Criar um plano de negócios para aluguer de férias não se resume a garantir financiamento ou encontrar propriedades para gerir; trata-se também de ter um roteiro para o crescimento do negócio.
Os planos de negócios antecipam possíveis contratempos para que se possa preparar para eles com antecedência. Também permitem definir marcos para orientar o desenvolvimento do seu negócio. Por último, os planos de negócios para aluguer de férias podem ajudá-lo a garantir financiamento para impulsionar o crescimento do seu negócio.
Um plano de negócios leva tempo e pode ser intimidante saber por onde começar, mas não tem de ser assim. Se está a perguntar-se por onde começar ou o que incluir, nós ajudamo-lo! Utilizando este guia completo, pode desenvolver um plano de negócios para aluguer de férias utilizando o modelo descarregável fornecido.
O que é um plano de negócios para aluguer de férias?
Um plano de negócios para aluguer de férias descreve os passos para atingir os seus objetivos financeiros, de marketing e de negócio. Deve ajudá-lo a si e a potenciais investidores a compreender a rentabilidade do seu negócio de aluguer de curta duração.
Juntamente com a descrição dos objetivos, estratégia e táticas, também deve utilizar este plano como um guia para garantir que está a seguir na direção certa.
Por que precisa de um plano de negócios para aluguer de férias?
Um plano de negócios para aluguer de férias prepara-o para o futuro, pois antecipa objetivos, marcos e possíveis contratempos. Mas um plano de negócios para aluguer de férias também pode ajudá-lo a garantir financiamento, planear a longo prazo, definir objetivos claros que aumentem as suas hipóteses de sucesso e orçamentar de forma sensata.
1. Garantir financiamento
Tal como não emprestaria o seu carro a um amigo que não sabe conduzir, os bancos não lhe emprestarão dinheiro se não conseguir provar que lhes vai pagar de volta.
Um plano de negócios para aluguer de férias é uma forma de informar potenciais investidores de que tem uma estratégia implementada para construir um negócio rentável.
2. Planear a longo prazo
Planear o crescimento do negócio permite-lhe escolher ferramentas e sistemas desde o início que se adaptem ao seu crescimento. Por exemplo, sem planeamento a longo prazo, pode acabar por ter de mudar o seu sistema de gestão de propriedades (PMS) no futuro, à medida que as necessidades do seu negócio ultrapassam o conjunto de funcionalidades da solução barata que escolheu sem ter em conta o crescimento futuro. Ser capaz de planear o que vai precisar à medida que cresce acabará por poupar-lhe tempo e dinheiro.
3. Definir objetivos claros
É mais fácil alcançar o sucesso se primeiro definir como é o sucesso e definir objetivos claros para trabalhar. Estes objetivos devem ser mensuráveis e alcançáveis, por exemplo, estabelecer que precisa de uma taxa de ocupação de 60% no seu primeiro ano para cobrir os custos. Se estiver a ter sucesso no cumprimento de alguns dos seus objetivos, mas a ficar aquém noutros, poderá identificar onde precisa de fazer alterações no seu negócio.
4. Orçamentar com confiança
Fazer as contas e ter um plano que apoie o seu investimento em propriedades de aluguer de férias reduz o elemento sorte da compra de imóveis. Ter um plano de negócios com projeções financeiras permite-lhe alocar um orçamento realista para renovações, mobiliário, decoração, software, licenças e pessoal.
Um plano de negócios ajudá-lo-á a antecipar problemas de fluxo de caixa que possa enfrentar. Por exemplo, à medida que a sua reputação aumenta, a sua propriedade pode ter menos reservas no início, pelo que algumas despesas serão do seu bolso.
O que considerar antes de criar um plano de negócios para o seu negócio de aluguer de curta duração
Antes de começar a escrever o seu plano de negócios para o seu negócio de STR, deve:
1. Fazer a sua pesquisa
Certifique-se de que pesquisa para compreender as leis locais, os desafios apresentados pela localização das suas propriedades e os tipos de unidades em que vai investir.
Leis locais
Reveja as leis, regulamentos ou restrições locais antes de comprar uma segunda propriedade ou transformar a sua casa num negócio de aluguer de curta duração.
Também deve analisar o que está a ser discutido nos meios de comunicação social sobre o mercado que está a pesquisar. Pode ainda não haver uma lei, mas há rumores de que os alugueres de férias serão proibidos e deve estar ciente disso.
Localização
A localização também pode determinar a rentabilidade do seu aluguer. Se comprar ou gerir uma propriedade de férias numa localização promissora, ou num local que tenha uma atração próxima, o seu local pode estar em alta procura. A localização também é importante ao procurar possíveis empresas de limpeza ou trabalhadores de manutenção. Uma cabana na floresta parece agradável até que ninguém queira conduzir até lá para a limpar ou consertar um cano partido.
Tipo de unidade
Deve analisar o mercado para compreender que tipos de unidades deve gerir e que desafios apresentam, bem como o quão rentáveis podem ser. Pode alugar quase tudo:
- Casas na árvore
- Domes de glamping e yurtas
- Apartamentos de diferentes tamanhos
- Lofts
- Casas familiares
- Uma noite num Tesla estacionado na sua garagem (sim, a sério)
Compare os anúncios existentes com unidades semelhantes na sua localização para ter uma ideia de quanto os hóspedes estão dispostos a pagar para ficar nelas, quanta procura existe na sua área e que comodidades o destacarão do resto.
Mobiliário e renovações
Determine quanto dinheiro e tempo precisará para renovar e mobilar a sua unidade. Descubra que tipo de comodidades são esperadas na sua área e em que coisas extras pode investir para se dar uma vantagem competitiva.
2. Escolha o seu modelo de negócio
Fonte: Airbnb.com
Se está a comprar propriedades para alugar em vez de simplesmente gerir propriedades em nome de proprietários, existem vários modelos de negócio diferentes a considerar:
- House Hacking. Se está a aceder a um empréstimo para comprar a sua casa principal, pode investir menos dinheiro, mas precisará de usar a propriedade como sua casa. Nesse caso, pode usar o house hacking para alugar o seu quarto de hóspedes ou o seu estúdio para reduzir os pagamentos da hipoteca do seu bolso.
- Glamping. Alguns países oferecem empréstimos para comprar domes de glamping ou yurtas. Também é menos caro do que comprar uma propriedade e pode ser bastante rentável. Pode alugar o seu dome ou yurta de 150 a 400 $ por noite.
- Alugue a sua propriedade. Se contratar um empréstimo para uma casa de férias, pode alugar a propriedade para pagar a hipoteca e obter lucro.
- Arbitragem de aluguer. Este modelo de negócio STR não requer quase nenhum investimento inicial da sua parte, além dos custos relacionados com o aluguer de um apartamento. No modelo de arbitragem de aluguer, subarrenda um apartamento no Airbnb, Vrbo ou qualquer outro OTA para pagar o aluguer e obter lucro. O seu senhorio deve ser notificado e dar-lhe consentimento por escrito se aprovar.
3. Considere as opções de financiamento
O seu plano de negócios para aluguer de férias também é uma forma de apresentar a sua empresa a potenciais investidores. Se está prestes a iniciar uma empresa de gestão de propriedades, criar um plano de negócios é uma ótima forma de formalizá-lo.
Dependendo do seu modelo de negócio, terá acesso a diferentes opções de financiamento que têm taxas de pagamento inicial muito diferentes. Quando sabe quanto dinheiro pode investir inicialmente e quem são os seus investidores-alvo, pode adaptar o seu plano de negócios para aluguer de férias em conformidade.
4. Determine a rentabilidade
Antes de comprar ou concordar em gerir qualquer propriedade de aluguer, deve executar uma análise competitiva para determinar se será rentável. Pode usar ferramentas como Vrolio ou AirDNA para estimar despesas, tarifas noturnas e ocupação estimada. Certifique-se de que executa os seus cálculos em cenários cautelosos. Nunca estime 100% de ocupação. Se for o seu primeiro STR, estime a vaga em cerca de 45-50%.
Até Rob Abasolo da Robuilt, que tem várias propriedades STR de sucesso, não executa estimativas assumindo um ano perfeito. “Eu não calcularia os meus números com base numa taxa de ocupação de 100%”, partilhou Abasolo. “Quando estou a executar os números para ver se um negócio funciona, normalmente estou a executar os meus cálculos a uma taxa de ocupação de 80%.””
O que incluir no seu plano de negócios para aluguer de curta duração?
O seu plano de negócios é um guia vivo que contém todos os seus objetivos para o seu negócio e como planeia alcançá-los. É por isso que contém objetivos, marcos e uma previsão financeira inicial. É um esboço do que está a planear fazer, por que o está a fazer e como vai ter sucesso. Pode apresentar isto como um documento de uma página ou um documento partilhável de formato mais longo.
Este documento deve ser autónomo e apenas ao lê-lo os seus potenciais investidores e gestor de propriedades devem ser capazes de saber quais são os seus objetivos e como alcançá-los. Para que esteja completo, precisa de preencher todas as secções apresentadas nesta lista.
1. Resumo executivo
Esta secção é uma visão geral do seu negócio, deve mencionar:
- Quem são você ou os proprietários
- As competências em que se destaca
- A sua experiência no negócio
- Os seus objetivos de curto e longo prazo
- A localização do seu aluguer de férias (mencione as atrações próximas)
- O seu modelo de negócio (house hack, glamping, segunda casa ou arbitragem de aluguer)
- Uma descrição geral da sua persona de hóspede
- Se for um aluguer sazonal, por exemplo, uma casa de praia para o verão
2. Descrição da empresa
Nesta secção, deve entrar em mais detalhes sobre a sua empresa. Fale sobre a sua declaração de missão, ponto de venda único (USP) e proposta de valor (mais sobre isto mais tarde!)
Se esta for a sua primeira propriedade de investimento, crie essas declarações e inclua-as aqui. Pode ajustar os planos futuros à medida que o seu negócio cresce.
3. Objetivos de negócio
As duas primeiras secções do plano de negócios dão aos leitores uma visão geral de para onde o seu negócio está a ir. Aqui é onde pode explicar em detalhe o que pretende alcançar com o seu aluguer de férias.
Pode seguir qualquer metodologia de definição de objetivos que preferir—S.M.A.R.T, H.A.R.D ou W.O.O.P. O importante é que defina objetivos para diferentes aspetos do seu negócio. Responda às perguntas abaixo para obter algumas ideias:
- Financeiro
- Qual é o seu retorno CoC mínimo aceitável?
- Qual é a taxa de ocupação mínima que precisa para cobrir as suas despesas?
- Qual é o seu lucro mensal esperado?
- Que percentagem da sua receita total vai para operações e despesas?
- Operacional
- Precisa de contratar uma equipa? Se sim, como avaliará o seu desempenho?
- Quais são as ferramentas que precisa de aprender a usar?
- Que aspetos do seu negócio podem ser automatizados?
- Como está a planear melhorar a experiência do hóspede?
- Marketing
- Os seus anúncios estão otimizados para SEO? Como está a medir o sucesso?
- Promoverá usando uma mistura de OTAs de nicho e populares?
- Qual é o seu plano para aumentar as reservas diretas?
- Está a usar as redes sociais para promover o seu anúncio?
4. Personas de hóspedes
Uma grande parte do marketing da sua propriedade é definir com quem está a falar. Quer que a sua propriedade seja usada por famílias, expatriados, nómadas digitais ou estudantes universitários?
Definir a sua persona de hóspede permite-lhe determinar a sua proposta de valor, pontos de venda únicos e estratégia de marketing. Inclua os seus:
- Dados demográficos
- Motivações
- Interesses
- Características comportamentais
- Hábitos de reserva
- OTA preferido
Se tiver uma propriedade que aceita animais de estimação e quiser atrair donos de cães, então, a sua estratégia de marketing será mais bem-sucedida se promover em anúncios de nicho como BringFido, juntamente com sites de anúncios globais.
5. Proposta de valor
A sua proposta de valor é como os seus hóspedes perceberão a sua propriedade em comparação com outras. Por que os hóspedes devem escolher a sua propriedade? Qual é o seu valor acrescentado?
Talvez ofereça check-in flexível ou ofereça um desconto para o museu local. Defina como está a melhorar a experiência do hóspede e escreva-o, essa é a sua proposta de valor.
6. Análise competitiva
Analise os seus concorrentes e a indústria para determinar o que torna a sua propriedade diferente das outras e como pode posicionar essa diferença como um ponto de venda único (USP). Isto é diferente da sua proposta de valor. O seu USP é como diferenciará a sua propriedade e anúncio quando o estiver a vender; a proposta de valor é como melhorará a experiência geral do hóspede.
Por exemplo, digamos que comprou janelas à prova de som e um colchão de espuma de memória que garantem uma boa noite de sono, essa seria a sua proposta de valor. Se oferecer uma noite grátis aos hóspedes que reservarem uma estadia de três dias, torna-se o seu ponto de venda único.
Pode usar ferramentas como Zillow e AirDNA para analisar os seus concorrentes locais e perguntar-se se a sua propriedade é melhor do que outros concorrentes porque:
- Oferece uma melhor localização
- É mais fácil de aceder usando transportes públicos?
- Está mais perto da praia ou da principal atração da cidade?
- É no centro da cidade?
- Oferece um preço mais barato
- A relação preço-valor é melhor do que a da concorrência?
- Tem taxas com desconto em certos dias da semana?
- Comprado num edifício elegante
- Tem melhores comodidades?
- Parece limpo e novo?
- Tem um anúncio com um aspeto mais profissional
- Tem uma cópia que converte?
- A descrição é clara?
- Tem fotografia profissional?
Também deve definir quais os sites de anúncios que a sua concorrência está a usar e ver se há espaço para melhorias.
7. Operações e equipas
O seu plano de operação é um resumo de como operará o seu negócio, quanto custará e quais as ferramentas que usará. Algumas tarefas que deve descrever incluem:
- Gestão de inventário
- Como vai contabilizar tudo o que está na sua propriedade?
- Como está a planear reabastecer os itens perdidos ou partidos?
- Quantas vezes por ano fará uma verificação de inventário?
- Pessoal
- Está a contratar uma equipa para trabalhar a tempo inteiro na sua propriedade?
- Já contratou uma agência de limpeza e manutenção?
- Software
- Está a gerir o seu Airbnb usando software?
- Como está a gerir diferentes canais e distribuição?
- Está a terceirizar as suas operações para uma plataforma de gestão de propriedades como a Hostfully?
- Contabilidade
- Tem uma ferramenta para controlar a sua contabilidade?
- Está a contratar alguém para o fazer por si?
- Como está a controlar os seus pagamentos de caução, seguro e impostos?
- Eletrodomésticos inteligentes
- Está a adicionar fechaduras, tomadas e lâmpadas inteligentes sem chave para poupar tempo e energia?
- Comunicação com os hóspedes
- Como está a comunicar com os seus hóspedes?
- Está a criar alguma automação?
- Está a utilizar uma plataforma de gestão de alojamentos de férias como a Hostfully para automatizar o envio de mensagens aos hóspedes?
8. Despesas
Liste todos os seus custos fixos e variáveis, incluindo:
- Pagamentos da hipoteca
- Membros da equipa (se houver)
- Ferramentas de hotelaria, como sistema de gestão de propriedades, gestor de canais e preços dinâmicos
- Contas de serviços públicos (água, eletricidade, internet)
- Prestações do cartão de crédito para mobiliário
- Impostos e seguros
Deve ter essas informações da sua fase de pesquisa e da sua análise de rentabilidade. Em seguida, com base nas suas despesas totais, determine as tarifas noturnas mínimas e máximas que pode oferecer com base numa taxa de ocupação estimada segura.
Então, digamos que as suas despesas sejam de 2.300 $ por mês e que esteja a estimar uma taxa de ocupação de 60%. Isso significa que espera que a sua propriedade seja reservada por pelo menos 18 dias por mês. Isso torna a tarifa noturna mínima de 128 $. Se comparar com propriedades semelhantes e a sua tarifa for muito alta, deve procurar um mercado diferente, ver onde cortar despesas ou oferecer uma experiência premium.
9. Gestão de preços e receitas
Existem ferramentas como o Vrolio que lhe permitem definir automaticamente a sua tarifa noturna base com base nas suas despesas e nos seus concorrentes. Uma boa dica é lançar a sua propriedade com uma tarifa noturna baixa para atrair visitantes à sua propriedade, ganhar impulso e começar a recolher avaliações.
Ter uma estratégia de preços para o seu alojamento de férias permite-lhe começar com uma tarifa noturna baixa e, depois de ter um conjunto de avaliações positivas que tornam o seu anúncio mais preciso, pode começar a ajustar os seus preços. Uma ótima maneira de garantir que os seus preços sejam ajustados para corresponder à procura é usar uma ferramenta de preços dinâmicos. Se estiver a usar o Hostfully como o seu software de gestão de propriedades, pode fazer a gestão de receitas a partir da mesma plataforma devido às nossas integrações com:
- Wheelhouse
- Rented
- NightPricer
- DPGO
- PriceLabs
- Beyond
10. Plano financeiro para crescimento e expansão
Esta é a secção que os investidores realmente querem ver. É o que determina se o seu negócio de STR é um bom investimento. Se este documento for para uso pessoal, esta secção ainda é crucial para definir marcos e acompanhar possíveis problemas de fluxo de caixa.
Deve contar a sua história anterior, gerindo as suas finanças pessoais ou empresariais. Neste ponto, precisa de responder a estas perguntas:
- Como está a pagar pela sua propriedade?
- Está a contrair um empréstimo? Qual é a taxa de juros? É fixa ou variável?
- Tem poupanças?
- Está a dividir os custos com outra pessoa?
- Quanto lucro espera obter em 12 meses?
- Qual é o seu ROI anual esperado?
- Qual é o seu retorno de CoC esperado?
- Qual é a sua previsão de fluxo de caixa?
- Qual é o seu rendimento mensal esperado após as despesas?
- Qual é a sua projeção de perdas?
- Qual é o seu plano de crescimento financeiro a médio prazo (3-5 anos)?
- Quais são os marcos anuais que espera que a sua empresa atinja?
- Como estão as suas despesas a mudar ao longo do ano?
- Fez uma análise de custos?
11. Marketing e distribuição
Fonte: Capterra.
Assim como faria com qualquer outro negócio, deve pensar em comercializar a sua propriedade. Para negócios de alojamento de férias, o marketing e a distribuição andam de mãos dadas. Cada site de anúncios ou agência de viagens online (OTA) tem o seu próprio público. Por exemplo, o Vrbo é direcionado para famílias, enquanto o Airbnb é mais adequado para millennials e viajantes de negócios freelancers.
Para o seu plano de marketing, deve responder às seguintes perguntas:
- Onde é que a sua persona de hóspede pesquisa ao procurar um lugar para ficar?
- A sua persona de hóspede planeia viagens com base na localização ou com base na propriedade? (Por exemplo, os seus hóspedes estão a ficar no seu lugar devido à localização? Ou porque tem uma propriedade interessante?)
- Quais canais de marketing online está a usar? Anúncios pagos, redes sociais, SEO?
- Está a anunciar em OTAs de nicho e globais? Quais?
- O texto do seu anúncio é cativante e convidativo?
12. Apêndice
Todo o plano de negócios deve conter um apêndice. É aqui que deve adicionar quaisquer documentos, gráficos, cálculos e imagens relevantes. Também pode incluir informações adicionais que apoiem a sua experiência profissional ou empresarial.
Erros comuns a evitar ao criar um plano de negócios de aluguer de curta duração
Sempre que estiver a escrever um plano de negócios para o seu STR, deve estar ciente destes erros comuns e tentar evitá-los:
Suborçamentação
É comum alocar menos dinheiro do que o necessário para:
- Pagar por software como um PMS, gestor de canais e ferramenta de preços dinâmicos
- Equipa (se tiver alguma)
- Mobilar e decorar a sua propriedade
- Renovações se comprar uma propriedade para remodelar
Direcionar para todos
É comum pensar que, se direcionar para todos, atrairá mais visitantes ao seu anúncio e isso se traduzirá em reservas. Isso pode acontecer uma ou duas vezes, mas se o seu potencial hóspede não se identificar com a descrição do seu anúncio, não o vai reservar. Direcionar o seu anúncio para as suas personas de hóspedes e promover a sua propriedade nos canais de distribuição certos é um uso mais eficaz do seu tempo e dinheiro.
Subestimar a concorrência
Toda a gente pensa que a sua propriedade é melhor, mais bonita e mais confortável do que as outras. É um erro comum subestimar a concorrência. Fazer uma análise completa da concorrência é uma boa maneira de evitar isso.
Metas financeiras inatingíveis
Os negócios de aluguer de curta duração são frequentemente lucrativos, mas não são mágicos. Certifique-se de que as metas que está a definir para o seu negócio no plano financeiro são atingíveis e realistas. Por exemplo, faça estimativas com base na sua tarifa noturna mais barata e na taxa de ocupação mínima necessária.
Precisa de um plano de negócios de aluguer de férias?
Quer esteja a financiar ou a usar as suas poupanças para pagar pela sua propriedade de aluguer de férias, precisa de fazer um plano de negócios para prever o crescimento. O seu plano de negócios deve incluir:
- Resumo executivo e descrição da empresa
- Plano e metas de negócios, financeiro, operacional e de marketing
- Personas de hóspedes e proposta de valor
- Análise competitiva dos seus concorrentes e do setor
- Despesas, preços e gestão de receitas
- Apêndice para informações adicionais
Se está a planear automatizar partes do seu negócio, considere incorporar o Hostfully no seu plano de operações. Somos um software de aluguer de férias que lhe permite automatizar as suas tarefas administrativas diárias, gerir diferentes canais e fazer preços dinâmicos, tudo num só lugar.
Perguntas frequentes sobre planos de negócios de aluguer de férias
Preciso de um plano de negócios de aluguer de férias?
Precisa de um plano de negócios de aluguer de férias para delinear os seus marcos e metas de negócios. Este documento será o seu guia em termos de como gerir o seu marketing, operações e finanças de STR.
Ter um plano de negócios de aluguer de férias ajuda-o a antecipar problemas de fluxo de caixa e a ver o progresso em direção às metas financeiras.
O que inclui um plano de negócios de aluguer de férias?
Um plano de negócios de aluguer de férias inclui doze secções diferentes para delinear a sua estratégia e táticas para tornar o seu negócio lucrativo. Estas secções são:
- Secção sobre ou resumo executivo
- Descrição da empresa
- Metas de negócios
- Personas de hóspedes
- Proposta de valor
- Análise competitiva
- Operações e equipas
- Despesas
- Gestão de preços e receitas
- Plano financeiro para crescimento
- Marketing e distribuição
- Apêndice