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Colorado

Guía de la normativa sobre alquileres a corto plazo de Colorado

Colorado, hogar de montañas y bosques, se ha convertido en un refugio para los turistas que desean escapar a la naturaleza. El turismo está prosperando con un récord de 90 millones de visitantes registrados en 2022.

Para gestionar este crecimiento de forma eficaz, los legisladores de Colorado están introduciendo y actualizando la normativa sobre alquileres a corto plazo. Los propietarios y administradores de propiedades deben mantenerse al día para asegurarse de que cumplen las leyes estatales, del condado y de la ciudad. En esta guía, daremos una visión general de las normas y analizaremos los requisitos para los condados y ciudades populares de Colorado.

Aviso legal: Nuestra guía tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento jurídico. Para obtener asesoramiento sobre casos específicos, consulte a un abogado especializado en propiedad inmobiliaria.

Normativa sobre alquileres a corto plazo en Colorado

El estado de Colorado define un «alquiler a corto plazo» como una propiedad que se anuncia y se alquila a huéspedes durante 29 días o menos. Esta definición incluye cualquier edificio o parte de edificio que se alquile a huéspedes, pero no los hoteles.

Aunque el gobierno del estado de Colorado determina los impuestos que se pagan, los condados y las ciudades tienen la autoridad para conceder licencias y regular los alquileres a corto plazo. Pueden decidir los detalles, como los factores de elegibilidad, las restricciones de zonificación y las tasas.

Sin embargo, los gobiernos locales de Colorado tienen un poder limitado sobre los sitios de anuncios en línea como Airbnb y Booking.com. Solo pueden exigirles que retiren sus propiedades de la plataforma si han suspendido o revocado su licencia de alquiler a corto plazo.

Requisitos fiscales para los alquileres a corto plazo en Colorado

Tiene que pagar el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el alojamiento por cualquier propiedad de alquiler a corto plazo que gestione en el estado de Colorado.

Cualquier ingreso procedente de actividades de alquiler a corto plazo se considera ingreso. El gobierno federal de EE. UU. exige que se hagan pagos trimestrales de impuestos estimados si se espera ganar más de 1000 $ en un año.

En el estado de Colorado, el alojamiento también está sujeto a impuestos. Usted es responsable de recaudar y pagar estos impuestos de los huéspedes como administrador o propietario. Antes de poder hacerlo, tiene que registrarse en el Departamento de Hacienda de Colorado (CDOR) para obtener una licencia de impuesto sobre las ventas. Es posible que también tenga que obtener una licencia de las autoridades locales.

Los impuestos sobre el alojamiento pueden estar compuestos por lo siguiente:

  • Impuesto local sobre las ventas
  • Impuesto estatal sobre las ventas
  • Impuesto municipal sobre las ventas
  • Impuesto del condado sobre el alojamiento
  • Impuesto del distrito de comercialización local
  • Impuesto especial del distrito

El impuesto sobre el alojamiento se basa en la cantidad que se cobra por la propiedad y cualquier servicio que se incluya en la factura. Por ejemplo, se podría incluir la tarifa de limpieza o la recogida en taxi desde el aeropuerto. Cualquier cantidad reembolsable, como el depósito por daños, no está sujeta al impuesto sobre el alojamiento.

Las tarifas varían según la ubicación y cambian constantemente. Lo mejor es obtener las últimas directamente de las oficinas del gobierno local para asegurarse de que está al día. Puede encontrar los formularios de impuestos que necesita presentar ante el CDOR aquí.

Tenga en cuenta que las ciudades con régimen autónomo pueden tener diferentes normativas sobre alquileres a corto plazo que sus condados. Compruebe siempre los sitios del gobierno más local para asegurarse de que tiene las tarifas correctas.

Ubicaciones populares de Colorado y su normativa sobre alquileres a corto plazo

Como la normativa sobre alquileres a corto plazo difiere entre los condados de Colorado, vamos a explorar las leyes de sus zonas más visitadas.

Ciudad y condado de Denver

Enclavada entre dos cadenas montañosas, Denver es ideal para aquellos que buscan alquilar su casa mientras están de vacaciones.

Denver tiene leyes prohibitivas sobre alquileres a corto plazo. Solo puede alquilar su propiedad a huéspedes si es su residencia principal. Además, solo puede aceptar una reserva a la vez sin que haya solapamientos entre los huéspedes.

El condado tiene una idea estricta de lo que cuenta como residencia principal. Tiene que demostrar que pasa la mayor parte de su tiempo en la propiedad y que todos los impuestos están a nombre de esa dirección.

Los propietarios y residentes elegibles deben solicitar una licencia de alquiler a corto plazo y una licencia de establecimiento de alojamiento. Los funcionarios del condado de Denver pueden denegar su solicitud si no cumple sus condiciones o si consideran que hay una buena causa. Las asociaciones de propietarios de viviendas (HOA) también tienen el poder de impedir que los miembros utilicen sus propiedades como alquileres.

Si su solicitud tiene éxito, debe indicar su número de licencia de alquiler a corto plazo en cualquier sitio de anuncios. También está sujeto a un 10,75% de impuestos sobre el alojamiento y a un impuesto sobre el privilegio ocupacional.

Ciudad de Aurora

A solo 15 kilómetros de la ciudad de Denver, Aurora tiene una normativa sobre alquileres a corto plazo más relajada. Su propiedad debe seguir siendo su residencia principal, pero no hay límite en los días que puede aceptar reservas.

Los residentes son responsables de cualquier daño o perturbación causada por sus huéspedes.

Condado de Summit

En el corazón de las Montañas Rocosas, el condado de Summit atrae a miles de esquiadores y snowboarders cada año. El gobierno local ha introducido recientemente leyes de zonificación para ayudarles a regular los alquileres a corto plazo y satisfacer las necesidades de los residentes.

Las propiedades en las zonas de Resort Overlay están relativamente libres de restricciones. No hay límites en las reservas ni en el número de alquileres permitidos.

Sin embargo, si su propiedad está en una Neighborhood Overlay, solo puede aceptar 35 reservas al año. También hay límites en el número de alquileres por zona. El condado de Summit tiene un mapa interactivo donde puede comprobar si su zona está cerca del límite.

Se requiere obtener una licencia de alquiler a corto plazo independientemente de la zona. También tiene que cumplir con los estrictos criterios de elegibilidad del condado de Summit.

Los titulares de la licencia deben:

  • Ser propietario de la propiedad en cuestión
  • Vivir en el condado de Summit durante un mínimo de nueve meses al año
  • Trabajar en el condado de Summit durante no menos de 30 horas a la semana

Una vez que el país concede la licencia, es válida hasta el 30 de septiembre del año siguiente. Si la propiedad cambia de manos antes de esa fecha, el nuevo propietario debe volver a solicitarla.

En respuesta a las quejas de los residentes, el condado de Summit exige que los huéspedes cumplan con las directrices de Buen Vecino. Usted es responsable de informar a sus visitantes y de hacer cumplir estas normas. También tiene que asignar a alguien para que sea el punto de contacto y dejar sus datos de contacto en un lugar visible en la parte delantera del edificio.

Breckenridge

Al igual que el condado de Summit, la ciudad de Breckenridge tiene un sistema de zonificación. Hay cuatro zonas con diferentes límites que puede encontrar aquí.

Vale la pena señalar que Breckenridge pretende reducir el número de alquileres a corto plazo que operan dentro de la ciudad. Actualmente, están por encima de los límites deseados.

Condado de Eagle

Actualmente, el condado de Eagle no exige que tenga una licencia para gestionar alquileres a corto plazo en zonas no incorporadas. Sin embargo, el gobierno local está en proceso de redactar nuevas regulaciones.

Anuncios recientes sugieren que los funcionarios del condado de Eagle no están interesados en restringir el número de alquileres a corto plazo. En cambio, se centran en la introducción de tasas para compensar el coste de los turistas que utilizan los servicios públicos.

Muchas ciudades dentro del condado, incluyendo Avon y Eagle, ya tienen regulaciones de alquiler a corto plazo. Los cambios propuestos no les afectarían.

Vail

La ciudad de Vail, con régimen autónomo, tiene restricciones más estrictas sobre los alquileres a corto plazo que el condado de Summit no incorporado. Estas son algunas de las normas más destacadas:

  • Las tasas de licencia son más altas si su propiedad no tiene soporte in situ 24 horas al día, 7 días a la semana; actualmente están fijadas en 250 $ al año.
  • Su seguro debe cubrirle por un mínimo de 1 millón de dólares.
  • Si tiene tres infracciones en un año, recibirá una suspensión de tres años.

Beaver Creek

La popular zona turística de Beaver Creek regula los alquileres a corto plazo más de cerca que el condado. Los propietarios deben solicitar una licencia y registrar su propiedad en la oficina de la ciudad. También debe revelar mucha información sobre la propiedad y su negocio, como el número de dormitorios y la disponibilidad de plazas de aparcamiento.

Condado de El Paso

Al igual que el condado de Eagle, El Paso no regula actualmente las zonas no incorporadas. Los funcionarios no tienen previsto introducir licencias, pero recomiendan lo siguiente:

  • Mantener el ruido al mínimo
  • Conducir lentamente por las zonas residenciales
  • Evitar dejar basura fuera que pueda atraer a la fauna peligrosa
  • Comprobar si hay restricciones de incendios, especialmente durante la temporada de incendios forestales
  • Aparcar solo en la entrada de la propiedad
  • No celebrar reuniones
  • Proporcionar a los vecinos sus datos de contacto

Aunque el condado de El Paso no aplica estas directrices, los funcionarios siguen aceptando las quejas de los residentes si sus huéspedes causan problemas.

Colorado Springs

A diferencia de las zonas no incorporadas del condado de El Paso, la ciudad de Colorado Springs regula los alquileres a corto plazo. También limitan el número de residencias secundarias que se utilizan como propiedades de alquiler.

Hay dos tipos de permisos disponibles en Colorado Springs: ocupado por el propietario y no ocupado por el propietario. Debe permanecer en su domicilio durante no menos de 185 días para poder optar a la ocupación por el propietario.

Condado de Pitkin

Millones de visitantes acuden al condado de Pitkin cada año, atraídos por estaciones de esquí de fama mundial como Aspen y Buttermilk. Sin embargo, los funcionarios solo han introducido recientemente la concesión de licencias para alquileres a corto plazo.

Ahora, el condado de Pitkin tiene tres tipos de licencias de alquiler a corto plazo basadas en un porcentaje del valor de mercado de su propiedad.

  • Licencias de temporada (de 61 a 120 noches) = 0,07%.
  • Licencias de temporada limitadas (de 21 a 60 noches) = 0,06%
  • Licencias limitadas (20 noches o menos) = 0,05%

El condado de Pitkin también ha impuesto restricciones a las estancias de los huéspedes. Solo puede aceptar reservas de hasta 120 días al año y las partes separadas deben permanecer un mínimo de cuatro noches.

Los funcionarios están debatiendo actualmente si prohibir los alquileres a corto plazo en zonas remotas del condado de Pitkin por la preocupación por la seguridad de los turistas.

Aspen

Aspen tiene diferentes regulaciones para los alquileres a corto plazo a las áreas no incorporadas del condado de Pitkin. Estos son los tres tipos de permisos y sus requisitos:

  • Exento de alojamiento: No hay límite anual, pero el permiso solo está disponible para los administradores de propiedades de alojamiento y condohotel.
  • Ocupado por el propietario: Puede alquilar a los huéspedes durante 120 noches al año, siempre que sea el residente principal y el permiso esté a su nombre.
  • Clásico: Estos permisos están disponibles tanto para los residentes primarios como para los secundarios, pero hay un límite en el número total permitido, con largos tiempos de espera para los solicitantes.

Condado de Boulder

Después de introducir las licencias de alquiler a corto plazo en 2021, los funcionarios del condado de Boulder ahora actualizan las leyes cada dos años. La próxima revisión será alrededor de diciembre de 2024.

El condado de Boulder actualmente tiene dos tipos de licencias: alquiler a corto plazo y alquiler de vacaciones. Puede elegir en función del tipo de negocio de administración de propiedades que desee ejecutar.

Es elegible para una licencia de alquiler a corto plazo si es:

  • El residente principal y tiene la intención de alquilar la propiedad por menos de 30 días al año
  • Un residente secundario que planea alquilar la propiedad por 60 días o menos al año con un mínimo de dos noches

Necesita una licencia de alquiler de vacaciones si no es el residente principal, pero alquila la propiedad por más de 60 días al año.

Boulder

Puerta de entrada a las Montañas Rocosas, Boulder recibe muchos visitantes. Los funcionarios han restringido las licencias de alquiler a corto plazo para controlar el nivel de turismo. Solo el residente principal puede alquilar su propiedad a los huéspedes y tiene que cumplir con los límites de ocupación de la ciudad.

Próximos cambios en la legislación de alquileres a corto plazo de Colorado

Los legisladores de Colorado están redactando un proyecto de ley que clasificaría los alquileres a corto plazo como propiedades comerciales en lugar de residenciales. Si se aprueba, la tasa impositiva residencial aumentará del 6,8% al 29%. El proyecto de ley se enfrenta a cierta oposición, por lo que no está claro si saldrá adelante, aunque parece probable.

También hay un proyecto de ley propuesto que requeriría que los propietarios declaren si tienen la intención de utilizar su propiedad como alquiler a corto plazo en el siguiente año fiscal.

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