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Guia dos Regulamentos de Aluguer de Curta Duração da Flórida

Conhecida pelas suas belas praias e parques temáticos, a Flórida é um dos destinos mais populares dos Estados Unidos. O turismo já é uma das maiores indústrias do estado e continua a crescer — um número recorde de 140 milhões de pessoas visitou-o em 2023.

A procura por alojamento aumentou drasticamente, colocando problemas para as comunidades locais em todo o estado. É por isso que o governo começou a apertar as leis de aluguer de férias da Flórida.

A Flórida continua a ser um ótimo investimento, desde que navegue eficazmente pelos regulamentos estaduais e municipais. O nosso guia tem como objetivo fornecer uma visão geral da legislatura estadual e de algumas das leis nos principais destinos.

Aviso Legal: O nosso guia destina-se apenas a fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Para obter orientação sobre casos específicos, consulte um advogado especializado em imobiliário.

As leis estaduais da Flórida sobre aluguer de curta duração

A Flórida adota uma abordagem moderada à regulamentação dos alugueres de curta duração. Os legisladores reconhecem que estas empresas são uma parte essencial da economia, mas exigem uma monitorização e controlos rigorosos.

Mas, embora as leis da Flórida não sejam excessivamente rigorosas, são mais complexas do que em muitos outros lugares. Existem requisitos detalhados a nível estadual e local.

Além disso, este equilíbrio de poder tem sido uma questão controversa durante mais de uma década, sem resolução à vista. Os governos estaduais e locais competem frequentemente por mais autoridade sobre a legislação de aluguer de curta duração. Mais recentemente, a Flórida tentou aprovar o Projeto de Lei do Senado 280 e o Governador Ron DeSantis rejeitou-o.

A situação atual na Flórida significa que as leis provavelmente mudarão. É essencial monitorizar as notícias locais e manter-se atualizado.

Outra preocupação é que as leis estaduais podem não refletir a atitude da comunidade vizinha em relação aos alugueres de curta duração. No entanto, é fácil fazer com que isto funcione a seu favor. Aprender sobre a mentalidade da comunidade pode ajudá-lo a dizer se um determinado lugar é um bom ambiente para o seu negócio. Se depois se decidir por um local, saberá como manter os seus vizinhos felizes.

Regulamentos estaduais da Flórida sobre aluguer de curta duração

O estado da Florida define um alojamento de férias como qualquer “estabelecimento de alojamento público de caráter transitório” que se enquadre numa das seguintes categorias:

  • Uma unidade ou grupo de unidades num condomínio
  • Uma casa familiar de propriedade individual ou coletiva
  • Uma unidade habitacional utilizada para alojamento (excluindo projetos de timeshare)

A sua propriedade conta como um negócio de aluguer de férias se a alugar regularmente ou a disponibilizar por curtos períodos. Os quartos individuais são uma exceção.

O limite oficial é de três estadias dentro do mesmo ano civil com duração inferior a 30 dias ou um mês civil (o que for menor). Isso significa que os proprietários podem aceitar alguns visitantes ocasionais enquanto estão de férias.

No entanto, ainda pode estar sujeito a requisitos quando não tem um fluxo constante de hóspedes. A Flórida exige que siga os regulamentos, mesmo que apenas anuncie a sua propriedade como um negócio. O objetivo é impedir que os operadores se furtem às suas responsabilidades fiscais e contornem as leis de saúde e segurança. Como resultado, os funcionários do estado da Flórida podem verificar como promove a sua propriedade e se a lista em sites como o Airbnb e o Vrbo.

O Estado da Flórida exige então que todos os governos locais dentro da sua jurisdição utilizem os mesmos critérios. Também impede que as cidades e os condados restrinjam o uso de quaisquer propriedades classificadas como alugueres de curta duração.

Licenciamento de aluguer de curta duração no Estado da Flórida

Todas as propriedades de aluguer de curta duração no estado devem ter uma licença do Departamento de Regulamentação de Negócios e Profissões da Flórida (DBPR).

Existem dois tipos de classificação:

  • Uma licença de condomínio para unidades de aluguer num prédio de apartamentos
  • Uma licença de habitação para casas unifamiliares, moradias geminadas e duplexes

Pode candidatar-se a diferentes tipos de licenças de aluguer com base em quantas propriedades gere. As opções são:

  • Licença única: Uma licença para habitações, unidades ou coleções de unidades dentro do mesmo edifício. Apenas o proprietário do imóvel pode candidatar-se à última, não uma empresa de gestão de propriedades atuando em seu nome.
  • Licença de grupo: Uma licença para todas as unidades dentro de um edifício ou um grupo de edifícios no mesmo complexo. Agentes licenciados, como gestores de propriedades, podem candidatar-se a esta licença.
  • Licença coletiva: Uma licença para uma coleção de habitações e unidades espalhadas por vários locais. Existe um limite de 75 unidades e está restrito a um condado.

O processo de registo de aluguer de férias é simples. Visite o portal do DBPR para criar uma conta e preencha o formulário online. Deverá receber a sua licença digital dentro de dois dias úteis. Depois de ter uma conta, pode iniciar sessão para adicionar e remover propriedades e candidatar-se a renovações.

As taxas de licença única e de grupo dependem do número de propriedades de aluguer de férias que opera e da duração da licença. Os custos variam de 90 $ a 350 $. Enquanto as licenças coletivas têm uma taxa fixa de 150 $ por ano, mais 10 $ adicionais por propriedade.

Todos também devem pagar a taxa de registo de 50 $ e a taxa de 10 $ do Programa de Educação em Hospitalidade. Estes estão incluídos no total.

A Flórida define datas específicas para registo e renovações. Se se candidatar alguns meses atrasado, ainda deve pagar o ano inteiro. Pode pagar a licença de meio ano se faltarem menos de seis meses.

As datas são definidas por cidades e condados, por isso, verifique o site do seu governo local para obter mais detalhes.

Regras de licenciamento da Flórida

Deve cumprir as regras estaduais da Flórida para manter a sua licença de aluguer de curta duração:

  • Cumprir os limites de ocupação (não mais de duas pessoas por quarto, mais duas extras nas áreas comuns)
  • Exibir uma cópia da licença nas instalações
  • Limpar a roupa de cama, utensílios de cozinha e itens semelhantes entre estadias
  • Fornecer sabão em barras ou dispensadores embalados individualmente
  • Manter as instalações livres de vermes, como ratos e baratas
  • Instalar detetores de fumo em todas as unidades
  • Instalar sprinklers de incêndio em edifícios com mais de 75 pés
  • Manter um sistema elétrico seguro e evitar extensões
  • Organizar inspeções de varandas para unidades com três ou mais andares de altura

Estes regulamentos aplicam-se em todo o Estado da Flórida. Os governos municipais e distritais podem adicionar requisitos razoáveis às suas leis locais, mas não podem anular os aqui declarados.

Impostos sobre aluguer de curta duração na Flórida

As empresas de aluguer de curta duração estão sujeitas a impostos federais, estaduais e locais. Aqui estão os principais a ter em atenção:

  • Imposto de renda federal: Se o seu lucro anual exceder 1000 $, deve fazer pagamentos trimestrais estimados de impostos ao IRS. No entanto, pode então reivindicar deduções fiscais de aluguer de férias.
  • Imposto estadual sobre vendas: Todos os hóspedes devem pagar uma taxa de 6% sobre quaisquer taxas de alojamento e limpeza. Como proprietário da empresa, é responsável por remeter o dinheiro e enviá-lo para o Departamento de Receitas da Flórida.
  • Sobretaxa discricionária sobre vendas: Alguns lugares têm o seu próprio imposto sobre vendas, que geralmente fica entre 0,5% e 1,5% da taxa total de reserva.
  • Imposto municipal e do conselho sobre empresas: Muitos municípios impõem um imposto sobre quaisquer empresas que operem dentro da sua jurisdição, incluindo alugueres de férias. As taxas diferem entre os locais.
  • Impostos de Desenvolvimento Turístico (TDT): Os condados elegíveis podem cobrar entre 1% e 2% das suas taxas de reserva para apoiar o turismo local.
  • Impostos de Alto Impacto Turístico: Destinos populares podem cobrar um imposto adicional de 1% para compensar os custos associados ao aumento do turismo, como manutenção de infraestruturas e exigências de serviços públicos.

O Airbnb, Vrbo e plataformas semelhantes geralmente remetem impostos sobre aluguer de férias em seu nome. Verifique antes de definir os preços para garantir que não cobra demasiado aos hóspedes.

Pode integrar os encargos extras no seu software de gestão de propriedades (PMS) para não ter de os calcular para cada reserva.

Destinos populares da Flórida com regulamentos de aluguer de curta duração

Como as leis locais podem variar entre cidades e condados, vamos explorar alguns dos regulamentos e diretrizes em locais específicos.

Miami-Dade

O condado de Miami-Dade tem o seu próprio sistema de licenciamento. Se arrendar a sua propriedade por períodos de seis meses ou menos, deve candidatar-se a uma Conta de Imposto Turístico e pagar as taxas que cobra aos hóspedes.

Também deve obter um Certificado de Uso antes de anunciar ou alugar a propriedade. As taxas anuais são de 136,17 $. Se não passar na inspeção anual, o Condado de Miami-Dade pode revogar a sua certificação.

Algumas zonas exigem que alguém permaneça no local como a parte responsável designada. Devem residir na propriedade e não apenas disponibilizar-se.

Miami Beach

Como um destino turístico muito popular, Miami tem leis rigorosas de aluguer de curta duração. O governo local proíbe-o de alugar casas unifamiliares e muitos tipos de prédios de apartamentos.

Se obtiver a aprovação do zoneamento, deve então obter uma conta de Imposto de Resort e um número de Recibo de Imposto Comercial.

Orlando

Embora Orlando seja menos rigoroso do que Miami, as suas leis de aluguer de curta duração são mais específicas.

Os proprietários individuais podem não alugar todo o seu espaço habitacional ao abrigo da lei de partilha de casas da cidade de Orlando. Isso aplica-se quer estejam no local ou fora do local.

Caso contrário, pode registar-se como:

  • Uma partilha de casa: Os hóspedes podem ficar até 29 dias e ocupar metade dos quartos. Deve permanecer no local.
  • Alojamento local: Só pode receber hóspedes por uma única noite de cada vez e precisa de um número de recibo de imposto comercial. No entanto, pode alugar todos os quartos, exceto o que usa.
  • Alojamento de grupo: É o mesmo acordo que o Alojamento Local, mas os hóspedes podem ficar por sete dias ou mais. É necessária permissão de zoneamento.
  • Motel ou hotel: Pode gerir a propriedade como um negócio e alugar todo o espaço. Os hóspedes geralmente ficam até sete dias.
  • Unidades habitacionais comerciais: Os hóspedes ficam entre sete e 29 dias — qualquer coisa menos e o negócio conta como um motel.

Todas as categorias, exceto a partilha de casa, devem candidatar-se a um número de Recibo de Imposto Comercial antes de poderem anunciar e aceitar hóspedes.

Jacksonville

Os alugueres de curta duração só são permitidos em duas zonas dentro da cidade, a Comercial Geral e o Núcleo Histórico. Como estas áreas não têm muitas propriedades residenciais, as oportunidades de investimento são limitadas.

Jacksonville também exige que obtenha uma licença de Uso do Solo e, em seguida, uma licença comercial da cidade. Deve incluir o número da licença em quaisquer anúncios.

Tampa

Tampa tem o melhor mercado de aluguer de férias nos EUA, de acordo com um estudo recente. O valor dos imóveis aumentou 71,6% nos últimos cinco anos e a receita média do Airbnb é superior a 52.000 $ por ano.

Os regulamentos locais também são relativamente brandos. Os proprietários de aluguer não precisam de obter uma licença da cidade para operar o seu negócio. Tudo o que precisa de fazer é garantir que a sua propriedade está na zona certa e cumpre os requisitos estaduais.

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