Creare un piano aziendale per case vacanze non significa solo ottenere finanziamenti o trovare proprietà da gestire, ma anche avere una tabella di marcia per la crescita dell’attività.
I piani aziendali prevedono possibili inconvenienti in modo da poterti preparare in anticipo. Ti consentono inoltre di fissare obiettivi per guidare lo sviluppo della tua attività. Infine, i piani aziendali per case vacanze possono aiutarti a ottenere finanziamenti per alimentare la crescita della tua attività.
Un piano aziendale richiede tempo e può essere scoraggiante sapere da dove cominciare, ma non deve esserlo. Se ti stai chiedendo da dove iniziare o cosa includere, ci pensiamo noi! Utilizzando questa guida completa, puoi sviluppare un piano aziendale per case vacanze utilizzando il modello scaricabile fornito.
Cos’è un piano aziendale per case vacanze?
Un piano aziendale per case vacanze descrive i passaggi per raggiungere i tuoi obiettivi finanziari, di marketing e aziendali. Dovrebbe assistere te e i potenziali investitori nella comprensione della redditività della tua attività di affitti a breve termine.
Oltre a descrivere gli obiettivi, la strategia e le tattiche, dovresti anche utilizzare questo piano come guida per assicurarti di essere sulla strada giusta.
Perché hai bisogno di un piano aziendale per case vacanze?
Un piano aziendale per case vacanze ti prepara per il futuro poiché anticipa obiettivi, traguardi e possibili inconvenienti. Ma un piano aziendale per case vacanze può anche aiutarti a ottenere finanziamenti, pianificare a lungo termine, fissare obiettivi chiari che aumentano le tue possibilità di successo e definire un budget in modo sensato.
1. Ottenere finanziamenti
Proprio come non presteresti la tua auto a un amico che non sa guidare, le banche non ti presteranno denaro se non puoi dimostrare che le ripagherai.
Un piano aziendale per case vacanze è un modo per far sapere ai potenziali investitori che hai una strategia in atto per costruire un’attività redditizia.
2. Pianificare a lungo termine
Pianificare la crescita aziendale ti consente di scegliere fin dall’inizio strumenti e sistemi che si adatteranno alla tua attività. Ad esempio, senza una pianificazione a lungo termine, potresti dover cambiare il tuo sistema di gestione della proprietà (PMS) in futuro poiché le esigenze della tua attività superano il set di funzionalità della soluzione economica che hai scelto senza pensare alla crescita futura. Essere in grado di pianificare ciò di cui avrai bisogno man mano che cresci ti farà risparmiare tempo e denaro.
3. Fissare obiettivi chiari
È più facile raggiungere il successo se prima definisci come appare il successo e ti dai obiettivi chiari da raggiungere. Questi obiettivi devono essere misurabili e raggiungibili, ad esempio, stabilire che hai bisogno di un tasso di occupazione del 60% nel tuo primo anno per coprire i costi. Se stai avendo successo nel raggiungere alcuni dei tuoi obiettivi ma non riesci a raggiungere gli altri, sarai in grado di identificare dove devi apportare modifiche alla tua attività.
4. Definire un budget con sicurezza
Fare i conti e avere un piano che supporti il tuo investimento in proprietà per case vacanze riduce l’elemento fortuna dell’acquisto di immobili. Avere un piano aziendale con proiezioni finanziarie ti consente di allocare un budget realistico per ristrutturazioni, arredamento, decorazione, software, permessi e personale.
Un piano aziendale ti aiuterà ad anticipare i problemi di flusso di cassa che potresti affrontare. Ad esempio, man mano che la tua reputazione cresce, la tua proprietà potrebbe avere meno prenotazioni all’inizio, quindi alcune spese saranno a carico tuo.
Cosa considerare prima di creare un piano aziendale per la tua attività di affitti a breve termine
Prima di iniziare a scrivere il tuo piano aziendale per la tua attività STR, dovresti:
1. Fai le tue ricerche
Assicurati di fare le tue ricerche per comprendere le leggi locali, le sfide presentate dalla posizione delle tue proprietà e i tipi di unità in cui investirai.
Leggi locali
Esamina le leggi, i regolamenti o le restrizioni locali prima di acquistare una seconda proprietà o trasformare la tua casa in un’attività di affitti a breve termine.
Dovresti anche esaminare ciò che viene discusso nei media sul mercato che stai ricercando. Potrebbe non esserci ancora una legge, ma ci sono voci che gli affitti per le vacanze saranno vietati e dovresti saperlo.
Posizione
La posizione può anche determinare la redditività del tuo affitto. Se acquisti o gestisci una proprietà per le vacanze in una posizione emergente o in un luogo che ha un’attrazione vicina, il tuo posto potrebbe essere molto richiesto. La posizione è importante anche quando si cercano possibili addetti alle pulizie o addetti alla manutenzione. Una baita nel bosco sembra bella finché nessuno vuole guidare lì per pulirla o riparare un tubo rotto.
Tipo di unità
Dovresti esaminare il mercato per capire quali tipi di unità dovresti gestire e quali sfide presentano, nonché quanto potrebbero essere redditizie. Puoi affittare quasi tutto:
- Case sugli alberi
- Cupole e yurte per glamping
- Appartamenti di diverse dimensioni
- Loft
- Case familiari
- Una notte in una Tesla parcheggiata nel tuo garage (sì, davvero)
Confronta le inserzioni esistenti con unità simili nella tua posizione per avere un’idea di quanto gli ospiti sono disposti a pagare per soggiornarvi, quanta domanda esiste nella tua zona e quali servizi ti distingueranno dal resto.
Arredamento e ristrutturazioni
Determina quanti soldi e tempo ti serviranno per ristrutturare e arredare la tua unità. Scopri che tipo di servizi sono previsti nella tua zona e in quali cose extra potresti investire per darti un vantaggio competitivo.
2. Scegli il tuo modello di business
Fonte: Airbnb.com
Se stai acquistando proprietà da affittare piuttosto che semplicemente gestire proprietà per conto dei proprietari, ci sono diversi modelli di business da considerare:
- House Hacking. Se stai accedendo a un prestito per l’acquisto della tua casa principale, potresti investire meno denaro, ma dovrai utilizzare la proprietà come tua casa. In tal caso, puoi utilizzare l’house hacking per affittare la tua camera degli ospiti o il tuo studio per ridurre i pagamenti mensili del mutuo.
- Glamping. Alcuni paesi offrono prestiti per l’acquisto di cupole o yurte per glamping. È anche meno costoso dell’acquisto di una proprietà e può essere abbastanza redditizio. Puoi affittare la tua cupola o yurta da 150 a 400 dollari a notte.
- Affitta la tua proprietà. Se stipuli un prestito per una casa vacanze, puoi affittare la proprietà per pagare il mutuo e realizzare un profitto.
- Arbitraggio di affitto. Questo modello di business STR non richiede quasi nessun investimento iniziale da parte tua, a parte i costi relativi all’affitto di un appartamento. Nel modello di arbitraggio di affitto, subaffitti un appartamento su Airbnb, Vrbo o qualsiasi altro OTA per pagare l’affitto e realizzare un profitto. Il tuo padrone di casa dovrebbe essere informato e darti il consenso scritto se lo approva.
3. Considera le opzioni di finanziamento
Il tuo piano aziendale per case vacanze è anche un modo per presentare la tua azienda a potenziali investitori. Se stai per avviare una società di gestione immobiliare, creare un piano aziendale è un ottimo modo per formalizzarla.
A seconda del tuo modello di business, avrai accesso a diverse opzioni di finanziamento che hanno tassi di pagamento iniziali molto diversi. Quando sai quanti soldi puoi investire in anticipo e chi sono i tuoi investitori target, puoi adattare di conseguenza il tuo piano aziendale per case vacanze.
4. Determina la redditività
Prima di acquistare o accettare di gestire qualsiasi proprietà in affitto, dovresti eseguire un’analisi competitiva per determinare se sarà redditizia. Puoi utilizzare strumenti come Vrolio o AirDNA per stimare le spese, le tariffe notturne e l’occupazione stimata. Assicurati di eseguire i tuoi calcoli su scenari prudenti. Non stimare mai il 100% di occupazione. Se è il tuo primo STR, stima il tasso di sfitto intorno al 45-50%.
Anche Rob Abasolo di Robuilt, che ha varie proprietà STR di successo, non esegue stime presupponendo un anno perfetto. “Non calcolerei i miei numeri in base a un tasso di occupazione del 100%,” ha condiviso Abasolo. “Quando eseguo i numeri per vedere se un affare funziona, in genere eseguo i miei calcoli a un tasso di occupazione dell’80%.”
Cosa includere nel tuo piano aziendale per affitti a breve termine?
Il tuo piano aziendale è una guida vivente che contiene tutti i tuoi obiettivi per la tua attività e come prevedi di raggiungerli. Ecco perché contiene obiettivi, traguardi e una previsione finanziaria iniziale. È una bozza di ciò che hai intenzione di fare, perché lo stai facendo e come avrai successo. Puoi presentarlo come una pagina o un documento condivisibile più lungo.
Questo documento dovrebbe essere autonomo e solo leggendolo i tuoi potenziali investitori e gestori di proprietà dovrebbero essere in grado di sapere quali sono i tuoi obiettivi e come raggiungerli. Per essere completo, devi compilare ogni sezione presentata in questo elenco.
1. Riepilogo
Questa sezione è una panoramica della tua attività, dovresti menzionare:
- Chi sei tu o i proprietari della proprietà
- Le competenze in cui eccelli
- La tua esperienza nel settore
- I tuoi obiettivi a breve e lungo termine
- La posizione della tua casa vacanze (menziona le attrazioni vicine)
- Il tuo modello di business (house hack, glamping, seconda casa o arbitraggio di affitto)
- Una descrizione ampia della tua persona ospite
- Se si tratta di un affitto stagionale, ad esempio, una casa sulla spiaggia per l’estate
2. Descrizione dell’azienda
In questa sezione, dovresti entrare più nel dettaglio sulla tua azienda. Parla della tua dichiarazione di intenti, del tuo punto di forza unico (USP) e della tua proposta di valore (maggiori informazioni su questo più avanti!)
Se questa è la tua prima proprietà di investimento, crea queste dichiarazioni e includile qui. Puoi adeguare i piani futuri man mano che la tua attività cresce.
3. Obiettivi aziendali
Le prime due sezioni del piano aziendale offrono ai lettori una panoramica ampia di dove è diretta la tua attività. Qui è dove puoi spiegare in dettaglio cosa stai cercando di ottenere con la tua casa vacanze.
Puoi seguire qualsiasi metodologia di definizione degli obiettivi che preferisci: S.M.A.R.T, H.A.R.D o W.O.O.P. L’importante è che tu fissi obiettivi per diversi aspetti della tua attività. Rispondi alle domande seguenti per avere alcune idee:
- Finanziari
- Qual è il tuo rendimento CoC minimo accettabile?
- Qual è il tasso di occupazione minimo che devi raggiungere per coprire le tue spese?
- Qual è il tuo profitto mensile previsto?
- Quale percentuale delle tue entrate totali va in operazioni e spese?
- Operativi
- Devi assumere un team? In tal caso, come valuterai le loro prestazioni?
- Quali sono gli strumenti che devi imparare a usare?
- Quali aspetti della tua attività possono essere automatizzati?
- Come hai intenzione di migliorare l’esperienza degli ospiti?
- Marketing
- Le tue inserzioni sono ottimizzate per la SEO? Come stai misurando il successo?
- Promuoverai utilizzando un mix di OTA di nicchia e popolari?
- Qual è il tuo piano per aumentare le prenotazioni dirette?
- Stai utilizzando i social media per promuovere la tua inserzione?
4. Personaggi degli ospiti
Una parte enorme del marketing della tua proprietà è definire con chi stai parlando. Vuoi che la tua proprietà sia utilizzata da famiglie, espatriati, nomadi digitali o studenti universitari?
Definire la tua persona ospite ti consente di determinare la tua proposta di valore, i punti di forza unici e la strategia di marketing. Includi i loro:
- Dati demografici
- Motivazioni
- Interessi
- Caratteristiche comportamentali
- Abitudini di prenotazione
- OTA preferito
Se hai una proprietà che accetta animali domestici e vuoi attirare proprietari di cani, allora la tua strategia di marketing avrà più successo se promuovi su inserzioni di nicchia come BringFido insieme a siti di inserzioni globali.
5. Proposta di valore
La tua proposta di valore è come i tuoi ospiti percepiranno la tua proprietà rispetto alle altre. Perché gli ospiti dovrebbero scegliere la tua proprietà? Qual è il tuo valore aggiunto?
Forse offri un check-in flessibile o offri uno sconto al museo locale. Definisci come stai migliorando l’esperienza degli ospiti e scrivilo, questa è la tua proposta di valore.
6. Analisi competitiva
Analizza i tuoi concorrenti e il settore per determinare cosa rende la tua proprietà diversa dalle altre e come puoi posizionare tale differenza come un punto di forza unico (USP). Questo è diverso dalla tua proposta di valore. Il tuo USP è come differenzierai la tua proprietà e l’inserzione quando la vendi; la proposta di valore è come migliorerai l’esperienza complessiva degli ospiti.
Ad esempio, diciamo che hai acquistato finestre insonorizzate e un materasso in memory foam che garantisce una buona notte di sonno, questa sarebbe la tua proposta di valore. Se offri una notte gratuita agli ospiti che prenotano un soggiorno di tre giorni, diventa il tuo punto di forza unico.
Puoi utilizzare strumenti come Zillow e AirDNA per esaminare i tuoi concorrenti locali e chiederti se la tua proprietà è migliore di altri concorrenti perché:
- Offre una posizione migliore
- È più facile accedervi utilizzando i mezzi pubblici?
- È più vicino alla spiaggia o all’attrazione principale della città?
- È in centro?
- Offre un prezzo più economico
- Il rapporto qualità-prezzo è migliore della concorrenza?
- Ha tariffe scontate in determinati giorni della settimana?
- Acquistato in un edificio elegante
- Ha servizi migliori?
- Sembra pulito e nuovo?
- Ha un’inserzione dall’aspetto più professionale
- Ha una copia che converte?
- La descrizione è chiara?
- Ha una fotografia professionale?
Dovresti anche definire quali siti di inserzioni sta utilizzando la tua concorrenza e vedere se c’è spazio per miglioramenti.
7. Operazioni e team
Il tuo piano operativo è una sintesi di come gestirai la tua attività, quanto costerà e quali strumenti utilizzerai. Alcune attività che dovresti delineare includono:
- Gestione dell’inventario
- Come hai intenzione di rendere conto di tutto ciò che c’è nella tua proprietà?
- Come hai intenzione di rifornire gli oggetti smarriti o rotti?
- Quante volte all’anno farai un controllo dell’inventario?
- Personale
- Stai assumendo un team per lavorare a tempo pieno sulla tua proprietà?
- Hai già assunto un’agenzia di pulizia e manutenzione?
- Software
- Stai gestendo il tuo Airbnb utilizzando un software?
- Come stai gestendo diversi canali e la distribuzione?
- Stai esternalizzando le tue operazioni a una piattaforma di gestione immobiliare come Hostfully?
- Contabilità
- Hai uno strumento per tenere traccia della tua contabilità?
- Stai assumendo qualcuno che lo faccia per te?
- Come stai tenendo traccia dei tuoi pagamenti di deposito a garanzia, assicurazione e tasse?
- Elettrodomestici intelligenti
- Stai aggiungendo serrature, spine e lampadine intelligenti senza chiave per risparmiare tempo ed energia?
- Comunicazione con gli ospiti
- Come stai comunicando con i tuoi ospiti?
- Stai creando delle automazioni?
- Stai usando una piattaforma di gestione di affitti brevi come Hostfully per automatizzare la messaggistica con gli ospiti?
8. Spese
Elenca tutti i tuoi costi fissi e variabili, inclusi:
- Pagamenti del mutuo
- Membri del personale (se presenti)
- Strumenti per l’ospitalità come sistema di gestione della proprietà, channel manager e prezzi dinamici
- Bollette delle utenze (acqua, elettricità, internet)
- Rate della carta di credito per l’arredamento
- Tasse e assicurazione
Dovresti avere queste informazioni dalla fase di ricerca e dall’analisi di redditività. Quindi, in base alle tue spese totali, determini le tariffe notturne minime e massime che puoi offrire in base a un tasso di occupazione stimato sicuro.
Quindi, diciamo che le tue spese sono di 2.300 $ al mese e stimi un tasso di occupazione del 60%. Ciò significa che ti aspetti che la tua proprietà sia prenotata per almeno 18 giorni ogni mese. Questo rende la tariffa notturna minima di 128 $. Se confrontando con proprietà simili la tua tariffa è troppo alta, dovresti considerare un mercato diverso, vedere dove tagliare le spese o offrire un’esperienza premium.
9. Prezzi e gestione delle entrate
Esistono strumenti come Vrolio che ti consentono di definire automaticamente la tua tariffa notturna base in base alle tue spese e ai tuoi concorrenti. Un buon consiglio è lanciare la tua proprietà con una tariffa notturna bassa per attirare l’attenzione, ottenere slancio e iniziare a raccogliere recensioni.
Avere una strategia di prezzo per il tuo affitto breve ti permette di iniziare con una tariffa notturna bassa e, una volta che hai una serie di recensioni positive che rendono la tua inserzione più accurata, puoi iniziare ad aggiustare i prezzi. Un ottimo modo per assicurarti che i tuoi prezzi siano adeguati alla domanda è utilizzare uno strumento di prezzi dinamici. Se utilizzi Hostfully come software di gestione della proprietà, puoi gestire le entrate dalla stessa piattaforma grazie alle nostre integrazioni con:
- Wheelhouse
- Rented
- NightPricer
- DPGO
- PriceLabs
- Beyond
10. Piano finanziario per la crescita e l’espansione
Questa è la sezione che gli investitori vogliono davvero vedere. È ciò che determina se la tua attività di affitti brevi è un buon investimento. Se questo documento è per uso personale, questa sezione è comunque cruciale per definire le tappe fondamentali e tenere traccia di possibili problemi di flusso di cassa.
Dovresti raccontare la tua storia precedente gestendo le tue finanze personali o aziendali. A questo punto devi rispondere a queste domande:
- Come stai pagando la tua proprietà?
- Stai contraendo un prestito? Qual è il tasso di interesse? È fisso o variabile?
- Hai dei risparmi?
- Stai dividendo i costi con qualcun altro?
- Quanto profitto ti aspetti di realizzare in 12 mesi?
- Qual è il tuo ROI annuale previsto?
- Qual è il tuo CoC return previsto?
- Qual è la tua previsione di flusso di cassa?
- Qual è il tuo reddito mensile previsto dopo le spese?
- Qual è la tua proiezione di perdita?
- Qual è il tuo piano di crescita finanziaria a medio termine (3-5 anni)?
- Quali sono le tappe annuali che ti aspetti che la tua attività raggiunga?
- Come cambiano le tue spese durante l’anno?
- Hai fatto un’analisi dei costi?
11. Marketing e distribuzione
Fonte: Capterra.
Proprio come faresti con qualsiasi altra attività, dovresti pensare al marketing della tua proprietà. Per le attività di affitti brevi, marketing e distribuzione vanno di pari passo. Ogni sito di inserzioni o agenzia di viaggi online (OTA) ha il suo pubblico. Ad esempio, Vrbo è rivolto alle famiglie, mentre Airbnb è più adatto a millennial e viaggiatori d’affari freelance.
Per il tuo piano di marketing dovresti rispondere alle seguenti domande:
- Dove cerca la tua guest persona quando cerca un posto dove alloggiare?
- La tua guest persona pianifica i viaggi in base alla posizione o alla proprietà? (Ad esempio, i tuoi ospiti soggiornano nel tuo posto per la posizione? O perché hai una proprietà interessante?)
- Quali canali di marketing online stai utilizzando? Annunci a pagamento, social media, SEO?
- Stai inserendo annunci in OTA di nicchia e globali? Quali?
- La descrizione della tua inserzione è accattivante e invitante?
12. Appendice
Ogni business plan dovrebbe contenere un’appendice. Qui dovresti aggiungere tutti i documenti, grafici, calcoli e immagini pertinenti. Puoi anche includere informazioni aggiuntive che supportano il tuo background o la tua esperienza aziendale.
Errori comuni da evitare quando si crea un business plan per affitti brevi
Ogni volta che scrivi un business plan per la tua attività di affitti brevi, dovresti essere consapevole di questi errori comuni e cercare di evitarli:
Sottostima del budget
È comune allocare meno denaro del necessario per:
- Pagare software come un PMS, channel manager e strumento di prezzi dinamici
- Personale (se presente)
- Arredare e decorare la tua proprietà
- Ristrutturazioni se acquisti una proprietà da sistemare
Mirare a tutti
È comune pensare che se si mira a tutti si otterrà più visibilità per la propria inserzione e ciò si tradurrà in prenotazioni. Questo potrebbe accadere una o due volte, ma se il tuo potenziale ospite non riesce a relazionarsi con la descrizione della tua inserzione, non la prenoterà. Mirare la tua inserzione alle tue guest persona e promuovere la tua proprietà nei giusti canali di distribuzione è un uso più efficace del tuo tempo e denaro.
Sottovalutare la concorrenza
Tutti pensano che la propria proprietà sia migliore, più bella e più confortevole delle altre. È un errore comune sottovalutare la concorrenza. Fare un’analisi approfondita dei concorrenti è un buon modo per evitarlo.
Obiettivi finanziari irraggiungibili
Le attività di affitti brevi sono spesso redditizie, ma non sono magiche. Assicurati che gli obiettivi che stai fissando per la tua attività nel piano finanziario siano raggiungibili e realistici. Ad esempio, fai stime basate sulla tua tariffa notturna meno costosa e sul tasso di occupazione minimo necessario.
Hai bisogno di un business plan per affitti brevi?
Sia che tu stia finanziando o utilizzando i tuoi risparmi per pagare la tua proprietà per affitti brevi, devi creare un business plan per prevedere la crescita. Il tuo business plan dovrebbe includere:
- Riepilogo esecutivo e descrizione dell’azienda
- Piano aziendale, finanziario, operativo, di marketing e obiettivi
- Guest persona e proposta di valore
- Analisi competitiva dei tuoi concorrenti e del settore
- Spese, prezzi e gestione delle entrate
- Appendice per informazioni aggiuntive
Se hai intenzione di automatizzare parti della tua attività, considera di incorporare Hostfully nel tuo piano operativo. Siamo un software per affitti brevi che ti consente di automatizzare le tue attività amministrative quotidiane, gestire diversi canali e fare prezzi dinamici, tutto in un unico posto.
Domande frequenti sui business plan per affitti brevi
Ho bisogno di un business plan per affitti brevi?
Hai bisogno di un business plan per affitti brevi per delineare le tappe fondamentali e gli obiettivi della tua attività. Questo documento sarà la tua guida su come gestire il marketing, le operazioni e le finanze della tua attività di affitti brevi.
Avere un business plan per affitti brevi ti aiuta ad anticipare i problemi di flusso di cassa e a vedere i progressi verso gli obiettivi finanziari.
Cosa include un business plan per affitti brevi?
Un business plan per affitti brevi include dodici diverse sezioni per delineare la tua strategia e le tattiche per rendere la tua attività redditizia. Queste sezioni sono:
- Sezione “Chi siamo” o riepilogo
- Descrizione dell’azienda
- Obiettivi aziendali
- Guest persona
- Proposta di valore
- Analisi competitiva
- Operazioni e team
- Spese
- Prezzi e gestione delle entrate
- Piano finanziario per la crescita
- Marketing e distribuzione
- Appendice