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Guide des réglementations relatives aux locations de courte durée en Floride

Connue pour ses magnifiques plages et ses parcs à thème, la Floride est l’une des destinations les plus prisées des États-Unis. Le tourisme est déjà l’un des secteurs les plus importants de l’État, et il continue de croître : un nombre record de 140 millions de personnes l’ont visitée en 2023.

La demande d’hébergement a grimpé en flèche, ce qui pose des problèmes aux communautés locales dans tout l’État. C’est pourquoi le gouvernement a commencé à renforcer les lois sur les locations de vacances en Floride.

La Floride reste un excellent investissement, à condition de naviguer efficacement dans les réglementations de l’État et des villes. Notre guide vise à donner un aperçu de la législature de l’État et de certaines des lois en vigueur dans les principales destinations.

Avis de non-responsabilité : Notre guide est uniquement destiné à des fins d’information et ne constitue pas un avis juridique. Pour obtenir des conseils sur des cas spécifiques, veuillez consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

Les lois de l’État de Floride sur les locations de courte durée

La Floride adopte une approche modérée en matière de réglementation des locations de courte durée. Les législateurs reconnaissent que ces entreprises sont un élément essentiel de l’économie, mais qu’elles nécessitent une surveillance et des contrôles étroits.

Mais si les lois de la Floride ne sont pas excessivement strictes, elles sont plus complexes que dans de nombreux autres endroits. Il existe des exigences détaillées aux niveaux de l’État et des collectivités locales.

De plus, cet équilibre des pouvoirs est une question litigieuse depuis plus d’une décennie, sans qu’aucune solution ne soit en vue. L’État et les administrations locales se disputent souvent plus de pouvoir sur la législation en matière de location de courte durée. Plus récemment, la Floride a tenté d’adopter le projet de loi 280 du Sénat, mais le gouverneur Ron DeSantis l’a rejeté.

La situation actuelle en Floride signifie que les lois sont susceptibles de changer. Il est essentiel de surveiller l’actualité locale et de se tenir au courant.

Une autre préoccupation est que les lois de l’État pourraient ne pas refléter l’attitude de la communauté voisine à l’égard des locations de courte durée. Cependant, il est facile de faire en sorte que cela joue en votre faveur. Se renseigner sur la mentalité de la communauté peut vous aider à déterminer si un endroit est un bon environnement pour votre entreprise. Si vous vous installez ensuite dans un endroit, vous savez alors comment faire plaisir à vos voisins.

Réglementations de l’État de Floride en matière de location de courte durée

L’État de Floride définit une location de vacances comme tout « établissement d’hébergement public transitoire » qui entre dans l’une des catégories suivantes :

  • Une unité ou un groupe d’unités dans un condo
  • Une maison familiale détenue individuellement ou collectivement
  • Une unité d’habitation utilisée pour l’hébergement (à l’exclusion des projets de multipropriété)

Votre propriété est considérée comme une entreprise de location de vacances si vous la louez régulièrement ou si vous la mettez à disposition pour de courtes périodes. Les chambres individuelles sont une exception.

La limite officielle est de trois séjours au cours de la même année civile, d’une durée inférieure à 30 jours ou à un mois civil (selon la plus courte des deux périodes). Cela signifie que les propriétaires peuvent accepter quelques visiteurs ponctuels pendant leurs vacances.

Toutefois, vous pouvez toujours être soumis à des exigences lorsque vous n’avez pas un flux constant de clients. La Floride exige que vous respectiez les réglementations même si vous vous contentez de faire de la publicité pour votre propriété en tant qu’entreprise. L’objectif est d’empêcher les exploitants de se soustraire à leurs responsabilités fiscales et de contourner les lois sur la santé et la sécurité. Par conséquent, les fonctionnaires de l’État de Floride peuvent vérifier comment vous faites la promotion de votre propriété et si vous la répertoriez sur des sites comme Airbnb et Vrbo.

L’État de Floride exige ensuite que toutes les administrations locales relevant de sa compétence utilisent les mêmes critères. Il empêche également les villes et les comtés de restreindre l’utilisation de toute propriété classée comme location de courte durée.

Licences de location de courte durée de l’État de Floride

Toutes les propriétés de location de courte durée de l’État doivent être titulaires d’une licence du département de la réglementation des entreprises et des professions de Floride (DBPR).

Il existe deux types de classification :

  • Une licence de copropriété pour les unités locatives dans un immeuble d’habitation
  • Une licence d’habitation pour les maisons unifamiliales, les maisons en rangée et les duplex

Vous pouvez demander différents types de permis de location en fonction du nombre de propriétés que vous gérez. Les options sont les suivantes :

  • Licence unique : un permis pour les habitations, les unités ou les ensembles d’unités situés dans le même bâtiment. Seul le propriétaire de la propriété est éligible pour demander le dernier permis, et non une société de gestion immobilière agissant en son nom.
  • Licence de groupe : un permis pour toutes les unités situées dans un bâtiment ou un groupe de bâtiments dans le même complexe. Les agents agréés tels que les gestionnaires immobiliers peuvent en faire la demande.
  • Licence collective : un permis pour un ensemble d’habitations et d’unités réparties sur plusieurs sites. Il y a une limite de 75 unités et vous êtes limité à un seul comté.

Le processus d’enregistrement des locations de vacances est simple. Visitez le portail du DBPR pour créer un compte et remplir le formulaire en ligne. Vous devriez recevoir votre licence numérique dans les deux jours ouvrables. Une fois que vous avez un compte, vous pouvez vous connecter pour ajouter et supprimer des propriétés et demander des renouvellements.

Les frais de licence unique et de groupe dépendent du nombre de propriétés de location de vacances que vous exploitez et de la durée de la licence. Les coûts varient de 90 $ à 350 $. Alors que les licences collectives ont un coût fixe de 150 $ pour l’année, plus 10 $ supplémentaires par propriété.

Tout le monde doit également payer les frais d’inscription de 50 $ et les frais de 10 $ du programme d’éducation à l’hôtellerie. Ceux-ci sont inclus dans le total.

La Floride fixe des dates précises pour l’inscription et les renouvellements. Si vous faites votre demande quelques mois en retard, vous devez quand même payer pour toute l’année. Vous pouvez payer pour la licence semestrielle s’il reste moins de six mois.

Les dates sont fixées par les villes et les comtés, alors consultez le site Web de votre administration locale pour plus de détails.

Règles d’octroi de licences en Floride

Vous devez respecter les règles de l’État de Floride pour conserver votre licence de location de courte durée :

  • Respecter les limites d’occupation (pas plus de deux personnes par chambre, plus deux personnes supplémentaires dans les espaces communs)
  • Afficher une copie de la licence sur les lieux
  • Nettoyer le linge, les ustensiles de cuisine et les articles similaires entre les séjours
  • Fournir du savon en barres emballées individuellement ou en distributeurs
  • Garder les lieux exempts de vermine comme les rats et les cafards
  • Installer des détecteurs de fumée dans chaque unité
  • Installer des gicleurs d’incendie dans les bâtiments de plus de 75 pieds
  • Maintenir un système électrique sûr et éviter les rallonges
  • Organiser des inspections de balcon pour les unités de trois étages ou plus

Ces réglementations s’appliquent partout dans l’État de Floride. Les administrations municipales et de comté peuvent ajouter des exigences raisonnables à leurs ordonnances locales, mais elles ne peuvent pas annuler celles qui sont énoncées ici.

Taxes sur les locations de courte durée en Floride

Les entreprises de location de courte durée sont assujetties aux impôts fédéraux, étatiques et locaux. Voici les principaux dont il faut tenir compte :

  • Impôt fédéral sur le revenu : si votre bénéfice annuel dépasse 1 000 $, vous devez effectuer des paiements trimestriels estimés de l’impôt à l’IRS. Cependant, vous pouvez ensuite demander des déductions fiscales pour les locations de vacances.
  • Taxe de vente de l’État : tous les clients doivent payer un prélèvement de 6 % sur tous les frais d’hébergement et de nettoyage. En tant que propriétaire de l’entreprise, vous êtes responsable de remettre l’argent et de l’envoyer au département du revenu de la Floride.
  • Surtaxe discrétionnaire sur les ventes : certains endroits ont leur propre taxe de vente qui se situe généralement entre 0,5 % et 1,5 % du prix total de la réservation.
  • Taxe d’entreprise de la ville et du conseil : de nombreuses municipalités imposent une taxe à toute entreprise exerçant ses activités dans leur juridiction, y compris les locations de vacances. Les taux diffèrent d’un endroit à l’autre.
  • Taxes de développement touristique (TDT) : les comtés admissibles peuvent vous facturer entre 1 % et 2 % de vos frais de réservation pour soutenir le tourisme local.
  • Taxes à fort impact touristique : les destinations populaires peuvent facturer une taxe supplémentaire de 1 % pour compenser les coûts associés à l’augmentation du tourisme, tels que l’entretien des infrastructures et les demandes de services publics.

Airbnb, Vrbo et les plateformes similaires remettent souvent les taxes sur les locations de vacances en votre nom. Vérifiez avant de fixer les prix pour vous assurer de ne pas trop facturer les clients.

Vous pouvez intégrer les frais supplémentaires dans votre logiciel de gestion immobilière (PMS) afin de ne pas avoir à les calculer pour chaque réservation.

Destinations populaires de Floride avec des réglementations sur les locations de courte durée

Comme les lois locales peuvent varier d’une ville et d’un comté à l’autre, explorons certaines des réglementations et directives en vigueur dans des endroits précis.

Miami-Dade

Le comté de Miami-Dade a son propre système de licences. Si vous louez votre propriété pour des périodes de six mois ou moins, vous devez demander un compte de taxe de tourisme et payer les frais que vous percevez auprès des clients.

Vous devez également obtenir un certificat d’utilisation avant de faire de la publicité ou de louer la propriété. Les frais annuels sont de 136,17 $. Si vous ne réussissez pas l’inspection annuelle, le comté de Miami-Dade peut révoquer votre certification.

Certaines zones exigent qu’une personne reste sur place en tant que partie responsable désignée. Elle doit résider sur la propriété et ne pas seulement se rendre disponible.

Miami Beach

En tant que destination touristique très prisée, Miami a des lois strictes sur les locations de courte durée. L’administration locale vous interdit de louer des maisons unifamiliales et de nombreux types d’immeubles d’habitation.

Si vous obtenez l’approbation de zonage, vous devez ensuite obtenir un compte de taxe de villégiature et un numéro de reçu de taxe d’entreprise.

Orlando

Bien qu’Orlando soit moins stricte que Miami, ses ordonnances sur les locations de courte durée sont plus précises.

Les propriétaires individuels ne peuvent pas louer tout leur espace de vie en vertu de la loi sur le partage de logements de la ville d’Orlando. Cela s’applique qu’ils soient sur place ou non.

Sinon, vous pouvez vous inscrire en tant que :

  • Partage de logement : les clients peuvent séjourner jusqu’à 29 jours et occuper la moitié des chambres. Vous devez rester sur place.
  • Gîte touristique : vous ne pouvez accueillir des clients que pour une seule nuit à la fois et vous avez besoin d’un numéro de reçu de taxe d’entreprise. Cependant, vous pouvez louer toutes les chambres, sauf celle que vous utilisez.
  • Logement collectif : c’est le même arrangement que pour le gîte touristique, mais les clients peuvent séjourner pendant sept jours ou plus. Une autorisation de zonage est requise.
  • Motel ou hôtel : vous pouvez exploiter la propriété comme une entreprise et louer tout l’espace. Les clients séjournent généralement jusqu’à sept jours.
  • Unités d’habitation commerciales : les clients séjournent entre sept et 29 jours — tout séjour plus court est considéré comme un motel.

Toutes les catégories, à l’exception du partage de logement, doivent demander un numéro de reçu de taxe d’entreprise avant de pouvoir faire de la publicité et accepter des clients.

Jacksonville

Les locations de courte durée ne sont autorisées que dans deux zones de la ville, la zone commerciale générale et le centre historique. Comme ces zones ne comptent pas beaucoup de propriétés résidentielles, les possibilités d’investissement sont limitées.

Jacksonville exige également que vous obteniez un permis d’utilisation du sol, puis une licence d’entreprise de la ville. Vous devez inclure le numéro de licence dans toutes les annonces.

Tampa

Tampa a le meilleur marché de location de vacances aux États-Unis selon une étude récente. La valeur de l’immobilier a augmenté de 71,6 % au cours des cinq dernières années et le revenu moyen d’Airbnb est de plus de 52 000 $ par année.

Les réglementations locales sont également relativement souples. Les propriétaires de locations n’ont pas besoin d’obtenir un permis de la ville pour exploiter leur entreprise. Tout ce que vous avez à faire est de vous assurer que votre propriété se trouve dans la bonne zone et qu’elle répond aux exigences de l’État.

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