{"id":126941,"date":"2026-05-06T15:06:35","date_gmt":"2026-05-06T15:06:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.hostfully.com\/blog\/reservation-directe-vs-airbnb-la-comparaison-honnete-pour-les-gestionnaires-de-proprietes\/"},"modified":"2026-05-06T15:06:35","modified_gmt":"2026-05-06T15:06:35","slug":"reservation-directe-vs-airbnb-la-comparaison-honnete-pour-les-gestionnaires-de-proprietes","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/www.hostfully.com\/fr\/blog\/reservation-directe-vs-airbnb-la-comparaison-honnete-pour-les-gestionnaires-de-proprietes\/","title":{"rendered":"R\u00e9servation directe vs Airbnb : la comparaison honn\u00eate pour les gestionnaires de propri\u00e9t\u00e9s"},"content":{"rendered":"
\n

L\u2019essentiel en bref<\/p>\n

Airbnb et un site de r\u00e9servation directe jouent des r\u00f4les diff\u00e9rents mais compl\u00e9mentaires dans une activit\u00e9 de location saisonni\u00e8re. Airbnb permet la d\u00e9couverte, offre une audience mondiale et une infrastructure de r\u00e9servation fiable que les nouveaux exploitants ne peuvent pas reproduire seuls. Un site de r\u00e9servation directe permet de contr\u00f4ler les marges, de poss\u00e9der les donn\u00e9es des clients, d\u2019avoir des politiques d\u2019annulation flexibles et de convertir les clients r\u00e9currents en une base fid\u00e8le \u00e0 un co\u00fbt d\u2019acquisition nul. Les gestionnaires de propri\u00e9t\u00e9s les plus performants utilisent les deux. L\u2019\u00e9quilibre \u00e9volue \u00e0 mesure que l\u2019entreprise m\u00fbrit : les exploitants d\u00e9butants s\u2019appuient sur Airbnb pour la visibilit\u00e9 alors que les r\u00e9servations directes sont proches de z\u00e9ro ; les exploitants \u00e9tablis mettent en place un mix o\u00f9 le direct repr\u00e9sente 20 \u00e0 40 % des r\u00e9servations et g\u00e9n\u00e8re leurs revenus les plus rentables bas\u00e9s sur la fid\u00e9lisation. <\/p>\n<\/div>\n

La plupart des gestionnaires de propri\u00e9t\u00e9s pr\u00e9sentent cela comme un choix. Airbnb ou les r\u00e9servations directes. Plateforme ou ind\u00e9pendance. La r\u00e9ponse honn\u00eate est que cette vision est erron\u00e9e, et qu\u2019elle co\u00fbte de l\u2019argent r\u00e9el aux exploitants qui s\u2019y accrochent. <\/p>\n

Airbnb n\u2019est pas un concurrent de votre canal de r\u00e9servation directe. C\u2019est un moteur de d\u00e9couverte avec une base de clients mondiale qu\u2019aucun exploitant individuel ne pourrait construire. Votre site de r\u00e9servation directe n\u2019est pas un rempla\u00e7ant d\u2019Airbnb. C\u2019est le canal o\u00f9 vos clients les plus pr\u00e9cieux, ceux qui vous connaissent et vous font d\u00e9j\u00e0 confiance, reviennent sans payer de commissions aux OTA et sans que vous ayez \u00e0 payer pour les acqu\u00e9rir de nouveau. Comprendre ce que chaque canal fait r\u00e9ellement de bien est le fondement d\u2019une strat\u00e9gie de distribution efficace. <\/p>\n

Voici la version honn\u00eate : ce qu\u2019Airbnb fait v\u00e9ritablement de bien, ce qu\u2019un site de r\u00e9servation directe vous apporte et qu\u2019Airbnb ne peut structurellement pas offrir, ce qu\u2019Airbnb co\u00fbte r\u00e9ellement au-del\u00e0 des frais affich\u00e9s de 3 %, et comment d\u00e9cider de l\u2019\u00e9quilibre qui convient \u00e0 l\u2019\u00e9tat actuel de votre entreprise.<\/p>\n

Que vous apporte r\u00e9ellement Airbnb en tant que gestionnaire de propri\u00e9t\u00e9s ?<\/h2>\n

La valeur fondamentale d\u2019Airbnb r\u00e9side dans sa port\u00e9e et son infrastructure de confiance, deux \u00e9l\u00e9ments v\u00e9ritablement difficiles \u00e0 reproduire de mani\u00e8re ind\u00e9pendante.<\/p>\n

Avec plus de 8,1 millions d\u2019annonces actives et des r\u00e9servations qui ont augment\u00e9 de 9,5 % entre 2023 et 2024, Airbnb est de loin la plus grande place de march\u00e9 de location saisonni\u00e8re au monde. Pour un exploitant qui vient de publier sa premi\u00e8re annonce, ou qui p\u00e9n\u00e8tre un nouveau march\u00e9, la plateforme offre une audience qu\u2019il faudrait des ann\u00e9es et des investissements marketing consid\u00e9rables pour construire de toutes pi\u00e8ces. L\u2019annonce est mise en ligne, et des voyageurs qualifi\u00e9s la consultent d\u00e9j\u00e0. <\/p>\n

Au-del\u00e0 du trafic, Airbnb fournit un moteur de r\u00e9servation, le traitement des paiements, un syst\u00e8me d\u2019avis qui \u00e9tablit la cr\u00e9dibilit\u00e9 et un cadre de protection des voyageurs qui rassure les clients r\u00e9servant une propri\u00e9t\u00e9 qu\u2019ils n\u2019ont jamais vue aupr\u00e8s d\u2019un h\u00f4te qu\u2019ils n\u2019ont jamais rencontr\u00e9. Pour les clients, cette infrastructure r\u00e9sout un probl\u00e8me de confiance. Pour les exploitants, elle \u00e9limine le besoin de tout construire soi-m\u00eame. <\/p>\n

Les outils marketing d\u2019Airbnb ont \u00e9galement une valeur r\u00e9elle. Les signaux de tarification intelligente, le placement des annonces en vedette et le badge Superhost affectent tous la visibilit\u00e9 dans les r\u00e9sultats de recherche. Les Superhosts affichent un taux d\u2019occupation moyen de 58 % contre 51 % pour les non-Superhosts, et g\u00e9n\u00e8rent un revenu par chambre disponible sup\u00e9rieur de 21 %. Ce sont des m\u00e9canismes de plateforme qu\u2019il convient de prendre au s\u00e9rieux plut\u00f4t que de les ignorer. <\/p>\n

En r\u00e9sum\u00e9 : Airbnb est excellent pour permettre \u00e0 de nouveaux clients de vous trouver et de vous faire confiance pour la premi\u00e8re fois. C\u2019est sa fonction dans votre mix de distribution, et il la remplit bien. <\/p>\n

Qu\u2019est-ce qu\u2019un site de r\u00e9servation directe vous apporte qu\u2019Airbnb ne peut pas offrir ?<\/h2>\n

Un site de r\u00e9servation directe vous apporte quatre choses qu\u2019Airbnb ne peut structurellement pas fournir : le contr\u00f4le des marges, la propri\u00e9t\u00e9 des donn\u00e9es clients, la flexibilit\u00e9 des politiques et l\u2019\u00e9conomie des clients r\u00e9currents.<\/p>\n

Contr\u00f4le des marges<\/h3>\n

Airbnb facture aux h\u00f4tes des frais de service d\u2019environ 3 % par r\u00e9servation et aux clients des frais d\u2019environ 14 % du sous-total de la r\u00e9servation. Vrbo facture une commission de 5 % plus 3 % pour le traitement des paiements. Sur une r\u00e9servation de 3\u202f000 $, ces frais repr\u00e9sentent des sommes r\u00e9elles qui soit quittent votre revenu, soit quittent le portefeuille de votre client. Une r\u00e9servation directe retire enti\u00e8rement la plateforme de la transaction. Vous fixez vos propres prix, vos propres frais de m\u00e9nage et vos propres conditions de paiement. <\/p>\n

L\u2019am\u00e9lioration de la marge sur les r\u00e9servations directes cr\u00e9e \u00e9galement une marge de man\u0153uvre pour \u00eatre comp\u00e9titif. Eli Pritykin de Hudson Creative Studio le formule directement : \u00ab Quand les gens voient que vous proposez de meilleurs prix qu\u2019Airbnb, c\u2019est la formule magique pour qu\u2019ils r\u00e9servent en direct et pour que vous d\u00e9veloppiez une base de clients fid\u00e8les. \u00bb<\/em> Vous pouvez offrir aux clients une v\u00e9ritable r\u00e9duction sur les r\u00e9servations directes tout en empochant davantage par r\u00e9servation que via une OTA. <\/p>\n

Propri\u00e9t\u00e9 des donn\u00e9es clients<\/h3>\n

Airbnb partage le pr\u00e9nom et le nom d\u2019un client. C\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement tout. L\u2019adresse e-mail, les pr\u00e9f\u00e9rences de voyage et l\u2019historique des r\u00e9servations de chaque client ayant s\u00e9journ\u00e9 dans votre propri\u00e9t\u00e9 appartiennent \u00e0 la plateforme, pas \u00e0 vous. Un site de r\u00e9servation directe capture les coordonn\u00e9es des clients au moment de la transaction, constituant ainsi une base de donn\u00e9es que vous poss\u00e9dez et que vous pouvez solliciter ind\u00e9finiment. <\/p>\n

Flexibilit\u00e9 des politiques<\/h3>\n

Airbnb impose des contraintes importantes sur les politiques d\u2019annulation, les conditions de remboursement et le r\u00e8glement int\u00e9rieur. Lorsqu\u2019Airbnb a introduit sa politique de circonstances att\u00e9nuantes pendant la pand\u00e9mie, les h\u00f4tes ont perdu la possibilit\u00e9 d\u2019appliquer leurs propres conditions d\u2019annulation sur des milliers de r\u00e9servations. Ce risque politique est structurel : tant que les r\u00e9servations passent par la plateforme, celle-ci conserve l\u2019autorit\u00e9 sur les termes de ces transactions. Un site de r\u00e9servation directe signifie que votre politique d\u2019annulation est votre politique d\u2019annulation. <\/p>\n

L\u2019\u00e9conomie des clients r\u00e9currents<\/h3>\n

C\u2019est l\u2019aspect que la plupart des exploitants sous-estiment. Les r\u00e9servations directes les plus rentables ne proviennent pas de nouveaux clients ayant trouv\u00e9 votre site sur Google. Ce sont d\u2019anciens clients qui ont pass\u00e9 un excellent s\u00e9jour et qui sont revenus sans passer par une OTA. Il n\u2019y a aucune commission sur cette r\u00e9servation. Il n\u2019y a aucun co\u00fbt marketing pour les acqu\u00e9rir de nouveau. Le seul co\u00fbt est le s\u00e9jour lui-m\u00eame. <\/p>\n

Red Lodge Reservations dans le Montana a fait passer sa part de r\u00e9servations directes de 3 % \u00e0 14 % en une seule ann\u00e9e, presque enti\u00e8rement gr\u00e2ce \u00e0 une tactique : un e-mail automatis\u00e9<\/a> apr\u00e8s le d\u00e9part avec un lien de r\u00e9servation directe et un code promotionnel pour de futurs s\u00e9jours. Des clients qui avaient toujours r\u00e9serv\u00e9 via Airbnb ont commenc\u00e9 \u00e0 revenir en direct, parfois plusieurs fois par an. \u00ab Chaque service que nous avons pu ajouter gr\u00e2ce \u00e0 Hostfully et \u00e0 toutes ces diff\u00e9rentes int\u00e9grations nous a permis de continuer \u00e0 d\u00e9velopper notre activit\u00e9 \u00bb,<\/em> a d\u00e9clar\u00e9 la copropri\u00e9taire Chelsea Toupin. Lire l\u2019histoire compl\u00e8te.<\/a> <\/p>\n

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Donn\u00e9es Hostfully<\/p>\n

Sur l\u2019ensemble de la base de clients de Hostfully, les r\u00e9servations directes repr\u00e9sentent en moyenne 20 % du total des r\u00e9servations, contre 16 % en 2021. Les exploitants disposant de plus de 50 annonces atteignent 25 \u00e0 40 % de direct, gr\u00e2ce \u00e0 une combinaison d\u2019e-mail marketing, de programmes de fid\u00e9lisation et de SEO. L\u2019\u00e9cart entre ces exploitants et la moyenne est presque enti\u00e8rement un \u00e9cart de syst\u00e8mes, et non un \u00e9cart de march\u00e9. Source : Rapport Hostfully 2025 sur les tendances de l\u2019hospitalit\u00e9.<\/a><\/p>\n<\/div>\n

Que vous co\u00fbte Airbnb au-del\u00e0 de la commission affich\u00e9e ?<\/h2>\n

Les frais d\u2019h\u00f4te de 3 % sont le co\u00fbt visible. Les co\u00fbts moins visibles sont souvent plus importants. <\/p>\n

Le premier est le risque algorithmique. Votre visibilit\u00e9 sur Airbnb est d\u00e9termin\u00e9e par des facteurs que vous ne contr\u00f4lez pas enti\u00e8rement : taux de r\u00e9ponse, taux d\u2019acceptation, notes des avis, activit\u00e9 du calendrier et mises \u00e0 jour de l\u2019algorithme qu\u2019Airbnb n\u2019annonce pas. Un exploitant qui a construit 80 % de son chiffre d\u2019affaires sur Airbnb a construit 80 % de son chiffre d\u2019affaires sur l\u2019algorithme de quelqu\u2019un d\u2019autre. Un seul avis n\u00e9gatif ou une p\u00e9riode de moindre acceptation des r\u00e9servations peut faire chuter significativement la visibilit\u00e9 avant m\u00eame que vous ne compreniez pourquoi. <\/p>\n

Le deuxi\u00e8me est le risque de retrait de l\u2019annonce. Airbnb peut suspendre ou supprimer des annonces en r\u00e9ponse \u00e0 des plaintes de clients, des violations de politique ou des signalements de compte. Comme l\u2019observe Eli Pritykin : \u00ab Des gens d\u00e9couvrent que leurs propri\u00e9t\u00e9s sont retir\u00e9es de la liste \u00e0 cause d\u2019une seule plainte. \u00bb<\/em> Un exploitant dont tout le revenu transite par Airbnb n\u2019a aucune solution de repli lorsque cela se produit. <\/p>\n

Le troisi\u00e8me est le co\u00fbt cumul\u00e9 de ne pas poss\u00e9der vos relations clients. Chaque client qui r\u00e9serve via Airbnb puis revient via Airbnb l\u2019ann\u00e9e suivante paie deux fois les frais de plateforme. Chaque client qui r\u00e9serve via votre site direct et revient via votre site direct l\u2019ann\u00e9e suivante paie z\u00e9ro frais d\u2019OTA sur les deux s\u00e9jours. \u00c0 grande \u00e9chelle, cette diff\u00e9rence est significative. <\/p>\n

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D\u00e9couvrez comment Hostfully connecte votre annonce Airbnb et votre site de r\u00e9servation directe<\/p>\n

Le gestionnaire de canaux de Hostfully synchronise votre annonce Airbnb, Vrbo et votre site de r\u00e9servation directe \u00e0 partir d\u2019un calendrier central unique. R\u00e9servez une d\u00e9mo pour voir comment cela fonctionne.<\/a><\/p>\n<\/div>\n

Quand devriez-vous donner la priorit\u00e9 \u00e0 Airbnb plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 un site direct ?<\/h2>\n

Il existe des situations sp\u00e9cifiques o\u00f9 Airbnb devrait \u00eatre votre priorit\u00e9 et un site de r\u00e9servation directe une pr\u00e9occupation secondaire.<\/p>\n

Si vous d\u00e9butez dans la location saisonni\u00e8re ou si vous p\u00e9n\u00e9trez un nouveau march\u00e9, Airbnb vous offre une visibilit\u00e9 imm\u00e9diate et une preuve sociale via les avis qu\u2019un nouveau site de r\u00e9servation directe ne peut pas fournir. Donnez la priorit\u00e9 \u00e0 l\u2019obtention d\u2019avis, \u00e0 l\u2019obtention du statut de Superhost et \u00e0 la preuve que la propri\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e8re des r\u00e9servations avant d\u2019investir dans la cr\u00e9ation d\u2019un canal direct. <\/p>\n

Si vos clients sont principalement des voyageurs occasionnels peu susceptibles de revenir dans la m\u00eame destination, l\u2019\u00e9conomie des r\u00e9servations r\u00e9currentes d\u2019un site direct importe moins. Les march\u00e9s de vacances baln\u00e9aires avec un fort renouvellement de client\u00e8le sont un cas plus \u00e9vident pour Airbnb que les march\u00e9s de retraites montagnardes o\u00f9 les m\u00eames familles reviennent chaque ann\u00e9e. <\/p>\n

Si vous g\u00e9rez des propri\u00e9t\u00e9s sur plusieurs march\u00e9s et que vous \u00eates encore en train de construire vos syst\u00e8mes op\u00e9rationnels, la complexit\u00e9 de g\u00e9rer une strat\u00e9gie de marketing direct sur des sites disparates n\u2019est peut-\u00eatre pas la meilleure utilisation de vos ressources \u00e0 ce stade.<\/p>\n

Quand devriez-vous donner la priorit\u00e9 \u00e0 la cr\u00e9ation d\u2019un site de r\u00e9servation directe ?<\/h2>\n

Quatre signaux indiquent qu\u2019un site de r\u00e9servation directe est pass\u00e9 du statut de \u00ab bonus \u00bb \u00e0 celui de priorit\u00e9 r\u00e9elle. Plus ces signaux s\u2019appliquent \u00e0 votre entreprise, plus il est pertinent d\u2019investir maintenant plut\u00f4t que plus tard. <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Signal<\/th>\nPourquoi c\u2019est important<\/th>\nCe qu\u2019il faut faire<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Vous avez des avis et une r\u00e9putation cr\u00e9dible<\/strong><\/td>\nUn site direct sans preuve sociale demande \u00e0 des inconnus de faire confiance \u00e0 une entreprise inconnue. Les avis comblent ce manque de confiance.<\/td>\nUtilisez un agr\u00e9gateur d\u2019avis comme Revyoos pour afficher les avis des OTA sur votre site direct d\u00e8s le premier jour<\/td>\n<\/tr>\n
Vos clients reviennent<\/strong><\/td>\nLes clients r\u00e9currents sont l\u2019audience de r\u00e9servation directe qui convertit le mieux. Ils vous font d\u00e9j\u00e0 confiance et n\u2019ont besoin d\u2019aucune plateforme pour valider l\u2019exp\u00e9rience.<\/td>\nEnvoyez un e-mail apr\u00e8s le d\u00e9part avec un lien de r\u00e9servation directe et une r\u00e9duction : cette seule tactique g\u00e9n\u00e8re la plupart des premi\u00e8res r\u00e9servations directes<\/td>\n<\/tr>\n
Les commissions des OTA repr\u00e9sentent un co\u00fbt r\u00e9el<\/strong><\/td>\nPour 50\u202f000 $ de revenus annuels sur Airbnb, une structure de frais de 15 % co\u00fbte 7\u202f500 $\/an. \u00c0 200\u202f000 $, c\u2019est 30\u202f000 $. Un site direct qui convertit 20 % de ces clients s\u2019autofinance.<\/td>\nCalculez vos d\u00e9penses annuelles en commissions OTA : ce chiffre constitue le plafond budg\u00e9taire de votre site de r\u00e9servation directe<\/td>\n<\/tr>\n
Vous voulez une marque que vous contr\u00f4lez<\/strong><\/td>\nLes exploitants qui atteignent 30 \u00e0 40 % de direct ont g\u00e9n\u00e9ralement commenc\u00e9 \u00e0 construire leur site avant que l\u2019int\u00e9r\u00eat financier ne semble \u00e9vident. Trois ans de relations clients cumul\u00e9es ne peuvent \u00eatre pr\u00e9cipit\u00e9s.<\/td>\nCommencez d\u00e8s maintenant avec un site PMS pr\u00e9-construit. Passez \u00e0 un site personnalis\u00e9 une fois que les revenus des r\u00e9servations directes justifient l\u2019investissement.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Pour obtenir le plan d\u2019action complet sur la cr\u00e9ation de votre canal de r\u00e9servation directe, consultez notre guide pour obtenir des r\u00e9servations directes pour votre location saisonni\u00e8re<\/a>.<\/p>\n

Comment g\u00e9rer les deux sans doubler votre charge de travail ?<\/h2>\n

La question op\u00e9rationnelle qui inqui\u00e8te le plus les exploitants lorsqu\u2019ils envisagent un site de r\u00e9servation directe est de savoir si la gestion d\u2019un canal suppl\u00e9mentaire cr\u00e9e une complexit\u00e9 insoutenable. Avec les bons syst\u00e8mes, ce n\u2019est pas le cas. <\/p>\n

Un syst\u00e8me de gestion de propri\u00e9t\u00e9 (PMS) avec un gestionnaire de canaux<\/a> int\u00e9gr\u00e9 synchronise vos disponibilit\u00e9s, vos tarifs et votre contenu sur Airbnb, Vrbo, Booking.com et votre site de r\u00e9servation directe<\/a> \u00e0 partir d\u2019un tableau de bord unique. Lorsqu\u2019un client r\u00e9serve sur Airbnb, les dates sont bloqu\u00e9es automatiquement sur toutes les autres plateformes. Lorsque vous mettez \u00e0 jour la description d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, elle est diffus\u00e9e sur chaque canal connect\u00e9. Lorsqu\u2019un client r\u00e9serve en direct, le paiement, la confirmation et le d\u00e9clenchement du m\u00e9nage s\u2019effectuent tous automatiquement<\/a> via le m\u00eame syst\u00e8me. <\/p>\n

La charge de travail suppl\u00e9mentaire d\u2019un canal de r\u00e9servation directe, une fois le syst\u00e8me configur\u00e9, r\u00e9side principalement dans l\u2019e-mail apr\u00e8s le d\u00e9part et dans les investissements que vous ferez au fil du temps en SEO ou en e-mail marketing. La complexit\u00e9 op\u00e9rationnelle est n\u00e9gligeable. L\u2019avantage financier se cumule pendant des ann\u00e9es. <\/p>\n

Les sites de r\u00e9servation directe qui r\u00e9ussissent<\/h2>\n

Les meilleurs sites de r\u00e9servation directe partagent quelques points communs : un design \u00e9pur\u00e9, des visuels forts et un flux de r\u00e9servation qui ne complique pas la t\u00e2che des clients. Voici trois exemples \u00e0 \u00e9tudier. <\/p>\n

Jungle House<\/h3>\n

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Jungle House met en avant un widget d\u2019avis bien en vue, laissant les anciens clients faire la promotion. Le texte est minimaliste, l\u2019imagerie est immersive, et l\u2019effet global est celui d\u2019un site qui instaure la confiance avant m\u00eame que le visiteur ne fasse d\u00e9filer la page. Le site est construit sur mesure par Boostly et utilise une connexion API \u00e0 Hostfully pour maintenir son calendrier synchronis\u00e9 sur tous les canaux. <\/p>\n

Home Sweet Hudson<\/h3>\n

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Home Sweet Hudson est un mod\u00e8le de design ax\u00e9 sur la marque. Des couleurs sobres, une typographie audacieuse et des photographies de propri\u00e9t\u00e9s en haute r\u00e9solution communiquent la qualit\u00e9 avant m\u00eame qu\u2019un seul mot ne soit lu. Le widget de r\u00e9servation est int\u00e9gr\u00e9 directement depuis Hostfully, ce qui signifie que la disponibilit\u00e9 reste synchronis\u00e9e et que les clients ne quittent jamais le site pour finaliser une r\u00e9servation. <\/p>\n

Papagayo Luxury<\/h3>\n

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Papagayo Luxury rend le calendrier de r\u00e9servation accessible d\u00e8s la page principale, ce qui \u00e9limine les frictions dans le parcours de conversion. L\u2019imagerie d\u00e9finit imm\u00e9diatement les attentes pour l\u2019exp\u00e9rience client, et la mise en page privil\u00e9gie l\u2019action plut\u00f4t que la surcharge d\u2019informations. Le moteur de r\u00e9servation est propuls\u00e9 par Hostfully. <\/p>\n