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Guía de la normativa sobre alquileres a corto plazo en Florida

Conocida por sus hermosas playas y parques temáticos, Florida es uno de los destinos más populares de Estados Unidos. El turismo ya es una de las mayores industrias del estado y sigue creciendo: la cifra récord de 140 millones de personas lo visitaron en 2023.

La demanda de alojamiento se ha disparado, lo que plantea problemas a las comunidades locales de todo el estado. Por eso, el gobierno ha empezado a endurecer las leyes sobre alquileres vacacionales en Florida.

Florida sigue siendo una gran inversión, siempre que se gestione eficazmente la normativa estatal y municipal. Nuestra guía pretende ofrecer una visión general de la legislación estatal y de algunas de las leyes vigentes en los principales destinos.

Aviso legal: Nuestra guía tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento jurídico. Para obtener asesoramiento sobre casos específicos, consulte a un abogado especializado en propiedad inmobiliaria.

La normativa estatal sobre alquileres a corto plazo en Florida

Florida adopta un enfoque moderado en la regulación de los alquileres a corto plazo. Los legisladores reconocen que estas empresas son una parte esencial de la economía, pero requieren una estrecha supervisión y control.

Pero aunque las leyes de Florida no son excesivamente estrictas, son más complejas que en muchos otros lugares. Existen requisitos detallados tanto a nivel estatal como local.

Además, este equilibrio de poder ha sido un tema polémico durante más de una década sin que se vislumbre una solución. Los gobiernos estatal y local a menudo compiten por tener más autoridad sobre la legislación de alquileres a corto plazo. Recientemente, Florida intentó aprobar el Proyecto de Ley del Senado 280 y el gobernador Ron DeSantis lo rechazó.

La situación actual en Florida significa que es probable que las leyes cambien. Es esencial seguir las noticias locales y mantenerse al día.

Otra preocupación es que las leyes estatales no reflejen la actitud de la comunidad cercana hacia los alquileres a corto plazo. Sin embargo, es fácil hacer que esto funcione a tu favor. Conocer la mentalidad de la comunidad puede ayudarte a saber si un lugar es un buen entorno para tu negocio. Si te decides por una ubicación, sabrás cómo mantener contentos a tus vecinos.

Normativa estatal de Florida sobre alquileres a corto plazo

El estado de Florida define un alquiler vacacional como cualquier «establecimiento de alojamiento público transitorio» que entre en una de las siguientes categorías:

  • Una unidad o grupo de unidades en un condominio
  • Una casa familiar de propiedad individual o colectiva
  • Una unidad de vivienda utilizada para alojamiento (excluidos los proyectos de tiempo compartido)

Tu propiedad cuenta como negocio de alquiler vacacional si la alquilas regularmente o la pones a disposición por períodos cortos. Las habitaciones individuales son una excepción.

El límite oficial es de tres estancias en el mismo año natural que duren menos de 30 días o un mes natural (lo que sea menor). Esto significa que los propietarios pueden aceptar algunos visitantes puntuales mientras están de vacaciones.

Sin embargo, es posible que sigas estando sujeto a requisitos cuando no tengas un flujo constante de huéspedes. Florida exige que cumplas la normativa aunque solo anuncies tu propiedad como negocio. El objetivo es evitar que los operadores eludan sus responsabilidades fiscales y eludan las leyes de salud y seguridad. Como resultado, los funcionarios del estado de Florida pueden comprobar cómo promocionas tu propiedad y si la anuncias en sitios como Airbnb y Vrbo.

El estado de Florida exige entonces que todos los gobiernos locales dentro de su jurisdicción utilicen los mismos criterios. También impide que las ciudades y los condados restrinjan el uso de cualquier propiedad clasificada como alquiler a corto plazo.

Licencias de alquiler a corto plazo del estado de Florida

Todas las propiedades de alquiler a corto plazo del estado deben tener una licencia del Departamento de Regulación Empresarial y Profesional de Florida (DBPR).

Existen dos tipos de clasificación:

  • Una licencia de condominio para unidades de alquiler en un edificio de apartamentos
  • Una licencia de vivienda para casas unifamiliares, casas adosadas y dúplex

Puedes solicitar diferentes tipos de permisos de alquiler en función del número de propiedades que gestiones. Las opciones son:

  • Licencia individual: Un permiso para viviendas, unidades o conjuntos de unidades dentro del mismo edificio. Solo el propietario de la propiedad puede solicitar la última, no una empresa de gestión de propiedades que actúe en su nombre.
  • Licencia de grupo: Un permiso para todas las unidades dentro de un edificio o un grupo de edificios en el mismo complejo. Los agentes autorizados, como los administradores de fincas, pueden solicitarla.
  • Licencia colectiva: Un permiso para una colección de viviendas y unidades repartidas en múltiples ubicaciones. Hay un límite de 75 unidades y estás restringido a un condado.

El proceso de registro de alquileres vacacionales es sencillo. Visita el portal del DBPR para crear una cuenta y rellenar el formulario en línea. Deberías recibir tu licencia digital en un plazo de dos días hábiles. Una vez que tengas una cuenta, puedes iniciar sesión para añadir y eliminar propiedades y solicitar renovaciones.

Las tasas de las licencias individuales y de grupo dependen del número de propiedades de alquiler vacacional que explotes y de la duración de la licencia. Los costes oscilan entre 90 y 350 $. Mientras que las licencias colectivas tienen una tasa fija de 150 $ al año más 10 $ adicionales por propiedad.

Todo el mundo también debe pagar la tasa de inscripción de 50 $ y el cargo de 10 $ del Programa de Educación en Hostelería. Estos están incluidos en el total.

Florida establece fechas específicas para la inscripción y las renovaciones. Si solicitas la inscripción con unos meses de retraso, debes pagar igualmente el año completo. Puedes pagar la licencia de medio año si quedan menos de seis meses.

Las fechas las fijan las ciudades y los condados, así que consulta el sitio web de tu gobierno local para obtener más información.

Normas de concesión de licencias en Florida

Debes cumplir las normas estatales de Florida para mantener tu licencia de alquiler a corto plazo:

  • Cumplir los límites de ocupación (no más de dos personas por dormitorio más dos adicionales en las zonas comunes)
  • Mostrar una copia de la licencia en el local
  • Limpiar la ropa de cama, los utensilios de cocina y artículos similares entre estancias
  • Proporcionar jabón en pastillas o dispensadores envueltos individualmente
  • Mantener el local libre de bichos como ratas y cucarachas
  • Instalar detectores de humo en cada unidad
  • Instalar rociadores contra incendios en edificios de más de 75 pies
  • Mantener un sistema eléctrico seguro y evitar los cables de extensión
  • Organizar inspecciones de balcones para las unidades que tengan tres o más pisos de altura

Estas normas se aplican en todo el estado de Florida. Los gobiernos de las ciudades y los condados pueden añadir requisitos razonables a sus ordenanzas locales, pero no pueden anular los que se indican aquí.

Impuestos sobre alquileres a corto plazo en Florida

Las empresas de alquiler a corto plazo están sujetas a impuestos federales, estatales y locales. Estos son los principales que debes tener en cuenta:

  • Impuesto federal sobre la renta: Si tu beneficio anual supera los 1000 $, debes realizar pagos trimestrales estimados de impuestos al IRS. Sin embargo, puedes reclamar deducciones fiscales por alquileres vacacionales.
  • Impuesto estatal sobre las ventas: Todos los huéspedes deben pagar un gravamen del 6% sobre cualquier tarifa de alojamiento y limpieza. Como propietario del negocio, eres responsable de remitir el dinero y enviarlo al Departamento de Hacienda de Florida.
  • Recargo discrecional sobre las ventas: Algunos lugares tienen su propio impuesto sobre las ventas, que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% de la tarifa total de la reserva.
  • Impuesto municipal y del consejo sobre las actividades empresariales: Muchos municipios imponen un impuesto a cualquier empresa que opere dentro de su jurisdicción, incluidos los alquileres vacacionales. Las tasas difieren entre las ubicaciones.
  • Impuestos de desarrollo turístico (TDT): Los condados elegibles pueden cobrarte entre el 1% y el 2% de tus tarifas de reserva para apoyar el turismo local.
  • Impuestos de alto impacto turístico: Los destinos populares pueden cobrar un impuesto adicional del 1% para compensar los costes asociados al aumento del turismo, como el mantenimiento de las infraestructuras y las demandas de los servicios públicos.

Airbnb, Vrbo y plataformas similares a menudo remiten impuestos sobre alquileres vacacionales en tu nombre. Comprueba antes de fijar los precios para asegurarte de que no cobras de más a los huéspedes.

Puedes integrar los cargos adicionales en tu software de gestión de propiedades (PMS) para no tener que calcularlos para cada reserva.

Destinos populares de Florida con normativa sobre alquileres a corto plazo

Como las leyes locales pueden variar entre ciudades y condados, exploremos algunas de las normas y directrices en lugares específicos.

Miami-Dade

El condado de Miami-Dade tiene su propio sistema de licencias. Si alquilas tu propiedad por períodos de seis meses o menos, debes solicitar una cuenta de impuestos turísticos y pagar las tasas que cobres a los huéspedes.

También debes obtener un Certificado de Uso antes de anunciar o alquilar la propiedad. Las tasas anuales son de 136,17 $. Si no apruebas la inspección anual, el condado de Miami-Dade puede revocar tu certificación.

Algunas zonas exigen que alguien permanezca en el lugar como la parte responsable designada. Deben residir en la propiedad y no solo estar disponibles.

Miami Beach

Como destino turístico muy popular, Miami tiene leyes estrictas sobre alquileres a corto plazo. El gobierno local te prohíbe alquilar casas unifamiliares y muchos tipos de edificios de apartamentos.

Si obtienes la aprobación de la zonificación, debes obtener una cuenta de impuestos turísticos y un número de recibo de impuestos comerciales.

Orlando

Aunque Orlando es menos estricto que Miami, sus ordenanzas sobre alquileres a corto plazo son más específicas.

Los propietarios individuales no pueden alquilar todo su espacio habitable según la ley de uso compartido de viviendas de la ciudad de Orlando. Esto se aplica tanto si están en el lugar como si no.

De lo contrario, puedes registrarte como:

  • Un uso compartido de vivienda: Los huéspedes pueden alojarse hasta 29 días y ocupar la mitad de los dormitorios. Debes permanecer en el lugar.
  • Alojamiento y desayuno: Solo puedes recibir huéspedes por una sola noche y necesitas un número de recibo de impuestos comerciales. Sin embargo, puedes alquilar todos los dormitorios excepto el que utilizas tú.
  • Vivienda colectiva: Es el mismo acuerdo que el de Alojamiento y Desayuno, pero los huéspedes pueden alojarse durante siete días o más. Se requiere un permiso de zonificación.
  • Motel u hotel: Puedes gestionar la propiedad como un negocio y alquilar todo el espacio. Los huéspedes suelen alojarse hasta siete días.
  • Unidades de vivienda comercial: Los huéspedes se alojan entre siete y 29 días; cualquier período inferior a este, el negocio cuenta como motel.

Todas las categorías, excepto el uso compartido de vivienda, deben solicitar un número de recibo de impuestos comerciales antes de poder anunciar y aceptar huéspedes.

Jacksonville

Los alquileres a corto plazo solo están permitidos en dos zonas dentro de la ciudad, la Comercial General y el Núcleo Histórico. Como estas zonas no tienen muchas propiedades residenciales, las oportunidades de inversión son limitadas.

Jacksonville también exige que obtengas un permiso de uso del suelo y luego una licencia comercial de la ciudad. Debes incluir el número de licencia en cualquier anuncio.

Tampa

Tampa tiene el mejor mercado de alquileres vacacionales de Estados Unidos según un estudio reciente. El valor de los bienes inmuebles ha aumentado un 71,6% en los últimos cinco años y los ingresos medios de Airbnb superan los 52.000 $ al año.

La normativa local también es relativamente indulgente. Los propietarios de alquileres no necesitan obtener un permiso de la ciudad para operar su negocio. Todo lo que tienes que hacer es asegurarte de que tu propiedad está en la zona correcta y cumple con los requisitos estatales.

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