Σύντομη Περίληψη
Η εταιρική στέγαση επιβάλλει ένα σημαντικό premium έναντι του μη επιπλωμένου μακροπρόθεσμου ενοικίου, επειδή τα έπιπλα, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, το διαδίκτυο, η ευελιξία και συχνά ο καθαρισμός περιλαμβάνονται σε μία ενιαία μηνιαία τιμή. Τα ακριβή premium διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την αγορά, τον τύπο μονάδας και την πηγή κράτησης, οπότε οι τοπικές επιπλωμένες συγκρίσεις έχουν μεγαλύτερη σημασία από οποιονδήποτε καθολικό πολλαπλασιαστή. Για τον ενοικιαστή, η τιμή κρίνεται έναντι του κόστους μιας παρατεταμένης διαμονής σε ξενοδοχείο. για τον οικοδεσπότη, η βιώσιμη τιμή ξεκινά από τα κάτω προς τα πάνω: τα πάγια έξοδα συν τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, τα λειτουργικά έξοδα, ένα επίδομα κενών θέσεων και το περιθώριο κέρδους καθορίζουν το κατώτατο όριο που πρέπει να ξεπεράσει η τιμή της αγοράς.
Τιμολογήστε μια επιπλωμένη μονάδα εταιρικής στέγασης σαν ένα απλό 12μηνο μίσθωμα και χαρίζετε το premium. τιμολογήστε την σαν ξενοδοχείο και θα μείνει άδεια για μήνες που δεν μπορείτε να ανακτήσετε. Πόσο κοστίζει λοιπόν η εταιρική στέγαση και πόσο πρέπει πραγματικά να χρεώνετε; Η ειλικρινής απάντηση έχει δύο σκέλη: τι πληρώνει η αγορά και πόσο κοστίζει η λειτουργία της μονάδας σας.
Αυτός ο οδηγός σας δίνει και τα δύο, βασιζόμενος σε συνεντεύξεις με διαχειριστές και δεδομένα του κλάδου: ένα τυπικό εύρος, τους παράγοντες που το επηρεάζουν και μια αναλυτική κατανομή του τι πρέπει να καλύπτει μια εταιρική τιμή πριν σας αποφέρει οτιδήποτε. Εάν ορίζετε την πρώτη σας μηνιαία τιμή ή διορθώνετε μια που δεν λειτουργεί, ξεκινήστε με τους παρακάτω αριθμούς.
Πόσο κοστίζει η εταιρική στέγαση ανά μήνα;
Η εταιρική στέγαση ενοικιάζεται με ένα σημαντικό premium έναντι του τοπικού μη επιπλωμένου μηνιαίου ενοικίου, και το ακριβές ποσό εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την αγορά σας, τον τύπο μονάδας και την πηγή κράτησης. Ως σημείο αναφοράς για τον προγραμματισμό μόνο, πολλοί διαχειριστές υπολογίζουν 1,5 έως 2 φορές την τοπική μη επιπλωμένη τιμή ως σημείο εκκίνησης, και στη συνέχεια την επικυρώνουν έναντι των κοντινών επιπλωμένων συγκρίσεων πριν δεσμευτούν σε έναν αριθμό.
Αντιμετωπίστε αυτό το εύρος ως ένα λειτουργικό σημείο αναφοράς και όχι ως προσφορά, επειδή ο αριθμός είναι τοπικός. Ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων κοντά σε μια νοσοκομειακή περιοχή του Χιούστον και η ίδια κάτοψη σε μια μικρή αγορά των Μεσοδυτικών Πολιτειών μπορεί να βρίσκονται σε αντίθετα άκρα του φάσματος, και οι μονάδες premium σε μεγάλες μητροπόλεις ξεπερνούν άνετα το ανώτερο όριο.
Αυτό που αγοράζει ο αριθμός εξηγεί το premium. Η τιμή είναι all-in, καλύπτοντας έπιπλα, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, διαδίκτυο και συχνά καθαρισμό, οπότε η πραγματική σύγκριση του ενοικιαστή δεν είναι το ενοίκιο συν τους λογαριασμούς, αλλά το κόστος μιας παρατεταμένης διαμονής σε ένα συγκρίσιμο ξενοδοχείο, το οποίο είναι συνήθως υψηλότερο για διαμονές που μετρώνται σε εβδομάδες ή μήνες.
Στατιστικό στοιχείο κλάδου
Η ζήτηση για επιπλωμένα διαμερίσματα στις ΗΠΑ αναμένεται να αυξηθεί κατά 14,5% ετησίως έως το 2033, σύμφωνα με την Grand View Research, με τους εταιρικούς και επαγγελματίες ταξιδιώτες να αποτελούν το μεγαλύτερο τμήμα τελικής χρήσης. Η αυξανόμενη ζήτηση είναι αυτό που επιτρέπει σε μια καλά τοποθετημένη επιπλωμένη μονάδα να διατηρεί το premium της έναντι του μη επιπλωμένου ενοικίου.
Τι καθορίζει την τιμολόγηση της εταιρικής στέγασης;
Η τοποθεσία κάνει το μεγαλύτερο μέρος της δουλειάς, ακολουθούμενη από το μέγεθος της μονάδας, την ποιότητα επίπλωσης, τις παρεχόμενες υπηρεσίες και τη διάρκεια της δέσμευσης του ενοικιαστή.
Κάθε παράγοντας κινεί την τιμή σε μια προβλέψιμη κατεύθυνση, οπότε ο παρακάτω πίνακας λειτουργεί και ως λίστα ελέγχου για την τοποθέτηση της δικής σας μονάδας.
| Παράγοντας | Πώς επηρεάζει την τιμή |
|---|---|
| Τοποθεσία και παράγοντες ζήτησης | Η εγγύτητα σε νοσοκομεία, κεντρικά γραφεία και χώρους έργων υποστηρίζει το ανώτερο όριο του εύρους |
| Μέγεθος και διάταξη | Κάθε υπνοδωμάτιο προσθέτει χωρητικότητα για οικογένειες και ομάδες έργων, τους πελάτες με την υψηλότερη πληρωμή |
| Επίπεδο επίπλωσης | Ένα πραγματικό γραφείο, γρήγορο WiFi και ανθεκτικά έπιπλα δικαιολογούν το premium. τα φθαρμένα έπιπλα το εξαφανίζουν |
| Περιλαμβανόμενες υπηρεσίες | Ο καθαρισμός, η στάθμευση και τα γενναιόδωρα όρια κοινής ωφέλειας αυξάνουν την τιμή, και τα κόστη που την υποστηρίζουν |
| Διάρκεια διαμονής | Οι μακροπρόθεσμες δεσμεύσεις ανταλλάσσουν χαμηλότερη μηνιαία τιμή με εγγυημένη πληρότητα |
| Εποχή και κύκλος αγοράς | Οι εναλλαγές νοσηλευτών, τα ημερολόγια έργων και οι εποχές μετεγκατάστασης επηρεάζουν την τοπική ζήτηση |
Ένας παράγοντας αξίζει να τονιστεί: ποιος πληρώνει. Οι εταιρικοί και οι εκπρόσωποι πρακτορείων ενδιαφέρονται λιγότερο για την εξοικονόμηση 100 $ από την τιμή και περισσότερο για έναν καθαρό, τιμολογημένο, all-in αριθμό, οπότε η πληρότητα συχνά κερδίζει την κράτηση έναντι μιας μικρής έκπτωσης.
Τι πρέπει να καλύπτει μια τιμή εταιρικής στέγασης;
Μια βιώσιμη εταιρική τιμή καλύπτει τα πάγια έξοδά σας, τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, τα λειτουργικά έξοδα και ένα επίδομα κενών θέσεων, και εξακολουθεί να αφήνει το επιθυμητό περιθώριο κέρδους.
Ο τύπος είναι απλός, και κάθε είσοδος είναι γνωστή πριν την καταχώριση:
Ελάχιστο μηνιαίο ποσοστό = πάγια έξοδα + κοινόχρηστα + λειτουργικά έξοδα + επίδομα κενών + επιθυμητό κέρδος
Το παρακάτω παράδειγμα χρησιμοποιεί ενδεικτικούς αριθμούς για μια μονάδα δύο υπνοδωματίων. Αντικαταστήστε κάθε αριθμό με τους δικούς σας για να βρείτε το πραγματικό σας ελάχιστο.
| Στοιχείο | Μηνιαίο (παράδειγμα) | Τι καλύπτει |
|---|---|---|
| Πάγια έξοδα | 2.000 $ | Δάνειο, φόρος ακινήτων, ασφάλιση |
| Κοινόχρηστα | 300 $ | Ηλεκτρικό, νερό, φυσικό αέριο, διαδίκτυο, streaming |
| Λειτουργικά έξοδα | 400 $ | Καθαρισμός, αναπλήρωση, συντήρηση, αποθεματικό αντικατάστασης επίπλων |
| Επίδομα κενών θέσεων | 500 $ | Περίπου 15%, καλύπτοντας περίπου 1,8 άδειους μήνες το χρόνο |
| Επιθυμητό κέρδος | 600 $ | Το περιθώριό σας μετά από κάθε κόστος |
| Ελάχιστη μηνιαία τιμή | 3.800 $ | Η τιμή κάτω από την οποία η μονάδα χάνει χρήματα |
Τα τέλη πλατφόρμας ανήκουν επίσης στη γραμμή λειτουργικών εξόδων. Οι αγορές με σταθερή χρέωση χρεώνουν μερικές εκατοντάδες δολάρια ετησίως, ενώ οι διαχειριζόμενες εταιρείες εταιρικής στέγασης λαμβάνουν ένα μερίδιο του ενοικίου ή μισθώνουν τη μονάδα εξ ολοκλήρου με αντάλλαγμα την ανάληψη της εργασίας, και αυτή η διαφορά αλλάζει το κατώτατο όριό σας.
Kristi Campbell, Operations Manager, Vanwaw Corporate Rentals (Ατλάντα και Τζάκσονβιλ)
Η Vanwaw διαχειρίζεται 25 πολυτελείς εταιρικές μονάδες και αντιμετώπισε το κόστος ανανέωσης ως πρόβλημα τιμολόγησης: μια χαμένη καθαριότητα σήμαινε τη μετεγκατάσταση ενός επισκέπτη σε ένα ξενοδοχείο 400 $ τη βραδιά. Η αυτοματοποίηση του συντονισμού καθαρισμού μέσω της πλατφόρμας διαχείρισης ακινήτων της εξοικονομεί τώρα στην ομάδα περίπου 800 $ το μήνα και περίπου 30 ώρες την εβδομάδα. «Το Hostfully και το Breezeway είναι τα μόνα δύο λογισμικά που δεν μας πειράζει το κόστος. Αυτό που μας προσφέρουν σε όρους ηρεμίας, αξιοπιστίας και απόδοσης αξίζει κάθε δεκάρα.» Διαβάστε την πλήρη ιστορία της Vanwaw.
Πώς ορίζετε την τιμή της εταιρικής σας στέγασης;
Ορίστε την από το κατώτατο όριο κόστους σας προς τα πάνω, και στη συνέχεια τοποθετήστε την στο κενό μεταξύ του τοπικού μη επιπλωμένου ενοικίου και του κόστους 30 διανυκτερεύσεων σε ένα συγκρίσιμο ξενοδοχείο.
Εργαστείτε με συγκρίσεις εταιρικής στέγασης, όχι με μαθηματικά ημερήσιων ή ετήσιων μισθώσεων. Η μηνιαία τιμολόγηση ενοικίων έχει πολύ λιγότερα δεδομένα αγοράς πίσω της από τις ημερήσιες ενοικιάσεις ή τα ξενοδοχεία, οπότε οι συγκρίσεις κάνουν περισσότερη δουλειά εδώ από οποιονδήποτε τύπο. Βρείτε τρεις έως πέντε επιπλωμένες μηνιαίες καταχωρίσεις κοντά στους παράγοντες ζήτησής σας, σημειώστε τι περιλαμβάνουν και τοποθετήστε την τιμή σας εκεί όπου πραγματικά βρίσκεται το επίπεδο επίπλωσης και οι υπηρεσίες σας. Μια μέτρια έκπτωση για δεσμεύσεις τριών μηνών και άνω είναι στάνταρ, καθώς η εγγυημένη πληρότητα αξίζει περισσότερο από μια υψηλότερη τιμή καταλόγου.
Η τιμή είναι επίσης μόνο ένας μοχλός. Όπως δήλωσε ο Ryan Saylor, διευθυντής μάρκετινγκ προϊόντων στην πλατφόρμα διαχείρισης εσόδων Beyond, σε ένα webinar της Hostfully για τη στρατηγική εσόδων, «υπάρχουν πολλά περισσότερα στον κόσμο της διαχείρισης εσόδων από την απλή δυναμική τιμολόγηση ή την ημερήσια τιμή σας». Εάν μια καλά τιμολογημένη μονάδα εξακολουθεί να μην μετατρέπεται, οι φωτογραφίες, το περιεχόμενο της καταχώρισης και οι όροι ελάχιστης διαμονής αξίζουν την ίδια εξέταση με τον αριθμό.
Η τιμή αποδίδει μόνο όταν η μονάδα καταχωρείται και ελέγχεται σωστά, και η ενοικίαση του σπιτιού σας για εταιρική στέγαση βήμα προς βήμα, από τους ελέγχους ασφάλισης έως την επιλογή αγοράς, είναι εκεί όπου δοκιμάζεται αυτή η τοποθέτηση.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με το κόστος εταιρικής στέγασης
Αυτές είναι οι ερωτήσεις κόστους που κάνουν οι οικοδεσπότες και οι ενοικιαστές πριν υπογράψουν.
Ποιο είναι ένα τυπικό μηνιαίο τέλος εταιρικής στέγασης;
Πέρα από τη βασική μηνιαία τιμή, τα τυπικά τέλη περιλαμβάνουν ένα εφάπαξ τέλος καθαρισμού ή αναχώρησης, μια επιστρέψιμη εγγύηση ή χρέωση προστασίας από ζημιές, και μερικές φορές τέλη για κατοικίδια ή στάθμευση. Τα τέλη καταχώρισης στην αγορά επιβαρύνουν τον οικοδεσπότη. Οι εταιρικοί πελάτες προτιμούν όσο το δυνατόν περισσότερα να περιλαμβάνονται σε έναν ενιαίο μηνιαίο αριθμό.
Περιλαμβάνονται οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στην εταιρική στέγαση;
Ναι, σχεδόν πάντα. Η ηλεκτρική ενέργεια, το νερό, το φυσικό αέριο, το διαδίκτυο και συνήθως το streaming περιλαμβάνονται στη μηνιαία τιμή, κάτι που αποτελεί βασικό μέρος της αξίας του μοντέλου. Πολλοί οικοδεσπότες προσθέτουν ένα όριο εύλογης χρήσης στη μίσθωση, ώστε ένας ασυνήθιστα βαρύς μήνας να μην επηρεάζει το περιθώριο κέρδους.
Πληρώνουν οι ενοικιαστές εταιρικής στέγασης εγγύηση;
Συνήθως, αν και οι εταιρικοί υπογράφοντες μερικές φορές διαπραγματεύονται απαλλαγή από την εγγύηση, εταιρική εγγύηση ή κάλυψη προστασίας από ζημιές. Όποια μορφή κι αν πάρει, συμπεριλάβετε το ποσό, τους όρους και το χρονοδιάγραμμα επιστροφής στη συμφωνία, και τεκμηριώστε την επίπλωση με φωτογραφικό αρχείο πριν την είσοδο.
Είναι η εταιρική στέγαση φθηνότερη από ένα ξενοδοχείο;
Για διαμονές που μετρώνται σε εβδομάδες ή μήνες, συνήθως ναι. Μια επιπλωμένη μονάδα με μηνιαία τιμή κοστίζει συνήθως λιγότερο από μια αντίστοιχη διαμονή σε ένα συγκρίσιμο ξενοδοχείο, ενώ προσφέρει κουζίνα, πλυντήριο και περισσότερο χώρο, αν και η διαφορά ποικίλλει ανάλογα με την αγορά και την κατηγορία του ξενοδοχείου. Αυτή η διαφορά είναι η αξία έναντι της οποίας τιμολογείται η τιμή ενός οικοδεσπότη.
Τι τέλη χρεώνουν οι πλατφόρμες εταιρικής στέγασης;
Τα μοντέλα ποικίλλουν. Οι αγορές με σταθερή χρέωση χρεώνουν ένα ετήσιο τέλος καταχώρισης μερικών εκατοντάδων δολαρίων χωρίς προμήθεια, ενώ οι διαχειριζόμενες αγορές λαμβάνουν ένα μερίδιο του ενοικίου ή μισθώνουν τη μονάδα εξ ολοκλήρου με αντάλλαγμα τη διαχείριση των κρατήσεων και της πληρωμής. Επιβεβαιώστε το τρέχον μοντέλο κατά την εγγραφή, καθώς οι τιμές των πλατφορμών αλλάζουν.
Βασικά συμπεράσματα
Ακολουθεί η σύντομη έκδοση για την τιμολόγηση.
- Η εταιρική στέγαση επιβάλλει ένα premium έναντι του μη επιπλωμένου ενοικίου επειδή η τιμή περιλαμβάνει έπιπλα, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και υπηρεσίες. αντιμετωπίστε οποιονδήποτε πολλαπλασιαστή, όπως το κοινό σημείο αναφοράς προγραμματισμού 1,5 έως 2 φορές, ως μια αρχική υπόθεση που πρέπει να επικυρωθεί έναντι των τοπικών επιπλωμένων συγκρίσεων.
- Η τιμή είναι all-in, οπότε τα έπιπλα, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, το διαδίκτυο και οι υπηρεσίες πρέπει να περιλαμβάνονται σε αυτήν.
- Τιμολογήστε από το κατώτατο όριο προς τα πάνω: τα πάγια έξοδα, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, τα λειτουργικά έξοδα, το επίδομα κενών θέσεων και το περιθώριο κέρδους καθορίζουν το ελάχιστο που πρέπει να ξεπεράσει η τιμή της αγοράς.
- Συγκρίνετε με επιπλωμένες εταιρικές συγκρίσεις, στο κενό μεταξύ του μη επιπλωμένου ενοικίου και 30 διανυκτερεύσεων σε ξενοδοχείο, ποτέ μόνο με μαθηματικά ετήσιας μίσθωσης ή ημερήσιας τιμής.
Γνωρίστε τους αριθμούς σας, και μετά αφήστε το ημερολόγιο να γεμίσει.
Δείτε πώς το λογισμικό που έχει δημιουργηθεί για MTRs και εταιρική στέγαση υποστηρίζει μηνιαίες διαμονές σε κάθε κανάλι από ένα συγχρονισμένο ημερολόγιο, ή κλείστε ένα δωρεάν demo για να το δείτε με τους αριθμούς σας.