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Guida alle normative sugli affitti a breve termine in Florida

Conosciuta per le sue splendide spiagge e i parchi a tema, la Florida è una delle destinazioni più popolari negli Stati Uniti. Il turismo è già uno dei settori più importanti dello stato ed è in continua crescita: nel 2023 ha raggiunto la cifra record di 140 milioni di visitatori.

La domanda di alloggi è salita alle stelle, creando problemi per le comunità locali in tutto lo stato. Per questo motivo, il governo ha iniziato a inasprire le leggi sugli affitti turistici in Florida.

La Florida è ancora un ottimo investimento, a patto di orientarsi efficacemente tra le normative statali e comunali. La nostra guida ha lo scopo di fornire una panoramica della legislatura statale e di alcune delle leggi nelle principali destinazioni.

Dichiarazione di non responsabilità: la nostra guida è intesa esclusivamente a scopo informativo e non costituisce una consulenza legale. Per una guida su casi specifici, consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Le leggi statali della Florida sugli affitti a breve termine

La Florida adotta un approccio moderato alla regolamentazione degli affitti a breve termine. I legislatori riconoscono che queste attività sono una parte essenziale dell’economia, ma richiedono un attento monitoraggio e controllo.

Tuttavia, sebbene le leggi della Florida non siano eccessivamente rigide, sono più complesse rispetto a molti altri luoghi. Ci sono requisiti dettagliati sia a livello statale che locale.

Inoltre, questo equilibrio di potere è stato un argomento controverso per oltre un decennio senza che si intraveda una soluzione. I governi statali e locali spesso competono per avere maggiore autorità sulla legislazione in materia di affitti a breve termine. Più recentemente, la Florida ha cercato di approvare il disegno di legge del Senato 280 e il governatore Ron DeSantis lo ha respinto.

La situazione attuale in Florida implica che le leggi sono suscettibili di modifiche. È essenziale monitorare le notizie locali e tenersi aggiornati.

Un’altra preoccupazione è che le leggi statali potrebbero non riflettere l’atteggiamento della comunità locale nei confronti degli affitti a breve termine. Tuttavia, è facile far sì che questo giochi a tuo favore. Informarsi sulla mentalità della comunità può aiutarti a capire se un luogo è un buon ambiente per la tua attività. Se poi ti stabilisci in un luogo, sai come rendere felici i tuoi vicini.

Normative statali della Florida sugli affitti a breve termine

Lo Stato della Florida definisce un affitto turistico come qualsiasi “stabilimento di alloggio pubblico transitorio” che rientra in una delle seguenti categorie:

  • Un’unità o un gruppo di unità in un condominio
  • Una casa unifamiliare di proprietà individuale o collettiva
  • Un’unità abitativa utilizzata per l’alloggio (esclusi i progetti di multiproprietà)

La tua proprietà è considerata un’attività di affitto turistico se la affitti regolarmente o la metti a disposizione per brevi periodi. Le singole stanze sono un’eccezione.

Il limite ufficiale è di tre soggiorni nello stesso anno solare della durata inferiore a 30 giorni o un mese solare (a seconda di quale sia inferiore). Ciò significa che i proprietari di case possono accettare alcuni visitatori occasionali mentre sono in vacanza.

Tuttavia, potresti comunque essere soggetto a requisiti anche quando non hai un flusso costante di ospiti. La Florida ti impone di seguire le normative anche se ti limiti a pubblicizzare la tua proprietà come un’attività commerciale. L’obiettivo è impedire agli operatori di eludere le proprie responsabilità fiscali e di aggirare le leggi in materia di salute e sicurezza. Di conseguenza, i funzionari statali della Florida possono controllare come promuovi la tua proprietà e se la elenchi su siti come Airbnb e Vrbo.

Lo Stato della Florida richiede quindi a tutti i governi locali all’interno della sua giurisdizione di utilizzare gli stessi criteri. Inoltre, impedisce alle città e alle contee di limitare l’uso di qualsiasi proprietà classificata come affitto a breve termine.

Licenze per affitti a breve termine nello Stato della Florida

Tutte le proprietà in affitto a breve termine nello stato devono avere una licenza del Dipartimento per la regolamentazione delle attività commerciali e professionali della Florida (DBPR).

Esistono due tipi di classificazione:

  • Una licenza condominiale per le unità in affitto in un condominio
  • Una licenza di abitazione per case unifamiliari, case a schiera e duplex

Puoi richiedere diversi tipi di permessi di affitto in base al numero di proprietà che gestisci. Le opzioni sono:

  • Licenza singola: Un permesso per abitazioni, unità o gruppi di unità all’interno dello stesso edificio. Solo il proprietario dell’immobile può richiedere l’ultima, non una società di gestione immobiliare che agisce per suo conto.
  • Licenza di gruppo: Un permesso per tutte le unità all’interno di un edificio o di un gruppo di edifici nello stesso complesso. Gli agenti autorizzati come i gestori di proprietà possono richiederla.
  • Licenza collettiva: Un permesso per una collezione di abitazioni e unità distribuite su più località. C’è un limite di 75 unità e sei limitato a una contea.

La procedura di registrazione degli affitti turistici è semplice. Visita il portale DBPR per creare un account e compilare il modulo online. Dovresti ricevere la tua licenza digitale entro due giorni lavorativi. Una volta che hai un account, puoi accedere per aggiungere e rimuovere proprietà e richiedere rinnovi.

Le tariffe per le licenze singole e di gruppo dipendono dal numero di proprietà in affitto turistico che gestisci e dalla durata della licenza. I costi variano da $90 a $350. Mentre le licenze collettive hanno una tariffa fissa di $150 all’anno più un extra di $10 per proprietà.

Tutti devono anche pagare la tassa di registrazione di $50 e l’addebito di $10 per il programma di formazione sull’ospitalità. Questi sono inclusi nel totale.

La Florida stabilisce date specifiche per la registrazione e i rinnovi. Se fai domanda con qualche mese di ritardo, devi comunque pagare per l’intero anno. Puoi pagare per la licenza semestrale se mancano meno di sei mesi.

Le date sono stabilite dalle città e dalle contee, quindi controlla il sito web del tuo governo locale per maggiori dettagli.

Regole di licenza della Florida

Devi rispettare le regole statali della Florida per mantenere la tua licenza di affitto a breve termine:

  • Rispettare i limiti di occupazione (non più di due persone per camera da letto più due extra nelle aree comuni)
  • Mostrare una copia della licenza nei locali
  • Pulire la biancheria, gli utensili da cucina e oggetti simili tra un soggiorno e l’altro
  • Fornire sapone in barrette o dispenser confezionati singolarmente
  • Mantenere i locali liberi da parassiti come ratti e scarafaggi
  • Installare rilevatori di fumo in ogni unità
  • Installare irrigatori antincendio negli edifici superiori a 75 piedi
  • Mantenere un sistema elettrico sicuro ed evitare prolunghe
  • Organizzare ispezioni dei balconi per le unità che hanno tre o più piani

Questi regolamenti si applicano ovunque nello Stato della Florida. I governi delle città e delle contee possono aggiungere requisiti ragionevoli alle loro ordinanze locali, ma non possono annullare quelli qui indicati.

Tasse sugli affitti a breve termine in Florida

Le attività di affitto a breve termine sono soggette a tasse federali, statali e locali. Ecco le principali di cui essere a conoscenza:

  • Imposta federale sul reddito: Se il tuo profitto annuale supera i $1000, devi effettuare pagamenti trimestrali stimati delle tasse all’IRS. Tuttavia, puoi quindi richiedere detrazioni fiscali per affitti turistici.
  • Imposta statale sulle vendite: Tutti gli ospiti devono pagare un prelievo del 6% su eventuali costi di alloggio e pulizia. Come proprietario dell’attività, sei responsabile della rimessa del denaro e dell’invio al Dipartimento delle Entrate della Florida.
  • Sovraimposta discrezionale sulle vendite: Alcuni luoghi hanno la propria imposta sulle vendite che di solito è compresa tra lo 0,5% e l’1,5% della tariffa di prenotazione totale.
  • Tassa commerciale della città e del consiglio: Molti comuni impongono una tassa a qualsiasi azienda che opera all’interno della loro giurisdizione, compresi gli affitti turistici. Le tariffe differiscono tra le località.
  • Imposte sullo sviluppo del turismo (TDT): Le contee idonee possono addebitarti tra l’1% e il 2% delle tue tariffe di prenotazione per sostenere il turismo locale.
  • Imposte ad alto impatto turistico: Le destinazioni popolari possono addebitare un’ulteriore tassa dell’1% per compensare i costi associati all’aumento del turismo, come la manutenzione delle infrastrutture e le richieste di servizi pubblici.

Airbnb, Vrbo e piattaforme simili spesso rimettono le tasse sugli affitti turistici per tuo conto. Controlla prima di impostare i prezzi per assicurarti di non addebitare agli ospiti un importo eccessivo.

Puoi integrare gli addebiti extra nel tuo software di gestione della proprietà (PMS) in modo da non doverli calcolare per ogni prenotazione.

Destinazioni popolari della Florida con normative sugli affitti a breve termine

Poiché le leggi locali possono variare tra città e contee, esploriamo alcune delle normative e linee guida in luoghi specifici.

Miami-Dade

La contea di Miami-Dade ha il suo sistema di licenze. Se affitti la tua proprietà per periodi di sei mesi o meno, devi richiedere un account fiscale turistico e pagare le tasse che riscuoti dagli ospiti.

Devi anche ottenere un certificato di utilizzo prima di pubblicizzare o affittare la proprietà. Le tariffe annuali sono di $136,17. Se non superi l’ispezione annuale, la contea di Miami-Dade può revocare la tua certificazione.

Alcune zone richiedono che qualcuno rimanga sul posto come parte responsabile designata. Devono risiedere nella proprietà e non solo rendersi disponibili.

Miami Beach

Essendo una destinazione turistica molto popolare, Miami ha leggi rigorose sugli affitti a breve termine. Il governo locale ti vieta di affittare case unifamiliari e molti tipi di condomini.

Se ottieni l’approvazione della zonizzazione, devi quindi ottenere un account fiscale turistico e un numero di ricevuta fiscale commerciale.

Orlando

Sebbene Orlando sia meno severa di Miami, le sue ordinanze sugli affitti a breve termine sono più specifiche.

I singoli proprietari di case non possono affittare l’intero spazio abitativo in base alla legge sulla condivisione della casa della città di Orlando. Ciò si applica sia che siano in loco che fuori sede.

Altrimenti, puoi registrarti come:

  • Condivisione della casa: Gli ospiti possono soggiornare per un massimo di 29 giorni e occupare metà delle camere da letto. Devi rimanere sul posto.
  • Bed and breakfast: Puoi ospitare solo per una singola notte alla volta e hai bisogno di un numero di ricevuta fiscale commerciale. Tuttavia, puoi affittare tutte le camere da letto tranne quella che usi.
  • Alloggi di gruppo: È la stessa disposizione del Bed and Breakfast, ma gli ospiti possono soggiornare per sette giorni o più. È richiesta l’autorizzazione di zonizzazione.
  • Motel o hotel: Puoi gestire la proprietà come un’attività commerciale e affittare l’intero spazio. Gli ospiti generalmente soggiornano fino a sette giorni.
  • Unità abitative commerciali: Gli ospiti soggiornano tra sette e 29 giorni: qualsiasi periodo inferiore e l’attività conta come un motel.

Ogni categoria tranne la condivisione della casa deve richiedere un numero di ricevuta fiscale commerciale prima di poter pubblicizzare e accettare ospiti.

Jacksonville

Gli affitti a breve termine sono consentiti solo in due zone all’interno della città, la Commerciale Generale e il Nucleo Storico. Poiché queste aree non hanno molte proprietà residenziali, le opportunità di investimento sono limitate.

Jacksonville richiede anche di ottenere un permesso di utilizzo del suolo e quindi una licenza commerciale dalla città. Devi includere il numero di licenza in qualsiasi annuncio.

Tampa

Tampa ha il miglior mercato di affitti turistici negli Stati Uniti secondo un recente studio. Il valore degli immobili è aumentato del 71,6% negli ultimi cinque anni e il reddito medio di Airbnb è superiore a $52.000 all’anno.

Anche le normative locali sono relativamente indulgenti. I proprietari di affitti non hanno bisogno di ottenere un permesso dalla città per gestire la loro attività. Tutto quello che devi fare è assicurarti che la tua proprietà sia nella zona giusta e soddisfi i requisiti statali.

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