Nota: Os requisitos de seguro e as opções de cobertura variam consoante a localização e a situação. O nosso guia fornece informações gerais. Consulte sempre um profissional de seguros licenciado para obter aconselhamento específico para as suas propriedades e jurisdição.
Porque é que o seguro de proprietário de habitação normal não funciona para os gestores de AL
A sua apólice de proprietário de habitação normalmente deixa de o cobrir no momento em que aceita o seu primeiro hóspede pagante. As apólices padrão geralmente excluem a atividade comercial. Quando gere várias propriedades com hóspedes pagantes, as companhias de seguros classificam isto como a gestão de um negócio de alojamento.
Aquele quarto de hóspedes extra no Airbnb ou a casa de férias que aluga no Vrbo são todas operações comerciais aos olhos das seguradoras.
O seguro de aluguer de curta duração colmata esta lacuna. Sem ele, é pessoalmente responsável por lesões de hóspedes, danos materiais, roubo e perdas de negócios. Uma única ação judicial pode eliminar anos de lucro. À medida que aumenta de 5 para 50 propriedades, o seu risco multiplica-se mais rapidamente do que a sua contagem de propriedades. Os gestores inteligentes protegem o seu crescimento com uma cobertura de responsabilidade civil adequada para alugueres de férias antes que surjam problemas.
O que cobre o seguro de aluguer de curta duração
O seguro de aluguer de férias divide-se em várias camadas de proteção.
Danos materiais
A cobertura da estrutura física e do conteúdo entra em ação quando ocorrem desastres. Incêndio, vento, granizo, roubo e vandalismo estão todos abrangidos pela proteção da propriedade. As apólices comerciais têm em conta o maior desgaste da rotatividade de hóspedes e do mobiliário de qualidade comercial. As propriedades no seu portefólio enfrentam mais exposição do que as casas ocupadas pelos proprietários. Mais pessoas circulam, mais chaves circulam e mais eletrodomésticos funcionam constantemente. A sua cobertura deve refletir estes padrões de utilização comercial.
Proteção de responsabilidade civil
A cobertura de responsabilidade civil de aluguer de férias protege-o quando os hóspedes se magoam ou causam danos a terceiros. Os hóspedes podem escorregar nas escadas, uma criança pode afogar-se numa piscina ou um hóspede pode iniciar um incêndio que se propaga às unidades vizinhas. Estes cenários podem gerar ações judiciais substanciais. Muitos gestores têm entre 1 a 2 milhões de dólares em proteção de responsabilidade civil por propriedade. As propriedades com piscinas, banheiras de hidromassagem ou localizações à beira-mar exigem frequentemente uma cobertura substancialmente aumentada. As diferenças de prémios são frequentemente menores do que as lacunas de cobertura.
Cobertura de interrupção de negócios
Quando um incêndio ou inundação torna as propriedades inabitáveis, o seguro de perda de rendimentos de aluguer de férias substitui as receitas perdidas durante as reparações. A cobertura paga com base no seu calendário de reservas, não em taxas diárias genéricas. Para os gestores que aumentam os portefólios, esta proteção é mais importante do que a maioria imagina. Uma grande perda pode esgotar o capital de exploração quando está a adicionar propriedades. A cobertura certa mantém os planos de crescimento no bom caminho através de desastres.
Cobertura de propriedade do hóspede
Esta é uma proteção opcional para os pertences dos hóspedes que são danificados ou roubados da sua propriedade. Embora os hóspedes normalmente apresentem reclamações contra o seu próprio seguro, oferecer esta cobertura pode melhorar as avaliações e reduzir as disputas.
Como o seguro de responsabilidade civil protege os portefólios em crescimento
A responsabilidade civil legal de aluguer de férias estende-se para além das lesões aos hóspedes. À medida que os portefólios crescem, a exposição à responsabilidade civil cresce mais rapidamente do que a contagem de propriedades.
Lesões diretas aos hóspedes
Os hóspedes magoam-se em alugueres com mais frequência do que nas suas próprias casas. Layouts, eletrodomésticos e condições desconhecidas contribuem. O relaxamento (ou a intoxicação) aumenta o risco, e comodidades como piscinas e banheiras de hidromassagem aumentam a exposição. A cobertura de responsabilidade civil paga despesas médicas, defesa legal e acordos quando os hóspedes reclamam lesões. Sem um seguro adequado para anfitriões do Airbnb e outras plataformas, uma ação judicial pode eliminar anos de lucro.
Responsabilidade civil de terceiros
Os seus hóspedes podem danificar propriedades vizinhas ou magoar outras pessoas. A água pode vazar para a unidade abaixo, uma festa pode causar um confronto ou um hóspede pode deixar um queimador ligado, iniciando um incêndio que se propaga. Enfrenta uma potencial responsabilidade por tudo isso. A cobertura de responsabilidade civil para alugueres de férias protege-o quando os hóspedes causam danos a terceiros, mesmo que não seja diretamente culpado.
Responsabilidade civil das instalações
Mantém a responsabilidade por condições seguras. Escadas partidas, grades soltas, riscos elétricos e problemas de manutenção podem desencadear reclamações de responsabilidade civil. Manter todas as propriedades perfeitamente mantidas torna-se mais difícil à medida que aumenta. A cobertura não substitui a boa manutenção, mas protege-o quando os problemas passam despercebidos. A plataforma da Hostfully ajuda a coordenar a manutenção em todos os portefólios, integrando-se com parceiros como Turno e Breezeway para detetar problemas antes que os hóspedes cheguem.
Compreender os requisitos de seguro das plataformas de reservas
Cada plataforma lida com o seguro de forma diferente.
Requisitos do Airbnb
O Airbnb fornece o AirCover aos anfitriões, mas esta cobertura tem limites e exclusões significativos. Os gestores profissionais têm apólices comerciais separadas em vez de confiarem apenas na cobertura da plataforma. Pesquise as diferenças entre as apólices de seguro AirCover e as apólices de seguro comercial para compreender as lacunas de cobertura.
O Airbnb exige que os anfitriões mantenham o seu próprio seguro e pode remover anúncios que não cumpram os requisitos. Documentar a cobertura torna-se parte do seu fluxo de trabalho operacional à medida que aumenta.
Normas do Vrbo
O Vrbo exige um mínimo de 500.000 dólares em cobertura de responsabilidade civil por propriedade. Muitos gestores têm substancialmente mais para uma melhor proteção. A própria proteção contra danos do Vrbo é opcional e limitada.
Políticas do Booking.com
O Booking.com exige um seguro adequado sem especificar valores. A maioria dos gestores alinha a sua cobertura com os requisitos do Vrbo para consistência entre os canais.
A Hostfully integra-se diretamente com o Airbnb, Vrbo, Booking.com, Google e Marriott, tornando mais fácil gerir os requisitos de conformidade em todos os canais a partir de um painel à medida que o seu portefólio cresce.
Construir a sua pilha de seguros à medida que aumenta
Os gestores inteligentes sobrepõem a cobertura à medida que os seus portefólios crescem.
Começar (1-5 propriedades)
Concentre-se na cobertura comercial adequada para cada propriedade. Trabalhe com agentes que compreendam as operações de AL. Espere orçamentar entre 1.500 a 3.000 dólares anualmente por propriedade, dependendo da localização e do valor. Configure a sua estrutura de negócios corretamente desde o início. Muitos gestores usam LLCs para criar proteção de responsabilidade civil adicional além do seguro.
Fase de crescimento (5-15 propriedades)
Considere apólices guarda-chuva para estender a proteção de responsabilidade civil em várias propriedades. Os guarda-chuvas podem normalmente começar em torno de 1 milhão de dólares e estender-se até 5 milhões de dólares ou mais para prémios adicionais.
Faça parceria com fornecedores focados em AL como Safely, InsuraGuest e Truvi, que muitas vezes fornecem melhores taxas e termos do que as seguradoras tradicionais. A Hostfully integra-se com estes fornecedores, permitindo-lhe ligar a triagem de hóspedes e a verificação de seguros diretamente ao seu fluxo de trabalho de gestão de propriedades. A automatização torna-se essencial para gerir mais de 10 propriedades.
Fase de expansão (mais de 15 propriedades)
Procure preços baseados em portefólio, pois algumas seguradoras oferecem melhores taxas ao segurar várias propriedades em conjunto. Isto importa mais quando ultrapassa 20-25 propriedades.
Para portefólios de mais de 50 propriedades, pode considerar acordos de seguro cativo, que exigem um capital significativo, mas podem oferecer poupanças a longo prazo e melhor controlo.
Acompanhe as renovações de seguros, reclamações e conformidade em todo o seu portefólio usando o seu PMS. A Hostfully mantém estes registos integrados com os seus dados de reservas e operacionais. Faça o Questionário de Saúde Empresarial para avaliar a gestão do seu portefólio.
Lacunas de cobertura comuns que prejudicam os gestores em crescimento
Mesmo os gestores experientes perdem áreas de cobertura críticas.
Exclusões de percevejos
A maioria das apólices exclui infestações de percevejos. O tratamento pode ser dispendioso por propriedade, com a perda de receita durante o tratamento a adicionar quantias substanciais adicionais. Algumas seguradoras oferecem cobertura de percevejos como um suplemento, que pode compensar-se rapidamente em áreas urbanas ou mercados de alta rotatividade.
Avaria de equipamento
Os sistemas de AVAC, os aquecedores de água e os eletrodomésticos desgastam-se mais rapidamente em alugueres. As apólices padrão podem não cobrir a avaria mecânica devido ao desgaste, mas a cobertura de avaria de equipamento colmata esta lacuna. A integração dos Hostfully Devices com termóstatos inteligentes pode ajudar a monitorizar o desempenho do equipamento e detetar problemas precocemente.
Responsabilidade civil cibernética
Recolhe dados de hóspedes e informações de pagamento. Uma violação de dados pode custar quantias substanciais em notificação, monitorização de crédito e taxas legais. A cobertura de responsabilidade civil cibernética protege contra estes riscos, que aumentam à medida que aumenta e processa mais reservas. A maioria dos gestores adiciona cobertura quando atinge limiares de receita significativos ou lida com dados substanciais de hóspedes.
Responsabilidade civil por práticas de emprego
Contratar pessoal de limpeza, pessoal de manutenção ou assistentes virtuais cria exposição a ações judiciais de emprego. A rescisão injusta, a discriminação ou as alegações de assédio podem devastar pequenas empresas. O seguro de responsabilidade civil por práticas de emprego (EPLI) protege-o.
A integração do Hub de Fornecedores de Serviços da Hostfully com o Turno ajuda-o a gerir as relações com os empreiteiros de forma profissional, mas o seguro ainda é crucial quando surgem disputas.
Como a tecnologia reduz os custos de seguro
A tecnologia de gestão de propriedades inteligente pode reduzir os prémios, melhorando ao mesmo tempo a qualidade da cobertura.
Fechaduras inteligentes e controlo de acesso
As propriedades com entrada sem chave demonstram melhor segurança para as seguradoras. Pode eliminar problemas de chaves perdidas e controlar exatamente quem entra nas suas propriedades e quando. Pode até trancar os hóspedes após o check-out automaticamente.
Hostfully Devices suporta mais de 200 tipos de fechaduras inteligentes, geridas diretamente a partir do seu PMS. A integração fornece benefícios de segurança que as seguradoras recompensam, eliminando ao mesmo tempo a necessidade de software de gestão de fechaduras separado.
Monitorização de ruído
As seguradoras favorecem a monitorização de ruído porque ajuda a prevenir festas e grandes ajuntamentos que geram reclamações. Os dispositivos Minut e NoiseAware, ambos integrados com a Hostfully, alertam-no para problemas antes que eles aumentem, e algumas seguradoras oferecem descontos de prémios para propriedades com esta tecnologia. Os dispositivos podem compensar-se através de reclamações reduzidas e poupanças de seguro.
Mensagens automatizadas
A comunicação clara e consistente com os hóspedes evita mal-entendidos que podem levar a lesões e danos. O InboxAI da Hostfully usa dados de propriedade e reserva para criar respostas personalizadas. Ao contrário dos chatbots genéricos, referencia detalhes específicos dos seus guias e informações de propriedade.
Melhor comunicação significa menos hóspedes confusos. Menos hóspedes confusos significa menos reclamações. As companhias de seguros reconhecem esta ligação.
Acompanhamento de manutenção
As propriedades em bom estado geram menos reclamações. As integrações com Breezeway e Properly ajudam-no a manter-se a par das reparações antes que elas se tornem eventos de seguro.
Documentar a manutenção através do seu PMS também pode ajudar durante as reclamações, provando que geriu as suas propriedades de forma responsável, o que pode afetar os resultados das reclamações.
Calcular as suas verdadeiras necessidades de seguro
A maioria dos gestores ou subscreve um seguro inferior ou subscreve um seguro superior para os seus portefólios.
Análise de proteção de ativos
Calcule os seus ativos expostos totais, incluindo o património da propriedade, equipamento de negócios, veículos e ativos pessoais em risco em julgamentos. A sua cobertura de responsabilidade civil deve exceder este total por uma margem confortável.
Por exemplo, se possuir propriedades no valor de 2 milhões de dólares mais 500.000 dólares em ativos de negócios e pessoais, precisa de pelo menos 3 milhões de dólares em cobertura de responsabilidade civil. Muitos gestores arredondam para 5 milhões de dólares para uma margem de segurança adicional.
Cálculo de substituição de receita
Para cobertura de perda de rendimentos, calcule a receita diária média por propriedade e multiplique-a pela sua taxa de reserva média. Adicione o tempo médio de reparação para danos maiores (normalmente 60-180 dias). Isto dar-lhe-á um montante mínimo de cobertura de perda de rendimentos.
As calculadoras de ROI da Hostfully podem ajudá-lo a compreender os padrões de receita em todo o seu portefólio. Estes dados tornam-se críticos ao definir níveis de cobertura apropriados.
Otimização de franquia
Franquias mais altas podem reduzir os prémios significativamente. Por exemplo, se estiver a gerir 10 propriedades e poupar uma certa quantia por propriedade anualmente ao aumentar as suas franquias de 1.000 dólares para 2.500 dólares, essas poupanças anuais podem somar-se. Após dois anos sem reclamações, pode ter poupado o suficiente para cobrir as franquias mais altas, se necessário.
A maioria dos gestores com fortes reservas de caixa e boas práticas de manutenção beneficiam de franquias mais altas.
Trabalhar com seguros durante as reclamações
Ter cobertura é importante, mas receber as reclamações pagas rapidamente importa mais.
Normas de documentação
Fotografe cada propriedade completamente antes e depois da estadia de cada hóspede. A plataforma de guias da Hostfully inclui listas de verificação de check-in que solicitam aos hóspedes que documentem a condição da propriedade, criando um rasto de papel que pode protegê-lo durante as disputas.
Mantenha registos de manutenção detalhados. Documente reparações, inspeções e manutenção preventiva. Os peritos de seguros olham mais favoravelmente para as reclamações que demonstram uma gestão de propriedade responsável.
Protocolo de resposta imediata
Contacte a sua seguradora dentro de 24 horas após descobrir danos ou receber aviso de uma lesão de hóspede. Atrasos podem colocar em risco as reclamações. Mantenha os seus números de apólice e detalhes da propriedade facilmente acessíveis através do seu PMS.
A caixa de entrada unificada e o sistema de comunicação da Hostfully rastreiam todas as interações com os hóspedes, que podem tornar-se evidências durante as reclamações. Pode consultar conversas exatas mostrando o que disse aos hóspedes e quando.
Resposta a lesões de hóspedes
Nunca admita culpa. Forneça assistência básica, documente tudo e contacte o seu fornecedor de seguros imediatamente. Deixe que eles guiem a sua resposta.
A cobertura de responsabilidade civil inclui custos de defesa legal, pelo que o envolvimento da sua seguradora desde o início é crucial para fornecer proteção eficazmente.
Custos de seguro em diferentes mercados
Os preços de seguro de aluguer de férias variam drasticamente por localização.
Propriedades costeiras
As propriedades perto da água normalmente têm prémios mais altos devido ao risco de inundações e furacões. O seguro contra inundações é separado das suas apólices principais e é frequentemente exigido por credores em zonas de inundação. Espere orçamentar quantias substanciais anualmente para cobertura contra inundações em propriedades costeiras.
A cobertura contra vento e granizo pode adicionar altos custos anuais em áreas propensas a furacões. Alguns mercados, como o sul da Flórida, exigem apólices de tempestades de vento separadas através de programas apoiados pelo estado.
Propriedades urbanas
As propriedades da cidade enfrentam riscos diferentes. Taxas de criminalidade mais altas podem aumentar os prémios de roubo e vandalismo. A proximidade com outras unidades aumenta a responsabilidade por danos causados por incêndio e água. As propriedades urbanas beneficiam de uma melhor resposta de emergência e infraestrutura.
O seguro de propriedade urbana pode custar notavelmente mais em comparação com localizações suburbanas nos mesmos estados.
Propriedades rurais e de montanha
As propriedades remotas podem custar mais para reparar e substituir. Peças e mão de obra demoram mais a chegar, e a proteção contra incêndios pode estar a quilómetros de distância. Estes fatores aumentam os prémios.
As propriedades rurais normalmente enfrentam menores riscos de responsabilidade civil devido a menos vizinhos e menor densidade de hóspedes. Algumas destas poupanças podem compensar os custos mais altos de cobertura de propriedade.
Gerir seguros em várias entidades legais
À medida que o seu portefólio cresce, provavelmente usará várias LLCs ou entidades para limitar a responsabilidade civil. Isto cria complexidade de seguro que requer uma gestão cuidadosa.
Apólices específicas da entidade
Cada LLC normalmente precisa da sua própria apólice de seguro. Normalmente não pode segurar propriedades detidas em diferentes entidades legais sob uma única apólice. Isto importa para estratégias de LLC que usam entidades separadas para diferentes propriedades ou mercados.
Algumas seguradoras oferecem apólices de empresa de gestão que estendem a cobertura por várias entidades. Isto funciona bem quando está a gerir propriedades detidas por diferentes LLCs.
Endossos de segurado adicional
Os proprietários de propriedades frequentemente exigem ser nomeados como segurados adicionais nas suas apólices de responsabilidade civil. Isto protege-os de ações judiciais relacionadas com as suas atividades de gestão. Fatore os custos de endosso nos seus contratos de gestão.
Gestão de certificados
Precisará fornecer certificados de seguro a proprietários de propriedades, credores e, por vezes, plataformas de reservas. Gerir estes certificados em um portefólio crescente torna-se tedioso sem bons sistemas.
A funcionalidade de gestão de documentos da Hostfully pode manter certificados atuais para cada propriedade e rastrear datas de renovação. Solicite uma demonstração para ver como isto funciona.
Tome medidas na sua estratégia de seguro
Já aprendeu o que a proteção de propriedades de aluguer de férias exige. Agora, siga estes passos para proteger o seu portfólio crescente.
Comece por rever a sua cobertura atual face à sua exposição real. A maioria dos gestores descobre lacunas significativas quando o faz. Documente as suas propriedades, inventarie a sua exposição à responsabilidade e calcule a verdadeira receita em risco.
Fale com agentes de seguros focados em alojamento de curta duração. Nem todos os agentes compreendem o setor. Parceiros como a Safely, a InsuraGuest e a Truvi especializam-se em propriedades como a sua. Podem fornecer uma melhor cobertura a melhores preços do que as seguradoras generalistas.
Integre a sua gestão de seguros com as suas operações de propriedade. Quando as renovações, os sinistros e os certificados estão no mesmo sistema que as suas reservas e manutenção, pode detetar lacunas antes que se tornem problemas.
A plataforma da Hostfully coordena os requisitos de seguro em portfólios inteiros, ao mesmo tempo que gere reservas, comunicação com os hóspedes, manutenção e otimização de receitas. As integrações com os principais fornecedores de seguros do setor simplificam a verificação e a conformidade.
Veja como a Hostfully apoia os gestores de propriedades profissionais em todos os aspetos das suas operações ou calcule o seu potencial ROI a partir de melhores ferramentas de gestão de propriedades.
O seguro certo protege os seus ativos. A tecnologia certa protege o seu crescimento. Juntos, permitem-lhe dimensionar o seu portfólio com confiança, ao mesmo tempo que gere o risco de forma eficaz em todas as fases.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre o seguro de aluguer de férias e o seguro de proprietário?
As apólices de proprietário normalmente excluem a atividade comercial. A cobertura padrão não se aplica quando aluga uma propriedade para obter rendimento. As apólices de aluguer de férias cobrem o uso comercial, lesões de hóspedes, danos materiais comerciais e perda de rendimento de aluguer, que as apólices de proprietário excluem explicitamente.
Preciso de um seguro separado para cada propriedade no meu portfólio?
Sim, normalmente cada propriedade precisa da sua própria apólice. Algumas seguradoras oferecem preços de portfólio que podem reduzir os custos por propriedade ao segurar várias propriedades em conjunto. A sua estrutura legal também afeta isto; as propriedades em diferentes LLCs precisarão sempre de apólices separadas.
O seguro cobrirá danos causados por festas ou hóspedes não autorizados?
A maioria das apólices exclui atos intencionais e atividades ilegais. Se os hóspedes organizarem festas apesar das suas regras, a cobertura depende se os danos resultaram da quebra de regras (o que pode não ser coberto) ou de acidentes durante a festa (o que provavelmente seria coberto). A triagem de hóspedes e as regras claras da casa podem ajudar a apoiar as suas reclamações.
Como é que a cobertura de perda de rendimento é paga?
As seguradoras calculam os pagamentos com base nos seus dados históricos de reservas e nas reservas atuais. Se normalmente ganha um determinado montante por noite com uma forte ocupação, compensá-lo-ão pela perda de receita durante as reparações. Registos de reservas sólidos através do seu PMS são essenciais para apoiar pagamentos precisos.
Devo adicionar cobertura contra terramotos ou inundações?
Depende da sua localização. As apólices padrão excluem ambos. Em zonas de terramotos (como a Califórnia e o Noroeste do Pacífico) ou zonas de inundação (áreas costeiras e vales fluviais), precisará de cobertura separada. Estes eventos podem destruir propriedades completamente, por isso não ignore a cobertura em áreas de alto risco.