Remarque : Les exigences en matière d’assurance et les options de couverture varient selon l’emplacement et la situation. Notre guide fournit des informations générales. Consultez toujours un professionnel de l’assurance agréé pour obtenir des conseils spécifiques à vos propriétés et à votre juridiction.
Pourquoi l’assurance habitation standard ne convient pas aux gestionnaires de LCD
Votre police d’assurance habitation cesse généralement de vous couvrir dès que vous acceptez votre premier client payant. Les polices standard excluent généralement les activités commerciales. Lorsque vous gérez plusieurs propriétés avec des clients payants, les compagnies d’assurance considèrent cela comme une entreprise d’hébergement.
Cette chambre d’amis sur Airbnb ou la maison de vacances que vous louez sur Vrbo sont toutes des opérations commerciales aux yeux des assureurs.
L’assurance pour les locations de courte durée comble cette lacune. Sans elle, vous êtes personnellement responsable des blessures des clients, des dommages matériels, du vol et des pertes commerciales. Un seul procès peut anéantir des années de bénéfices. À mesure que vous passez de 5 à 50 propriétés, votre risque se multiplie plus vite que votre nombre de propriétés. Les gestionnaires avisés protègent leur croissance avec une couverture de responsabilité civile adéquate pour les locations de vacances avant que les problèmes ne surviennent.
Ce que couvre l’assurance pour les locations de courte durée
L’assurance pour les locations de vacances se divise en plusieurs niveaux de protection.
Dommages matériels
La couverture de la structure physique et du contenu entre en jeu lorsque des catastrophes surviennent. L’incendie, le vent, la grêle, le vol et le vandalisme relèvent tous de la protection des biens. Les polices commerciales tiennent compte de l’usure plus importante due à la rotation des clients et à l’ameublement de qualité commerciale. Les propriétés de votre portefeuille sont plus exposées que les maisons occupées par leur propriétaire. Plus de personnes passent, plus de clés circulent et plus d’appareils fonctionnent constamment. Votre couverture doit refléter ces modes d’utilisation commerciale.
Protection de la responsabilité civile
La couverture de responsabilité civile pour les locations de vacances vous protège lorsque des clients se blessent ou causent du tort à autrui. Les clients peuvent glisser dans les escaliers, un enfant peut se noyer dans une piscine ou un client peut déclencher un incendie qui se propage aux unités voisines. Ces scénarios peuvent donner lieu à des poursuites importantes. De nombreux gestionnaires souscrivent une protection de responsabilité civile de 1 à 2 millions de dollars par propriété. Les propriétés avec piscine, bain à remous ou situées au bord de l’eau nécessitent souvent une couverture considérablement accrue. Les différences de primes sont souvent plus faibles que les lacunes de couverture.
Couverture de l’interruption d’activité
Lorsqu’un incendie ou une inondation rend les propriétés inhabitables, l’assurance perte de revenus pour les locations de vacances remplace les revenus perdus pendant les réparations. La couverture est versée en fonction de votre calendrier de réservation, et non des tarifs journaliers génériques. Pour les gestionnaires qui développent leurs portefeuilles, cette protection est plus importante que la plupart ne le pensent. Une perte importante peut épuiser le capital d’exploitation lorsque vous ajoutez des propriétés. La bonne couverture permet de maintenir les plans de croissance sur la bonne voie en cas de catastrophe.
Couverture des biens des clients
Il s’agit d’une protection facultative pour les biens des clients qui sont endommagés ou volés dans votre propriété. Bien que les clients déposent généralement des réclamations auprès de leur propre assurance, offrir cette couverture peut améliorer les évaluations et réduire les litiges.
Comment l’assurance responsabilité civile protège les portefeuilles en croissance
La responsabilité civile légale pour les locations de vacances s’étend au-delà des blessures causées aux clients. À mesure que les portefeuilles croissent, l’exposition à la responsabilité civile croît plus vite que le nombre de propriétés.
Blessures directes aux clients
Les clients se blessent plus souvent dans les locations que dans leur propre maison. Des aménagements, des appareils et des conditions inconnus y contribuent. La relaxation (ou l’intoxication) augmente le risque, et les commodités comme les piscines et les bains à remous ajoutent à l’exposition. La couverture de responsabilité civile paie les frais médicaux, la défense juridique et les règlements lorsque les clients réclament des dommages-intérêts pour blessure. Sans assurance adéquate pour les hôtes Airbnb et autres plateformes, un seul procès peut anéantir des années de bénéfices.
Responsabilité civile envers les tiers
Vos clients peuvent endommager les propriétés voisines ou blesser d’autres personnes. De l’eau pourrait s’infiltrer dans l’unité du dessous, une fête pourrait provoquer une confrontation ou un client pourrait laisser un brûleur allumé, déclenchant un incendie qui se propage. Vous êtes potentiellement responsable de tout cela. La couverture de responsabilité civile pour les locations de vacances vous protège lorsque les clients causent du tort à autrui, même si vous n’êtes pas directement en faute.
Responsabilité des lieux
Vous êtes responsable de la sécurité des lieux. Des escaliers brisés, des rampes lâches, des risques électriques et des problèmes d’entretien peuvent déclencher des réclamations en responsabilité civile. Il devient plus difficile de maintenir chaque propriété en parfait état à mesure que vous développez votre activité. La couverture ne remplace pas un bon entretien, mais elle vous protège lorsque des problèmes surviennent. La plateforme de Hostfully aide à coordonner l’entretien de l’ensemble des portefeuilles, en s’intégrant à des partenaires comme Turno et Breezeway pour détecter les problèmes avant l’arrivée des clients.
Comprendre les exigences en matière d’assurance des plateformes de réservation
Chaque plateforme gère l’assurance différemment.
Exigences d’Airbnb
Airbnb offre AirCover aux hôtes, mais cette couverture a des limites et des exclusions importantes. Les gestionnaires professionnels souscrivent des polices commerciales distinctes plutôt que de se fier uniquement à la couverture de la plateforme. Recherchez les différences entre AirCover et les polices d’assurance commerciale pour comprendre les lacunes de couverture.
Airbnb exige que les hôtes maintiennent leur propre assurance et peut supprimer les annonces qui ne répondent pas aux exigences. La documentation de la couverture fait partie de votre flux de travail opérationnel à mesure que vous développez votre activité.
Normes de Vrbo
Vrbo exige un minimum de 500 000 $ en couverture de responsabilité civile par propriété. De nombreux gestionnaires en souscrivent beaucoup plus pour une meilleure protection. La propre protection contre les dommages de Vrbo est facultative et limitée.
Politiques de Booking.com
Booking.com exige une assurance adéquate sans préciser de montants. La plupart des gestionnaires alignent leur couverture sur les exigences de Vrbo pour assurer une cohérence entre les canaux.
Hostfully s’intègre directement à Airbnb, Vrbo, Booking.com, Google et Marriott, ce qui facilite la gestion des exigences de conformité sur tous les canaux à partir d’un seul tableau de bord à mesure que votre portefeuille croît.
Construire votre pile d’assurance à mesure que vous développez votre activité
Les gestionnaires avisés superposent leur couverture à mesure que leurs portefeuilles croissent.
Début (1 à 5 propriétés)
Concentrez-vous sur une couverture commerciale adéquate pour chaque propriété. Travaillez avec des agents qui comprennent les opérations de LCD. Prévoyez un budget annuel de 1 500 $ à 3 000 $ par propriété, selon l’emplacement et la valeur. Mettez en place votre structure d’entreprise correctement dès le départ. De nombreux gestionnaires utilisent des SARL pour créer une protection de responsabilité civile supplémentaire au-delà de l’assurance.
Phase de croissance (5 à 15 propriétés)
Envisagez des polices parapluie pour étendre la protection de responsabilité civile à plusieurs propriétés. Les polices parapluie peuvent généralement commencer autour de 1 million de dollars et s’étendre jusqu’à 5 millions de dollars ou plus pour des primes supplémentaires.
Associez-vous à des fournisseurs axés sur les LCD comme Safely, InsuraGuest et Truvi, qui offrent souvent de meilleurs tarifs et conditions que les assureurs traditionnels. Hostfully s’intègre à ces fournisseurs, ce qui vous permet de connecter la vérification des clients et la vérification de l’assurance directement à votre flux de travail de gestion immobilière. L’automatisation devient essentielle pour gérer plus de 10 propriétés.
Phase de développement (plus de 15 propriétés)
Examinez la tarification basée sur le portefeuille, car certains assureurs offrent de meilleurs tarifs lors de l’assurance de plusieurs propriétés ensemble. Cela compte davantage lorsque vous dépassez 20 à 25 propriétés.
Pour les portefeuilles de plus de 50 propriétés, vous pourriez envisager des ententes d’assurance captive, qui nécessitent un capital important, mais peuvent offrir des économies à long terme et un meilleur contrôle.
Suivez les renouvellements d’assurance, les réclamations et la conformité de votre portefeuille à l’aide de votre PMS. Hostfully conserve ces registres intégrés à vos données de réservation et d’exploitation. Passez le test de santé de l’entreprise pour évaluer la gestion de votre portefeuille.
Lacunes de couverture courantes qui nuisent aux gestionnaires en croissance
Même les gestionnaires expérimentés passent à côté de domaines de couverture essentiels.
Exclusions des punaises de lit
La plupart des polices excluent les infestations de punaises de lit. Le traitement peut être coûteux par propriété, et la perte de revenus pendant le traitement ajoute des montants importants supplémentaires. Certains assureurs offrent une couverture contre les punaises de lit en tant qu’avenant, qui peut s’amortir rapidement dans les zones urbaines ou les marchés à forte rotation.
Panne d’équipement
Les systèmes de CVC, les chauffe-eau et les appareils s’usent plus rapidement dans les locations. Les polices standard pourraient ne pas couvrir les pannes mécaniques dues à l’usure, mais la couverture des pannes d’équipement comble cette lacune. L’intégration de Hostfully Devices avec les thermostats intelligents peut aider à surveiller le rendement de l’équipement et à détecter les problèmes tôt.
Responsabilité civile en matière de cybersécurité
Vous recueillez des données sur les clients et des informations de paiement. Une violation de données pourrait coûter des sommes importantes en frais de notification, de surveillance du crédit et juridiques. La couverture de responsabilité civile en matière de cybersécurité protège contre ces risques, qui augmentent à mesure que vous développez votre activité et traitez plus de réservations. La plupart des gestionnaires ajoutent une couverture lorsqu’ils atteignent des seuils de revenus importants ou traitent des données importantes sur les clients.
Responsabilité civile en matière de pratiques d’emploi
L’embauche de nettoyeurs, de personnel d’entretien ou d’assistants virtuels crée une exposition aux poursuites liées à l’emploi. Les congédiements injustifiés, la discrimination ou les allégations de harcèlement peuvent dévaster les petites entreprises. L’assurance responsabilité civile en matière de pratiques d’emploi (EPLI) vous protège.
L’intégration du Service Provider Hub de Hostfully avec Turno vous aide à gérer les relations avec les entrepreneurs de manière professionnelle, mais l’assurance est toujours essentielle lorsque des litiges surviennent.
Comment la technologie réduit les coûts d’assurance
Une technologie de gestion immobilière intelligente peut réduire les primes tout en améliorant la qualité de la couverture.
Serrures intelligentes et contrôle d’accès
Les propriétés avec entrée sans clé démontrent une meilleure sécurité aux assureurs. Vous pouvez éliminer les problèmes de clés perdues et contrôler exactement qui entre dans vos propriétés et quand. Vous pouvez même verrouiller automatiquement les clients après le départ.
Hostfully Devices prend en charge plus de 200 types de serrures intelligentes, gérées directement à partir de votre PMS. L’intégration offre des avantages en matière de sécurité que les assureurs récompensent tout en éliminant le besoin d’un logiciel de gestion des serrures distinct.
Surveillance du bruit
Les assureurs privilégient la surveillance du bruit, car elle aide à prévenir les fêtes et les grands rassemblements qui génèrent des réclamations. Les appareils Minut et NoiseAware, tous deux intégrés à Hostfully, vous alertent des problèmes avant qu’ils ne s’aggravent, et certains assureurs offrent des rabais sur les primes pour les propriétés dotées de cette technologie. Les appareils peuvent s’amortir grâce à la réduction des réclamations et aux économies d’assurance.
Messagerie automatisée
Une communication claire et cohérente avec les clients prévient les malentendus qui peuvent entraîner des blessures et des dommages. InboxAI de Hostfully utilise les données de la propriété et de la réservation pour créer des réponses personnalisées. Contrairement aux robots conversationnels génériques, il fait référence à des détails spécifiques de vos guides et des informations sur la propriété.
Une meilleure communication signifie moins de clients confus. Moins de clients confus signifie moins de réclamations. Les compagnies d’assurance reconnaissent ce lien.
Suivi de l’entretien
Les propriétés en bon état génèrent moins de réclamations. Les intégrations avec Breezeway et Properly vous aident à rester au courant des réparations avant qu’elles ne deviennent des événements assurables.
La documentation de l’entretien par le biais de votre PMS peut également vous aider lors des réclamations en prouvant que vous avez géré vos propriétés de manière responsable, ce qui peut avoir une incidence sur les résultats des réclamations.
Calcul de vos besoins réels en matière d’assurance
La plupart des gestionnaires sous-assurent ou sur-assurent leurs portefeuilles.
Analyse de la protection des actifs
Calculez le total de vos actifs exposés, y compris la valeur nette des biens, l’équipement commercial, les véhicules et les actifs personnels à risque dans les jugements. Votre couverture de responsabilité civile devrait dépasser ce total d’une marge confortable.
Par exemple, si vous possédez des propriétés d’une valeur de 2 millions de dollars plus 500 000 $ en actifs commerciaux et personnels, vous avez besoin d’au moins 3 millions de dollars en couverture de responsabilité civile. De nombreux gestionnaires arrondissent à 5 millions de dollars pour une marge de sécurité supplémentaire.
Calcul du remplacement des revenus
Pour la couverture de perte de revenus, calculez le revenu quotidien moyen par propriété et multipliez-le par votre taux de réservation moyen. Ajoutez le temps de réparation moyen pour les dommages importants (généralement de 60 à 180 jours). Cela vous donnera un montant minimal de couverture de perte de revenus.
Les calculateurs de RCI de Hostfully peuvent vous aider à comprendre les tendances des revenus dans l’ensemble de votre portefeuille. Ces données deviennent essentielles lors de l’établissement des niveaux de couverture appropriés.
Optimisation de la franchise
Des franchises plus élevées peuvent réduire considérablement les primes. Par exemple, si vous gérez 10 propriétés et que vous économisez un certain montant par propriété chaque année en augmentant vos franchises de 1 000 $ à 2 500 $, ces économies annuelles peuvent s’accumuler. Après deux années sans réclamation, vous pourriez avoir économisé suffisamment pour couvrir les franchises plus élevées si nécessaire.
La plupart des gestionnaires qui ont de fortes réserves de liquidités et de bonnes pratiques d’entretien bénéficient de franchises plus élevées.
Travailler avec l’assurance pendant les réclamations
Avoir une couverture est important, mais obtenir le paiement des réclamations rapidement l’est encore plus.
Normes de documentation
Photographiez chaque propriété en profondeur avant et après le séjour de chaque client. La plateforme de guide de Hostfully comprend des listes de contrôle à l’arrivée qui incitent les clients à documenter l’état de la propriété, créant ainsi une piste de papier qui peut vous protéger pendant les litiges.
Conservez des registres d’entretien détaillés. Documentez les réparations, les inspections et l’entretien préventif. Les experts en sinistres examinent plus favorablement les réclamations qui démontrent une gestion immobilière responsable.
Protocole de réponse immédiate
Communiquez avec votre assureur dans les 24 heures suivant la découverte de dommages ou la réception d’un avis de blessure d’un client. Les retards peuvent compromettre les réclamations. Gardez vos numéros de police et les détails de la propriété facilement accessibles par le biais de votre PMS.
Le système unifié de boîte de réception et de communication de Hostfully suit toutes les interactions avec les clients, ce qui peut devenir une preuve lors des réclamations. Vous pouvez consulter les conversations exactes montrant ce que vous avez dit aux clients et quand.
Réponse aux blessures des clients
N’admettez jamais votre faute. Fournissez une assistance de base, documentez tout et communiquez immédiatement avec votre fournisseur d’assurance. Laissez-les guider votre réponse.
La couverture de responsabilité civile comprend les frais de défense juridique, de sorte que la participation de votre assureur dès le départ est essentielle pour assurer une protection efficace.
Coûts d’assurance dans différents marchés
La tarification de l’assurance pour les locations de vacances varie considérablement selon l’emplacement.
Propriétés côtières
Les propriétés situées près de l’eau sont généralement assorties de primes plus élevées en raison du risque d’inondation et d’ouragan. L’assurance contre les inondations est distincte de vos polices principales et est souvent exigée par les prêteurs dans les zones inondables. Prévoyez un budget annuel important pour la couverture contre les inondations sur les propriétés côtières.
La couverture contre le vent et la grêle peut ajouter des coûts annuels élevés dans les zones sujettes aux ouragans. Certains marchés, comme le sud de la Floride, exigent des polices distinctes contre les tempêtes de vent par le biais de programmes soutenus par l’État.
Propriétés urbaines
Les propriétés urbaines font face à des risques différents. Des taux de criminalité plus élevés peuvent augmenter les primes de vol et de vandalisme. La proximité d’autres unités augmente la responsabilité civile en cas d’incendie et de dégâts d’eau. Les propriétés urbaines bénéficient d’une meilleure intervention d’urgence et d’une meilleure infrastructure.
L’assurance des propriétés urbaines peut coûter sensiblement plus cher que celle des emplacements suburbains dans les mêmes États.
Propriétés en montagne et rurales
Les propriétés éloignées peuvent coûter plus cher à réparer et à remplacer. Les pièces et la main-d’œuvre mettent plus de temps à arriver, et la protection contre les incendies peut être à des kilomètres. Ces facteurs augmentent les primes.
Les propriétés rurales font généralement face à des risques de responsabilité civile plus faibles en raison du plus petit nombre de voisins et de la densité de clients. Certaines de ces économies peuvent compenser les coûts plus élevés de la couverture des biens.
Gérer l’assurance dans plusieurs entités juridiques
À mesure que votre portefeuille croît, vous utiliserez probablement plusieurs SARL ou entités pour limiter la responsabilité civile. Cela crée une complexité d’assurance qui nécessite une gestion prudente.
Polices propres à l’entité
Chaque SARL a généralement besoin de sa propre police d’assurance. Vous ne pouvez généralement pas assurer les propriétés détenues dans différentes entités juridiques en vertu d’une seule police. Cela compte pour les stratégies de SARL qui utilisent des entités distinctes pour différentes propriétés ou différents marchés.
Certains assureurs offrent des polices de sociétés de gestion qui étendent la couverture à plusieurs entités. Cela fonctionne bien lorsque vous gérez des propriétés appartenant à différentes SARL.
Avenants d’assurance supplémentaire
Les propriétaires exigent souvent d’être nommés assurés supplémentaires sur vos polices de responsabilité civile. Cela les protège contre les poursuites liées à vos activités de gestion. Tenez compte des coûts d’avenant dans vos contrats de gestion.
Gestion des certificats
Vous devrez fournir des certificats d’assurance aux propriétaires, aux prêteurs et parfois aux plateformes de réservation. La gestion de ces certificats dans un portefeuille en croissance devient fastidieuse sans de bons systèmes.
La fonction de gestion des documents de Hostfully peut conserver les certificats actuels pour chaque propriété et suivre les dates de renouvellement. Demandez une démonstration pour voir comment cela fonctionne.
Agissez sur votre stratégie d’assurance
Vous avez appris ce que nécessite la protection des propriétés de location de vacances. Suivez maintenant ces étapes pour protéger votre portefeuille en croissance.
Commencez par examiner votre couverture actuelle par rapport à votre exposition réelle. La plupart des gestionnaires découvrent des lacunes importantes lorsqu’ils procèdent à cet examen. Documentez vos propriétés, inventoriez votre exposition à la responsabilité et calculez les revenus réellement en danger.
Consultez des agents d’assurance spécialisés dans les locations de courte durée. Tous les agents ne comprennent pas le secteur. Des partenaires comme Safely, InsuraGuest et Truvi se spécialisent dans des propriétés comme les vôtres. Ils peuvent fournir une meilleure couverture à de meilleurs prix que les assureurs généralistes.
Intégrez la gestion de votre assurance à vos opérations immobilières. Lorsque les renouvellements, les sinistres et les certificats se trouvent dans le même système que vos réservations et votre maintenance, vous pouvez identifier les lacunes avant qu’elles ne deviennent des problèmes.
La plateforme de Hostfully coordonne les exigences d’assurance sur l’ensemble des portefeuilles tout en gérant les réservations, la communication avec les clients, la maintenance et l’optimisation des revenus. Les intégrations avec les fournisseurs d’assurance leaders du secteur rationalisent la vérification et la conformité.
Découvrez comment Hostfully accompagne les gestionnaires immobiliers professionnels dans tous les aspects de leurs opérations, ou calculez votre retour sur investissement potentiel grâce à de meilleurs outils de gestion immobilière.
La bonne assurance protège vos actifs. La bonne technologie protège votre croissance. Ensemble, elles vous permettent de développer votre portefeuille en toute confiance tout en gérant efficacement les risques à chaque étape.
FAQ
Quelle est la différence entre l’assurance location de vacances et l’assurance habitation ?
Les polices d’assurance habitation excluent généralement l’activité commerciale. La couverture standard ne s’applique plus dès que vous louez une propriété à des fins lucratives. Les polices d’assurance location de vacances couvrent l’usage commercial, les blessures des clients, les dommages aux biens commerciaux et la perte de revenus locatifs, que les polices d’assurance habitation excluent explicitement.
Ai-je besoin d’une assurance distincte pour chaque propriété de mon portefeuille ?
Oui, généralement chaque propriété nécessite sa propre police. Certains assureurs proposent une tarification de portefeuille qui peut réduire les coûts par propriété lors de l’assurance de plusieurs propriétés ensemble. Votre structure juridique affecte également ceci ; les propriétés dans différentes SARL auront toujours besoin de polices distinctes.
L’assurance couvrira-t-elle les dommages causés par des fêtes ou des invités non autorisés ?
La plupart des polices excluent les actes intentionnels et les activités illégales. Si les clients organisent des fêtes malgré vos règles, la couverture dépend de si les dommages résultent d’une violation des règles (qui pourrait ne pas être couverte) ou d’accidents pendant la fête (qui seraient probablement couverts). Le filtrage des clients et des règles de maison claires peuvent aider à soutenir vos réclamations.
Comment la couverture de perte de revenus verse-t-elle les indemnités ?
Les assureurs calculent les paiements en fonction de vos données de réservation historiques et de vos réservations actuelles. Si vous gagnez généralement un certain montant par nuit avec un taux d’occupation élevé, ils vous compenseront pour les revenus perdus pendant les réparations. Des registres de réservation solides via votre système de gestion immobilière sont essentiels pour soutenir des versements précis.
Devrais-je ajouter une couverture tremblement de terre ou inondation ?
Cela dépend de votre emplacement. Les polices standard excluent les deux. Dans les zones sismiques (comme la Californie et le Nord-Ouest du Pacifique) ou les zones inondables (zones côtières et vallées fluviales), vous aurez besoin d’une couverture distincte. Ces événements peuvent détruire complètement les propriétés, alors ne négligez pas la couverture dans les zones à haut risque.