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Colorado

Guia dos regulamentos de aluguer de curta duração do Colorado

Casa de montanhas e florestas, o Colorado tornou-se um refúgio para turistas que desejam escapar para a natureza. O turismo está a prosperar, com um número recorde de 90 milhões de visitantes registados em 2022.

Para gerir este crescimento de forma eficaz, os legisladores do Colorado estão a introduzir e a atualizar os regulamentos de aluguer de curta duração. Os proprietários e gestores de imóveis têm de se manter atualizados para garantir que estão em conformidade com as leis estaduais, distritais e municipais. Neste guia, daremos uma visão geral das regras e discutiremos os requisitos para os distritos e cidades populares do Colorado.

Aviso Legal: O nosso guia destina-se apenas a fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Para obter orientação sobre casos específicos, consulte um advogado especializado em imobiliário.

Regulamentos de aluguer de curta duração no Colorado

O Estado do Colorado define um “aluguer de curta duração” como um imóvel que anuncia e aluga a hóspedes por 29 dias ou menos. Esta definição inclui quaisquer edifícios ou partes de edifícios que aluga a hóspedes, mas não hotéis.

Embora o governo do Estado do Colorado determine os impostos que paga, os distritos e as cidades têm autoridade para licenciar e regulamentar os alugueres de curta duração. Podem decidir os detalhes, como fatores de elegibilidade, restrições de zoneamento e taxas.

No entanto, os governos locais no Colorado têm poder limitado sobre sites de anúncios online como o Airbnb e o Booking.com. Só podem exigir que removam os seus imóveis da plataforma se tiverem suspendido ou revogado a sua licença de aluguer de curta duração.

Requisitos fiscais para alugueres de curta duração no Colorado

Tem de pagar imposto sobre o rendimento e imposto sobre alojamento em quaisquer imóveis de aluguer de curta duração que gere no Estado do Colorado.

Qualquer receita de atividades de aluguer de curta duração conta como rendimento. O governo federal dos EUA exige que faça pagamentos trimestrais de impostos estimados se espera ganhar mais de 1000 $ num ano.

No Estado do Colorado, o alojamento também é tributável. É responsável por cobrar e pagar estes impostos dos hóspedes como gestor ou proprietário. Antes de poder fazer isto, tem de se registar no Departamento de Receitas do Colorado (CDOR) para obter uma licença de imposto sobre vendas. Também poderá ter de obter uma licença das autoridades locais.

Os impostos sobre alojamento podem ser compostos pelo seguinte:

  • Imposto sobre vendas local
  • Imposto sobre vendas estadual
  • Imposto sobre vendas municipal
  • Imposto sobre alojamento distrital
  • Imposto sobre o distrito de marketing local
  • Imposto sobre o distrito especial

O imposto sobre alojamento baseia-se no valor que cobra pelo imóvel e em quaisquer serviços que inclua na fatura. Por exemplo, pode incluir a taxa de limpeza ou o transporte de táxi do aeroporto. Quaisquer valores reembolsáveis — digamos, o depósito de caução — não estão sujeitos ao imposto sobre alojamento.

As taxas variam de acordo com a localização e mudam constantemente. É melhor obter as mais recentes diretamente dos gabinetes do governo local para garantir que está atualizado. Pode encontrar os formulários fiscais que precisa de preencher junto do CDOR aqui.

Tenha em atenção que as cidades com autonomia municipal podem ter regulamentos de aluguer de curta duração diferentes dos seus distritos. Verifique sempre os sites do governo mais local para garantir que tem as taxas corretas.

Locais populares do Colorado e os seus regulamentos de aluguer de curta duração

Como os regulamentos de aluguer de curta duração diferem entre os distritos no Colorado, vamos explorar as leis para as suas áreas mais visitadas.

Cidade e Distrito de Denver

Aninhada entre duas cordilheiras, Denver é ideal para quem procura alugar a sua casa enquanto está de férias.

Denver tem leis de aluguer de curta duração proibitivas. Só pode alugar o seu imóvel a hóspedes se for a sua residência principal. Além disso, só pode aceitar uma reserva de cada vez, sem sobreposições entre hóspedes.

O distrito tem uma ideia rigorosa do que conta como residência principal. Tem de provar que passa a maior parte do seu tempo no imóvel e que todos os impostos estão sob esse endereço.

Os proprietários e residentes elegíveis são obrigados a solicitar um aluguer de curta duração e uma licença de instalação de alojamento. Os funcionários do Distrito de Denver podem negar a sua candidatura se não cumprir as suas condições ou se considerarem que existe uma boa causa. As associações de proprietários (HOA) também têm o poder de impedir que os membros usem os seus imóveis como alugueres.

Se a sua candidatura for bem-sucedida, deve indicar o seu número de licença de aluguer de curta duração em quaisquer sites de anúncios. Também está sujeito a 10,75 % de impostos sobre alojamento e a um imposto sobre o privilégio ocupacional.

Cidade de Aurora

A apenas 15 quilómetros da Cidade de Denver, Aurora tem regulamentos de aluguer de curta duração mais relaxados. O seu imóvel ainda tem de ser a sua residência principal, mas não há limite para os dias em que pode aceitar reservas.

Os residentes são responsáveis por quaisquer danos ou perturbações causadas pelos seus hóspedes.

Distrito de Summit

No coração das Montanhas Rochosas, o Distrito de Summit atrai milhares de esquiadores e praticantes de snowboard todos os anos. O governo local introduziu recentemente leis de zoneamento para os ajudar a regulamentar os alugueres de curta duração e a acomodar as necessidades dos residentes.

Os imóveis nas zonas de sobreposição de estâncias turísticas são relativamente irrestritos. Não há limites para as reservas ou para o número de alugueres permitidos.

No entanto, se o seu imóvel estiver numa sobreposição de bairro, só pode aceitar 35 reservas por ano. Também há limites para o número de alugueres por área. O Distrito de Summit tem um mapa interativo onde pode verificar se a sua zona está perto do limite.

É obrigado a obter uma licença de aluguer de curta duração, independentemente da zona. Também tem de cumprir os rigorosos critérios de elegibilidade do Distrito de Summit.

Os titulares de licença devem:

  • Ser proprietários do imóvel em questão
  • Viver no Distrito de Summit durante um mínimo de nove meses por ano
  • Trabalhar no Distrito de Summit durante não menos de 30 horas por semana

Depois de o país conceder a licença, esta é válida até 30 de setembro do ano seguinte. Se o imóvel mudar de mãos antes dessa data, o novo proprietário deve candidatar-se novamente.

Em resposta às reclamações dos residentes, o Distrito de Summit exige que os hóspedes cumpram as diretrizes de Boa Vizinhança. É responsável por informar os seus visitantes e por fazer cumprir estas regras. Também tem de designar alguém para ser o ponto de contacto e deixar os seus contactos num local visível na frente do edifício.

Breckenridge

Tal como o Distrito de Summit, a cidade de Breckenridge tem um sistema de zoneamento. Existem quatro áreas com limites diferentes que pode encontrar aqui.

Vale a pena notar que Breckenridge pretende reduzir o número de alugueres de curta duração que operam dentro da cidade. Atualmente, estão acima dos limites desejados.

Distrito de Eagle

Atualmente, o Distrito de Eagle não exige que tenha uma licença para gerir alugueres de curta duração em áreas não incorporadas. No entanto, o governo local está em processo de elaboração de novos regulamentos.

Anúncios recentes sugerem que os funcionários do Distrito de Eagle não estão interessados em restringir o número de alugueres de curta duração. Em vez disso, estão focados em introduzir taxas para compensar o custo dos turistas que usam os serviços públicos.

Muitas cidades dentro do distrito, incluindo Avon e Eagle, já têm regulamentos de aluguer de curta duração. As alterações propostas não os afetariam.

Vail

A cidade com autonomia municipal de Vail tem restrições mais rigorosas sobre alugueres de curta duração do que o Distrito de Summit não incorporado. Aqui estão algumas das regras mais notáveis:

  • As taxas de licenciamento são mais altas se o seu imóvel não tiver suporte no local 24 horas por dia, 7 dias por semana — estas estão atualmente definidas em 250 $ por ano.
  • O seu seguro deve cobrir um mínimo de 1 milhão de dólares.
  • Se tiver três violações num ano, receberá uma suspensão de três anos.

Beaver Creek

A popular área de estância turística de Beaver Creek regulamenta os alugueres de curta duração mais de perto do que o distrito. Os proprietários devem solicitar uma licença e registar o seu imóvel no gabinete municipal. Também deve divulgar muitas informações sobre o imóvel e o seu negócio, como o número de quartos e a disponibilidade de lugares de estacionamento.

Distrito de El Paso

Semelhante ao Distrito de Eagle, El Paso atualmente não regulamenta áreas não incorporadas. Os funcionários não têm planos para introduzir o licenciamento, mas recomendam o seguinte:

  • Mantenha o ruído no mínimo
  • Conduza lentamente pelas áreas residenciais
  • Evite deixar lixo do lado de fora que possa atrair vida selvagem perigosa
  • Verifique se há restrições de incêndio, especialmente durante a época de incêndios florestais
  • Estacione apenas na entrada do imóvel
  • Não faça reuniões
  • Forneça aos vizinhos os seus contactos

Embora o Distrito de El Paso não faça cumprir estas diretrizes, os funcionários ainda aceitam reclamações dos residentes se os seus hóspedes causarem problemas.

Colorado Springs

Ao contrário das áreas não incorporadas do Distrito de El Paso, a cidade de Colorado Springs regulamenta os alugueres de curta duração. Também limitam o número de residências secundárias que estão a ser usadas como imóveis de aluguer.

Existem dois tipos de licenças disponíveis em Colorado Springs: ocupadas pelo proprietário e não ocupadas pelo proprietário. Deve permanecer no seu endereço por não menos de 185 dias para se qualificar como ocupado pelo proprietário.

Distrito de Pitkin

Milhões de visitantes vêm ao Distrito de Pitkin todos os anos, atraídos por estâncias de esqui mundialmente famosas, como Aspen e Buttermilk. No entanto, os funcionários só introduziram recentemente o licenciamento para alugueres de curta duração.

Agora, o Distrito de Pitkin tem três tipos de licenças de aluguer de curta duração com base numa percentagem do valor de mercado do seu imóvel.

  • Licenças sazonais (61 a 120 noites) = 0,07 %.
  • Licenças sazonais limitadas (21 a 60 noites) = 0,06 %
  • Licenças limitadas (20 noites ou menos) = 0,05 %

O Distrito de Pitkin também impôs restrições às estadias de hóspedes. Só pode aceitar reservas por até 120 dias por ano e as partes separadas devem permanecer um mínimo de quatro noites.

Os funcionários estão atualmente a debater se devem proibir os alugueres de curta duração em áreas remotas do Distrito de Pitkin devido a preocupações com a segurança dos turistas.

Aspen

Aspen tem regulamentos diferentes para alugueres de curta duração para áreas não incorporadas do Distrito de Pitkin. Aqui estão os três tipos de licença e os seus requisitos:

  • Isento de alojamento: Não há limite anual, mas a licença só está disponível para gestores de alojamento e imóveis de condomínio-hotel.
  • Ocupado pelo proprietário: Pode alugar a hóspedes por 120 noites por ano, desde que seja o residente principal e a licença esteja em seu nome.
  • Clássico: Estas licenças estão disponíveis para residentes primários e secundários, mas há um limite para o número total permitido — com longos tempos de espera para os candidatos.

Distrito de Boulder

Depois de introduzir licenças de aluguer de curta duração em 2021, os funcionários do Distrito de Boulder agora atualizam as leis numa base bienal. A próxima revisão será por volta de dezembro de 2024.

O Distrito de Boulder atualmente tem dois tipos de licenças: aluguer de curta duração e aluguer de férias. Pode escolher com base no tipo de negócio de gestão de imóveis que pretende administrar.

É elegível para uma licença de aluguer de curta duração se for:

  • O residente principal e pretende alugar o imóvel por menos de 30 dias por ano
  • Um residente secundário que planeia alugar o imóvel por 60 dias ou menos por ano com um mínimo de duas noites

Precisa de uma licença de aluguer de férias se não for o residente principal, mas aluga o imóvel por mais de 60 dias por ano.

Boulder

Porta de entrada para as Montanhas Rochosas, Boulder recebe muitos visitantes. Os funcionários restringiram as licenças de aluguer de curta duração para controlar o nível de turismo. Apenas o residente principal pode alugar o seu imóvel a hóspedes e tem de cumprir os limites de ocupação da cidade.

Próximas alterações à legislação de aluguer de curta duração do Colorado

Os legisladores do Colorado estão a elaborar um projeto de lei que classificaria os alugueres de curta duração como imóveis comerciais em vez de residenciais. Se for aprovado, a taxa de imposto residencial aumentará de 6,8 % para 29 %. O projeto de lei enfrenta alguma oposição, por isso não está claro se será aprovado — embora pareça provável.

Há também um projeto de lei proposto que exigiria que os proprietários indicassem se pretendem usar o seu imóvel como um aluguer de curta duração no seguinte ano fiscal.

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