Nota: i requisiti assicurativi e le opzioni di copertura variano in base alla località e alla situazione. La nostra guida fornisce informazioni generali. Consulta sempre un professionista assicurativo autorizzato per una consulenza specifica per le tue proprietà e la tua giurisdizione.
Perché l’assicurazione standard per proprietari di case non è adatta ai gestori di STR
La tua polizza per proprietari di case in genere smette di coprirti nel momento in cui accetti il tuo primo ospite pagante. Le polizze standard generalmente escludono l’attività commerciale. Quando gestisci più proprietà con ospiti paganti, le compagnie assicurative lo classificano come gestione di un’attività ricettiva.
Quella camera da letto in più su Airbnb o la casa vacanze che affitti su Vrbo sono tutte operazioni commerciali agli occhi degli assicuratori.
L’assicurazione per affitti a breve termine colma questa lacuna. Senza di essa, sei personalmente responsabile per lesioni agli ospiti, danni alla proprietà, furto e perdite aziendali. Una singola causa legale può eliminare anni di profitto. Man mano che passi da 5 a 50 proprietà, il tuo rischio si moltiplica più velocemente del numero di proprietà. I gestori intelligenti proteggono la loro crescita con un’adeguata copertura di responsabilità civile per le case vacanze prima che sorgano problemi.
Cosa copre l’assicurazione per affitti a breve termine
L’assicurazione per case vacanze si suddivide in diversi livelli di protezione.
Danni alla proprietà
La copertura della struttura fisica e del contenuto entra in gioco quando si verificano disastri. Incendio, vento, grandine, furto e atti vandalici rientrano tutti nella protezione della proprietà. Le polizze commerciali tengono conto della maggiore usura dovuta al turnover degli ospiti e degli arredi di livello commerciale. Le proprietà nel tuo portfolio sono più esposte rispetto alle case occupate dai proprietari. Più persone le frequentano, più chiavi circolano e più elettrodomestici funzionano costantemente. La tua copertura dovrebbe riflettere questi modelli di utilizzo commerciale.
Protezione di responsabilità civile
La copertura di responsabilità civile per case vacanze ti protegge quando gli ospiti si feriscono o causano danni ad altri. Gli ospiti possono scivolare sulle scale, un bambino potrebbe annegare in una piscina o un ospite potrebbe appiccare un incendio che si propaga alle unità vicine. Questi scenari possono generare cause legali consistenti. Molti gestori hanno una protezione di responsabilità civile compresa tra 1 e 2 milioni di dollari per proprietà. Le proprietà con piscine, vasche idromassaggio o posizioni sul lungomare spesso richiedono una copertura notevolmente maggiore. Le differenze di premio sono spesso inferiori alle lacune di copertura.
Copertura per interruzione dell’attività
Quando un incendio o un’inondazione rendono le proprietà inabitabili, l’assicurazione per la perdita di reddito da affitto per le vacanze sostituisce le entrate perse durante le riparazioni. La copertura paga in base al tuo calendario delle prenotazioni, non alle tariffe giornaliere generiche. Per i gestori che ampliano i portfolio, questa protezione è più importante di quanto la maggior parte si renda conto. Una perdita importante può prosciugare il capitale operativo quando stai aggiungendo proprietà. La giusta copertura mantiene i piani di crescita in linea con i disastri.
Copertura della proprietà degli ospiti
Questa è una protezione facoltativa per gli effetti personali degli ospiti che vengono danneggiati o rubati dalla tua proprietà. Sebbene gli ospiti in genere presentino richieste di risarcimento alla propria assicurazione, offrire questa copertura può migliorare le recensioni e ridurre le controversie.
Come l’assicurazione di responsabilità civile protegge i portfolio in crescita
La responsabilità legale per le case vacanze si estende oltre le lesioni agli ospiti. Man mano che i portfolio crescono, l’esposizione alla responsabilità civile cresce più velocemente del numero di proprietà.
Lesioni dirette agli ospiti
Gli ospiti si feriscono negli affitti più spesso che nelle proprie case. Layout, elettrodomestici e condizioni sconosciute contribuiscono. Il rilassamento (o l’intossicazione) aumenta il rischio e servizi come piscine e vasche idromassaggio aumentano l’esposizione. La copertura di responsabilità civile paga le spese mediche, la difesa legale e le transazioni quando gli ospiti richiedono un risarcimento per lesioni. Senza un’adeguata assicurazione per gli host di Airbnb e altre piattaforme, una causa legale può spazzare via anni di profitto.
Responsabilità civile verso terzi
I tuoi ospiti possono danneggiare le proprietà vicine o ferire altre persone. L’acqua potrebbe filtrare nell’unità sottostante, una festa potrebbe causare un confronto o un ospite potrebbe lasciare un bruciatore acceso, causando un incendio che si propaga. Potresti essere ritenuto responsabile per tutto questo. La copertura di responsabilità civile per le case vacanze ti protegge quando gli ospiti causano danni ad altri, anche se non sei direttamente in colpa.
Responsabilità civile dei locali
Hai la responsabilità di mantenere condizioni di sicurezza. Scale rotte, ringhiere allentate, pericoli elettrici e problemi di manutenzione possono innescare richieste di risarcimento per responsabilità civile. Mantenere ogni proprietà perfettamente mantenuta diventa più difficile man mano che si scala. La copertura non sostituisce una buona manutenzione, ma ti protegge quando i problemi sfuggono. La piattaforma di Hostfully aiuta a coordinare la manutenzione in tutti i portfolio, integrandosi con partner come Turno e Breezeway per individuare i problemi prima dell’arrivo degli ospiti.
Comprendere i requisiti assicurativi delle piattaforme di prenotazione
Ogni piattaforma gestisce l’assicurazione in modo diverso.
Requisiti di Airbnb
Airbnb fornisce AirCover agli host, ma questa copertura ha limiti ed esclusioni significativi. I gestori professionali stipulano polizze commerciali separate piuttosto che fare affidamento esclusivamente sulla copertura della piattaforma. Ricerca le differenze tra AirCover e le polizze assicurative commerciali per comprendere le lacune di copertura.
Airbnb richiede agli host di mantenere la propria assicurazione e può rimuovere gli annunci che non soddisfano i requisiti. Documentare la copertura diventa parte del tuo flusso di lavoro operativo man mano che si scala.
Standard Vrbo
Vrbo richiede un minimo di 500.000 dollari di copertura di responsabilità civile per proprietà. Molti gestori ne hanno sostanzialmente di più per una migliore protezione. La protezione dai danni di Vrbo è facoltativa e limitata.
Politiche di Booking.com
Booking.com richiede un’assicurazione adeguata senza specificare importi. La maggior parte dei gestori allinea la propria copertura ai requisiti di Vrbo per coerenza tra i canali.
Hostfully si integra direttamente con Airbnb, Vrbo, Booking.com, Google e Marriott, semplificando la gestione dei requisiti di conformità tra i canali da un’unica dashboard man mano che il tuo portfolio cresce.
Costruire il tuo stack assicurativo man mano che si scala
I gestori intelligenti stratificano la copertura man mano che i loro portfolio crescono.
Fase iniziale (1-5 proprietà)
Concentrati su una corretta copertura commerciale per ogni proprietà. Collabora con agenti che comprendono le operazioni STR. Prevedi di preventivare tra 1.500 e 3.000 dollari all’anno per proprietà, a seconda della posizione e del valore. Imposta correttamente la struttura aziendale fin dall’inizio. Molti gestori utilizzano le LLC per creare un’ulteriore protezione di responsabilità civile oltre l’assicurazione.
Fase di crescita (5-15 proprietà)
Considera le polizze ombrello per estendere la protezione di responsabilità civile su più proprietà. Gli ombrelli possono in genere iniziare intorno a 1 milione di dollari ed estendersi fino a 5 milioni di dollari o più per premi aggiuntivi.
Collabora con fornitori focalizzati su STR come Safely, InsuraGuest e Truvi, che spesso offrono tariffe e condizioni migliori rispetto agli assicuratori tradizionali. Hostfully si integra con questi fornitori, consentendoti di collegare la verifica degli ospiti e la verifica dell’assicurazione direttamente al tuo flusso di lavoro di gestione della proprietà. L’automazione diventa essenziale per la gestione di oltre 10 proprietà.
Fase di scalabilità (oltre 15 proprietà)
Esamina i prezzi basati sul portfolio, poiché alcuni assicuratori offrono tariffe migliori quando assicurano più proprietà insieme. Questo è più importante quando superi le 20-25 proprietà.
Per i portfolio di oltre 50 proprietà, potresti prendere in considerazione accordi assicurativi captive, che richiedono un capitale significativo ma possono offrire risparmi a lungo termine e un migliore controllo.
Tieni traccia dei rinnovi assicurativi, dei sinistri e della conformità in tutto il tuo portfolio utilizzando il tuo PMS. Hostfully conserva questi record integrati con i tuoi dati operativi e di prenotazione. Fai il Business Health Quiz per valutare la gestione del tuo portfolio.
Lacune di copertura comuni che danneggiano i gestori in crescita
Anche i gestori esperti perdono aree di copertura critiche.
Esclusioni per cimici dei letti
La maggior parte delle polizze esclude le infestazioni da cimici dei letti. Il trattamento può essere costoso per proprietà, con la perdita di entrate durante il trattamento che aggiunge importi sostanziali in più. Alcuni assicuratori offrono la copertura per cimici dei letti come un rider, che può ripagarsi rapidamente nelle aree urbane o nei mercati ad alto turnover.
Guasto delle apparecchiature
I sistemi HVAC, gli scaldacqua e gli elettrodomestici si usurano più velocemente negli affitti. Le polizze standard potrebbero non coprire il guasto meccanico dovuto all’usura, ma la copertura per il guasto delle apparecchiature colma questa lacuna. L’integrazione di Hostfully Devices con termostati intelligenti può aiutare a monitorare le prestazioni delle apparecchiature e individuare i problemi in anticipo.
Responsabilità civile informatica
Raccogli dati degli ospiti e informazioni di pagamento. Una violazione dei dati potrebbe costare importi sostanziali in notifica, monitoraggio del credito e spese legali. La copertura di responsabilità civile informatica protegge da questi rischi, che aumentano man mano che si scala ed elabora più prenotazioni. La maggior parte dei gestori aggiunge la copertura quando raggiunge soglie di entrate significative o gestisce dati sostanziali degli ospiti.
Responsabilità civile per pratiche di lavoro
Assumere addetti alle pulizie, personale di manutenzione o assistenti virtuali crea esposizione a cause legali sul lavoro. Il licenziamento ingiusto, la discriminazione o le accuse di molestie possono devastare le piccole imprese. L’assicurazione di responsabilità civile per pratiche di lavoro (EPLI) ti protegge.
L’integrazione di Hostfully con l’Hub dei fornitori di servizi con Turno ti aiuta a gestire le relazioni con i fornitori in modo professionale, ma l’assicurazione è ancora fondamentale quando sorgono controversie.
Come la tecnologia riduce i costi assicurativi
La tecnologia di gestione della proprietà intelligente può ridurre i premi migliorando al contempo la qualità della copertura.
Serrature intelligenti e controllo degli accessi
Le proprietà con ingresso senza chiave dimostrano una migliore sicurezza agli assicuratori. Puoi eliminare i problemi di chiavi smarrite e controllare esattamente chi entra nelle tue proprietà e quando. Puoi anche bloccare automaticamente gli ospiti dopo il checkout.
Hostfully Devices supporta oltre 200 tipi di serrature intelligenti, gestite direttamente dal tuo PMS. L’integrazione offre vantaggi di sicurezza che gli assicuratori premiano eliminando al contempo la necessità di un software di gestione delle serrature separato.
Monitoraggio del rumore
Gli assicuratori preferiscono il monitoraggio del rumore perché aiuta a prevenire feste e grandi raduni che generano sinistri. I dispositivi Minut e NoiseAware, entrambi integrati con Hostfully, ti avvisano dei problemi prima che si intensifichino e alcuni assicuratori offrono sconti sui premi per le proprietà con questa tecnologia. I dispositivi possono ripagarsi attraverso la riduzione dei sinistri e il risparmio assicurativo.
Messaggistica automatizzata
Una comunicazione chiara e coerente con gli ospiti previene incomprensioni che possono portare a lesioni e danni. InboxAI di Hostfully utilizza i dati della proprietà e della prenotazione per creare risposte personalizzate. A differenza dei chatbot generici, fa riferimento a dettagli specifici delle tue guide e delle informazioni sulla proprietà.
Una migliore comunicazione significa meno ospiti confusi. Meno ospiti confusi significa meno sinistri. Le compagnie assicurative riconoscono questa connessione.
Monitoraggio della manutenzione
Le proprietà in buone condizioni generano meno sinistri. Le integrazioni con Breezeway e Properly ti aiutano a rimanere al passo con le riparazioni prima che diventino eventi assicurativi.
Documentare la manutenzione attraverso il tuo PMS può anche aiutare durante i sinistri dimostrando che hai gestito le tue proprietà in modo responsabile, il che può influire sui risultati del sinistro.
Calcolare le tue reali esigenze assicurative
La maggior parte dei gestori assicura in modo insufficiente o eccessivo i propri portfolio.
Analisi della protezione degli asset
Calcola il totale degli asset esposti, tra cui il patrimonio immobiliare, le attrezzature aziendali, i veicoli e gli asset personali a rischio in caso di sentenze. La tua copertura di responsabilità civile dovrebbe superare questo totale di un margine confortevole.
Ad esempio, se possiedi proprietà per un valore di 2 milioni di dollari più 500.000 dollari in asset aziendali e personali, hai bisogno di almeno 3 milioni di dollari in copertura di responsabilità civile. Molti gestori arrotondano a 5 milioni di dollari per un margine di sicurezza aggiuntivo.
Calcolo della sostituzione delle entrate
Per la copertura della perdita di reddito, calcola le entrate giornaliere medie per proprietà e moltiplicale per il tuo tasso di prenotazione medio. Aggiungi il tempo medio di riparazione per danni importanti (in genere 60-180 giorni). Questo ti darà un importo minimo di copertura per la perdita di reddito.
I calcolatori di ROI di Hostfully possono aiutarti a comprendere i modelli di entrate nel tuo portfolio. Questi dati diventano fondamentali quando si impostano livelli di copertura appropriati.
Ottimizzazione della franchigia
Franchigie più elevate possono ridurre significativamente i premi. Ad esempio, se gestisci 10 proprietà e risparmi un determinato importo per proprietà all’anno aumentando le tue franchigie da 1.000 a 2.500 dollari, quei risparmi annuali possono sommarsi. Dopo due anni senza sinistri, potresti aver risparmiato abbastanza per coprire le franchigie più elevate se necessario.
La maggior parte dei gestori con forti riserve di liquidità e buone pratiche di manutenzione beneficia di franchigie più elevate.
Lavorare con l’assicurazione durante i sinistri
Avere una copertura è importante, ma ottenere il pagamento dei sinistri rapidamente è ancora più importante.
Standard di documentazione
Fotografa accuratamente ogni proprietà prima e dopo il soggiorno di ogni ospite. La piattaforma di guide di Hostfully include checklist di check-in che richiedono agli ospiti di documentare le condizioni della proprietà, creando una traccia cartacea che può proteggerti durante le controversie.
Conserva registri di manutenzione dettagliati. Documenta riparazioni, ispezioni e manutenzione preventiva. I periti assicurativi guardano più favorevolmente ai sinistri che dimostrano una gestione responsabile della proprietà.
Protocollo di risposta immediata
Contatta il tuo assicuratore entro 24 ore dalla scoperta di danni o dalla ricezione della notifica di un infortunio di un ospite. I ritardi possono compromettere i sinistri. Tieni i numeri di polizza e i dettagli della proprietà facilmente accessibili tramite il tuo PMS.
La casella di posta unificata e il sistema di comunicazione di Hostfully tengono traccia di tutte le interazioni con gli ospiti, che possono diventare prove durante i sinistri. Puoi richiamare conversazioni esatte che mostrano cosa hai detto agli ospiti e quando.
Risposta all’infortunio dell’ospite
Non ammettere mai la colpa. Fornisci assistenza di base, documenta tutto e contatta immediatamente il tuo fornitore di assicurazioni. Lascia che guidino la tua risposta.
La copertura di responsabilità civile include i costi di difesa legale, quindi il coinvolgimento del tuo assicuratore fin dall’inizio è fondamentale per fornire una protezione efficace.
Costi assicurativi in diversi mercati
I prezzi dell’assicurazione per case vacanze variano notevolmente in base alla posizione.
Proprietà costiere
Le proprietà vicino all’acqua in genere hanno premi più alti a causa del rischio di inondazioni e uragani. L’assicurazione contro le inondazioni è separata dalle tue polizze principali ed è spesso richiesta dai finanziatori nelle zone a rischio di inondazioni. Prevedi di preventivare importi sostanziali annualmente per la copertura contro le inondazioni sulle proprietà costiere.
La copertura contro vento e grandine può aggiungere costi annuali elevati nelle aree soggette a uragani. Alcuni mercati, come la Florida meridionale, richiedono polizze separate contro le tempeste di vento attraverso programmi sostenuti dallo stato.
Proprietà urbane
Le proprietà cittadine affrontano rischi diversi. Tassi di criminalità più elevati possono aumentare i premi per furto e atti vandalici. La vicinanza ad altre unità aumenta la responsabilità per danni da incendio e acqua. Le proprietà urbane beneficiano di una migliore risposta alle emergenze e infrastrutture.
L’assicurazione sulla proprietà urbana può costare notevolmente di più rispetto alle località suburbane negli stessi stati.
Proprietà montane e rurali
Le proprietà remote possono costare di più per essere riparate e sostituite. I pezzi di ricambio e la manodopera impiegano più tempo per arrivare e la protezione antincendio potrebbe essere a chilometri di distanza. Questi fattori aumentano i premi.
Le proprietà rurali in genere affrontano rischi di responsabilità civile inferiori a causa del minor numero di vicini e della minore densità di ospiti. Alcuni di questi risparmi possono compensare i costi di copertura della proprietà più elevati.
Gestire l’assicurazione attraverso più entità legali
Man mano che il tuo portfolio cresce, è probabile che utilizzerai più LLC o entità per limitare la responsabilità. Questo crea una complessità assicurativa che richiede un’attenta gestione.
Politiche specifiche per entità
Ogni LLC in genere ha bisogno della propria polizza assicurativa. Di solito non puoi assicurare proprietà detenute in diverse entità legali con un’unica polizza. Questo è importante per le strategie LLC che utilizzano entità separate per diverse proprietà o mercati.
Alcuni assicuratori offrono polizze per società di gestione che estendono la copertura su più entità. Questo funziona bene quando gestisci proprietà di proprietà di diverse LLC.
Approvazioni di assicurato aggiuntivo
I proprietari di immobili spesso richiedono di essere nominati come assicurati aggiuntivi sulle tue polizze di responsabilità civile. Questo li protegge da cause legali relative alle tue attività di gestione. Fattura i costi di approvazione nei tuoi accordi di gestione.
Gestione dei certificati
Dovrai fornire certificati assicurativi a proprietari di immobili, finanziatori e talvolta piattaforme di prenotazione. Gestire questi certificati in un portfolio in crescita diventa noioso senza buoni sistemi.
La funzione di gestione dei documenti di Hostfully può mantenere i certificati correnti per ogni proprietà e tenere traccia delle date di rinnovo. Richiedi una demo per vedere come funziona.
Agisci sulla tua strategia assicurativa
Hai imparato cosa richiede la protezione delle proprietà per affitti brevi. Ora, segui questi passaggi per proteggere il tuo portafoglio in crescita.
Inizia esaminando la tua copertura attuale rispetto alla tua esposizione reale. La maggior parte dei gestori scopre lacune significative quando lo fa. Documenta le tue proprietà, inventaria la tua esposizione alla responsabilità civile e calcola il vero fatturato a rischio.
Parla con agenti assicurativi specializzati in affitti brevi. Non tutti gli agenti capiscono il settore. Partner come Safely, InsuraGuest e Truvi sono specializzati in proprietà come le tue. Possono fornire una copertura migliore a prezzi più vantaggiosi rispetto agli assicuratori generalisti.
Integra la gestione delle tue assicurazioni con le operazioni della tua proprietà. Quando rinnovi, reclami e certificati si trovano nello stesso sistema delle tue prenotazioni e della manutenzione, puoi individuare le lacune prima che diventino problemi.
La piattaforma Hostfully coordina i requisiti assicurativi per interi portafogli, gestendo al contempo prenotazioni, comunicazione con gli ospiti, manutenzione e ottimizzazione dei ricavi. Le integrazioni con i principali fornitori di assicurazioni del settore semplificano la verifica e la conformità.
Scopri come Hostfully supporta i gestori di proprietà professionali in tutti gli aspetti delle loro operazioni, oppure calcola il tuo potenziale ROI grazie a migliori strumenti di gestione della proprietà.
L’assicurazione giusta protegge i tuoi beni. La tecnologia giusta protegge la tua crescita. Insieme, ti consentono di ampliare il tuo portafoglio con fiducia, gestendo efficacemente il rischio in ogni fase.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra l’assicurazione per affitti brevi e l’assicurazione sulla casa?
Le polizze per proprietari di casa di solito escludono le attività commerciali. La copertura standard non si applica una volta che affitti una proprietà per generare reddito. Le polizze per affitti brevi coprono l’uso commerciale, gli infortuni degli ospiti, i danni alla proprietà commerciale e la perdita di reddito da locazione, che le polizze per proprietari di casa escludono esplicitamente.
Ho bisogno di un’assicurazione separata per ogni proprietà nel mio portafoglio?
Sì, in genere ogni proprietà necessita di una propria polizza. Alcuni assicuratori offrono prezzi per portafoglio che possono ridurre i costi per proprietà quando si assicurano più proprietà insieme. Anche la tua struttura legale influisce su questo; le proprietà in diverse LLC avranno sempre bisogno di polizze separate.
L’assicurazione coprirà i danni causati da feste o ospiti non autorizzati?
La maggior parte delle polizze esclude atti intenzionali e attività illegali. Se gli ospiti organizzano feste nonostante le tue regole, la copertura dipende dal fatto che i danni siano il risultato di una violazione delle regole (che potrebbe non essere coperta) o di incidenti durante la festa (che probabilmente sarebbero coperti). Lo screening degli ospiti e regole chiare della casa possono aiutare a supportare le tue richieste.
Come viene pagata la copertura per la perdita di reddito?
Gli assicuratori calcolano i pagamenti in base ai tuoi dati storici di prenotazione e alle prenotazioni attuali. Se di solito guadagni una certa somma a notte con un’alta occupazione, ti risarciranno per il reddito perso durante le riparazioni. Registri di prenotazione solidi tramite il tuo PMS sono essenziali per supportare pagamenti accurati.
Dovrei aggiungere una copertura per terremoti o alluvioni?
Dipende dalla tua posizione. Le polizze standard escludono entrambi. Nelle zone sismiche (come la California e il Pacifico nord-occidentale) o nelle zone alluvionali (aree costiere e valli fluviali), avrai bisogno di una copertura separata. Questi eventi possono distruggere completamente le proprietà, quindi non saltare la copertura nelle aree ad alto rischio.