Crear un plan de negocio para alquileres vacacionales no se trata solo de asegurar financiación o encontrar propiedades para gestionar, sino también de tener una hoja de ruta para el crecimiento del negocio.
Los planes de negocio anticipan posibles contratiempos para que puedas prepararte para ellos con antelación. También te permiten establecer hitos para guiar el desarrollo de tu negocio. Por último, los planes de negocio para alquileres vacacionales pueden ayudarte a conseguir financiación para impulsar el crecimiento de tu negocio.
Un plan de negocio lleva tiempo y puede ser intimidante saber por dónde empezar, pero no tiene por qué serlo. Si te preguntas por dónde empezar o qué incluir, ¡te cubrimos las espaldas! Con esta guía completa, puedes desarrollar un plan de negocio para alquileres vacacionales utilizando la plantilla descargable que se proporciona.
¿Qué es un plan de negocio para alquileres vacacionales?
Un plan de negocio para alquileres vacacionales describe los pasos para alcanzar tus objetivos financieros, de marketing y empresariales. Debe ayudarte a ti y a los posibles inversores a comprender la rentabilidad de tu negocio de alquileres a corto plazo.
Además de describir los objetivos, la estrategia y las tácticas, también debes utilizar este plan como guía para asegurarte de que vas en la dirección correcta.
¿Por qué necesitas un plan de negocio para alquileres vacacionales?
Un plan de negocio para alquileres vacacionales te prepara para el futuro, ya que anticipa objetivos, hitos y posibles contratiempos. Pero un plan de negocio para alquileres vacacionales también puede ayudarte a conseguir financiación, planificar a largo plazo, establecer objetivos claros que aumenten tus posibilidades de éxito y presupuestar de forma sensata.
1. Asegurar la financiación
Al igual que no le prestarías tu coche a un amigo que no sabe conducir, los bancos no te prestarán dinero si no puedes demostrar que se lo devolverás.
Un plan de negocio para alquileres vacacionales es una forma de hacer saber a los posibles inversores que tienes una estrategia para construir un negocio rentable.
2. Planificar a largo plazo
La planificación del crecimiento del negocio te permite elegir desde el principio herramientas y sistemas que se adapten a tu crecimiento. Por ejemplo, sin una planificación a largo plazo, podrías tener que cambiar tu sistema de gestión de propiedades (PMS) en el futuro, ya que las necesidades de tu negocio superan el conjunto de características de la solución barata que elegiste sin tener en cuenta el crecimiento futuro. Ser capaz de planificar lo que necesitarás a medida que crezcas te ahorrará tiempo y dinero a la larga.
3. Establecer objetivos claros
Es más fácil alcanzar el éxito si primero defines cómo es el éxito y te fijas objetivos claros para trabajar. Estos objetivos deben ser medibles y alcanzables, por ejemplo, establecer que necesitas una tasa de ocupación del 60% en tu primer año para cubrir los costes. Si tienes éxito en el cumplimiento de algunos de tus objetivos, pero te quedas corto en otros, podrás identificar dónde necesitas hacer cambios en tu negocio.
4. Presupuestar con confianza
Hacer los cálculos y tener un plan que respalde tu inversión en propiedades de alquiler vacacional reduce el factor suerte de la compra de bienes inmuebles. Tener un plan de negocio con proyecciones financieras te permite asignar un presupuesto realista para renovaciones, mobiliario, decoración, software, permisos y personal.
Un plan de negocio te ayudará a anticipar los problemas de flujo de caja a los que puedes enfrentarte. Por ejemplo, a medida que tu reputación se construye, tu propiedad puede tener menos reservas al principio, por lo que algunos gastos saldrán de tu bolsillo.
Qué tener en cuenta antes de crear un plan de negocio para tu negocio de alquileres a corto plazo
Antes de empezar a redactar tu plan de negocio para tu negocio de STR, deberías:
1. Investiga
Asegúrate de investigar para comprender las leyes locales, los retos que presenta la ubicación de tus propiedades y los tipos de unidades en las que vas a invertir.
Leyes locales
Revisa las leyes, normativas o restricciones locales antes de comprar una segunda propiedad o convertir tu casa en un negocio de alquiler a corto plazo.
También debes investigar lo que se está discutiendo en los medios de comunicación sobre el mercado que estás investigando. Puede que todavía no haya una ley, pero hay rumores de que los alquileres vacacionales estarán prohibidos y debes saberlo.
Ubicación
La ubicación también puede determinar la rentabilidad de tu alquiler. Si compras o gestionas una propiedad vacacional en una ubicación prometedora, o en un lugar que tenga una atracción cercana, tu lugar podría tener una gran demanda. La ubicación también es importante a la hora de buscar posibles limpiadores o trabajadores de mantenimiento. Una cabaña en el bosque suena bien hasta que nadie quiere conducir hasta allí para limpiarla o arreglar una tubería rota.
Tipo de unidad
Debes analizar el mercado para comprender qué tipos de unidades debes gestionar y qué retos presentan, así como lo rentables que podrían ser. Puedes alquilar casi cualquier cosa:
- Casas en los árboles
- Domos y yurtas de glamping
- Apartamentos de diferentes tamaños
- Lofts
- Casas familiares
- Una noche en un Tesla aparcado en tu garaje (sí, de verdad)
Compara los anuncios existentes con unidades similares en tu ubicación para hacerte una idea de cuánto están dispuestos a pagar los huéspedes por alojarse en ellos, cuánta demanda existe en tu zona y qué servicios te diferenciarán del resto.
Mobiliario y renovaciones
Determina cuánto dinero y tiempo necesitarás para renovar y amueblar tu unidad. Averigua qué tipo de servicios se esperan en tu zona y en qué cosas extra podrías invertir para obtener una ventaja competitiva.
2. Elige tu modelo de negocio
Fuente: Airbnb.com
Si estás comprando propiedades para alquilar en lugar de simplemente gestionar propiedades en nombre de los propietarios, hay varios modelos de negocio diferentes a tener en cuenta:
- House Hacking. Si estás accediendo a un préstamo para comprar tu casa principal, es posible que inviertas menos dinero, pero tendrás que utilizar la propiedad como tu casa. En ese caso, puedes utilizar el house hacking para alquilar tu habitación de invitados o tu estudio para reducir los pagos de la hipoteca de tu bolsillo.
- Glamping. Algunos países ofrecen préstamos para la compra de domos o yurtas de glamping. También es menos caro que la compra de una propiedad y puede ser bastante rentable. Puedes alquilar tu domo o yurta desde 150-400 $ la noche.
- Alquila tu propiedad. Si sacas un préstamo para una casa de vacaciones, puedes alquilar la propiedad para pagar la hipoteca y obtener un beneficio.
- Arbitraje de alquiler. Este modelo de negocio STR no requiere casi ninguna inversión inicial por tu parte, aparte de los costes relacionados con el alquiler de un apartamento. En el modelo de arbitraje de alquiler, subarriendas un apartamento en Airbnb, Vrbo o cualquier otra OTA para pagar el alquiler y obtener un beneficio. Tu casero debe ser notificado y darte su consentimiento por escrito si lo aprueba.
3. Considera las opciones de financiación
Tu plan de negocio para alquileres vacacionales es también una forma de presentar tu empresa a los posibles inversores. Si estás a punto de empezar una empresa de gestión de propiedades, crear un plan de negocio es una gran manera de formalizarlo.
Dependiendo de tu modelo de negocio, tendrás acceso a diferentes opciones de financiación que tienen tasas de pago inicial muy diferentes. Cuando sepas cuánto dinero puedes invertir por adelantado y quiénes son tus inversores objetivo, puedes adaptar tu plan de negocio para alquileres vacacionales en consecuencia.
4. Determina la rentabilidad
Antes de comprar o aceptar gestionar cualquier propiedad de alquiler, debes realizar un análisis competitivo para determinar si va a ser rentable. Puedes utilizar herramientas como Vrolio o AirDNA para estimar los gastos, las tarifas por noche y la ocupación estimada. Asegúrate de realizar tus cálculos en escenarios cautelosos. Nunca estimes el 100% de la ocupación. Si es tu primer STR, estima la vacante en torno al 45-50%.
Incluso Rob Abasolo de Robuilt, que tiene varias propiedades STR exitosas, no hace estimaciones asumiendo un año perfecto. “Yo no calcularía mis números basándome en una tasa de ocupación del 100%”, compartió Abasolo. “Cuando estoy haciendo los números para ver si un acuerdo funciona, normalmente hago mis cálculos con una tasa de ocupación del 80%”.
¿Qué debe incluir tu plan de negocio para alquileres a corto plazo?
Tu plan de negocio es una guía viva que contiene todos tus objetivos para tu negocio y cómo planeas alcanzarlos. Por eso contiene objetivos, hitos y una previsión financiera inicial. Es un esquema de lo que planeas hacer, por qué lo estás haciendo y cómo vas a tener éxito. Puedes presentarlo como un documento de una página o como un documento compartible más largo.
Este documento debe ser independiente y solo con leerlo tus posibles inversores y gestores de propiedades deberían ser capaces de saber cuáles son tus objetivos y cómo alcanzarlos. Para que esté completo, necesitas rellenar cada sección presentada en esta lista.
1. Resumen ejecutivo
Esta sección es una visión general de tu negocio, debes mencionar:
- Quiénes sois tú o los propietarios
- Las habilidades en las que destacas
- Tu experiencia en el negocio
- Tus objetivos a corto y largo plazo
- La ubicación de tu alquiler vacacional (menciona las atracciones cercanas)
- Tu modelo de negocio (house hack, glamping, segunda vivienda o arbitraje de alquiler)
- Una descripción general de tu persona huésped
- Si es un alquiler de temporada, por ejemplo, una casa de playa para el verano
2. Descripción de la empresa
En esta sección, debes entrar en más detalles sobre tu empresa. Habla de tu declaración de misión, tu punto de venta único (USP) y tu propuesta de valor (¡más sobre esto más adelante!)
Si esta es tu primera propiedad de inversión, crea esas declaraciones e inclúyelas aquí. Puedes ajustar los planes futuros a medida que tu negocio crezca.
3. Objetivos empresariales
Las dos primeras secciones del plan de negocio ofrecen a los lectores una visión general de hacia dónde se dirige tu negocio. Aquí es donde puedes explicar en detalle lo que pretendes conseguir con tu alquiler vacacional.
Puedes seguir cualquier metodología de establecimiento de objetivos que prefieras: S.M.A.R.T, H.A.R.D o W.O.O.P. Lo importante es que establezcas objetivos para diferentes aspectos de tu negocio. Responde a las siguientes preguntas para obtener algunas ideas:
- Financieros
- ¿Cuál es tu retorno CoC mínimo aceptable?
- ¿Cuál es la tasa de ocupación mínima que necesitas para cubrir tus gastos?
- ¿Cuál es tu beneficio mensual esperado?
- ¿Qué porcentaje de tus ingresos totales se destina a operaciones y gastos?
- Operacionales
- ¿Necesitas contratar a un equipo? Si es así, ¿cómo calificarás su rendimiento?
- ¿Cuáles son las herramientas que necesitas aprender a usar?
- ¿Qué aspectos de tu negocio se pueden automatizar?
- ¿Cómo planeas mejorar la experiencia del huésped?
- Marketing
- ¿Están optimizados tus anuncios para SEO? ¿Cómo estás midiendo el éxito?
- ¿Promocionarás utilizando una mezcla de OTAs nicho y populares?
- ¿Cuál es tu plan para aumentar las reservas directas?
- ¿Estás utilizando las redes sociales para promocionar tu anuncio?
4. Personas de los huéspedes
Una gran parte del marketing de tu propiedad es definir a quién te diriges. ¿Quieres que tu propiedad sea utilizada por familias, expatriados, nómadas digitales o estudiantes universitarios?
Definir tu persona huésped te permite determinar tu propuesta de valor, tus puntos de venta únicos y tu estrategia de marketing. Incluye sus:
- Datos demográficos
- Motivaciones
- Intereses
- Características de comportamiento
- Hábitos de reserva
- OTA preferida
Si tienes una propiedad que admite mascotas y quieres atraer a dueños de perros, entonces, tu estrategia de marketing tendrá más éxito si promocionas en listados de nicho como BringFido junto con sitios de listados globales.
5. Propuesta de valor
Tu propuesta de valor es cómo tus huéspedes percibirán tu propiedad en comparación con otras. ¿Por qué los huéspedes deberían elegir tu propiedad? ¿Cuál es tu valor añadido?
Tal vez ofrezcas un check-in flexible u ofrezcas un descuento para el museo local. Define cómo estás mejorando la experiencia del huésped y anótalo, esa es tu propuesta de valor.
6. Análisis competitivo
Analiza a tus competidores y a la industria para determinar qué hace que tu propiedad sea diferente de las demás y cómo puedes posicionar esa diferencia como un punto de venta único (USP). Esto es diferente de tu propuesta de valor. Tu USP es cómo diferenciarás tu propiedad y tu anuncio cuando lo estés vendiendo; la propuesta de valor es cómo mejorarás la experiencia general del huésped.
Por ejemplo, digamos que compraste ventanas insonorizadas y un colchón de espuma viscoelástica que garantizaba una buena noche de sueño, esa sería tu propuesta de valor. Si ofreces una noche gratis a los huéspedes que reserven una estancia de tres días, se convierte en tu punto de venta único.
Puedes utilizar herramientas como Zillow y AirDNA para investigar a tus competidores locales y preguntarte si tu propiedad es mejor que otras competidoras porque:
- Ofrece una mejor ubicación
- ¿Es más fácil acceder utilizando el transporte público?
- ¿Está más cerca de la playa o de la principal atracción de la ciudad?
- ¿Está en el centro?
- Ofrece un precio más barato
- ¿Es la relación precio-valor mejor que la de la competencia?
- ¿Tiene tarifas con descuento en ciertos días de la semana?
- Comprado en un edificio elegante
- ¿Tiene mejores servicios?
- ¿Tiene un aspecto limpio y nuevo?
- Tiene un anuncio de aspecto más profesional
- ¿Tiene una copia que convierte?
- ¿Es clara la descripción?
- ¿Tiene fotografía profesional?
También debes definir qué sitios de listados está utilizando tu competencia y ver si hay margen de mejora.
7. Operaciones y equipos
Tu plan de operaciones es un resumen de cómo operarás tu negocio, cuánto costará y qué herramientas utilizarás. Algunas tareas que debes esbozar incluyen:
- Gestión de inventario
- ¿Cómo vas a contabilizar todo lo que hay en tu propiedad?
- ¿Cómo planeas reponer los artículos perdidos o rotos?
- ¿Cuántas veces al año harás una revisión de inventario?
- Personal
- ¿Estás contratando a un equipo para que trabaje a tiempo completo en tu propiedad?
- ¿Ya has contratado a una agencia de limpieza y mantenimiento?
- Software
- ¿Estás gestionando tu Airbnb utilizando software?
- ¿Cómo estás gestionando los diferentes canales y la distribución?
- ¿Estás subcontratando tus operaciones a una plataforma de gestión de propiedades como Hostfully?
- Contabilidad
- ¿Tienes una herramienta para llevar un registro de tu contabilidad?
- ¿Estás contratando a alguien para que lo haga por ti?
- ¿Cómo estás llevando un registro de tus pagos de depósito en garantía, seguro e impuestos?
- Electrodomésticos inteligentes
- ¿Estás añadiendo cerraduras, enchufes y bombillas inteligentes sin llave para ahorrar tiempo y energía?
- Comunicación con los huéspedes
- ¿Cómo te estás comunicando con tus huéspedes?
- ¿Estás construyendo alguna automatización?
- ¿Utiliza una plataforma de gestión de alquileres vacacionales como Hostfully para automatizar la mensajería a los huéspedes?
8. Gastos
Enumere todos sus costes fijos y variables, incluyendo:
- Pagos de la hipoteca
- Miembros del personal (si los hay)
- Herramientas de hostelería como el sistema de gestión de propiedades, el gestor de canales y la fijación de precios dinámica
- Facturas de servicios públicos (agua, electricidad, internet)
- Pagos a plazos de la tarjeta de crédito para el mobiliario
- Impuestos y seguros
Debería tener esa información de su fase de investigación y su análisis de rentabilidad. A continuación, basándose en sus gastos totales, determine las tarifas mínimas y máximas por noche que puede ofrecer en función de una tasa de ocupación estimada segura.
Así que, digamos que sus gastos son de 2.300 $ al mes y está estimando una tasa de ocupación del 60%. Eso significa que espera que su propiedad esté reservada durante al menos 18 días al mes. Eso hace que la tarifa mínima por noche sea de 128 $. Si se compara con propiedades similares y su tarifa es demasiado alta, debería buscar un mercado diferente, ver dónde recortar gastos u ofrecer una experiencia premium.
9. Gestión de precios e ingresos
Existen herramientas como Vrolio que le permiten definir automáticamente su tarifa base por noche en función de sus gastos y sus competidores. Un buen consejo es lanzar su propiedad con una tarifa baja por noche para que la gente vea su propiedad, conseguir impulso y empezar a recopilar reseñas.
Tener una estrategia de precios para su alquiler vacacional le permite empezar con una tarifa baja por noche y, una vez que tenga un conjunto de reseñas positivas que hagan que su anuncio sea más preciso, puede empezar a ajustar sus precios. Una excelente manera de asegurarse de que sus precios se ajustan a la demanda es utilizando una herramienta de precios dinámicos. Si está utilizando Hostfully como su software de gestión de propiedades, puede hacer la gestión de ingresos desde la misma plataforma debido a nuestras integraciones con:
- Wheelhouse
- Rented
- NightPricer
- DPGO
- PriceLabs
- Beyond
10. Plan financiero para el crecimiento y la ampliación
Esta es la sección que los inversores realmente quieren ver. Es lo que determina si su negocio de alquileres a corto plazo es una buena inversión. Si este documento es para uso personal, esta sección sigue siendo crucial para definir los hitos y hacer un seguimiento de los posibles problemas de flujo de caja.
Debe contar su historia anterior gestionando sus finanzas personales o empresariales. En este punto, debe responder a estas preguntas:
- ¿Cómo está pagando su propiedad?
- ¿Está sacando un préstamo? ¿Cuál es el tipo de interés? ¿Es fijo o variable?
- ¿Tiene ahorros?
- ¿Está dividiendo los costes con otra persona?
- ¿Cuántos beneficios espera obtener en 12 meses?
- ¿Cuál es su ROI anual esperado?
- ¿Cuál es su retorno CoC esperado?
- ¿Cuál es su previsión de flujo de caja?
- ¿Cuáles son sus ingresos mensuales esperados después de los gastos?
- ¿Cuál es su proyección de pérdidas?
- ¿Cuál es su plan de crecimiento financiero a medio plazo (3-5 años)?
- ¿Cuáles son los hitos anuales que espera que alcance su negocio?
- ¿Cómo están cambiando sus gastos a lo largo del año?
- ¿Hizo un análisis de costes?
11. Marketing y distribución
Fuente: Capterra.
Al igual que haría con cualquier otro negocio, debería pensar en comercializar su propiedad. Para los negocios de alquileres vacacionales, el marketing y la distribución van de la mano. Cada sitio de anuncios o agencia de viajes online (OTA) tiene su propia audiencia. Por ejemplo, Vrbo está dirigido a familias, mientras que Airbnb es más adecuado para millennials y viajeros de negocios freelance.
Para su plan de marketing, debe responder a las siguientes preguntas:
- ¿Dónde busca su cliente ideal cuando busca un lugar para alojarse?
- ¿Su cliente ideal planifica los viajes en función de la ubicación o en función de la propiedad? (Por ejemplo, ¿sus huéspedes se alojan en su casa debido a la ubicación? ¿O porque tiene una propiedad genial?)
- ¿Qué canales de marketing online está utilizando? ¿Anuncios de pago, redes sociales, SEO?
- ¿Está anunciando en OTA globales y de nicho? ¿Cuáles?
- ¿El texto de su anuncio es ágil y atractivo?
12. Apéndice
Todo plan de negocio debe contener un apéndice. Aquí es donde debe añadir cualquier documento, gráfico, cálculo e imagen relevante. También puede incluir información adicional que respalde sus antecedentes o experiencia empresarial.
Errores comunes que hay que evitar al crear un plan de negocio de alquiler a corto plazo
Siempre que esté escribiendo un plan de negocio para su STR, debe tener cuidado con estos errores comunes e intentar evitarlos:
Presupuesto insuficiente
Es común asignar menos dinero del necesario para:
- Pagar por software como un PMS, un gestor de canales y una herramienta de precios dinámicos
- Personal (si tiene alguno)
- Amueblar y decorar su propiedad
- Renovaciones si compra una propiedad para reformar
Dirigirse a todo el mundo
Es común pensar que si se dirige a todo el mundo, conseguirá que más gente vea su anuncio y eso se traducirá en reservas. Eso puede ocurrir una o dos veces, pero si su huésped potencial no se identifica con la descripción de su anuncio, no lo va a reservar. Dirigir su anuncio a sus clientes ideales y promocionar su propiedad en los canales de distribución adecuados es un uso más eficaz de su tiempo y dinero.
Subestimar a la competencia
Todo el mundo piensa que su propiedad es mejor, más bonita y más cómoda que las demás. Es un error común subestimar a la competencia. Hacer un análisis exhaustivo de la competencia es una buena manera de evitar esto.
Objetivos financieros inalcanzables
Los negocios de alquiler a corto plazo suelen ser rentables, pero no son mágicos. Asegúrese de que los objetivos que está estableciendo para su negocio en el plan financiero son alcanzables y realistas. Por ejemplo, haga estimaciones basadas en su tarifa por noche menos cara y en la tasa de ocupación mínima necesaria.
¿Necesita un plan de negocio de alquiler vacacional?
Tanto si está financiando como si está utilizando sus ahorros para pagar su propiedad de alquiler vacacional, necesita hacer un plan de negocio para prever el crecimiento. Su plan de negocio debe incluir:
- Resumen ejecutivo y descripción de la empresa
- Plan de negocio, financiero, operativo, de marketing y objetivos
- Clientes ideales y propuesta de valor
- Análisis competitivo de sus competidores y del sector
- Gastos, precios y gestión de ingresos
- Apéndice para información adicional
Si está planeando automatizar partes de su negocio, considere la posibilidad de incorporar Hostfully a su plan de operaciones. Somos un software de alquiler vacacional que le permite automatizar sus tareas administrativas diarias, gestionar diferentes canales y hacer precios dinámicos todo en un mismo lugar.
Preguntas frecuentes sobre los planes de negocio de alquiler vacacional
¿Necesito un plan de negocio de alquiler vacacional?
Necesita un plan de negocio de alquiler vacacional para esbozar sus hitos y objetivos empresariales. Este documento será su guía en términos de cómo gestionar su marketing, operaciones y finanzas de STR.
Tener un plan de negocio de alquiler vacacional le ayuda a anticipar los problemas de flujo de caja y a ver el progreso hacia los objetivos financieros.
¿Qué incluye un plan de negocio de alquiler vacacional?
Un plan de negocio de alquiler vacacional incluye doce secciones diferentes para esbozar su estrategia y tácticas para hacer que su negocio sea rentable. Estas secciones son:
- Sección de información o resumen ejecutivo
- Descripción de la empresa
- Objetivos empresariales
- Clientes ideales
- Propuesta de valor
- Análisis competitivo
- Operaciones y equipos
- Gastos
- Gestión de precios e ingresos
- Plan financiero para el crecimiento
- Marketing y distribución
- Apéndice