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Guia dos Regulamentos de Aluguel de Curta Temporada da Flórida

Conhecida por suas belas praias e parques temáticos, a Flórida é um dos destinos mais populares dos Estados Unidos. O turismo já é uma das maiores indústrias do estado e continua crescendo — um número recorde de 140 milhões de pessoas visitou o estado em 2023.

A demanda por acomodação aumentou vertiginosamente, causando problemas para as comunidades locais em todo o estado. É por isso que o governo começou a apertar as leis de aluguel de temporada da Flórida.

A Flórida ainda é um ótimo investimento, desde que você navegue pelas regulamentações estaduais e municipais de forma eficaz. Nosso guia tem como objetivo fornecer uma visão geral da legislação estadual e de algumas das leis nos principais destinos.

Aviso: Nosso guia tem como objetivo apenas fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre casos específicos, consulte um advogado imobiliário.

As leis estaduais de aluguel de curta temporada da Flórida

A Flórida adota uma abordagem moderada para regulamentar os aluguéis de curta temporada. Os legisladores reconhecem que essas empresas são uma parte essencial da economia, mas exigem monitoramento e controles rigorosos.

Mas, embora as leis da Flórida não sejam excessivamente rigorosas, elas são mais complexas do que em muitos outros lugares. Existem requisitos detalhados nos níveis estadual e local.

Além do mais, esse equilíbrio de poder tem sido uma questão polêmica por mais de uma década, sem resolução à vista. Os governos estaduais e locais geralmente competem por mais autoridade sobre a legislação de aluguel de curta temporada. Mais recentemente, a Flórida tentou aprovar o Projeto de Lei do Senado 280 e o governador Ron DeSantis o rejeitou.

A situação em curso na Flórida significa que as leis provavelmente mudarão. É essencial monitorar as notícias locais e manter-se atualizado.

Outra preocupação é que as leis estaduais podem não refletir a atitude da comunidade vizinha em relação aos aluguéis de curta temporada. No entanto, é fácil fazer com que isso funcione a seu favor. Aprender sobre a mentalidade da comunidade pode ajudá-lo a dizer se um lugar é um bom ambiente para o seu negócio. Se você então se decidir por um local, saberá como manter seus vizinhos felizes.

Regulamentos estaduais de aluguel de curta temporada da Flórida

O estado da Flórida define um aluguel de temporada como qualquer ‘estabelecimento de hospedagem pública transitória’ que se enquadre em uma das seguintes categorias:

  • Uma unidade ou grupo de unidades em um condomínio
  • Uma casa de família de propriedade individual ou coletiva
  • Uma unidade habitacional usada para acomodação (excluindo projetos de timeshare)

Sua propriedade conta como um negócio de aluguel de temporada se você a aluga regularmente ou a disponibiliza por curtos períodos. Quartos individuais são uma isenção.

O limite oficial é de três estadias dentro do mesmo ano civil com duração inferior a 30 dias ou um mês civil (o que for menor). Isso significa que os proprietários podem aceitar alguns visitantes ocasionais enquanto estão de férias.

No entanto, você ainda pode estar sujeito a requisitos quando não tiver um fluxo constante de hóspedes. A Flórida exige que você siga os regulamentos, mesmo que apenas anuncie sua propriedade como um negócio. O objetivo é impedir que os operadores evadam suas responsabilidades fiscais e burlem as leis de saúde e segurança. Como resultado, as autoridades estaduais da Flórida podem verificar como você promove sua propriedade e se você a lista em sites como Airbnb e Vrbo.

O estado da Flórida exige então que todos os governos locais dentro de sua jurisdição usem os mesmos critérios. Também impede que cidades e condados restrinjam o uso de quaisquer propriedades classificadas como aluguéis de curta temporada.

Licenciamento de aluguel de curta temporada do estado da Flórida

Todas as propriedades de aluguel de curta temporada no estado devem ter uma licença do Departamento de Regulamentação de Negócios e Profissões da Flórida (DBPR).

Existem dois tipos de classificação:

  • Uma licença de condomínio para unidades de aluguel em um prédio de apartamentos
  • Uma licença de moradia para casas unifamiliares, casas geminadas e duplexes

Você pode solicitar diferentes tipos de alvarás de aluguel com base em quantas propriedades você gerencia. As opções são:

  • Licença única: Uma licença para residências, unidades ou coleções de unidades dentro do mesmo edifício. Apenas o proprietário do imóvel pode solicitar o último, não uma empresa de gestão de propriedades agindo em seu nome.
  • Licença de grupo: Uma licença para todas as unidades dentro de um edifício ou um grupo de edifícios no mesmo complexo. Agentes licenciados, como gerentes de propriedade, podem solicitar isso.
  • Licença coletiva: Uma licença para uma coleção de residências e unidades espalhadas por vários locais. Há um limite de 75 unidades e você está restrito a um condado.

O processo de registro de aluguel de temporada é simples. Visite o portal do DBPR para criar uma conta e preencher o formulário online. Você deve receber sua licença digital dentro de dois dias úteis. Depois de ter uma conta, você pode fazer login para adicionar e remover propriedades e solicitar renovações.

As taxas de licença única e de grupo dependem do número de propriedades de aluguel de temporada que você opera e da duração da licença. Os custos variam de 90 $ a 350 $. Enquanto as licenças coletivas têm uma taxa fixa de 150 $ por ano, mais 10 $ extras por propriedade.

Todos também devem pagar a taxa de registro de 50 $ e a taxa de 10 $ do Programa de Educação em Hospitalidade. Estes estão incluídos no total.

A Flórida define datas específicas para registro e renovações. Se você se inscrever alguns meses atrasado, ainda deverá pagar pelo ano inteiro. Você pode pagar pela licença de meio ano se faltarem menos de seis meses.

As datas são definidas por cidades e condados, portanto, verifique o site do governo local para obter mais detalhes.

Regras de licenciamento da Flórida

Você deve cumprir as regras estaduais da Flórida para manter sua licença de aluguel de curta temporada:

  • Cumprir os limites de ocupação (não mais de duas pessoas por quarto, mais duas extras nas áreas comuns)
  • Exibir uma cópia da licença nas instalações
  • Lavar roupa de cama, utensílios de cozinha e itens semelhantes entre as estadias
  • Fornecer sabão em barras ou dispensadores embalados individualmente
  • Manter as instalações livres de vermes, como ratos e baratas
  • Instalar detectores de fumaça em todas as unidades
  • Instalar sprinklers de incêndio em edifícios com mais de 75 pés
  • Manter um sistema elétrico seguro e evitar cabos de extensão
  • Organizar inspeções de varandas para unidades com três ou mais andares

Esses regulamentos se aplicam em todo o estado da Flórida. Os governos municipais e distritais podem adicionar requisitos razoáveis às suas leis locais, mas não podem anular os declarados aqui.

Impostos de aluguel de curta temporada da Flórida

As empresas de aluguel de curta temporada estão sujeitas a impostos federais, estaduais e locais. Aqui estão os principais a serem observados:

  • Imposto de renda federal: Se seu lucro anual exceder 1.000 $, você deverá fazer pagamentos trimestrais estimados de impostos ao IRS. No entanto, você pode então reivindicar deduções fiscais de aluguel de temporada.
  • Imposto estadual sobre vendas: Todos os hóspedes devem pagar uma taxa de 6% sobre quaisquer taxas de acomodação e limpeza. Como proprietário da empresa, você é responsável por remeter o dinheiro e enviá-lo ao Departamento de Receita da Flórida.
  • Sobretaxa discricionária sobre vendas: Alguns lugares têm seu próprio imposto sobre vendas, que geralmente fica entre 0,5% e 1,5% da taxa total de reserva.
  • Imposto municipal e municipal sobre negócios: Muitos municípios impõem um imposto sobre quaisquer empresas que operam dentro de sua jurisdição, incluindo aluguéis de temporada. As taxas diferem entre os locais.
  • Impostos de Desenvolvimento do Turismo (TDT): Os condados elegíveis podem cobrar entre 1% e 2% de suas taxas de reserva para apoiar o turismo local.
  • Impostos de Alto Impacto do Turismo: Destinos populares podem cobrar um imposto adicional de 1% para compensar os custos associados ao aumento do turismo, como manutenção da infraestrutura e demandas de serviço público.

Airbnb, Vrbo e plataformas semelhantes geralmente remetem impostos de aluguel de temporada em seu nome. Verifique antes de definir os preços para garantir que você não cobre demais dos hóspedes.

Você pode integrar as taxas extras em seu software de gerenciamento de propriedades (PMS) para não ter que calculá-las para cada reserva.

Destinos populares da Flórida com regulamentos de aluguel de curta temporada

Como as leis locais podem variar entre cidades e condados, vamos explorar alguns dos regulamentos e diretrizes em locais específicos.

Miami-Dade

O condado de Miami-Dade tem seu próprio sistema de licenciamento. Se você alugar sua propriedade por períodos de seis meses ou menos, deverá solicitar uma conta de imposto turístico e pagar as taxas que você coleta dos hóspedes.

Você também deve obter um Certificado de Uso antes de anunciar ou alugar a propriedade. As taxas anuais são de 136,17 $. Se você não passar na inspeção anual, o condado de Miami-Dade poderá revogar sua certificação.

Algumas zonas exigem que alguém permaneça no local como a parte responsável designada. Eles devem residir na propriedade e não apenas se disponibilizar.

Miami Beach

Como um destino turístico muito popular, Miami tem leis rigorosas de aluguel de curta temporada. O governo local proíbe você de alugar casas unifamiliares e muitos tipos de prédios de apartamentos.

Se você obtiver aprovação de zoneamento, deverá obter uma conta de imposto de resort e um número de recibo de imposto comercial.

Orlando

Embora Orlando seja menos rigorosa do que Miami, suas leis de aluguel de curta temporada são mais específicas.

Os proprietários individuais podem não alugar todo o seu espaço de convivência sob a lei de compartilhamento de casas da cidade de Orlando. Isso se aplica se eles estiverem no local ou fora do local.

Caso contrário, você pode se registrar como:

  • Um compartilhamento de casa: Os hóspedes podem ficar por até 29 dias e ocupar metade dos quartos. Você deve permanecer no local.
  • Cama e café da manhã: Você só pode receber hóspedes por uma única noite por vez e precisa de um número de recibo de imposto comercial. No entanto, você pode alugar todos os quartos, exceto o que você usa.
  • Alojamento em grupo: É o mesmo acordo que o Cama e Café da Manhã, mas os hóspedes podem ficar por sete dias ou mais. É necessária permissão de zoneamento.
  • Motel ou hotel: Você pode administrar a propriedade como um negócio e alugar todo o espaço. Os hóspedes geralmente ficam até sete dias.
  • Unidades habitacionais comerciais: Os hóspedes ficam entre sete e 29 dias — qualquer coisa a menos e o negócio conta como um motel.

Todas as categorias, exceto o compartilhamento de casa, devem solicitar um número de recibo de imposto comercial antes de poderem anunciar e aceitar hóspedes.

Jacksonville

Os aluguéis de curta temporada são permitidos apenas em duas zonas dentro da cidade, a Comercial Geral e o Núcleo Histórico. Como essas áreas não têm muitas propriedades residenciais, as oportunidades de investimento são limitadas.

Jacksonville também exige que você obtenha uma licença de uso da terra e, em seguida, uma licença comercial da cidade. Você deve incluir o número da licença em todas as listagens.

Tampa

Tampa tem o melhor mercado de aluguel de temporada nos EUA, de acordo com um estudo recente. O valor dos imóveis aumentou 71,6% nos últimos cinco anos e a renda média do Airbnb é de mais de 52.000 $ por ano.

Os regulamentos locais também são relativamente brandos. Os proprietários de aluguel não precisam obter uma licença da cidade para operar seus negócios. Tudo o que você precisa fazer é garantir que sua propriedade esteja na zona certa e atenda aos requisitos estaduais.

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