Nota: Los requisitos de seguro y las opciones de cobertura varían según la ubicación y la situación. Nuestra guía proporciona información general. Consulte siempre con un profesional de seguros con licencia para obtener asesoramiento específico para sus propiedades y jurisdicción.
Por qué el seguro de hogar estándar no sirve para los gestores de STR
Su póliza de propietario de vivienda normalmente deja de cubrirle en el momento en que acepta a su primer huésped de pago. Las pólizas estándar generalmente excluyen la actividad comercial. Cuando gestiona varias propiedades con huéspedes de pago, las compañías de seguros clasifican esto como la gestión de un negocio de alojamiento.
Esa habitación libre en Airbnb o la casa de vacaciones que alquila en Vrbo son operaciones comerciales a los ojos de las aseguradoras.
El seguro de alquiler a corto plazo cubre esta carencia. Sin él, usted es personalmente responsable de las lesiones de los huéspedes, los daños a la propiedad, el robo y las pérdidas comerciales. Una sola demanda puede eliminar años de ganancias. A medida que escala de 5 a 50 propiedades, su riesgo se multiplica más rápido que el número de propiedades. Los gestores inteligentes protegen su crecimiento con una cobertura de responsabilidad civil adecuada para los alquileres vacacionales antes de que surjan los problemas.
Qué cubre el seguro de alquiler a corto plazo
El seguro de alquiler vacacional se divide en varias capas de protección.
Daños a la propiedad
La cobertura de la estructura física y el contenido entra en juego cuando ocurren desastres. Incendios, viento, granizo, robos y vandalismo entran dentro de la protección de la propiedad. Las pólizas comerciales tienen en cuenta el mayor desgaste por la rotación de huéspedes y el mobiliario de calidad comercial. Las propiedades de su cartera se enfrentan a una mayor exposición que las viviendas ocupadas por sus propietarios. Más personas pasan por ellas, más llaves circulan y más electrodomésticos funcionan constantemente. Su cobertura debe reflejar estos patrones de uso comercial.
Protección de responsabilidad civil
La cobertura de responsabilidad civil para alquileres vacacionales le protege cuando los huéspedes se lesionan o causan daños a otros. Los huéspedes pueden resbalar en las escaleras, un niño podría ahogarse en una piscina o un huésped podría provocar un incendio que se propague a las unidades vecinas. Estos escenarios pueden generar demandas sustanciales. Muchos gestores tienen entre 1 y 2 millones de dólares en protección de responsabilidad civil por propiedad. Las propiedades con piscinas, jacuzzis o ubicaciones frente al mar a menudo requieren una cobertura sustancialmente mayor. Las diferencias de primas suelen ser menores que las lagunas de cobertura.
Cobertura de interrupción del negocio
Cuando un incendio o una inundación hacen que las propiedades sean inhabitables, el seguro de pérdida de ingresos por alquiler vacacional reemplaza los ingresos perdidos durante las reparaciones. La cobertura paga en función de su calendario de reservas, no de las tarifas diarias genéricas. Para los gestores que amplían sus carteras, esta protección importa más de lo que la mayoría cree. Una pérdida importante puede agotar el capital operativo cuando está agregando propiedades. La cobertura adecuada mantiene los planes de crecimiento en marcha a través de los desastres.
Cobertura de la propiedad del huésped
Esta es una protección opcional para las pertenencias de los huéspedes que se dañan o son robadas de su propiedad. Si bien los huéspedes normalmente presentan reclamaciones contra su propio seguro, ofrecer esta cobertura puede mejorar las reseñas y reducir las disputas.
Cómo protege el seguro de responsabilidad civil a las carteras en crecimiento
La responsabilidad legal del alquiler vacacional se extiende más allá de las lesiones a los huéspedes. A medida que las carteras crecen, la exposición a la responsabilidad civil crece más rápido que el número de propiedades.
Lesiones directas a los huéspedes
Los huéspedes se lesionan en los alquileres con más frecuencia que en sus propios hogares. Las distribuciones, los electrodomésticos y las condiciones desconocidas contribuyen a ello. La relajación (o la intoxicación) aumenta el riesgo, y las comodidades como las piscinas y los jacuzzis aumentan la exposición. La cobertura de responsabilidad civil paga los gastos médicos, la defensa legal y las liquidaciones cuando los huéspedes reclaman una lesión. Sin un seguro adecuado para los anfitriones de Airbnb y otras plataformas, una demanda puede acabar con años de ganancias.
Responsabilidad civil ante terceros
Sus huéspedes pueden dañar las propiedades vecinas o lesionar a otras personas. El agua podría filtrarse en la unidad de abajo, una fiesta podría causar una confrontación o un huésped podría dejar un quemador encendido, provocando un incendio que se propague. Usted se enfrenta a una posible responsabilidad por todo ello. La cobertura de responsabilidad civil para alquileres vacacionales le protege cuando los huéspedes causan daños a otros, incluso si usted no tiene la culpa directamente.
Responsabilidad civil de las instalaciones
Usted mantiene la responsabilidad de las condiciones de seguridad. Las escaleras rotas, las barandillas sueltas, los peligros eléctricos y los problemas de mantenimiento pueden desencadenar reclamaciones de responsabilidad civil. Mantener cada propiedad perfectamente mantenida se vuelve más difícil a medida que escala. La cobertura no reemplaza el buen mantenimiento, pero le protege cuando los problemas se escapan. La plataforma de Hostfully ayuda a coordinar el mantenimiento en todas las carteras, integrándose con socios como Turno y Breezeway para detectar los problemas antes de que lleguen los huéspedes.
Comprensión de los requisitos de seguro de las plataformas de reserva
Cada plataforma gestiona el seguro de forma diferente.
Requisitos de Airbnb
Airbnb proporciona AirCover a los anfitriones, pero esta cobertura tiene límites y exclusiones importantes. Los gestores profesionales tienen pólizas comerciales separadas en lugar de depender únicamente de la cobertura de la plataforma. Investigue las diferencias entre AirCover y las pólizas de seguro comercial para comprender las lagunas de cobertura.
Airbnb exige a los anfitriones que mantengan su propio seguro y puede eliminar los anuncios que no cumplan los requisitos. La documentación de la cobertura se convierte en parte de su flujo de trabajo operativo a medida que escala.
Estándares de Vrbo
Vrbo exige un mínimo de 500.000 dólares en cobertura de responsabilidad civil por propiedad. Muchos gestores tienen sustancialmente más para una mejor protección. La propia protección contra daños de Vrbo es opcional y limitada.
Pólizas de Booking.com
Booking.com exige un seguro adecuado sin especificar cantidades. La mayoría de los gestores alinean su cobertura con los requisitos de Vrbo para mantener la coherencia entre los canales.
Hostfully se integra directamente con Airbnb, Vrbo, Booking.com, Google y Marriott, lo que facilita la gestión de los requisitos de cumplimiento en todos los canales desde un único panel de control a medida que crece su cartera.
Construcción de su pila de seguros a medida que escala
Los gestores inteligentes superponen la cobertura a medida que crecen sus carteras.
Comienzo (1-5 propiedades)
Céntrese en una cobertura comercial adecuada para cada propiedad. Trabaje con agentes que entiendan las operaciones de STR. Espere presupuestar entre 1.500 y 3.000 dólares anuales por propiedad, dependiendo de la ubicación y el valor. Configure su estructura empresarial correctamente desde el principio. Muchos gestores utilizan LLC para crear una protección de responsabilidad civil adicional más allá del seguro.
Fase de crecimiento (5-15 propiedades)
Considere las pólizas paraguas para extender la protección de responsabilidad civil a través de múltiples propiedades. Los paraguas pueden comenzar típicamente alrededor de $1 millón y extenderse hasta $5 millones o más por primas adicionales.
Asóciese con proveedores centrados en STR como Safely, InsuraGuest y Truvi, que a menudo proporcionan mejores tarifas y términos que las aseguradoras tradicionales. Hostfully se integra con estos proveedores, lo que le permite conectar la selección de huéspedes y la verificación del seguro directamente a su flujo de trabajo de gestión de la propiedad. La automatización se vuelve esencial para la gestión de más de 10 propiedades.
Fase de escalamiento (más de 15 propiedades)
Busque precios basados en la cartera, ya que algunas aseguradoras ofrecen mejores tarifas al asegurar varias propiedades juntas. Esto importa más cuando se cruzan 20-25 propiedades.
Para carteras de más de 50 propiedades, podría considerar acuerdos de seguro cautivo, que requieren un capital significativo, pero pueden ofrecer ahorros a largo plazo y un mejor control.
Realice un seguimiento de las renovaciones de seguros, las reclamaciones y el cumplimiento en toda su cartera utilizando su PMS. Hostfully mantiene estos registros integrados con sus datos de reserva y operativos. Realice el Test de salud empresarial para evaluar la gestión de su cartera.
Lagunas de cobertura comunes que perjudican a los gestores en crecimiento
Incluso los gestores experimentados pasan por alto áreas de cobertura críticas.
Exclusiones de chinches
La mayoría de las pólizas excluyen las infestaciones de chinches. El tratamiento puede ser costoso por propiedad, con la pérdida de ingresos durante el tratamiento que añade cantidades sustanciales más. Algunas aseguradoras ofrecen cobertura de chinches como un anexo, que puede pagarse por sí mismo rápidamente en áreas urbanas o mercados de alta rotación.
Avería de equipos
Los sistemas de climatización, los calentadores de agua y los electrodomésticos se desgastan más rápido en los alquileres. Las pólizas estándar podrían no cubrir la avería mecánica por desgaste, pero la cobertura de avería de equipos cubre esta carencia. La integración de Dispositivos Hostfully con termostatos inteligentes puede ayudar a controlar el rendimiento de los equipos y detectar los problemas a tiempo.
Responsabilidad cibernética
Usted recopila datos de los huéspedes e información de pago. Una violación de datos podría costar cantidades sustanciales en notificación, supervisión del crédito y honorarios legales. La cobertura de responsabilidad cibernética protege contra estos riesgos, que aumentan a medida que escala y procesa más reservas. La mayoría de los gestores añaden cobertura cuando alcanzan umbrales de ingresos significativos o manejan datos sustanciales de los huéspedes.
Responsabilidad por prácticas laborales
La contratación de limpiadores, personal de mantenimiento o asistentes virtuales crea exposición a demandas laborales. La terminación injusta, la discriminación o las reclamaciones por acoso pueden devastar a las pequeñas empresas. El seguro de responsabilidad por prácticas laborales (EPLI) le protege.
La integración del Centro de proveedores de servicios de Hostfully con Turno le ayuda a gestionar las relaciones con los contratistas de forma profesional, pero el seguro sigue siendo crucial cuando surgen disputas.
Cómo la tecnología reduce los costes de seguro
La tecnología inteligente de gestión de la propiedad puede reducir las primas al tiempo que mejora la calidad de la cobertura.
Cerraduras inteligentes y control de acceso
Las propiedades con entrada sin llave demuestran una mejor seguridad a las aseguradoras. Puede eliminar los problemas de llaves perdidas y controlar exactamente quién entra en sus propiedades y cuándo. Incluso puede bloquear a los huéspedes después de la salida automáticamente.
Dispositivos Hostfully admite más de 200 tipos de cerraduras inteligentes, gestionadas directamente desde su PMS. La integración proporciona beneficios de seguridad que las aseguradoras recompensan al tiempo que elimina la necesidad de un software de gestión de cerraduras independiente.
Monitorización del ruido
Las aseguradoras favorecen la monitorización del ruido porque ayuda a prevenir fiestas y grandes reuniones que generan reclamaciones. Los dispositivos Minut y NoiseAware, ambos integrados con Hostfully, le alertan de los problemas antes de que se agraven, y algunas aseguradoras ofrecen descuentos en las primas para las propiedades con esta tecnología. Los dispositivos pueden pagarse por sí mismos a través de la reducción de reclamaciones y el ahorro de seguros.
Mensajería automatizada
Una comunicación clara y coherente con los huéspedes evita malentendidos que pueden provocar lesiones y daños. InboxAI de Hostfully utiliza datos de la propiedad y de la reserva para elaborar respuestas personalizadas. A diferencia de los chatbots genéricos, hace referencia a detalles específicos de sus guías y la información de la propiedad.
Una mejor comunicación significa menos huéspedes confundidos. Menos huéspedes confundidos significa menos reclamaciones. Las compañías de seguros reconocen esta conexión.
Seguimiento del mantenimiento
Las propiedades en buen estado generan menos reclamaciones. Las integraciones con Breezeway y Properly le ayudan a estar al tanto de las reparaciones antes de que se conviertan en eventos de seguro.
La documentación del mantenimiento a través de su PMS también puede ayudar durante las reclamaciones al demostrar que ha gestionado sus propiedades de forma responsable, lo que puede afectar a los resultados de la reclamación.
Cálculo de sus verdaderas necesidades de seguro
La mayoría de los gestores o bien infraaseguran o bien sobreaseguran sus carteras.
Análisis de protección de activos
Calcule el total de sus activos expuestos, incluyendo el valor neto de la propiedad, el equipo empresarial, los vehículos y los activos personales en riesgo en las sentencias. Su cobertura de responsabilidad civil debe exceder este total por un margen cómodo.
Por ejemplo, si posee propiedades por valor de 2 millones de dólares más 500.000 dólares en activos empresariales y personales, necesita al menos 3 millones de dólares en cobertura de responsabilidad civil. Muchos gestores redondean a 5 millones de dólares para un margen de seguridad adicional.
Cálculo de la sustitución de ingresos
Para la cobertura de pérdida de ingresos, calcule los ingresos diarios medios por propiedad y multiplíquelos por su tasa de reserva media. Añada el tiempo medio de reparación de los daños importantes (normalmente de 60 a 180 días). Esto le dará una cantidad mínima de cobertura de pérdida de ingresos.
Las calculadoras de ROI de Hostfully pueden ayudarle a comprender los patrones de ingresos en toda su cartera. Estos datos se vuelven críticos a la hora de establecer los niveles de cobertura adecuados.
Optimización de la franquicia
Las franquicias más altas pueden reducir las primas significativamente. Por ejemplo, si está gestionando 10 propiedades y ahorra una cierta cantidad por propiedad anualmente al aumentar sus franquicias de 1.000 a 2.500 dólares, esos ahorros anuales pueden acumularse. Después de dos años sin reclamaciones, es posible que haya ahorrado lo suficiente para cubrir las franquicias más altas si es necesario.
La mayoría de los gestores con fuertes reservas de efectivo y buenas prácticas de mantenimiento se benefician de franquicias más altas.
Trabajar con el seguro durante las reclamaciones
Tener cobertura importa, pero conseguir que las reclamaciones se paguen rápidamente importa más.
Estándares de documentación
Fotografíe cada propiedad a fondo antes y después de la estancia de cada huésped. La plataforma de guías de Hostfully incluye listas de comprobación de entrada que incitan a los huéspedes a documentar el estado de la propiedad, creando un rastro de papel que puede protegerle durante las disputas.
Mantenga registros de mantenimiento detallados. Documente las reparaciones, las inspecciones y el mantenimiento preventivo. Los ajustadores de seguros ven con mejores ojos las reclamaciones que demuestran una gestión responsable de la propiedad.
Protocolo de respuesta inmediata
Póngase en contacto con su aseguradora en un plazo de 24 horas tras descubrir daños o recibir una notificación de una lesión de un huésped. Los retrasos pueden poner en peligro las reclamaciones. Mantenga los números de póliza y los detalles de la propiedad fácilmente accesibles a través de su PMS.
La bandeja de entrada unificada y el sistema de comunicación de Hostfully rastrean todas las interacciones con los huéspedes, lo que puede convertirse en evidencia durante las reclamaciones. Puede consultar las conversaciones exactas que muestran lo que les dijo a los huéspedes y cuándo.
Respuesta a la lesión del huésped
Nunca admita la culpa. Proporcione asistencia básica, documente todo y póngase en contacto con su proveedor de seguros inmediatamente. Deje que ellos guíen su respuesta.
La cobertura de responsabilidad civil incluye los costes de defensa legal, por lo que la participación de su aseguradora desde el principio es crucial para proporcionar una protección eficaz.
Costes de seguro en diferentes mercados
El precio del seguro de alquiler vacacional varía drásticamente según la ubicación.
Propiedades costeras
Las propiedades cerca del agua suelen tener primas más altas debido al riesgo de inundaciones y huracanes. El seguro contra inundaciones es independiente de sus pólizas principales y a menudo es requerido por los prestamistas en las zonas de inundación. Espere presupuestar cantidades sustanciales anualmente para la cobertura contra inundaciones en las propiedades costeras.
La cobertura contra el viento y el granizo puede añadir altos costes anuales en las zonas propensas a los huracanes. Algunos mercados, como el sur de Florida, requieren pólizas separadas contra tormentas de viento a través de programas respaldados por el estado.
Propiedades urbanas
Las propiedades de la ciudad se enfrentan a diferentes riesgos. Las tasas de criminalidad más altas pueden aumentar las primas de robo y vandalismo. La proximidad a otras unidades aumenta la responsabilidad por daños por incendio y agua. Las propiedades urbanas se benefician de una mejor respuesta de emergencia e infraestructura.
El seguro de propiedad urbana puede costar notablemente más en comparación con las ubicaciones suburbanas en los mismos estados.
Propiedades de montaña y rurales
Las propiedades remotas pueden costar más de reparar y reemplazar. Las piezas y la mano de obra tardan más en llegar, y la protección contra incendios puede estar a kilómetros de distancia. Estos factores aumentan las primas.
Las propiedades rurales suelen enfrentarse a menores riesgos de responsabilidad civil debido a que hay menos vecinos y menos densidad de huéspedes. Algunos de estos ahorros pueden compensar los mayores costes de cobertura de la propiedad.
Gestión del seguro a través de múltiples entidades legales
A medida que su cartera crece, es probable que utilice múltiples LLC o entidades para limitar la responsabilidad. Esto crea una complejidad de seguro que requiere una gestión cuidadosa.
Pólizas específicas de la entidad
Cada LLC normalmente necesita su propia póliza de seguro. Por lo general, no puede asegurar las propiedades mantenidas en diferentes entidades legales bajo una sola póliza. Esto importa para las estrategias de LLC que utilizan entidades separadas para diferentes propiedades o mercados.
Algunas aseguradoras ofrecen pólizas de la empresa de gestión que extienden la cobertura a través de múltiples entidades. Esto funciona bien cuando está gestionando propiedades propiedad de diferentes LLC.
Endosos de asegurado adicional
Los propietarios de la propiedad a menudo requieren ser nombrados como asegurados adicionales en sus pólizas de responsabilidad civil. Esto les protege de las demandas relacionadas con sus actividades de gestión. Factorice los costes de endoso en sus acuerdos de gestión.
Gestión de certificados
Tendrá que proporcionar certificados de seguro a los propietarios de la propiedad, a los prestamistas y, a veces, a las plataformas de reserva. La gestión de estos certificados a través de una cartera en crecimiento se vuelve tediosa sin buenos sistemas.
La función de gestión de documentos de Hostfully puede mantener los certificados actuales para cada propiedad y realizar un seguimiento de las fechas de renovación. Solicite una demostración para ver cómo funciona esto.
Toma medidas con tu estrategia de seguros
Ya has aprendido lo que requiere la protección de una propiedad de alquiler vacacional. Ahora, sigue estos pasos para proteger tu creciente cartera.
Empieza por revisar tu cobertura actual en función de tu exposición real. La mayoría de los gestores descubren importantes lagunas al hacerlo. Documenta tus propiedades, haz un inventario de tu exposición a la responsabilidad civil y calcula los ingresos reales en riesgo.
Habla con agentes de seguros especializados en alquileres a corto plazo. No todos los agentes entienden el sector. Socios como Safely, InsuraGuest y Truvi se especializan en propiedades como la tuya. Pueden ofrecer una mejor cobertura a mejores precios que las aseguradoras generalistas.
Integra la gestión de tus seguros con las operaciones de tu propiedad. Cuando las renovaciones, las reclamaciones y los certificados se encuentran en el mismo sistema que tus reservas y el mantenimiento, puedes detectar las lagunas antes de que se conviertan en problemas.
La plataforma de Hostfully coordina los requisitos de seguros en carteras enteras, a la vez que gestiona las reservas, la comunicación con los huéspedes, el mantenimiento y la optimización de los ingresos. Las integraciones con los principales proveedores de seguros del sector agilizan la verificación y el cumplimiento.
Descubre cómo Hostfully ayuda a los gestores de propiedades profesionales en todos los aspectos de sus operaciones, o calcula tu posible ROI gracias a mejores herramientas de gestión de propiedades.
El seguro adecuado protege tus activos. La tecnología adecuada protege tu crecimiento. Juntos, te permiten ampliar tu cartera con confianza, a la vez que gestionas el riesgo de forma eficaz en cada etapa.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un seguro de alquiler vacacional y un seguro de propietario de vivienda?
Las pólizas de propietario de vivienda suelen excluir la actividad comercial. La cobertura estándar no se aplica una vez que alquilas una propiedad para obtener ingresos. Las pólizas de alquiler vacacional cubren el uso comercial, las lesiones de los huéspedes, los daños a la propiedad empresarial y la pérdida de ingresos por alquiler, que las pólizas de propietario de vivienda excluyen explícitamente.
¿Necesito un seguro independiente para cada propiedad de mi cartera?
Sí, normalmente cada propiedad necesita su propia póliza. Algunas aseguradoras ofrecen precios de cartera que pueden reducir los costes por propiedad al asegurar varias propiedades juntas. Tu estructura legal también afecta a esto; las propiedades en diferentes LLC siempre necesitarán pólizas separadas.
¿Cubrirá el seguro los daños causados por fiestas o huéspedes no autorizados?
La mayoría de las pólizas excluyen los actos intencionados y las actividades ilegales. Si los huéspedes organizan fiestas a pesar de tus normas, la cobertura depende de si los daños fueron el resultado de una infracción de las normas (que podría no estar cubierta) o de accidentes durante la fiesta (que probablemente sí lo estarían). La selección de los huéspedes y unas normas claras de la casa pueden ayudar a respaldar tus reclamaciones.
¿Cómo se paga la cobertura por pérdida de ingresos?
Las aseguradoras calculan los pagos basándose en tus datos históricos de reservas y en las reservas actuales. Si normalmente ganas una cierta cantidad por noche con una alta ocupación, te compensarán por la pérdida de ingresos durante las reparaciones. Unos registros de reservas sólidos a través de tu PMS son esenciales para respaldar los pagos precisos.
¿Debo añadir cobertura contra terremotos o inundaciones?
Depende de tu ubicación. Las pólizas estándar excluyen ambas cosas. En zonas sísmicas (como California y el noroeste del Pacífico) o en zonas inundables (zonas costeras y valles fluviales), necesitarás una cobertura separada. Estos eventos pueden destruir las propiedades por completo, así que no te saltes la cobertura en zonas de alto riesgo.