Una guida rapida alle commissioni di gestione degli affitti brevi

Le società di gestione degli affitti brevi offrono comodità, competenza e supporto — ma hanno un costo.

Se stai pensando di assumerne una, avrai senz’altro molte domande sulle loro tariffe. Non si tratta solo di quanto chiedono, ma di cosa otterrai in cambio e di quale tipo di rendimento potrai aspettarti.

In questo articolo analizzeremo per te le commissioni di gestione degli affitti brevi. Ti spiegheremo come funzionano, cosa è solitamente incluso e come valutare se sono convenienti per le tue proprietà.

Cosa sono le commissioni di gestione degli affitti brevi?

Le commissioni di gestione degli affitti brevi sono l’importo che paghi a una società affinché si prenda cura delle proprietà per tuo conto. Queste coprono una serie di servizi (maggiori dettagli di seguito).

Non esiste un unico standard di settore perché le società di gestione degli affitti brevi offrono pacchetti molto diversi tra loro. Alcune forniscono un supporto full-service, mentre altre gestiscono solo compiti specifici. Le tariffe variano anche in base alla tipologia di immobile e alla posizione.

La cosa principale da sapere è che le commissioni di gestione degli affitti brevi sono una parte formale dell’accordo con il tuo property manager. In altre parole, sono inevitabili.

Ti preoccupa l’idea di affidare la responsabilità a una terza persona? I Property Management Software (PMS) come Hostfully ti aiutano a restare coinvolto grazie a portali per i proprietari e reportistica. Avrai il tuo login personale e potrai controllare cosa succede in qualsiasi momento.

Quali sono le tipiche commissioni di gestione degli affitti brevi?

Sebbene le commissioni di gestione degli affitti brevi possano variare, esistono dei range standard. Ecco i dati di un report AirDNA del 2025 per diversi modelli:

Secondo Denise Supplee, co-fondatrice di Spark Rental, le commissioni possono arrivare fino al 50% dell’affitto più i costi. Se hai esperienza con la gestione di affitti a lungo termine, questa cifra potrebbe sembrarti alta.

Ecco la differenza: gli affitti a lungo termine sono generalmente più semplici da gestire perché richiedono meno comunicazione e coordinamento continuo. Al contrario, le case vacanze richiedono una gestione regolare delle prenotazioni, dei cambi e dell’amministrazione.

Come funzionano le commissioni di gestione degli affitti brevi?

Come puoi vedere, esistono tre strutture tipiche per le commissioni di gestione degli affitti brevi. Esaminiamo più da vicino ognuna di esse e i relativi casi d’uso ideali:

Percentuale sul fatturato delle prenotazioni

Il property manager trattiene una percentuale fissa del tuo reddito da locazione. È un modello popolare sia per i proprietari che per i gestori perché i costi scalano in base alle performance.

Se le tue proprietà rendono bene, ad esempio, il manager guadagna di più insieme a te: riceve un premio per il suo duro lavoro. Per te diventa quindi più facile giustificare il pagamento della commissione, specialmente se il manager sta attivamente migliorando l’occupazione o l’esperienza degli ospiti.

Questo modello funziona meglio se le tue prenotazioni fluttuano durante l’anno. Significa che è meno probabile che le commissioni intacchino i tuoi profitti durante i cali o le stagioni morte, quando incassi meno entrate.

Canone mensile fisso

Alcuni property manager applicano una tariffa mensile fissa per un set di servizi. Questo modello ti garantisce costi prevedibili, indipendentemente dalla frequenza con cui le proprietà vengono prenotate.

I canoni mensili fissi funzionano bene per proprietà con una domanda costante. Non c’è bisogno di preoccuparsi di dover trovare i soldi per pagare il manager durante le stagioni lente. Inoltre, trattieni una parte maggiore del guadagno durante l’alta stagione perché la tua commissione non aumenta con il fatturato.

Tariffa per prenotazione

Invece di addebitare una tariffa mensile, alcuni manager chiedono un importo fisso per ogni prenotazione. Questa struttura è strettamente legata alle tue attività commerciali perché paghi solo quando ricevi una prenotazione.

Tieni solo presente che le commissioni possono accumularsi rapidamente durante i periodi di punta, specialmente se si aggiungono servizi extra.

Le tariffe per prenotazione sono più utili quando l’occupazione è imprevedibile. Ad esempio, potresti avere una proprietà in un’area dove molti eventi vengono prenotati in momenti sporadici dell’anno. Questo modello evita che le commissioni ti facciano andare in perdita quando attraversi periodi di stasi.

Cosa è incluso nelle commissioni di gestione degli affitti brevi?

Ciò che ottieni in cambio del tuo denaro dipende dal tuo accordo specifico. Tuttavia, ecco di cosa si occupano solitamente i manager quando forniscono un supporto full-service:

• Gestione dell’annuncio: ottimizzazione del tuo annuncio su piattaforme come Airbnb e Vrbo per mantenerlo accurato e competitivo.
• Gestione delle prenotazioni: gestione delle riserve, aggiornamenti del calendario e disponibilità per evitare overbooking.
• Comunicazione con gli ospiti: risposta alle richieste, invio delle istruzioni per il check-in e gestione dei problemi durante il soggiorno, così non dovrai essere sempre reperibile.
• Coordinamento dei cambi: programmazione e supervisione delle pulizie tra un soggiorno e l’altro per garantire che la proprietà sia pronta per ogni nuovo ospite.
• Manutenzione e riparazioni: coordinamento della manutenzione ordinaria e degli interventi urgenti tramite ditte locali.
• Strategia di prezzo: regolazione delle tariffe notturne in base alla domanda, alla stagionalità e agli eventi locali per restare competitivi.
• Marketing: promozione della tua proprietà su vari canali e miglioramento della visibilità per attirare più prenotazioni.

Quali costi aggiuntivi dovresti aspettarti?

Non tutti i costi sono inclusi nella commissione di gestione principale. Quando confronti i manager, è importante chiedere informazioni su eventuali costi extra che potrebbero apparire in aggiunta alla solita fattura.

Le commissioni aggiuntive comuni includono:

• Spese di pulizia: alcuni manager trasferiscono il costo della pulizia e del cambio agli ospiti, ma non sempre.
• Costi per pulizie profonde: se vuoi che i manager si occupino delle pulizie di fondo, è probabile che queste vengano addebitate oltre alle solite commissioni.
• Manutenzione e riparazioni: mentre il coordinamento può essere incluso nelle spese regolari, la manodopera effettiva e i materiali vengono solitamente fatturati a parte.
• Commissioni per check-in o accoglienza: alcuni manager chiedono un extra per accogliere gli ospiti di persona.
• Commissioni per l’elaborazione della carta di credito: queste possono essere applicate quando le prenotazioni vengono effettuate direttamente anziché tramite Airbnb, Vrbo o un’altra OTA.
• Costi relativi ai servizi: piscine, vasche idromassaggio, parcheggio e caratteristiche simili possono aumentare i costi operativi.

Elysia Stobbe, autrice ed esperta immobiliare, afferma che i proprietari dovrebbero prestare particolare attenzione a come le società gestiscono le spese di manutenzione. Nello specifico, dovresti chiedere: “Hanno un team interno, come ti addebitano i costi, li scalano dall’affitto o sono separati?”

Leggi il nostro articolo sulle domande da porre a una società di gestione immobiliare per assicurarti di coprire ogni aspetto.

Come valutare se le commissioni di gestione valgono la pena

Ora che hai capito come sono strutturate le commissioni di gestione degli affitti brevi, sei pronto a decidere se ha senso dal punto di vista finanziario per la tua situazione. Vediamo le tue considerazioni principali:

Vale la pena esternalizzare la gestione in primo luogo?

Inizia pensando al motivo per cui stai considerando un property manager. Alcune ragioni comuni per l’outsourcing sono:

• Tempo ed energie limitati
• Mancanza di competenza
• Priorità concorrenti
• Orari di lavoro scomodi
• Distanza dalla proprietà
• Viaggi regolari fuori zona
• Disinteresse per il lato commerciale dell’attività

Se non riesci a individuare un motivo chiaro, è segno che non trarresti un reale beneficio da un property manager. Forse senti semplicemente di doverlo fare. Ma se ti piace essere operativo e hai tempo per gestire la tua attività, non c’è bisogno di coinvolgere qualcun altro.

Non sei sicuro di essere pronto a esternalizzare? Leggi il nostro articolo su se dovresti assumere una società di gestione immobiliare per aiutarti a prendere la decisione.

Quale lavoro toglierei realisticamente dal mio carico?

I property manager dovrebbero essere in grado di assumersi responsabilità specifiche. Non serve a nulla assumere qualcuno se finisci semplicemente per creare compiti da fargli svolgere.

Prima di impegnarti, fai un elenco dei processi che gestisci attualmente. Dovresti confermare quali compiti puoi effettivamente delegare a un property manager e quali dovresti gestire tu stesso.

Quindi stima quante ore richiede ogni attività. Assicurati di tenere conto delle fluttuazioni stagionali, perché probabilmente sarai più impegnato in alcuni mesi rispetto ad altri. Queste stime dovrebbero darti un’idea più chiara di quanto tempo potrebbe farti risparmiare un property manager.

Quanto pagherò effettivamente una volta incluso tutto?

Calcola quanto prevedi di pagare in base ai servizi richiesti e alla tariffa corrente per le società di gestione immobiliare nella tua zona. Potrai così vedere quanto facilmente rientrerà nel tuo budget.

Quando inizi a contattare i manager, puoi anche chiedere un preventivo mensile. La cifra dovrebbe aiutarti a capire cosa pagherai in pratica, invece di affidarti a una singola percentuale o a un canone fisso.

Confrontare i manager su questa base rende anche più facile individuare quando una commissione più bassa è compensata da costi accessori più elevati.

In che modo la commissione influisce sui miei guadagni per soggiorno?

Non concentrarti solo sulle percentuali. Guarda cosa ti resta effettivamente da ogni prenotazione dopo aver pagato il tuo property manager. Questo è particolarmente utile quando si confrontano diversi modelli di prezzo, poiché l’impatto sui tuoi margini di profitto può variare a seconda dell’occupazione e del prezzo.

Puoi calcolare approssimativamente quanto pagherai in commissioni utilizzando la tua tariffa notturna media e la durata tipica della prenotazione. È un calcolo semplice:

(tariffa media x numero di giorni) x la percentuale del manager come decimale = commissione totale

Quindi sottrai il totale dalla tariffa media moltiplicata per il numero di giorni per vedere quanto rimane.

Questa configurazione migliorerà le performance o si limiterà a mantenerle?

Sebbene questa considerazione non sia necessariamente decisiva, vale la pena pensare se un property manager possa migliorare le performance della tua proprietà o semplicemente mantenere le operazioni. Gli esperti potrebbero effettivamente farti guadagnare di più prendendo decisioni sui prezzi più solide, rispondendo più velocemente agli ospiti e garantendo un soggiorno più fluido.

Chiedi come il manager approccia il pricing, il marketing e l’esperienza degli ospiti. Puoi anche chiedere se possono indicare miglioramenti misurabili che hanno ottenuto con altre proprietà.

Come ridurre o controllare i costi di gestione

Se la gestione full-service non rientra nel tuo budget, ci sono modi per tenere i costi sotto controllo. Alcuni degli approcci più pratici includono:

• Farsi carico di compiti selezionati: non devi esternalizzare tutto a un manager. Vedi cosa puoi gestire tu stesso e lascia al manager tutto ciò che esula dalle tue competenze.
• Usare l’automazione per ridurre la dipendenza da terzi: i PMS come Hostfully possono automatizzare operazioni chiave come la messaggistica con gli ospiti, la gestione delle prenotazioni e gli aggiornamenti degli annunci.
• Usare dispositivi smart: serrature intelligenti, monitor del rumore e termostati possono ridurre la necessità di coordinamento di persona e aiutare a prevenire problemi prima che degenerino. Le soluzioni leader si integrano con i PMS come Hostfully, così puoi gestirle in un unico posto.
• Negoziare l’ambito dei servizi: molti manager offrono accordi flessibili. Invece di un pacchetto full-service, chiedi se puoi rimuovere servizi non essenziali come il marketing o il pricing per ridurre la commissione complessiva.
• Ottimizzare la proprietà per ridurre il carico di lavoro: proprietà ben mantenute, arredi durevoli e meno servizi ad alta manutenzione possono ridurre il coordinamento dei cambi.
• Impostare aspettative più chiare per gli ospiti: regole della casa chiare, istruzioni per il check-in e FAQ possono ridurre il numero di messaggi che il tuo manager deve gestire. Dovresti considerare l’invio agli ospiti di una guida digitale come quella di Hostfully con tutti questi dettagli per una facile consultazione durante il soggiorno.

Costruisci una configurazione di gestione delle case vacanze più efficiente

Le commissioni di gestione degli affitti brevi hanno senso solo quando il servizio dietro di esse è ben coordinato e gestito in modo chiaro. Una volta concordati i costi, il passo successivo è assicurarsi che la tua configurazione offra effettivamente quel valore.

Hostfully ti aiuta a ottenere di più dal tuo property manager migliorando il modo in cui coordini, comunichi e monitori ciò che accade in tutto il tuo affitto. La nostra piattaforma ti offre un unico sistema che mantiene tutto allineato e visibile.

Con Hostfully, puoi:

• Centralizza la comunicazione con gli ospiti in una casella di posta unificata condivisa con il tuo team o manager
• Mantieni sincronizzate prenotazioni e disponibilità con un channel manager
• Coordina i programmi di pulizia e le attività di manutenzione con flussi di lavoro chiari
• Monitora performance, occupazione e fatturato tra le varie proprietà
• Gestisci un sito web di prenotazione diretta insieme agli annunci OTA in un unico posto
• Integra strumenti di pricing per supportare regolazioni delle tariffe coerenti e basate sui dati

Hostfully ti consente di lavorare in modo più efficace con il tuo property manager e di assicurarti che le commissioni portino a un’attività di affitto più fluida e redditizia.

FAQ sulle commissioni di gestione degli affitti brevi

Quale percentuale chiedono la maggior parte dei gestori di affitti brevi?

Le commissioni variano a seconda della località, ma la maggior parte dei manager chiede tra il 15% e il 30% del reddito mensile per un supporto standard. Più è richiesto il loro intervento operativo, più alte saranno le tariffe.

Le commissioni di gestione immobiliare includono pulizia e manutenzione?

Le commissioni non includono sempre pulizia e manutenzione. A volte i manager le addebitano separatamente o le trasferiscono agli ospiti. È importante verificare se questi servizi sono inclusi prima di impegnarsi in un contratto, in modo da comprendere il costo reale dell’accordo.

Le commissioni di gestione degli affitti brevi sono negoziabili?

In molti casi, le commissioni sono negoziabili. Alcuni property manager sono aperti a regolare le proprie tariffe a seconda dei servizi necessari, del numero di proprietà che possiedi o di quanto prevedi di essere coinvolto. Vale sempre la pena discutere cosa è incluso e se c’è flessibilità prima di firmare un contratto.