Como gestor profissional de alojamentos de curta duração, desempenha muitos papéis. É um profissional de marketing, um especialista em atendimento ao cliente e um guru de operações. Também tem de ser um contabilista. À medida que o seu portfólio cresce, gerir os seus requisitos fiscais de alojamento de férias pode parecer uma tarefa assustadora, até mesmo avassaladora. Provavelmente está a pensar nas regras complexas, nos formulários e no que acontece se cometer algum erro.
Uma compreensão clara das suas obrigações, combinada com os sistemas adequados, pode transformar a época fiscal de uma correria stressante num processo simplificado. O nosso guia irá orientá-lo através dos conceitos-chave que precisa de conhecer para relatórios fiscais precisos de rendimentos de alojamento de férias, focando-se na decisão mais importante que irá tomar: escolher entre o Schedule C e o Schedule E.
Quais são os requisitos fiscais fundamentais de alojamento de férias que preciso de conhecer?
O mais fundamental de todas as regras fiscais do IRS para alojamento de férias é direto: deve declarar todos os rendimentos que recebe das suas atividades de aluguer. Então, tem de pagar impostos sobre rendimentos de aluguer? Para um operador profissional, a resposta é quase certamente sim. Isto inclui receitas de todas as fontes, incluindo agências de viagens online (OTAs) como Airbnb e Vrbo, bem como quaisquer reservas diretas que conseguir.
Para um negócio em crescimento, acompanhar os rendimentos de múltiplos canais é um grande desafio no cumprimento dos requisitos fiscais de alojamento de férias. Uma plataforma central de gestão de propriedades é essencial. Um PMS como o Hostfully consolida todos os seus dados de reservas e fluxos de receita num único painel. Em vez de extrair relatórios de múltiplos sites, tem uma única fonte de verdade, que é o primeiro passo para uma declaração fiscal de alojamento de férias sem stress.
Como é que a regra dos 14 dias afeta os meus requisitos fiscais de alojamento de férias?
Provavelmente já ouviu falar da “regra dos 14 dias”. O que é a regra dos 14 dias para impostos de aluguer? De acordo com as regras fiscais do IRS para alojamento de férias, se alugar uma propriedade por 14 dias ou menos durante o ano, geralmente não tem de declarar esse rendimento de aluguer.
No entanto, há uma grande ressalva: para se qualificar, também deve usar a propriedade pessoalmente por mais de 14 dias ou mais de 10% do total de dias em que foi alugada a um preço de mercado justo. Para um gestor profissional de propriedades com um portfólio de 5, 10 ou 50 propriedades, este cenário é extremamente raro. As suas propriedades são negócios, não casas de férias pessoais que ocasionalmente aluga. Para quase todos os operadores em crescimento, a regra dos 14 dias não se aplica. Deve planear declarar todos os rendimentos de aluguer e focar-se em maximizar as suas deduções para reduzir a sua carga fiscal. Esquecer esta regra e focar-se nas suas obrigações reais é uma das melhores dicas fiscais para propriedades de aluguer.
Navegar entre Schedule C vs. Schedule E para os seus requisitos fiscais de alojamento de férias
Qual é a diferença entre Schedule C e Schedule E para alugueres? Esta é a pergunta mais crítica para os seus requisitos fiscais de alojamento de férias, e a resposta define como o IRS vê o seu negócio. É um investidor imobiliário passivo ou um fornecedor ativo de hospitalidade? A distinção tem implicações financeiras massivas.
Compreender o Schedule E (Rendimentos e Perdas Suplementares)
Pense no Schedule E como o formulário do senhorio. É usado para atividades de aluguer passivas. A sua operação é provavelmente uma atividade de aluguer passiva se:
- A estadia média dos seus hóspedes é superior a 7 dias.
- OU, a estadia média dos seus hóspedes é de 7 dias ou menos, mas fornece apenas serviços básicos.
Os serviços básicos incluem elementos essenciais para que a propriedade seja habitável, como serviços públicos, recolha de lixo e limpeza entre estadias de hóspedes. Se o seu envolvimento se limita apenas a manter a propriedade a funcionar, provavelmente é um declarante do Schedule E.
- A vantagem: O rendimento líquido que declara no Schedule E NÃO está sujeito a impostos de trabalho independente (atualmente 15,3%). Esta é uma enorme poupança fiscal.
- A desvantagem: A sua capacidade de deduzir perdas é frequentemente limitada pelas regras de “perda de atividade passiva”. Se as suas despesas excederem os seus rendimentos, pode não conseguir deduzir essa perda contra os seus outros rendimentos ativos (como um salário).
Compreender o Schedule C (Lucro ou Perda de Negócio)
Pense no Schedule C como o formulário para proprietários de negócios ativos. A sua operação de aluguer é tratada como um negócio se cumprir dois critérios:
- A estadia média dos seus hóspedes é de 7 dias ou menos.
- E, fornece “serviços substanciais” aos seus hóspedes.
É aqui que as coisas se tornam complicadas. “Serviços substanciais” são aqueles fornecidos para a conveniência do hóspede, não apenas para manter a propriedade. São comodidades semelhantes às de um hotel.
- O que NÃO são serviços substanciais: Fornecer roupa de cama, limpeza entre estadias, fornecer serviços públicos e reparações básicas.
- O que PODEM ser serviços substanciais: Fornecer limpeza regular durante a estadia de um hóspede, serviços de concierge (como reservar tours ou fazer reservas para jantar), fornecer refeições ou oferecer serviços pessoais significativos.
Se está a usar uma ferramenta como os Guias Digitais do Hostfully para oferecer upsells como limpezas a meio da estadia, abastecimento do frigorífico ou experiências locais selecionadas, está a entrar no território de fornecer serviços substanciais. Este envolvimento ativo aponta para um negócio Schedule C. Uma parte fundamental dos seus requisitos fiscais de alojamento de férias é analisar os serviços que oferece.
- A vantagem: Se o seu negócio tiver uma perda líquida para o ano, geralmente pode deduzir essa perda contra as suas outras formas de rendimento ativo sem as mesmas limitações de perda passiva.
- A desvantagem: O seu lucro líquido está sujeito a impostos de trabalho independente (Segurança Social e Medicare), que é um significativo imposto de 15,3% além do seu imposto de rendimento regular.
A conclusão: Qual formulário é para si?
Faça a si mesmo estas perguntas:
- A estadia média dos meus hóspedes é de 7 dias ou menos?
- Ofereço serviços durante a estadia que vão além da manutenção básica? Ajo mais como um hotel do que como um senhorio?
Se respondeu sim a ambas, provavelmente é um negócio Schedule C. Se não, provavelmente é uma atividade de aluguer Schedule E. A distinção entre Schedule C e Schedule E para alojamento de férias é crítica, e acertar é uma parte fundamental dos seus requisitos fiscais de alojamento de férias. Discuta sempre as suas operações específicas com um CPA qualificado.
Que deduções fiscais de alojamento de curta duração podem reduzir os meus requisitos fiscais de alojamento de férias?
As suas deduções fiscais de alojamento de curta duração são a ferramenta mais poderosa que tem para reduzir o seu rendimento tributável. Que despesas pode deduzir do rendimento de aluguer? A lista de deduções de despesas de alojamento de férias é longa, por isso o registo meticuloso é fundamental.
Despesas diretas (100% dedutíveis):
- Taxas de limpeza e taxas de reabastecimento pagas pelos hóspedes.
- Taxas de listagem e comissões pagas a OTAs como Airbnb e Vrbo.
- Suprimentos para hóspedes (café, sabão, toalhas de papel, cestas de boas-vindas).
- Custos de marketing para o seu site de reservas diretas.
Despesas indiretas (dedutíveis com base na % de uso para aluguer):
- Juros de hipoteca e impostos sobre propriedade.
- Seguro de propriedade.
- Serviços públicos (eletricidade, gás, água, internet).
- Reparações e manutenção.
- Depreciação da propriedade e mobiliário.
Despesas de negócio (100% dedutíveis se usadas para o negócio):
- Subscrições de software: O seu PMS, ferramentas de preços dinâmicos e software de contabilidade são todos dedutíveis.
- Honorários profissionais: Dinheiro pago a advogados e contabilistas.
- Material de escritório, viagens e educação relacionados com o seu negócio de aluguer.
Um parceiro contabilístico profissional que compreende a indústria é um grande ativo. O Hostfully integra-se com parceiros líderes de contabilidade fiduciária como Clearing, Ximplifi e VRPlatform. Estas plataformas são concebidas para short-term rental managers para o ajudar a gerir e categorizar as suas despesas, facilitando a reivindicação de cada dedução a que tem direito.
Quais são os requisitos de imposto de ocupação de alojamento de férias que devo seguir?
As regras de imposto de ocupação de alojamento de férias são uma camada separada das suas obrigações. Estes não são impostos sobre rendimentos. São impostos transitórios, de alojamento ou de hotel cobrados pelo seu estado, condado ou cidade. É responsável por cobrar estes impostos dos hóspedes e remetê-los às agências corretas.
Embora algumas OTAs, como o Airbnb, possam cobrar e remeter estes impostos por si em certas áreas, não pode assumir que o fazem. É, em última instância, responsável pelo cumprimento, especialmente para reservas diretas. As taxas e regras variam amplamente, por isso deve pesquisar os seus requisitos locais. Um bom PMS como o Hostfully pode ajudá-lo a configurar e acompanhar estes impostos para relatórios precisos.
Como posso manter-me organizado para simplificar os meus requisitos fiscais de alojamento de férias?
Manter-se organizado durante todo o ano é a melhor forma de evitar um pesadelo na época fiscal. Algumas dicas fiscais simples para propriedades de aluguer podem fazer toda a diferença.
- Use uma conta bancária dedicada: Não misture finanças pessoais e de negócio. Abra uma conta corrente separada para todos os rendimentos e despesas de aluguer.
- Use um PMS como o seu centro: Uma plataforma como o Hostfully é a sua única fonte de verdade para todas as reservas e receitas. Este é o passo mais crucial para relatórios fiscais precisos de rendimentos de alojamento de férias.
- Mantenha registos digitais de tudo: Digitalize e guarde todos os recibos e faturas para as suas deduções de despesas de alojamento de férias.
- Trabalhe com um profissional: Contrate um CPA que se especialize em alojamentos de curta duração. O dinheiro que gasta em aconselhamento profissional é frequentemente poupado muitas vezes.
Recupere o seu tempo
Cumprir os seus requisitos fiscais de alojamento de férias é uma parte séria de gerir uma operação profissional. Com sistemas organizados e a tecnologia certa, pode lidar com as suas obrigações fiscais com confiança. Uma plataforma como o Hostfully fornece as capacidades de relatórios e integração de que precisa. Como disse o nosso cliente Austin P. da Turquoise Antler Short Term Rentals, “Os relatórios melhorados foram o que me fez mudar para o Hostfully, poupou-me muito tempo na faturação dos proprietários”. Esse é o poder de um sistema construído para o seu negócio.
Pronto para ver como uma plataforma central pode simplificar os seus relatórios financeiros? Book a FREE demo e deixe-nos mostrar-lhe.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre uma reparação e uma melhoria para fins fiscais?
Uma reparação (como consertar uma torneira com fuga) é uma despesa atualmente dedutível. Uma melhoria (como remodelar uma cozinha) adiciona valor à propriedade e deve ser depreciada ao longo de vários anos.
Preciso de emitir 1099s aos meus funcionários de limpeza ou empreiteiros?
Se pagar a um empreiteiro independente (como um funcionário de limpeza ou reparador) 600 $ ou mais num ano, geralmente é obrigatório emitir-lhes um Formulário 1099-NEC.
Como é que formar uma LLC de alojamento de férias afeta os meus impostos?
Formar uma LLC de alojamento de férias pode fornecer proteção de responsabilidade, mas o seu efeito fiscal varia. Uma LLC de membro único é tipicamente uma “entidade desconsiderada”, o que significa que ainda declara o rendimento na sua declaração fiscal pessoal (Schedule C ou E). Consulte um advogado e um CPA para ver se uma LLC é adequada para si.
O que acontece se tiver uma perda líquida na minha propriedade de aluguer?
A sua capacidade de deduzir uma perda de aluguer contra os seus outros rendimentos depende de fatores como o seu nível de rendimento e se a atividade é considerada “passiva”. As regras de “perda de atividade passiva” são complexas, por isso o aconselhamento fiscal profissional é essencial aqui.
Por quanto tempo devo guardar os meus registos fiscais?
O IRS geralmente recomenda manter registos por pelo menos três anos a partir da data em que apresentou a sua declaração original. No entanto, mantê-los por sete anos é uma prática mais segura para cobrir várias situações.