendement cash-on-cash, NOI, cash flow annuel, TRI (avec et sans levier), multiple de fonds propres, d\u00e9lai de r\u00e9cup\u00e9ration, tableau de sensibilit\u00e9<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Tous les indicateurs cl\u00e9s de rendement au m\u00eame endroit, avec un s\u00e9lecteur de sc\u00e9nario pour des hypoth\u00e8ses prudentes, de base et optimistes.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>L\u2019onglet Donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e pilote tout. Une erreur fr\u00e9quente consiste \u00e0 consid\u00e9rer l\u2019onglet Revenus comme point de d\u00e9part. Commencez d\u2019abord par votre co\u00fbt d\u2019acquisition tout compris et vos hypoth\u00e8ses de financement, puis ajoutez les projections de revenus, puis les d\u00e9penses. Construire dans cet ordre vous oblige \u00e0 affronter le besoin en fonds propres et le service de la dette avant de commencer \u00e0 projeter des revenus.   <\/p>\n<p>Voici une version simplifi\u00e9e de chaque onglet pr\u00e9sentant les champs cl\u00e9s et des valeurs typiques pour une STR de milieu de gamme de 3 chambres :<\/p>\n<p><strong>Onglet 1 : Donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e<\/strong><\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Champ<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Valeur d\u2019exemple<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Notes<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Prix d\u2019achat<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">425\u202f000 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ce n\u2019est pas le co\u00fbt tout compris<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Frais de cl\u00f4ture<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">12\u202f750 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">3 % du prix d\u2019achat<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Budget d\u2019ameublement<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">28\u202f000 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mobilier complet, linge, cuisine<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9novation \/ r\u00e9parations<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">14\u202f000 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9parations avant mise en location<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Co\u00fbt total d\u2019acquisition<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>479\u202f750 $<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Le chiffre sur lequel vos rendements doivent \u00eatre calcul\u00e9s<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Apport (25 %)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">106\u202f250 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Sur le prix d\u2019achat<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Montant du pr\u00eat<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">318\u202f750 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">7,25 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Fourchette actuelle des pr\u00eats DSCR<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Amortissement<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">30 ans<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Service mensuel de la dette<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f174 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Capital + int\u00e9r\u00eats<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Total des liquidit\u00e9s investies<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>158\u202f500 $<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Apport + frais de cl\u00f4ture + ameublement + r\u00e9novation<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Onglet 2 : Revenus (mensuels)<\/strong><\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Mois<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">ADR<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Occupation<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Chiffre d\u2019affaires brut<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Janvier<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">175 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">30 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f626 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">F\u00e9vrier<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">185 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">34 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f770 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mars<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">210 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">42 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f733 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Avril<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">245 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">55 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">4\u202f042 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mai<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">275 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">66 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">5\u202f610 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Juin<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">360 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">80 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">8\u202f640 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Juillet<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">470 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">90 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">13\u202f113 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ao\u00fbt<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">470 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">88 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">12\u202f838 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Septembre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">335 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">70 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">7\u202f035 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Octobre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">265 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">56 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">4\u202f452 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Novembre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">210 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">36 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f268 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">D\u00e9cembre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">225 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">40 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f790 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Total annuel<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>307 $ moy.<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>62 % moy.<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>66\u202f917 $<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Remarque : une occupation uniforme de 62 % \u00e0 307 $ d\u2019ADR projetterait 71\u202f134 $ par an, soit environ 6 % de plus que la construction mensuelle. L\u2019\u00e9cart est plus important dans les march\u00e9s plus saisonniers, o\u00f9 les pics d\u2019ADR et d\u2019occupation ne s\u2019alignent pas. <\/p>\n<p><strong>Onglet 3 : D\u00e9penses (annuelles)<\/strong><\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Cat\u00e9gorie<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Montant annuel<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">% du chiffre d\u2019affaires brut<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Commissions h\u00f4te OTA (10 % moy.) \u2014 voir <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/airbnb-host-fees\/\">d\u00e9tail des frais h\u00f4te Airbnb<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/vrbo-host-fees\/\">frais h\u00f4te Vrbo<\/a><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">6\u202f692 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">10,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Gestion locative (25 %)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">16\u202f729 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">25,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">M\u00e9nage et rotation (55 rotations x 120 $)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">6\u202f600 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">9,9 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Produits de m\u00e9nage et consommables<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">720 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1,1 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9serve de remplacement du linge<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f500 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2,2 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9serve CapEx (4 % du brut)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f677 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">4,0 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Taxes fonci\u00e8res<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">5\u202f100 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">7,6 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Assurance STR<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f400 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">3,6 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Charges<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">4\u202f200 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">6,3 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Internet<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f200 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1,8 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">PMS et stack technologique<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f400 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">3,6 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Comptabilit\u00e9 et tenue de livres<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f800 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2,7 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Maintenance et r\u00e9parations<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">4\u202f250 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">6,4 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Total des d\u00e9penses d\u2019exploitation<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>56\u202f268 $<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>84,1 % du brut<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>NOI (avant service de la dette)<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>10\u202f649 $<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Onglet 4 : Dette<\/strong><\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">\u00c9l\u00e9ment<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Montant<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Service annuel de la dette<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">26\u202f088 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Remboursement annuel du capital (ann\u00e9e 1)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">3\u202f498 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Int\u00e9r\u00eats annuels pay\u00e9s (ann\u00e9e 1)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">22\u202f590 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Cash flow annuel apr\u00e8s service de la dette<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>-15\u202f439 $<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Dans cet exemple, la tr\u00e9sorerie est n\u00e9gative avec les conditions de financement actuelles, ce qui est courant dans les march\u00e9s \u00e0 co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 avec un taux de 7,25 % et un LTV de 75 %. Le mod\u00e8le le rend visible avant la signature. Un investisseur achetant comptant, pour le m\u00eame co\u00fbt d\u2019acquisition, g\u00e9n\u00e9rerait un taux de capitalisation de 2,2 %, ce qui est faible mais pas inhabituel dans un march\u00e9 c\u00f4tier \u00e0 forte appr\u00e9ciation. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment le type de sc\u00e9nario que le mod\u00e8le est con\u00e7u pour faire ressortir clairement avant tout engagement.   <\/p>\n<p><strong>Onglet 5 : Rendements<\/strong><\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Indicateur<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Valeur<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Ce que cela vous indique<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Taux de capitalisation<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2,2 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">NOI par rapport au co\u00fbt d\u2019acquisition ; utile pour comparer les march\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Rendement cash-on-cash (avec levier)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">-9,7 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">N\u00e9gatif car le service de la dette d\u00e9passe le NOI aux taux actuels<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Rendement cash-on-cash (achat comptant)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2,2 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Identique au taux de capitalisation en l\u2019absence de dette<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">TRI avec levier (d\u00e9tention 5 ans, 3 % d\u2019appr\u00e9ciation)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">11,4 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Rendement total incluant la constitution de fonds propres et l\u2019appr\u00e9ciation<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Multiple de fonds propres (5 ans)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1,6x<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Pour chaque 1 $ investi, 1,60 $ r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 \u00e0 la sortie<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Taux d\u2019occupation \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>74 %<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Occupation n\u00e9cessaire pour couvrir tous les co\u00fbts d\u2019exploitation + le service de la dette<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>L\u2019onglet Rendements est l\u2019endroit o\u00f9 l\u2019op\u00e9ration vous dit si elle fonctionne. Dans cet exemple, le cash flow annuel n\u00e9gatif signifie que l\u2019investisseur doit soit disposer de r\u00e9serves de capital pour couvrir le d\u00e9ficit mensuel, soit avoir une forte conviction dans la th\u00e8se d\u2019appr\u00e9ciation. Un mod\u00e8le qui ne ferait pas ressortir cela vous enverrait dans une op\u00e9ration \u00e0 l\u2019aveugle.  <\/p>\n<hr>\n<h2>Comment construire un mod\u00e8le financier STR \u00e9tape par \u00e9tape ?<\/h2>\n<p>L\u2019ordre de construction du mod\u00e8le compte. La plupart des gens commencent par les revenus, parce que c\u2019est le chiffre le plus excitant. C\u2019est une erreur. Commencer par les revenus avant d\u2019avoir verrouill\u00e9 votre co\u00fbt d\u2019acquisition et vos conditions de financement produit un mod\u00e8le guid\u00e9 par l\u2019optimisme plut\u00f4t que par les contraintes. Construisez plut\u00f4t dans l\u2019ordre suivant.    <\/p>\n<p><strong>\u00c9tape 1 : D\u00e9finir le co\u00fbt d\u2019acquisition.<\/strong>  Avant toute projection de revenus ou de d\u00e9penses, \u00e9tablissez le capital total n\u00e9cessaire pour amener le bien jusqu\u2019\u00e0 l\u2019arriv\u00e9e du premier voyageur. Prix d\u2019achat + frais de cl\u00f4ture + budget d\u2019ameublement + r\u00e9novation = votre v\u00e9ritable co\u00fbt d\u2019acquisition. C\u2019est le d\u00e9nominateur de chaque indicateur de rendement du mod\u00e8le.  <\/p>\n<p><strong>\u00c9tape 2 : Construire la matrice mensuelle des revenus.<\/strong>  Saisissez s\u00e9par\u00e9ment les hypoth\u00e8ses d\u2019ADR et d\u2019occupation pour chacun des 12 mois. N\u2019utilisez pas un seul chiffre annuel. Additionnez les 12 revenus mensuels pour obtenir le chiffre d\u2019affaires brut annuel. Construisez trois versions : prudente (ADR et occupation 10 \u00e0 15 % en dessous du sc\u00e9nario de base), de base et optimiste. Le sc\u00e9nario prudent constitue votre plancher d\u2019underwriting.    <\/p>\n<p><strong>\u00c9tape 3 : Ajouter les d\u00e9penses.<\/strong>  Appliquez l\u2019ensemble des d\u00e9penses au chiffre d\u2019affaires du sc\u00e9nario de base. Commencez par les d\u00e9penses en pourcentage des revenus (commissions OTA, frais de gestion, r\u00e9serve CapEx), puis ajoutez les co\u00fbts annuels fixes (assurance, taxes fonci\u00e8res, internet), puis les co\u00fbts variables qui suivent l\u2019occupation (m\u00e9nage, charges). Totalisez vos d\u00e9penses d\u2019exploitation et soustrayez-les du chiffre d\u2019affaires brut pour obtenir le NOI.  <\/p>\n<p><strong>\u00c9tape 4 : Ajouter le financement.<\/strong>  Saisissez le montant du pr\u00eat, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et la dur\u00e9e d\u2019amortissement pour g\u00e9n\u00e9rer un service de la dette mensuel. Soustrayez le service annuel de la dette du NOI pour obtenir le cash flow annuel apr\u00e8s financement. \u00c9tablissez un tableau d\u2019amortissement pour s\u00e9parer le capital des int\u00e9r\u00eats, ce qui compte \u00e0 la fois pour la planification fiscale et la pr\u00e9cision du compte de r\u00e9sultat (P&amp;L).  <\/p>\n<p><strong>\u00c9tape 5 : Calculer les rendements.<\/strong>  Avec le co\u00fbt d\u2019acquisition, le NOI et le cash flow annuel en main, calculez le taux de capitalisation (NOI divis\u00e9 par le co\u00fbt d\u2019acquisition), le rendement cash-on-cash (cash flow annuel divis\u00e9 par le total des liquidit\u00e9s investies) et, si vous mod\u00e9lisez une d\u00e9tention pluriannuelle, le TRI \u00e0 partir des produits de sortie projet\u00e9s. Notez le taux d\u2019occupation \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre : le niveau d\u2019occupation auquel le bien couvre tous les co\u00fbts d\u2019exploitation et le service de la dette. <\/p>\n<p><strong>\u00c9tape 6 : Tester la robustesse.<\/strong>  Appliquez trois sc\u00e9narios au mod\u00e8le finalis\u00e9. D\u2019abord : que se passe-t-il si l\u2019occupation est inf\u00e9rieure de 15 % au sc\u00e9nario de base chaque mois pendant un an ? Ensuite : que se passe-t-il si les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat augmentent de 100 points de base sur un pr\u00eat \u00e0 taux variable ? Enfin : que se passe-t-il si le march\u00e9 exige une baisse de 10 % de l\u2019ADR pour rester comp\u00e9titif ? Si l\u2019op\u00e9ration continue de servir sa dette et de g\u00e9n\u00e9rer un cash flow positif dans le premier sc\u00e9nario, elle dispose d\u2019une marge suffisante pour une variabilit\u00e9 normale.    <\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-120524 size-large\" src=\"https:\/\/www.hostfully.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Hostfully-stock-image-STR-financial-model-studying-data-1024x683.png\" alt=\"Investisseur STR \u00e9valuant des biens sur son ordinateur portable\" width=\"800\" height=\"534\" srcset=\"https:\/\/www.hostfully.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Hostfully-stock-image-STR-financial-model-studying-data-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.hostfully.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Hostfully-stock-image-STR-financial-model-studying-data-300x200.png 300w, https:\/\/www.hostfully.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Hostfully-stock-image-STR-financial-model-studying-data-768x512.png 768w, https:\/\/www.hostfully.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Hostfully-stock-image-STR-financial-model-studying-data.png 1536w\" sizes=\"(max-width: 800px) 100vw, 800px\" \/><\/p>\n<h2>Quelles donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e faut-il avant de pouvoir mod\u00e9liser une op\u00e9ration STR ?<\/h2>\n<p>Un mod\u00e8le financier fiable n\u2019est jamais meilleur que ses donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9e. Avant de construire quoi que ce soit, rassemblez ces cinq cat\u00e9gories de donn\u00e9es. <\/p>\n<h3>1. Co\u00fbt total d\u2019acquisition (tout compris, pas seulement le prix d\u2019achat)<\/h3>\n<p>Le chiffre qui compte n\u2019est pas ce que vous payez pour le bien. C\u2019est ce que vous investissez avant l\u2019arriv\u00e9e du premier voyageur. Ce montant inclut le prix d\u2019achat, les frais de cl\u00f4ture (g\u00e9n\u00e9ralement 2 \u00e0 5 % du prix d\u2019achat), le budget de r\u00e9novation ou de r\u00e9paration, le budget d\u2019ameublement, ainsi que les co\u00fbts de mise en place sur les plateformes ou de photographie. Si vous achetez via une <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/vacation-rental-llcs\/\">LLC de location saisonni\u00e8re<\/a>, comme le font de nombreux op\u00e9rateurs STR pour se prot\u00e9ger sur le plan de la responsabilit\u00e9, int\u00e9grez \u00e9galement les frais de cr\u00e9ation de la structure et de registered agent.   <\/p>\n<p>Les investisseurs qui ne mod\u00e9lisent que le prix d\u2019achat sous-estiment r\u00e9guli\u00e8rement leur besoin en fonds propres de 15 \u00e0 25 %. Un bien \u00e0 450\u202f000 $, avec 30\u202f000 $ d\u2019ameublement, 12\u202f000 $ de frais de cl\u00f4ture et 18\u202f000 $ de r\u00e9novation l\u00e9g\u00e8re, a un co\u00fbt d\u2019acquisition r\u00e9el de 510\u202f000 $. Vos indicateurs de rendement doivent \u00eatre calcul\u00e9s sur 510\u202f000 $, pas sur 450\u202f000 $.  <\/p>\n<h3>2. Projections d\u2019ADR par mois, issues de donn\u00e9es de march\u00e9<\/h3>\n<p>Votre hypoth\u00e8se de tarif journalier moyen ne doit pas \u00eatre un seul chiffre annuel. Elle doit \u00eatre un calendrier sur 12 mois refl\u00e9tant la demande saisonni\u00e8re de votre march\u00e9 sp\u00e9cifique. <\/p>\n<p>La mani\u00e8re la plus fiable d\u2019obtenir ces donn\u00e9es consiste \u00e0 extraire des annonces comparables actives sur le march\u00e9, \u00e0 filtrer par type de bien et nombre de chambres, puis \u00e0 analyser leurs tarifs historiques et leur occupation par mois \u00e0 l\u2019aide d\u2019outils de donn\u00e9es de march\u00e9. Pour une adresse pr\u00e9cise, des calculateurs STR en ligne peuvent g\u00e9n\u00e9rer une projection directionnellement fiable \u00e0 partir d\u2019annonces comparables \u00e0 proximit\u00e9. <\/p>\n<p>R\u00e8gle pratique : construisez un calendrier d\u2019ADR pour le sc\u00e9nario de base, puis mod\u00e9lisez un sc\u00e9nario prudent o\u00f9 les ADR sont inf\u00e9rieurs de 10 \u00e0 15 % au sc\u00e9nario de base chaque mois. Si l\u2019op\u00e9ration fonctionne encore dans le sc\u00e9nario prudent, votre underwriting est d\u00e9fendable. <\/p>\n<h3>3. Hypoth\u00e8ses d\u2019occupation mensuelles, pas des moyennes annuelles<\/h3>\n<p>C\u2019est l\u00e0 que la plupart des mod\u00e8les se cassent. Un taux d\u2019occupation annuel de 60 % pour un bien en bord de mer peut signifier 85 % en juillet, 30 % en janvier, et tout le reste entre les deux. Mod\u00e9liser ce bien avec un 60 % uniforme sur les 12 mois produit une projection de revenus annuelle correcte, mais une vision de tr\u00e9sorerie mois par mois incorrecte : vous ne pouvez pas pr\u00e9voir votre pire mois de cash flow, ni planifier des d\u00e9penses d\u2019exploitation qui ne s\u2019arr\u00eatent pas pendant la basse saison, ni mod\u00e9liser si vous avez besoin d\u2019une r\u00e9serve de tr\u00e9sorerie pour couvrir le service de la dette en hiver.  <\/p>\n<p>Mod\u00e9lisez l\u2019occupation mois par mois. Utilisez des estimations prudentes pour les saisons interm\u00e9diaires et creuses. La moyenne annuelle \u00e9mergera des donn\u00e9es mensuelles, et vous aurez une vision beaucoup plus claire des p\u00e9riodes o\u00f9 le bien s\u2019autofinance et de celles o\u00f9 il a besoin d\u2019une liquidit\u00e9 de secours.  <\/p>\n<h3>4. L\u2019ensemble complet des d\u00e9penses d\u2019exploitation<\/h3>\n<p>Consultez la section d\u00e9di\u00e9e ci-dessous pour un d\u00e9tail complet. C\u2019est la partie la plus souvent incompl\u00e8te de tout mod\u00e8le STR. <\/p>\n<h3>5. Conditions de financement<\/h3>\n<p>Si vous achetez avec de la dette, vous avez besoin du montant du pr\u00eat, du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, du type de pr\u00eat (taux fixe vs variable), de la dur\u00e9e d\u2019amortissement et des frais d\u2019origination. Les produits de pr\u00eat sp\u00e9cifiques aux STR, comme les pr\u00eats DSCR, qui qualifient sur la base du cash flow du bien plut\u00f4t que du revenu personnel, sont devenus de plus en plus courants \u00e0 mesure que les pr\u00eateurs traditionnels se sont durcis sur l\u2019underwriting des locations courte dur\u00e9e. <\/p>\n<p>Si vous achetez comptant, le mod\u00e8le est plus simple, mais vous devez tout de m\u00eame d\u00e9finir le co\u00fbt de vos fonds propres, car le capital a un co\u00fbt d\u2019opportunit\u00e9 m\u00eame lorsque vous ne payez pas d\u2019int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n<hr>\n<h2>\u00c0 quoi ressemble r\u00e9ellement un ensemble complet de d\u00e9penses STR ?<\/h2>\n<p>C\u2019est la section qui distingue un underwriting r\u00e9el d\u2019une projection optimiste. La plupart des mod\u00e8les financiers STR publi\u00e9s listent des cat\u00e9gories de d\u00e9penses g\u00e9n\u00e9riques. Ce qui suit est l\u2019ensemble r\u00e9el des d\u00e9penses utilis\u00e9 par des op\u00e9rateurs exp\u00e9riment\u00e9s et des underwriters sp\u00e9cialis\u00e9s STR. Les cat\u00e9gories fr\u00e9quemment oubli\u00e9es ou sous-estim\u00e9es sont marqu\u00e9es d\u2019un ast\u00e9risque.   <\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Cat\u00e9gorie de d\u00e9pense<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Fourchette typique<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Notes<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Commissions h\u00f4te OTA*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">3\u201315 % du chiffre d\u2019affaires brut<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Varie selon la plateforme ; les frais \u00ab h\u00f4te uniquement \u00bb de Vrbo diff\u00e8rent de la structure partag\u00e9e d\u2019Airbnb<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Frais de gestion locative*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">20\u201330 % du chiffre d\u2019affaires brut<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Si vous g\u00e9rez vous-m\u00eame, mod\u00e9lisez ici votre propre co\u00fbt de main-d\u2019\u0153uvre<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">M\u00e9nage et rotation<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">80\u2013250 $ par rotation<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Varie selon la taille du bien ; multipliez par le nombre annuel de rotations<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Produits de m\u00e9nage et consommables*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">20\u201360 $ par mois<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9assort des articles de toilette, consommables papier, produits de nettoyage<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9serve de remplacement du linge*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f000\u20132\u202f500 $\/an<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Draps, serviettes et textiles de cuisine s\u2019usent avec les lavages industriels<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9serve CapEx<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">3\u20135 % du chiffre d\u2019affaires brut<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Remplacement d\u2019\u00e9lectrom\u00e9nager, r\u00e9paration de mobilier, retouches de peinture<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Frais de mise en ligne sur les plateformes*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Variable<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Certaines plateformes facturent des frais mensuels fixes ou des frais par annonce<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Taxes fonci\u00e8res<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Varie selon l\u2019emplacement<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">V\u00e9rifiez la classification fiscale locale des STR<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Assurance (sp\u00e9cifique STR)*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f500\u20134\u202f000 $\/an<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Les polices habitation standard excluent souvent l\u2019usage commercial en STR<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Frais de copropri\u00e9t\u00e9 (si applicable)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Selon le bar\u00e8me de la copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">V\u00e9rifiez que la STR est autoris\u00e9e avant de mod\u00e9liser<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Charges<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">200\u2013600 $\/mois<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Plus \u00e9lev\u00e9es qu\u2019en LTR en raison de la rotation et de l\u2019usage par les voyageurs<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Internet<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">50\u2013150 $\/mois<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Un internet haut d\u00e9bit fiable est non n\u00e9gociable pour les voyageurs en STR<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Pr\u00eat immobilier \/ service de la dette<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Selon l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier du pr\u00eat<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">S\u00e9parez le capital des int\u00e9r\u00eats pour le P&amp;L vs le cash flow<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">PMS et stack technologique*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">50\u2013300 $\/mois<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Logiciel de gestion locative, outil de tarification dynamique, outil comptable<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Comptabilit\u00e9 et tenue de livres*<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">100\u2013400 $\/mois<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Voir l\u2019encadr\u00e9 ci-dessous sur l\u2019int\u00e9r\u00eat de mod\u00e9liser ce poste s\u00e9par\u00e9ment<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Marketing et photographie<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">500\u20132\u202f000 $\/an<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mise \u00e0 jour des photos de l\u2019annonce, maintenance du site de r\u00e9servation directe<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Maintenance et r\u00e9parations<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u20132 % de la valeur du bien\/an<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Maintenance r\u00e9active ; \u00e0 distinguer du CapEx<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Note importante sur le poste comptabilit\u00e9 : l\u2019enqu\u00eate 2025 de Hostfully sur l\u2019industrie de la location saisonni\u00e8re, men\u00e9e aupr\u00e8s de 256 gestionnaires de biens, a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que les difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la comptabilit\u00e9 sont pass\u00e9es de 5 % de l\u2019ensemble des plaintes technologiques en 2021 \u00e0 21 % en 2025, ce qui en fait la principale source de friction op\u00e9rationnelle du secteur. Int\u00e9grer un co\u00fbt comptable explicite dans votre mod\u00e8le et investir dans les bons outils d\u00e8s le premier jour s\u2019amortit \u00e0 l\u2019\u00e9chelle. Consultez notre analyse des <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/vacation-rental-accounting-software\/\">meilleurs logiciels de comptabilit\u00e9 pour la location saisonni\u00e8re<\/a> pour savoir quoi rechercher.  <\/p>\n<p><!-- CALLOUT: Hostfully industry stat --><\/p>\n<div style=\"border-left: 4px solid #40CAA1; background: #E8F8F4; padding: 16px 20px; margin: 24px 0; border-radius: 0 4px 4px 0;\">\n<p style=\"margin: 0 0 6px; font-weight: bold; color: #2d2aa5;\">D\u2019apr\u00e8s l\u2019enqu\u00eate 2025 de Hostfully sur l\u2019industrie de la location saisonni\u00e8re<\/p>\n<p style=\"margin: 0; color: #333;\">Les points de douleur li\u00e9s \u00e0 la comptabilit\u00e9 sont pass\u00e9s de 5 % des difficult\u00e9s technologiques en 2021 \u00e0 21 % en 2025, devenant la principale plainte technologique parmi les op\u00e9rateurs STR interrog\u00e9s. Les r\u00e9ponses libres ont cit\u00e9 des erreurs de rapprochement, des versements OTA incoh\u00e9rents et des donn\u00e9es financi\u00e8res fragment\u00e9es entre les canaux comme principaux facteurs. Pour les op\u00e9rateurs g\u00e9rant 20 biens ou plus, ces difficult\u00e9s se cumulent au quotidien.  <\/p>\n<\/div>\n<p>Lorsque vous additionnez cet ensemble complet de d\u00e9penses pour une STR typique de 3 chambres, les d\u00e9penses d\u2019exploitation totales se situent g\u00e9n\u00e9ralement entre 45 et 65 % du chiffre d\u2019affaires brut avant service de la dette. Tout mod\u00e8le projetant des d\u00e9penses inf\u00e9rieures \u00e0 35 % du chiffre d\u2019affaires brut doit \u00eatre examin\u00e9 avec attention. <\/p>\n<hr>\n<h2>Comment calculez-vous les principaux indicateurs de rendement pour une STR ?<\/h2>\n<p>Quatre indicateurs comptent pour l\u2019underwriting STR, et utiliser le mauvais indicateur pour le mauvais usage est l\u2019une des erreurs les plus fr\u00e9quentes dans l\u2019\u00e9valuation d\u2019une op\u00e9ration.<\/p>\n<h3>Taux de capitalisation (cap rate)<\/h3>\n<p>Le taux de capitalisation r\u00e9pond \u00e0 la question : quel rendement ce bien g\u00e9n\u00e8re-t-il par rapport \u00e0 sa valeur de march\u00e9, en supposant l\u2019absence de dette ?<\/p>\n<p><strong>Formule :<\/strong> Taux de capitalisation = Revenu net d\u2019exploitation \/ Prix d\u2019achat (ou valeur de march\u00e9 actuelle)<\/p>\n<p><strong>Revenu net d\u2019exploitation (NOI)<\/strong> = Chiffre d\u2019affaires brut moins d\u00e9penses d\u2019exploitation (hors service de la dette, amortissements et imp\u00f4ts)<\/p>\n<p>Le taux de capitalisation est surtout utile pour comparer des biens au sein d\u2019un m\u00eame march\u00e9 et d\u2019une m\u00eame classe d\u2019actifs. C\u2019est le vocabulaire commun des transactions immobili\u00e8res. <strong>Ce qu\u2019il ne vous dit pas :<\/strong> le taux de capitalisation ignore le financement. Un bien \u00e0 8 % de cap rate financ\u00e9 \u00e0 7 % d\u2019int\u00e9r\u00eat est une op\u00e9ration \u00e0 marge faible. Le m\u00eame bien achet\u00e9 comptant \u00e0 8 % de cap rate offre un rendement solide.   <\/p>\n<h3>Rendement cash-on-cash<\/h3>\n<p>Le cash-on-cash r\u00e9pond \u00e0 la question : quel rendement j\u2019obtiens sur les liquidit\u00e9s que j\u2019ai r\u00e9ellement investies ?<\/p>\n<p><strong>Formule :<\/strong> Rendement cash-on-cash = Cash flow annuel avant imp\u00f4ts \/ Total des liquidit\u00e9s investies<\/p>\n<p><strong>Le total des liquidit\u00e9s investies<\/strong> inclut votre apport, les frais de cl\u00f4ture, les co\u00fbts d\u2019ameublement et toute d\u00e9pense de r\u00e9novation. Le <strong>cash flow annuel avant imp\u00f4ts<\/strong> correspond au NOI moins le service annuel de la dette.<\/p>\n<p>Le cash-on-cash est le bon indicateur pour \u00e9valuer les op\u00e9rations avec levier. <strong>Ce qu\u2019il ne vous dit pas :<\/strong> le cash-on-cash est une photo sur une seule ann\u00e9e. Il ne tient pas compte de l\u2019appr\u00e9ciation, de la constitution de fonds propres via le remboursement du capital, ni de ce qui se passe lors de la revente. <\/p>\n<h3>Taux de rendement interne (TRI)<\/h3>\n<p>Le TRI r\u00e9pond \u00e0 la question : quel est mon rendement total annualis\u00e9 sur toute la dur\u00e9e de l\u2019investissement, y compris le produit de la vente ?<\/p>\n<p>Le TRI est l\u2019indicateur de rendement le plus complet, car il int\u00e8gre la valeur temps de l\u2019argent, tous les cash flows annuels et la vente projet\u00e9e. Pour des STR d\u00e9tenues 5 \u00e0 10 ans, la mod\u00e9lisation du TRI n\u00e9cessite une dur\u00e9e de d\u00e9tention projet\u00e9e, une hypoth\u00e8se de cap rate de sortie et des co\u00fbts de vente projet\u00e9s (g\u00e9n\u00e9ralement 5 \u00e0 7 % du prix de vente). <\/p>\n<p><strong>TRI avec levier vs sans levier.<\/strong>  Le TRI sans levier mesure le rendement du bien avant financement. Le TRI avec levier mesure le rendement de vos fonds propres apr\u00e8s service de la dette. V\u00e9rifiez toujours quel TRI est pr\u00e9sent\u00e9 : les courtiers et vendeurs ne font pas toujours la distinction explicitement.  <\/p>\n<p><strong>Le cap rate de sortie est l\u2019hypoth\u00e8se la plus dangereuse du mod\u00e8le.<\/strong>  Une op\u00e9ration mod\u00e9lis\u00e9e avec un cap rate de sortie de 5,5 % dans un march\u00e9 pass\u00e9 \u00e0 6,5 % produit un rendement sensiblement diff\u00e9rent. Ex\u00e9cutez un tableau de sensibilit\u00e9 montrant le TRI selon vos hypoth\u00e8ses de cap rate de sortie de base, d\u00e9favorable et optimiste. <\/p>\n<h3>Multiple de fonds propres<\/h3>\n<p>Le multiple de fonds propres r\u00e9pond \u00e0 une question plus simple : pour chaque dollar investi, combien de dollars r\u00e9cup\u00e9r\u00e9-je ?<\/p>\n<p><strong>Formule :<\/strong> Multiple de fonds propres = Total des liquidit\u00e9s r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es \/ Total des liquidit\u00e9s investies<\/p>\n<p>Un multiple de fonds propres de 2,0x signifie que vous avez doubl\u00e9 votre mise. Un 1,7x signifie que vous avez g\u00e9n\u00e9r\u00e9 70 cents de profit par dollar investi. Le multiple de fonds propres ne tient pas compte du temps n\u00e9cessaire pour obtenir ce rendement \u2014 c\u2019est l\u00e0 que le TRI comble l\u2019\u00e9cart. Utilisez les trois indicateurs ensemble pour une vision compl\u00e8te.   <\/p>\n<h3>Comment interpr\u00e9ter ensemble les r\u00e9sultats de votre mod\u00e8le<\/h3>\n<p>Les indicateurs pris individuellement ne racontent qu\u2019une partie de l\u2019histoire. C\u2019est le sch\u00e9ma d\u2019ensemble, \u00e0 travers les quatre indicateurs, qui vous dit quel type d\u2019op\u00e9ration vous avez r\u00e9ellement et si le profil de risque correspond \u00e0 vos objectifs d\u2019investissement. <\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Sch\u00e9ma<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Ce que cela signifie<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Que faire<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Cash-on-cash \u00e9lev\u00e9 + TRI faible<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Revenus annuels solides, valeur de sortie faible. Le bien g\u00e9n\u00e8re un bon cash flow mais ne s\u2019appr\u00e9cie pas de mani\u00e8re significative dans le temps.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Adapt\u00e9 aux investisseurs ax\u00e9s sur le revenu. V\u00e9rifiez que l\u2019hypoth\u00e8se de cap rate de sortie n\u2019est pas trop prudente avant de renoncer.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Cash-on-cash faible + TRI \u00e9lev\u00e9<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Op\u00e9ration tir\u00e9e par l\u2019appr\u00e9ciation. Le bien peut \u00eatre faible ou n\u00e9gatif sur une base annuelle, mais produire de forts rendements totaux via la croissance de valeur et le produit de sortie.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ne fonctionne que si vous avez des r\u00e9serves de capital pour couvrir les d\u00e9ficits et une forte conviction dans la th\u00e8se d\u2019appr\u00e9ciation. Profil de risque plus \u00e9lev\u00e9 que ce que les chiffres laissent penser au premier regard.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">NOI solide + cash flow faible apr\u00e8s service de la dette<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Probl\u00e8me de financement, pas de bien. L\u2019actif sous-jacent g\u00e9n\u00e8re des revenus, mais la structure de dette en consomme trop.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Revoir la structure de capital. Un apport plus important, un produit de pr\u00eat \u00e0 taux plus bas ou une dur\u00e9e d\u2019amortissement plus longue peuvent combler l\u2019\u00e9cart.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Taux d\u2019occupation \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre \u00e9lev\u00e9 (au-dessus de 70 %)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Op\u00e9ration fragile, avec peu de marge face \u00e0 une basse saison, l\u2019arriv\u00e9e d\u2019un concurrent sur le march\u00e9 ou une ann\u00e9e de r\u00e9servations plus faible.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Soit l\u2019ensemble des d\u00e9penses est trop lourd, soit le co\u00fbt d\u2019acquisition est trop \u00e9lev\u00e9, soit les projections de revenus sont trop optimistes. Identifiez lequel avant d\u2019aller plus loin.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<hr>\n<h2>Quelles sont les erreurs les plus courantes en mod\u00e9lisation financi\u00e8re STR ?<\/h2>\n<p>La plupart des erreurs d\u2019analyse financi\u00e8re ne sont pas des erreurs de calcul. Ce sont des choix structurels qui rendent un mod\u00e8le plus attrayant que la r\u00e9alit\u00e9. Voici les sch\u00e9mas qui apparaissent le plus souvent et ce que chacun vous co\u00fbte.  <\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Erreur<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Ce qui ne va pas<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">La solution<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Utiliser des moyennes d\u2019occupation annuelles<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Cela masque les mois de flux de tr\u00e9sorerie n\u00e9gatifs. Une moyenne annuelle de 62 % peut cacher quatre mois inf\u00e9rieurs \u00e0 40 %.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">\u00c9tablissez l\u2019occupation mois par mois. Laissez la moyenne annuelle ressortir des donn\u00e9es mensuelles.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ignorer la fr\u00e9quence de nettoyage<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Traiter le nettoyage comme un co\u00fbt mensuel fixe fait l\u2019impasse sur la structure par rotation. Avec 55 nettoyages par an, des frais de m\u00e9nage de 120 $ repr\u00e9sentent 6\u202f600 $ par an.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Calculez le co\u00fbt du nettoyage ainsi : (rotations annuelles estim\u00e9es) x (co\u00fbt par nettoyage). Int\u00e9grez le r\u00e9approvisionnement du linge s\u00e9par\u00e9ment.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Sous-estimer les commissions des OTA<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mod\u00e9liser une commission de 3 % ignore la r\u00e9alit\u00e9 globale. Les commissions des plateformes, le traitement des paiements et les frais annexes repr\u00e9sentent souvent 10 \u00e0 15 % des revenus bruts.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mod\u00e9lisez les commissions des OTA en pourcentage des revenus bruts. Utilisez 10 % comme base prudente et ajustez selon la plateforme.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ne pas mod\u00e9liser les r\u00e9serves CapEx<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Omettre la ligne de r\u00e9serve CapEx rend les rendements meilleurs qu\u2019ils ne le sont. Lorsque la machine \u00e0 laver tombe en panne la troisi\u00e8me ann\u00e9e, le co\u00fbt vous frappe sans qu\u2019une entr\u00e9e du mod\u00e8le ne puisse l\u2019absorber.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">R\u00e9servez 3 \u00e0 5 % des revenus bruts annuellement. Pour les propri\u00e9t\u00e9s plus anciennes ou les inventaires de luxe, utilisez 5 %.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Supposer un PMJ de haute saison toute l\u2019ann\u00e9e<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Utiliser votre tarif de juillet comme base pour les projections de revenus annuels produit une surestimation de 20 \u00e0 40 % dans la plupart des march\u00e9s saisonniers.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">\u00c9tablissez un calendrier de PMJ sur 12 mois. Votre PMJ effectif moyen sur l\u2019ensemble des nuits r\u00e9serv\u00e9es est toujours nettement inf\u00e9rieur aux tarifs de haute saison.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<hr>\n<h2>Comment mod\u00e9liser les variations saisonni\u00e8res de revenus sans sur- ou sous-estimer les projections ?<\/h2>\n<p>La mod\u00e9lisation saisonni\u00e8re est le point de rupture de la plupart des feuilles de calcul de location saisonni\u00e8re, et c\u2019est l\u00e0 qu\u2019un mod\u00e8le bien con\u00e7u prouve sa valeur.<\/p>\n<p>L\u2019approche la plus fiable est une matrice de revenus mensuels avec des hypoth\u00e8ses de PMJ et d\u2019occupation pour chacun des 12 mois, produisant un chiffre de revenus bruts mensuels pour chacun. Cr\u00e9ez trois versions : prudente, de base et optimiste. Le cas prudent doit refl\u00e9ter une ann\u00e9e plus faible que la moyenne pour votre march\u00e9. Le cas de base doit refl\u00e9ter des conditions normales. Le cas optimiste doit refl\u00e9ter une ann\u00e9e forte, mais pas exceptionnelle.    <\/p>\n<p>Voici \u00e0 quoi ressemble une matrice de revenus mensuels pour une propri\u00e9t\u00e9 c\u00f4ti\u00e8re de 3 chambres sur un march\u00e9 baln\u00e9aire du Nord-Est :<\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Mois<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">PMJ<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Occupation<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Revenus bruts<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Janvier<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">195 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">28 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f689 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">F\u00e9vrier<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">210 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">32 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">1\u202f882 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mars<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">225 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">38 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f394 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Avril<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">260 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">52 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">4\u202f056 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mai<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">290 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">65 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">5\u202f638 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Juin<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">385 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">82 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">9\u202f482 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Juillet<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">495 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">91 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">13\u202f993 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ao\u00fbt<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">495 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">89 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">13\u202f651 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Septembre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">360 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">72 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">7\u202f776 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Octobre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">280 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">55 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">4\u202f588 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Novembre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">225 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">35 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f363 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">D\u00e9cembre<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">230 $<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">38 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">2\u202f625 $<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #EEF0FB;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>Total annuel<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>307 $ moy.<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>62 % moy.<\/strong><\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\"><strong>70\u202f137 $<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Si vous aviez mod\u00e9lis\u00e9 cela comme une occupation fixe de 60 % avec un PMJ moyen de 320 $, vous auriez projet\u00e9 84\u202f672 $ de revenus annuels \u2014 soit 21 % de plus que ce que produit la matrice mensuelle. Plus important encore, vous n\u2019auriez aucune visibilit\u00e9 sur le fait que cette propri\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e8re un flux de tr\u00e9sorerie n\u00e9gatif en janvier, f\u00e9vrier, mars et novembre. Cela repr\u00e9sente quatre mois de d\u00e9ficit que vous devez couvrir avec des r\u00e9serves de tr\u00e9sorerie, quel que soit l\u2019aspect positif des chiffres annuels.  <\/p>\n<p>G\u00e9rez \u00e9galement votre mod\u00e8le de d\u00e9penses mensuellement. Les co\u00fbts de nettoyage, les services publics et les frais de gestion \u00e9voluent avec l\u2019occupation. Les co\u00fbts fixes comme l\u2019assurance, les taxes fonci\u00e8res et les paiements hypoth\u00e9caires ne s\u2019arr\u00eatent pas en janvier.  <\/p>\n<hr>\n<h2>Quelle est la diff\u00e9rence entre une feuille de calcul, un calculateur et un mod\u00e8le financier complet ?<\/h2>\n<p>Ces trois outils servent des objectifs diff\u00e9rents, et savoir lequel utiliser \u00e0 chaque \u00e9tape de votre processus permet de gagner du temps et vous \u00e9vite de prendre des d\u00e9cisions importantes avec un niveau d\u2019analyse inadapt\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Un calculateur de location saisonni\u00e8re<\/strong> est un outil de s\u00e9lection rapide. Vous saisissez une adresse ou un ensemble d\u2019hypoth\u00e8ses et obtenez un chiffre de revenus estim\u00e9s, un taux de capitalisation approximatif et une projection brute de flux de tr\u00e9sorerie. Les calculateurs sont excellents pour filtrer les opportunit\u00e9s, vous aidant \u00e0 d\u00e9cider en 5 minutes si une propri\u00e9t\u00e9 m\u00e9rite un examen plus approfondi. Ce ne sont pas des outils d\u2019analyse financi\u00e8re. L\u2019\u00e9cart de r\u00e9sultat entre un calculateur et un mod\u00e8le correctement construit peut varier de 15 \u00e0 30 %.    <\/p>\n<p><strong>Un mod\u00e8le de feuille de calcul<\/strong> est le niveau sup\u00e9rieur. Une feuille de calcul de location saisonni\u00e8re bien construite \u2014 couvrant les cat\u00e9gories de d\u00e9penses ci-dessus, une matrice de revenus mensuels, un tableau d\u2019amortissement hypoth\u00e9caire et les indicateurs de rendement de base \u2014 est l\u2019outil appropri\u00e9 pour analyser la plupart des acquisitions de propri\u00e9t\u00e9s individuelles. Elle vous donne un contr\u00f4le total sur chaque hypoth\u00e8se et produit un document que vous pouvez partager avec des pr\u00eateurs ou des investisseurs. Le risque : les feuilles de calcul ne valent que ce que vous y ins\u00e9rez. Les mod\u00e8les g\u00e9n\u00e9riques omettent souvent les commissions des OTA, les r\u00e9serves CapEx et les co\u00fbts comptables.    <\/p>\n<p><strong>Un mod\u00e8le financier complet<\/strong> est ce dont vous avez besoin pour l\u2019analyse de portefeuille, les pr\u00e9sentations aux investisseurs ou les strat\u00e9gies d\u2019acquisition multi-propri\u00e9t\u00e9s. Un mod\u00e8le appropri\u00e9 g\u00e8re plusieurs tranches de propri\u00e9t\u00e9s, consolide l\u2019ensemble d\u2019un portefeuille, inclut des distributions en cascade (waterfall) si vous avez des partenaires financiers, et suit le TRI et les multiples de fonds propres au niveau de la propri\u00e9t\u00e9 et du portefeuille. <\/p>\n<p>Pour la plupart des gestionnaires immobiliers analysant une seule acquisition, une feuille de calcul bien con\u00e7ue est suffisante. Pour les exploitants de portefeuilles mod\u00e9lisant 10 propri\u00e9t\u00e9s ou plus ou levant des capitaux ext\u00e9rieurs, un mod\u00e8le financier d\u00e9di\u00e9 vaut l\u2019investissement en temps ou en outils. <\/p>\n<hr>\n<h2>Comment les frais de gestion immobili\u00e8re et les co\u00fbts des logiciels affectent-ils votre mod\u00e8le financier ?<\/h2>\n<h3>Auto-gestion vs recrutement d\u2019un gestionnaire immobilier<\/h3>\n<p>Le choix entre l\u2019auto-gestion et le recours \u00e0 un gestionnaire immobilier professionnel est l\u2019une des variables les plus importantes de tout mod\u00e8le financier de location saisonni\u00e8re, et il est fr\u00e9quemment trait\u00e9 comme une question secondaire.<\/p>\n<p>Un gestionnaire immobilier complet facture g\u00e9n\u00e9ralement entre 20 et 30 % des revenus bruts. Sur une propri\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9rant 75\u202f000 $ par an, cela repr\u00e9sente 15\u202f000 $ \u00e0 22\u202f500 $ de frais annuels. La question n\u2019est pas de savoir si ces frais sont \u00e9lev\u00e9s, mais si le gestionnaire produit suffisamment de revenus suppl\u00e9mentaires et \u00e9vite suffisamment de co\u00fbts op\u00e9rationnels pour les justifier.  <\/p>\n<p>Les gestionnaires immobiliers exp\u00e9riment\u00e9s produisent g\u00e9n\u00e9ralement des PMJ plus \u00e9lev\u00e9s que les auto-gestionnaires car ils investissent dans la photographie professionnelle, utilisent des <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/airbnb-smart-pricing-and-alternatives\/\">outils de tarification dynamique<\/a> et poss\u00e8dent des ant\u00e9c\u00e9dents d\u2019avis \u00e9tablis. Ils supportent \u00e9galement des co\u00fbts op\u00e9rationnels par r\u00e9servation inf\u00e9rieurs car ils disposent d\u2019\u00e9quipes de nettoyage, de relations avec des prestataires et de syst\u00e8mes de gestion des probl\u00e8mes de maintenance que les auto-gestionnaires doivent b\u00e2tir de toutes pi\u00e8ces. Un gestionnaire facturant 25 % qui produit 20 % de revenus bruts de plus que la base de l\u2019auto-gestionnaire est \u00e9conomiquement neutre avant m\u00eame de comptabiliser le temps gagn\u00e9 par l\u2019exploitant.  <\/p>\n<p>La bonne fa\u00e7on de mod\u00e9liser cela est de construire deux ou trois versions du compte de r\u00e9sultat : une avec auto-gestion (incluant une \u00e9valuation r\u00e9aliste de votre propre temps), une avec des frais de gestion, et \u00e9ventuellement une troisi\u00e8me utilisant un <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/co-hosting-on-airbnb\/\">accord de co-gestion (co-hosting)<\/a> qui se situe g\u00e9n\u00e9ralement entre les deux en termes de co\u00fbt. Comparez le flux de tr\u00e9sorerie net dans chaque sc\u00e9nario. <\/p>\n<h3>La pile de co\u00fbts technologiques<\/h3>\n<p>La pile typique de <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/short-term-rental-management-guide\/\">logiciels de gestion de location saisonni\u00e8re<\/a> pour un gestionnaire exploitant 20 \u00e0 49 annonces comprend un PMS, un outil de tarification dynamique, un site de r\u00e9servation directe, un logiciel d\u2019op\u00e9rations de nettoyage et une plateforme comptable. Ce ne sont pas des co\u00fbts optionnels. Il s\u2019agit d\u2019une infrastructure op\u00e9rationnelle, et elle doit figurer dans le mod\u00e8le d\u00e8s le premier jour.  <\/p>\n<p>L\u2019enqu\u00eate sectorielle 2025 de Hostfully a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que 25 % des exploitants pr\u00e9voient d\u2019investir dans un logiciel de comptabilit\u00e9 ou de facturation en 2026, ce qui en fait la deuxi\u00e8me priorit\u00e9 technologique la plus cit\u00e9e apr\u00e8s la communication avec les clients assist\u00e9e par l\u2019IA. Ce chiffre refl\u00e8te le nombre d\u2019exploitants qui d\u00e9couvrent, apr\u00e8s coup, que leurs co\u00fbts de back-office n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 pris en compte lors de l\u2019analyse de l\u2019op\u00e9ration. <\/p>\n<h3>Pourquoi les co\u00fbts comptables m\u00e9ritent d\u2019\u00eatre mod\u00e9lis\u00e9s explicitement<\/h3>\n<p>Les donn\u00e9es sectorielles 2025 de Hostfully montrent que les difficult\u00e9s comptables constituent le d\u00e9fi technologique \u00e0 la croissance la plus rapide pour les exploitants de locations saisonni\u00e8res, passant de 5 % des plaintes technologiques en 2021 \u00e0 21 % en 2025. Les exploitants ont cit\u00e9 les erreurs de rapprochement, les paiements incoh\u00e9rents des OTA et les donn\u00e9es financi\u00e8res fragment\u00e9es entre les canaux comme principaux facteurs. <\/p>\n<p>Pour les exploitants g\u00e9rant 20 propri\u00e9t\u00e9s ou plus, ces d\u00e9fis s\u2019accumulent quotidiennement. Le co\u00fbt de la r\u00e9paration d\u2019une infrastructure financi\u00e8re d\u00e9faillante en plein milieu de la gestion d\u2019un portefeuille est nettement plus \u00e9lev\u00e9 que celui de sa construction d\u00e8s le d\u00e9part, tant en d\u00e9penses r\u00e9elles qu\u2019en temps perdu en rapprochements manuels. <\/p>\n<hr>\n<h2>Quels points de r\u00e9f\u00e9rence devriez-vous utiliser pour savoir si les hypoth\u00e8ses de votre mod\u00e8le sont r\u00e9alistes ?<\/h2>\n<p>Chaque hypoth\u00e8se de votre mod\u00e8le doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e par rapport \u00e0 un point de r\u00e9f\u00e9rence. Voici les points de r\u00e9f\u00e9rence les plus utiles pour calibrer les donn\u00e9es d\u2019analyse de location saisonni\u00e8re. <\/p>\n<p><strong>Taux d\u2019occupation.<\/strong> Un taux d\u2019occupation national d\u2019environ 54 \u00e0 55 % est la base actuelle du march\u00e9 am\u00e9ricain de la location saisonni\u00e8re. Utilisez cela comme hypoth\u00e8se plancher pour un cas de base, pas comme votre objectif. Les propri\u00e9t\u00e9s individuelles sur des march\u00e9s \u00e0 forte demande avec de bons avis devraient viser plus de 60 % dans la mod\u00e9lisation du cas de base. Les propri\u00e9t\u00e9s sur des march\u00e9s tr\u00e8s saisonniers peuvent atteindre 70 \u00e0 80 % en haute saison et 25 \u00e0 35 % en basse saison, pour une moyenne annuelle plus faible. Cet \u00e9cart est pr\u00e9cis\u00e9ment la raison pour laquelle la mod\u00e9lisation mensuelle est importante.    <\/p>\n<p><strong>PMJ et R\u00e9vPAR.<\/strong> Ceux-ci varient consid\u00e9rablement selon le march\u00e9, le type de propri\u00e9t\u00e9 et le nombre de chambres. Le seul point de r\u00e9f\u00e9rence PMJ fiable est local : consultez les annonces actives actuelles dans votre quartier cible avec des sp\u00e9cifications comparables et regardez leurs tarifs. Appliquer une moyenne nationale de PMJ \u00e0 une analyse de march\u00e9 sp\u00e9cifique n\u2019est pas un point de r\u00e9f\u00e9rence utile.  <\/p>\n<p><strong>Rendement cash-on-cash.<\/strong> En 2025 et 2026, les investisseurs en location saisonni\u00e8re op\u00e8rent dans un environnement de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat plus \u00e9lev\u00e9s que lors du cycle 2020-2022, ce qui signifie que les rendements cash-on-cash se sont compress\u00e9s pour les acquisitions avec effet de levier. Un rendement cash-on-cash de 6 \u00e0 9 % est consid\u00e9r\u00e9 comme raisonnable pour les acquisitions avec levier sur des march\u00e9s concurrentiels. Les acquisitions au comptant devraient viser 7 \u00e0 10 % ou plus pour justifier le co\u00fbt d\u2019opportunit\u00e9 des fonds propres d\u00e9ploy\u00e9s.  <\/p>\n<p><strong>Taux de capitalisation.<\/strong> Un taux de capitalisation de 6 \u00e0 9 % est typique pour les locations saisonni\u00e8res performantes sur les march\u00e9s \u00e9tablis. Des taux de capitalisation inf\u00e9rieurs \u00e0 5 % sur des march\u00e9s \u00e0 barri\u00e8res \u00e9lev\u00e9es (villes baln\u00e9aires \u00e0 offre limit\u00e9e, march\u00e9s de montagne avec contraintes r\u00e9glementaires) peuvent encore produire des TRI solides si les hypoth\u00e8ses de plus-value sont prudentes et r\u00e9alistes pour le march\u00e9. <\/p>\n<p><strong>Objectif de TRI.<\/strong> Pour la plupart des premi\u00e8res ou deuxi\u00e8mes acquisitions immobili\u00e8res, le TRI est moins utile au quotidien que le rendement cash-on-cash. Le TRI devient important lorsque vous comparez deux op\u00e9rations avec des p\u00e9riodes de d\u00e9tention diff\u00e9rentes, ou lorsque vous faites appel \u00e0 des capitaux ext\u00e9rieurs. \u00c0 ce stade, un objectif de TRI avec levier de 14 \u00e0 20 % est typique pour les strat\u00e9gies ax\u00e9es sur la location saisonni\u00e8re. Tout ce qui est inf\u00e9rieur \u00e0 12 % avec levier doit \u00eatre examin\u00e9 de pr\u00e8s, compte tenu de la complexit\u00e9 op\u00e9rationnelle des locations saisonni\u00e8res par rapport \u00e0 des classes d\u2019actifs plus simples.   <\/p>\n<hr>\n<h2>Comment savoir rapidement si une op\u00e9ration de location saisonni\u00e8re m\u00e9rite une analyse financi\u00e8re compl\u00e8te ?<\/h2>\n<p>Avant de consacrer du temps \u00e0 un mod\u00e8le complet, quatre v\u00e9rifications de seuil vous indiquent si une op\u00e9ration m\u00e9rite une analyse plus approfondie ou doit \u00eatre \u00e9cart\u00e9e. Aucune de ces v\u00e9rifications ne remplace une analyse compl\u00e8te, mais elles \u00e9liminent les op\u00e9rations pr\u00e9sentant des probl\u00e8mes structurels avant que vous n\u2019y investissiez des heures. <\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 16px 0 24px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background: #F2F2F2;\">\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">V\u00e9rification<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Seuil<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px; text-align: left; font-weight: bold;\">Ce que cela signale<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Ratio des d\u00e9penses d\u2019exploitation<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">D\u00e9penses sup\u00e9rieures \u00e0 65 % des revenus bruts<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Op\u00e9ration faible. La propri\u00e9t\u00e9 ne g\u00e9n\u00e8re pas assez de revenus par rapport \u00e0 sa structure de co\u00fbts pour produire des rendements ad\u00e9quats avec un niveau de levier raisonnable.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Occupation au seuil de rentabilit\u00e9<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Seuil de rentabilit\u00e9 sup\u00e9rieur \u00e0 70 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Risqu\u00e9. Le mod\u00e8le n\u00e9cessite une occupation proche du pic pour simplement couvrir les co\u00fbts, ne laissant aucune marge pour une saison creuse, une concurrence accrue ou une p\u00e9riode de d\u00e9marrage lente.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FFFFFF;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Rendement cash-on-cash<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Inf\u00e9rieur \u00e0 6 % sur une acquisition avec levier<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Faible rendement pour la complexit\u00e9 op\u00e9rationnelle d\u2019une location saisonni\u00e8re. \u00c0 moins de 6 %, l\u2019investisseur supporte les risques de plateforme, de r\u00e9glementation et de gestion pour un rendement que les propri\u00e9t\u00e9s en location longue dur\u00e9e \u00e9galent souvent avec beaucoup moins de travail.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background: #FAFAFA;\">\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Mois de flux de tr\u00e9sorerie n\u00e9gatifs sans plan de r\u00e9serve<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Plus de 3 mois de flux de tr\u00e9sorerie n\u00e9gatifs sans r\u00e9serve d\u00e9clar\u00e9e<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #CCC; padding: 10px 12px;\">Fragile. Sans r\u00e9serve mod\u00e9lis\u00e9e ou source de financement document\u00e9e, l\u2019op\u00e9ration pr\u00e9sente un besoin de tr\u00e9sorerie cach\u00e9 qui n\u2019est pas visible dans les rendements annuels.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Si une op\u00e9ration \u00e9choue \u00e0 deux ou plus de ces v\u00e9rifications, elle n\u00e9cessite une modification substantielle de sa structure (prix d\u2019acquisition plus bas, financement diff\u00e9rent, hypoth\u00e8ses de revenus plus fiables) avant de m\u00e9riter le temps d\u2019une construction compl\u00e8te.<\/p>\n<hr>\n<h2>Foire aux questions sur la mod\u00e9lisation financi\u00e8re de la location saisonni\u00e8re<\/h2>\n<h3>Qu\u2019est-ce que la r\u00e8gle des 2 % pour les locations saisonni\u00e8res ?<\/h3>\n<p>La r\u00e8gle des 2 % stipule qu\u2019une propri\u00e9t\u00e9 locative doit g\u00e9n\u00e9rer un loyer mensuel brut d\u2019au moins 2 % de son prix d\u2019achat. Pour les locations saisonni\u00e8res, il s\u2019agit d\u2019une heuristique de s\u00e9lection brute, et non d\u2019une norme d\u2019analyse fiable. Elle ne tient pas compte des commissions des OTA, des co\u00fbts de nettoyage ou des variations saisonni\u00e8res, et elle a tendance \u00e0 ne plus fonctionner sur les march\u00e9s de location de vacances \u00e0 forte valeur. Utilisez-la pour \u00e9liminer rapidement les op\u00e9rations qui ne fonctionnent manifestement pas, mais ne l\u2019utilisez jamais pour confirmer qu\u2019une op\u00e9ration fonctionne.   <\/p>\n<h3>Qu\u2019est-ce que la r\u00e8gle 80\/20 pour Airbnb ?<\/h3>\n<p>Dans l\u2019exploitation de locations saisonni\u00e8res, la r\u00e8gle 80\/20 fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019observation selon laquelle environ 80 % des revenus d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 sont g\u00e9n\u00e9r\u00e9s pendant 20 % des dates disponibles, g\u00e9n\u00e9ralement les week-ends de haute saison et les p\u00e9riodes de vacances. Les hypoth\u00e8ses de PMJ optimistes qui traitent les tarifs de haute saison comme le tarif standard produiront syst\u00e9matiquement des sur-projections. Votre PMJ effectif moyen sur l\u2019ensemble des nuits r\u00e9serv\u00e9es est toujours inf\u00e9rieur \u00e0 votre tarif de pointe.  <\/p>\n<h3>Qu\u2019est-ce que la r\u00e8gle 75-55 pour Airbnb ?<\/h3>\n<p>La r\u00e8gle 75-55 est un point de r\u00e9f\u00e9rence de viabilit\u00e9 parfois utilis\u00e9 dans l\u2019analyse des locations saisonni\u00e8res : 75 % d\u2019occupation en haute saison et 55 % d\u2019occupation en moyenne et basse saison comme seuils minimaux pour qu\u2019une op\u00e9ration soit consid\u00e9r\u00e9e comme viable. Il s\u2019agit d\u2019une heuristique sp\u00e9cifique au march\u00e9, et non d\u2019une norme universelle, et elle doit \u00eatre calibr\u00e9e selon le profil de saisonnalit\u00e9 de votre march\u00e9 cible sp\u00e9cifique avant d\u2019\u00eatre appliqu\u00e9e comme filtre de s\u00e9lection. <\/p>\n<h3>Quel est un bon taux de capitalisation pour une location saisonni\u00e8re ?<\/h3>\n<p>Un taux de capitalisation de 6 \u00e0 9 % est typique pour les locations saisonni\u00e8res performantes sur les march\u00e9s \u00e9tablis en 2025 et 2026. Les propri\u00e9t\u00e9s sur des march\u00e9s \u00e0 barri\u00e8res \u00e9lev\u00e9es avec un historique de forte plus-value peuvent se n\u00e9gocier \u00e0 des taux de capitalisation de 4 \u00e0 6 % tout en produisant des rendements totaux ad\u00e9quats. Les propri\u00e9t\u00e9s avec des taux de capitalisation inf\u00e9rieurs \u00e0 4 % sur des march\u00e9s sans plus-value fonctionnent rarement sur la base du flux de tr\u00e9sorerie avec les co\u00fbts de financement actuels.  <\/p>\n<h3>Dois-je utiliser le TRI ou le rendement cash-on-cash pour \u00e9valuer une location saisonni\u00e8re ?<\/h3>\n<p>Utilisez le rendement cash-on-cash lorsque vous \u00e9valuez l\u2019acquisition d\u2019une seule propri\u00e9t\u00e9 et que vous vous souciez principalement du revenu annuel. Utilisez le TRI lorsque vous comparez des op\u00e9rations avec des p\u00e9riodes de d\u00e9tention diff\u00e9rentes, des structures de fonds propres diff\u00e9rentes, ou lors de pr\u00e9sentations \u00e0 des investisseurs ext\u00e9rieurs, car le TRI capture l\u2019image compl\u00e8te du rendement, y compris le produit de la vente et la valeur temporelle de l\u2019argent. Pour la plupart des acquisitions individuelles, le cash-on-cash est l\u2019indicateur quotidien le plus utile.  <\/p>\n<h3>Qu\u2019est-ce que la r\u00e8gle 3-3-3 dans l\u2019immobilier ?<\/h3>\n<p>La r\u00e8gle 3-3-3 (3 % pour l\u2019entretien, 3 mois de d\u00e9penses en r\u00e9serve et 3 ans pour atteindre le seuil de rentabilit\u00e9) est une heuristique de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel avec une applicabilit\u00e9 directe limit\u00e9e \u00e0 l\u2019analyse des locations saisonni\u00e8res. L\u2019entretien et les r\u00e9serves CapEx pour les locations saisonni\u00e8res sont g\u00e9n\u00e9ralement sup\u00e9rieurs \u00e0 3 % de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 en raison de la rotation des clients. Des r\u00e9serves de tr\u00e9sorerie de 3 \u00e0 6 mois de d\u00e9penses d\u2019exploitation plus le service de la dette sont un objectif plus appropri\u00e9 pour les exploitants de locations saisonni\u00e8res, en particulier pour les propri\u00e9t\u00e9s saisonni\u00e8res avec de longues p\u00e9riodes creuses.  <\/p>\n<h3>Comment prendre en compte les r\u00e9glementations sur les locations saisonni\u00e8res dans mon mod\u00e8le financier ?<\/h3>\n<p>Les r\u00e9glementations doivent figurer dans le mod\u00e8le en tant que facteur de risque plut\u00f4t qu\u2019en tant que donn\u00e9e fixe, car elles peuvent changer. Avant d\u2019analyser, v\u00e9rifiez que la propri\u00e9t\u00e9 cible est l\u00e9galement autoris\u00e9e comme location saisonni\u00e8re, d\u00e9terminez s\u2019il existe des plafonds sur le nombre de nuits par an o\u00f9 elle peut \u00eatre lou\u00e9e, et v\u00e9rifiez si un permis ou une licence est requis et quel en est le co\u00fbt. Sur les march\u00e9s soumis \u00e0 une pression r\u00e9glementaire active, mod\u00e9lisez un sc\u00e9nario o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 est limit\u00e9e \u00e0 180 ou 120 nuits par an et v\u00e9rifiez si l\u2019op\u00e9ration g\u00e9n\u00e8re toujours un flux de tr\u00e9sorerie. Le <a href=\"https:\/\/www.hostfully.com\/state-by-state-short-term-rental-regulations\/\">guide des r\u00e9glementations sur les locations saisonni\u00e8res par \u00c9tat<\/a> de Hostfully est un point de d\u00e9part utile pour v\u00e9rifier le statut r\u00e9glementaire par march\u00e9.   <\/p>\n<hr>\n<h2>Points cl\u00e9s \u00e0 retenir<\/h2>\n<ul>\n<li>La plus grande diff\u00e9rence structurelle entre un mod\u00e8le de location saisonni\u00e8re et un mod\u00e8le de location standard ne r\u00e9side pas dans les indicateurs. Elle r\u00e9side dans les cat\u00e9gories de co\u00fbts. Les commissions des OTA, le nettoyage par rotation et les r\u00e9serves CapEx pour les propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 forte rotation ne figurent pas dans les mod\u00e8les g\u00e9n\u00e9riques. S\u2019ils ne figurent pas dans le v\u00f4tre, vos d\u00e9penses sont sous-estim\u00e9es.   <\/li>\n<li>Les moyennes d\u2019occupation annuelles cachent vos pires mois. Une propri\u00e9t\u00e9 avec une moyenne annuelle de 62 % peut g\u00e9n\u00e9rer un flux de tr\u00e9sorerie n\u00e9gatif pendant quatre mois cons\u00e9cutifs. La mod\u00e9lisation mensuelle n\u2019est pas facultative pour les propri\u00e9t\u00e9s saisonni\u00e8res.  <\/li>\n<li>Un mod\u00e8le qui semble rentable sur le papier peut tout de m\u00eame \u00e9chouer si l\u2019occupation doit d\u00e9passer 70 % pour atteindre le seuil de rentabilit\u00e9, si les d\u00e9penses d\u00e9passent 65 % du brut, ou s\u2019il n\u2019y a pas de r\u00e9serve de tr\u00e9sorerie pour couvrir les d\u00e9ficits de la basse saison. V\u00e9rifiez ces trois points avant de vous engager dans une analyse compl\u00e8te. <\/li>\n<li>Le bon indicateur de rendement d\u00e9pend de la question \u00e0 laquelle vous r\u00e9pondez. Le cash-on-cash vous indique ce que vous gagnez cette ann\u00e9e. Le TRI vous indique ce que vous gagnez lors de la vente. Aucun des deux ne suffit seul.   <\/li>\n<li>L\u2019infrastructure de reporting financier est un co\u00fbt li\u00e9 \u00e0 l\u2019activit\u00e9, pas une r\u00e9flexion apr\u00e8s coup. Les exploitants qui la mod\u00e9lisent d\u00e8s le premier jour se d\u00e9veloppent plus rapidement que ceux qui l\u2019adaptent apr\u00e8s la rupture du processus manuel. <\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019essentiel en bref Un mod\u00e8le financier de location courte dur\u00e9e (STR) est un outil d\u2019analyse structur\u00e9 qui projette les revenus, les d\u00e9penses, le service de la dette et les indicateurs de rendement d\u2019un bien en location saisonni\u00e8re. 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