Απευθείας Κρατήσεις έναντι Airbnb: Η Ειλικρινής Σύγκριση για Διαχειριστές Ακινήτων

Οι περισσότεροι διαχειριστές ακινήτων το αντιμετωπίζουν ως επιλογή. Airbnb ή απευθείας κρατήσεις. Πλατφόρμα ή ανεξαρτησία. Η ειλικρινής απάντηση είναι ότι αυτή η προσέγγιση είναι λανθασμένη και κοστίζει στους διαχειριστές πραγματικά χρήματα να την διατηρούν.

Η Airbnb δεν είναι ανταγωνιστής του καναλιού απευθείας κρατήσεών σας. Είναι μια μηχανή ανακάλυψης με μια παγκόσμια πελατειακή βάση που κανένας μεμονωμένος διαχειριστής δεν θα μπορούσε να δημιουργήσει. Ο ιστότοπός σας για απευθείας κρατήσεις δεν είναι υποκατάστατο της Airbnb. Είναι το κανάλι όπου οι πιο πολύτιμοι επισκέπτες σας, αυτοί που ήδη σας γνωρίζουν και σας εμπιστεύονται, επιστρέφουν χωρίς να πληρώνουν προμήθειες OTA και χωρίς εσείς να πληρώνετε για να τους επαναποκτήσετε. Η κατανόηση του τι κάνει καλά κάθε κανάλι είναι το θεμέλιο μιας στρατηγικής διανομής που λειτουργεί.

Εδώ είναι η ειλικρινής εκδοχή: τι κάνει πραγματικά καλά η Airbnb, τι σας προσφέρει ένας ιστότοπος απευθείας κρατήσεων που η Airbnb δομικά δεν μπορεί, τι κοστίζει πραγματικά η Airbnb πέρα από το βασικό τέλος 3%, και πώς να αποφασίσετε ποια ισορροπία έχει νόημα για το σημείο που βρίσκεται η επιχείρησή σας αυτή τη στιγμή.

Τι σας προσφέρει πραγματικά η Airbnb ως διαχειριστή ακινήτων;

Η βασική αξία της Airbnb είναι η εμβέλεια και η υποδομή εμπιστοσύνης, και τα δύο είναι πραγματικά δύσκολο να αναπαραχθούν ανεξάρτητα.

Με πάνω από 8,1 εκατομμύρια ενεργές καταχωρίσεις και κρατήσεις που αυξήθηκαν κατά 9,5% από το 2023 έως το 2024, η Airbnb είναι η μεγαλύτερη αγορά ενοικιαζόμενων καταλυμάτων στον κόσμο με σημαντική διαφορά. Για έναν διαχειριστή που μόλις καταχώρισε το πρώτο του ακίνητο ή που εισέρχεται σε μια νέα αγορά, η πλατφόρμα προσφέρει ένα κοινό που θα χρειαζόταν χρόνια και σημαντικές επενδύσεις μάρκετινγκ για να δημιουργηθεί από το μηδέν. Η καταχώριση γίνεται ενεργή και οι κατάλληλοι ταξιδιώτες ήδη αναζητούν.

Πέρα από την επισκεψιμότητα, η Airbnb παρέχει μια μηχανή κρατήσεων, επεξεργασία πληρωμών, ένα σύστημα αξιολογήσεων που δημιουργεί αξιοπιστία και ένα πλαίσιο προστασίας επισκεπτών που κάνει τους ταξιδιώτες να αισθάνονται άνετα να κάνουν κράτηση σε ένα ακίνητο που δεν έχουν δει ποτέ από έναν οικοδεσπότη που δεν έχουν συναντήσει ποτέ. Για τους επισκέπτες, αυτή η υποδομή λύνει ένα πρόβλημα εμπιστοσύνης. Για τους διαχειριστές, εξαλείφει την ανάγκη να τα χτίσουν όλα μόνοι τους.

Τα εργαλεία μάρκετινγκ της Airbnb έχουν επίσης πραγματική αξία. Τα σήματα έξυπνης τιμολόγησης, η προβολή καταχώρισης και το σήμα Superhost επηρεάζουν όλα την ορατότητα στα αποτελέσματα αναζήτησης. Οι Superhosts έχουν κατά μέσο όρο 58% πληρότητα σε σύγκριση με 51% για τους μη Superhosts, και οδηγούν σε 21% υψηλότερα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο. Αυτοί είναι μηχανισμοί πλατφόρμας που αξίζει να ληφθούν σοβαρά υπόψη, όχι να απορριφθούν.

Η περίληψη: Η Airbnb είναι εξαιρετική στο να βρίσκει νέους επισκέπτες και να τους κάνει να σας εμπιστευτούν για πρώτη φορά. Αυτή είναι η λειτουργία της στο μείγμα διανομής σας, και την εκπληρώνει καλά.

Τι σας προσφέρει μια ιστοσελίδα απευθείας κρατήσεων που η Airbnb δεν μπορεί;

Μια ιστοσελίδα απευθείας κρατήσεων σας προσφέρει τέσσερα πράγματα που η Airbnb δομικά δεν μπορεί να παρέχει: έλεγχο περιθωρίου κέρδους, ιδιοκτησία δεδομένων επισκεπτών, ευελιξία πολιτικής και την οικονομία των επαναλαμβανόμενων συναλλαγών.

Έλεγχος περιθωρίου κέρδους

Η Airbnb χρεώνει τους οικοδεσπότες ένα τέλος υπηρεσίας περίπου 3% ανά κράτηση και τους επισκέπτες ένα τέλος περίπου 14% του υποσυνόλου της κράτησης. Η Vrbo χρεώνει προμήθεια 5% συν 3% για την επεξεργασία πληρωμών. Σε μια κράτηση 3.000 $, αυτά τα τέλη ανέρχονται σε πραγματικά χρήματα που είτε αφαιρούνται από τα έσοδά σας είτε από το πορτοφόλι του επισκέπτη σας. Μια απευθείας κράτηση αφαιρεί την πλατφόρμα από τη συναλλαγή εντελώς. Εσείς ορίζετε τη δική σας τιμολόγηση, τα δικά σας τέλη καθαρισμού και τους δικούς σας όρους πληρωμής.

Η βελτίωση του περιθωρίου κέρδους στις απευθείας κρατήσεις δημιουργεί επίσης χώρο για ανταγωνισμό. Ο Eli Pritykin της Hudson Creative Studio το διατυπώνει άμεσα: «Όταν οι άνθρωποι βλέπουν ότι έχετε καλύτερες τιμές από την Airbnb, αυτή είναι η μαγική φόρμουλα για να κάνουν απευθείας κράτηση και για εσάς να δημιουργήσετε μια βάση επαναλαμβανόμενων πελατών.» Μπορείτε να προσφέρετε στους επισκέπτες μια πραγματική έκπτωση στις απευθείας κρατήσεις, ενώ εξακολουθείτε να κερδίζετε περισσότερα ανά κράτηση από ό,τι θα κερδίζατε μέσω μιας OTA.

Ιδιοκτησία δεδομένων επισκεπτών

Η Airbnb μοιράζεται το ονοματεπώνυμο ενός επισκέπτη. Αυτό είναι συνήθως όλο. Η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, οι ταξιδιωτικές προτιμήσεις και το ιστορικό κρατήσεων κάθε επισκέπτη που έχει μείνει ποτέ στο ακίνητό σας ανήκουν στην πλατφόρμα, όχι σε εσάς. Ένας ιστότοπος απευθείας κρατήσεων καταγράφει τα στοιχεία επικοινωνίας των επισκεπτών κατά τη στιγμή της συναλλαγής, δημιουργώντας μια βάση δεδομένων που σας ανήκει και στην οποία μπορείτε να κάνετε μάρκετινγκ επ’ αόριστον.

Ευελιξία πολιτικής

Η Airbnb θέτει σημαντικούς περιορισμούς στις πολιτικές ακύρωσης, τους όρους επιστροφής χρημάτων και τους κανόνες σπιτιού. Όταν η Airbnb εισήγαγε την πολιτική της για έκτακτες περιστάσεις κατά τη διάρκεια της πανδημίας, οι οικοδεσπότες έχασαν τη δυνατότητα να επιβάλουν τους δικούς τους όρους ακύρωσης σε χιλιάδες κρατήσεις. Αυτός ο κίνδυνος πολιτικής είναι δομικός: όσο οι κρατήσεις διεκπεραιώνονται μέσω της πλατφόρμας, η πλατφόρμα διατηρεί την εξουσία επί των όρων αυτών των συναλλαγών. Ένας ιστότοπος απευθείας κρατήσεων σημαίνει ότι η πολιτική ακύρωσής σας είναι η πολιτική ακύρωσής σας.

Η οικονομία των επαναλαμβανόμενων συναλλαγών

Αυτή είναι η πτυχή που οι περισσότεροι διαχειριστές υποτιμούν. Οι πιο κερδοφόρες απευθείας κρατήσεις δεν είναι νέοι επισκέπτες που βρήκαν τον ιστότοπό σας στο Google. Είναι παλαιότεροι επισκέπτες που είχαν μια υπέροχη διαμονή και επέστρεψαν χωρίς να χρησιμοποιήσουν μια OTA. Δεν υπάρχει προμήθεια σε αυτή την κράτηση. Δεν υπάρχει κόστος μάρκετινγκ για να τους επαναποκτήσετε. Το μόνο κόστος είναι η ίδια η διαμονή.

Η Red Lodge Reservations στη Μοντάνα αύξησε το μερίδιο των απευθείας κρατήσεών της από 3% σε 14% μέσα σε ένα μόνο έτος, σχεδόν εξ ολοκλήρου μέσω μιας τακτικής: ενός αυτοματοποιημένου email μετά την αναχώρηση με έναν σύνδεσμο απευθείας κράτησης και έναν κωδικό προσφοράς για μελλοντικές διαμονές. Επισκέπτες που πάντα έκαναν κράτηση μέσω Airbnb άρχισαν να επιστρέφουν απευθείας, μερικές φορές πολλές φορές το χρόνο. «Κάθε υπηρεσία που μπορέσαμε να προσθέσουμε χάρη στο Hostfully και όλες αυτές οι διαφορετικές ενσωματώσεις μας επέτρεψαν να συνεχίσουμε να αναπτύσσουμε την επιχείρησή μας», δήλωσε η συνιδιοκτήτρια Chelsea Toupin. Διαβάστε την πλήρη ιστορία.

Τι σας κοστίζει η Airbnb πέρα από τη βασική προμήθεια;

Το τέλος οικοδεσπότη 3% είναι το ορατό κόστος. Τα λιγότερο ορατά κόστη είναι συχνά μεγαλύτερα.

Το πρώτο είναι ο αλγοριθμικός κίνδυνος. Η ορατότητά σας στην Airbnb καθορίζεται από παράγοντες που δεν ελέγχετε πλήρως: ποσοστό απόκρισης, ποσοστό αποδοχής, βαθμολογίες αξιολογήσεων, δραστηριότητα ημερολογίου και ενημερώσεις αλγορίθμων που η Airbnb δεν ανακοινώνει. Ένας διαχειριστής που έχει δημιουργήσει το 80% των εσόδων του στην Airbnb έχει δημιουργήσει το 80% των εσόδων του στον αλγόριθμο κάποιου άλλου. Μια μόνο αρνητική αξιολόγηση ή μια περίοδος χαμηλότερης αποδοχής κρατήσεων μπορεί να μειώσει σημαντικά την ορατότητα πριν καταλάβετε το γιατί.

Το δεύτερο είναι ο κίνδυνος διαγραφής. Η Airbnb μπορεί να αναστείλει ή να αφαιρέσει καταχωρίσεις ως απάντηση σε παράπονα επισκεπτών, παραβιάσεις πολιτικής ή επισημάνσεις λογαριασμών. Όπως παρατηρεί ο Eli Pritykin: «Οι άνθρωποι διαπιστώνουν ότι τα ακίνητά τους διαγράφονται λόγω ενός μόνο παραπόνου.» Ένας διαχειριστής του οποίου όλα τα έσοδα προέρχονται από την Airbnb δεν έχει εναλλακτική λύση όταν συμβεί αυτό.

Το τρίτο είναι το σύνθετο κόστος του να μην έχετε την ιδιοκτησία των σχέσεων με τους επισκέπτες σας. Κάθε επισκέπτης που κάνει κράτηση μέσω Airbnb και στη συνέχεια επιστρέφει μέσω Airbnb το επόμενο έτος πληρώνει τέλη πλατφόρμας δύο φορές. Κάθε επισκέπτης που κάνει κράτηση μέσω του ιστότοπού σας για απευθείας κρατήσεις και επιστρέφει μέσω του ιστότοπού σας για απευθείας κρατήσεις το επόμενο έτος πληρώνει μηδενικά τέλη OTA και για τις δύο διαμονές. Σε μεγάλη κλίμακα, αυτή η διαφορά είναι σημαντική.

Πότε πρέπει να δώσετε προτεραιότητα στην Airbnb έναντι ενός ιστότοπου απευθείας κρατήσεων;

Υπάρχουν συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου η Airbnb θα πρέπει να είναι η κύρια εστίασή σας και ένας ιστότοπος απευθείας κρατήσεων δευτερεύουσα ανησυχία.

Εάν είστε νέοι στα ενοικιαζόμενα καταλύματα ή εισέρχεστε σε μια νέα αγορά, η Airbnb σας προσφέρει άμεση ορατότητα και κοινωνική απόδειξη μέσω αξιολογήσεων που ένας νέος ιστότοπος απευθείας κρατήσεων δεν μπορεί. Δώστε προτεραιότητα στην απόκτηση αξιολογήσεων, στην επίτευξη του status Superhost και στην απόδειξη ότι το ακίνητο κερδίζει κρατήσεις πριν επενδύσετε στην κατασκευή ενός απευθείας καναλιού.

Εάν οι επισκέπτες σας είναι κυρίως ταξιδιώτες μιας χρήσης που είναι απίθανο να επιστρέψουν στον ίδιο προορισμό, η οικονομία των επαναλαμβανόμενων κρατήσεων ενός απευθείας ιστότοπου έχει μικρότερη σημασία. Οι αγορές διακοπών στην παραλία με υψηλή εναλλαγή επισκεπτών αποτελούν μια πιο ξεκάθαρη περίπτωση Airbnb από τις αγορές ορεινών καταφυγίων όπου οι ίδιες οικογένειες επιστρέφουν ετησίως.

Εάν διαχειρίζεστε ακίνητα σε πολλές αγορές και εξακολουθείτε να δημιουργείτε λειτουργικά συστήματα, η πολυπλοκότητα της εφαρμογής μιας στρατηγικής απευθείας μάρκετινγκ σε διαφορετικές τοποθεσίες ενδέχεται να μην είναι η καλύτερη χρήση των πόρων σε αυτό το στάδιο.

Πότε πρέπει να δώσετε προτεραιότητα στην κατασκευή ενός ιστότοπου απευθείας κρατήσεων;

Τέσσερα σημάδια υποδεικνύουν ότι ένας ιστότοπος απευθείας κρατήσεων έχει μετατραπεί από «καλό να τον έχουμε» σε πραγματική προτεραιότητα. Όσο περισσότερα από αυτά ισχύουν για την επιχείρησή σας, τόσο ισχυρότερη είναι η περίπτωση για επένδυση τώρα αντί αργότερα.

Σήμα	Γιατί έχει σημασία	Τι να κάνετε
Έχετε αξιολογήσεις και αξιόπιστη φήμη	Ένας απευθείας ιστότοπος χωρίς κοινωνική απόδειξη ζητά από αγνώστους να εμπιστευτούν μια άγνωστη επιχείρηση. Οι αξιολογήσεις καλύπτουν αυτό το κενό εμπιστοσύνης.	Χρησιμοποιήστε έναν συγκεντρωτή αξιολογήσεων όπως το Revyoos για να εμφανίζετε αξιολογήσεις OTA στον απευθείας ιστότοπό σας από την πρώτη μέρα
Οι επισκέπτες σας επιστρέφουν	Οι επαναλαμβανόμενοι επισκέπτες είναι το κοινό με την υψηλότερη μετατροπή για απευθείας κρατήσεις. Σας εμπιστεύονται ήδη και δεν χρειάζονται καμία πλατφόρμα για να επικυρώσουν την εμπειρία.	Στείλτε ένα email μετά την αναχώρηση με έναν σύνδεσμο απευθείας κράτησης και έκπτωση: αυτή η απλή τακτική οδηγεί τις περισσότερες πρώτες απευθείας κρατήσεις
Οι προμήθειες OTA είναι ένα πραγματικό κόστος	Με ετήσια έσοδα Airbnb 50.000 $, μια δομή προμήθειας 15% κοστίζει 7.500 $/έτος. Με 200.000 $, είναι 30.000 $. Ένας απευθείας ιστότοπος που μετατρέπει το 20% αυτών των επισκεπτών αποπληρώνει τον εαυτό του.	Υπολογίστε τις ετήσιες δαπάνες προμηθειών OTA: αυτός ο αριθμός είναι το ανώτατο όριο του προϋπολογισμού σας για τον ιστότοπο απευθείας κρατήσεων
Θέλετε ένα brand που να ελέγχετε εσείς	Οι διαχειριστές που φτάνουν το 30–40% σε απευθείας κρατήσεις συνήθως ξεκίνησαν να χτίζουν πριν η οικονομική περίπτωση φαινόταν προφανής. Τρία χρόνια σύνθετων σχέσεων με τους επισκέπτες δεν μπορούν να επισπευστούν.	Ξεκινήστε τώρα με έναν προκατασκευασμένο ιστότοπο PMS. Αναβαθμίστε σε έναν προσαρμοσμένο ιστότοπο μόλις τα έσοδα από απευθείας κρατήσεις δικαιολογήσουν την επένδυση.

Για το πλήρες εγχειρίδιο σχετικά με τη δημιουργία του καναλιού απευθείας κρατήσεών σας, ανατρέξτε στον οδηγό μας για την απόκτηση απευθείας κρατήσεων για το ενοικιαζόμενο κατάλυμά σας.

Πώς διαχειρίζεστε και τα δύο χωρίς να διπλασιάζετε τον φόρτο εργασίας σας;

Το λειτουργικό ερώτημα που απασχολεί τους περισσότερους διαχειριστές όταν εξετάζουν έναν ιστότοπο απευθείας κρατήσεων είναι αν η διαχείριση ενός επιπλέον καναλιού δημιουργεί μη βιώσιμη πολυπλοκότητα. Με τα σωστά συστήματα, όχι.

Ένα σύστημα διαχείρισης ακινήτων με ενσωματωμένο διαχειριστή καναλιών διατηρεί τη διαθεσιμότητα, την τιμολόγηση και το περιεχόμενό σας συγχρονισμένα σε Airbnb, Vrbo, Booking.com και τον ιστότοπό σας για απευθείας κρατήσεις από έναν ενιαίο πίνακα ελέγχου. Όταν ένας επισκέπτης κάνει κράτηση στην Airbnb, οι ημερομηνίες μπλοκάρονται αυτόματα σε κάθε άλλη πλατφόρμα. Όταν ενημερώνετε μια περιγραφή ακινήτου, αυτή προωθείται σε κάθε συνδεδεμένο κανάλι. Όταν ένας επισκέπτης κάνει απευθείας κράτηση, η πληρωμή, η επιβεβαίωση και η ενεργοποίηση καθαρισμού εκτελούνται αυτόματα μέσω του ίδιου συστήματος.

Ο επιπλέον φόρτος εργασίας ενός καναλιού απευθείας κρατήσεων, μόλις εγκατασταθεί το σύστημα, είναι κυρίως το email μετά την αναχώρηση και ό,τι SEO ή email marketing επενδύετε με την πάροδο του χρόνου. Η λειτουργική πολυπλοκότητα είναι αμελητέα. Το οικονομικό όφελος αυξάνεται για χρόνια.

Ιστότοποι απευθείας κρατήσεων που το κάνουν σωστά

Οι καλύτεροι ιστότοποι απευθείας κρατήσεων έχουν μερικά κοινά χαρακτηριστικά: καθαρό σχεδιασμό, ισχυρή εικονογράφηση και μια ροή κρατήσεων που δεν δυσκολεύει τους επισκέπτες. Εδώ είναι τρία παραδείγματα που αξίζει να μελετήσετε.

Jungle House

Το Jungle House προβάλλει ένα widget αξιολογήσεων στο κέντρο, αφήνοντας τους προηγούμενους επισκέπτες να κάνουν την πώληση. Το κείμενο είναι ελάχιστο, η εικονογράφηση είναι καθηλωτική και το συνολικό αποτέλεσμα είναι ένας ιστότοπος που χτίζει εμπιστοσύνη πριν ο επισκέπτης κάνει κύλιση κάτω από το ορατό μέρος της σελίδας. Ο ιστότοπος είναι προσαρμοσμένος από την Boostly και χρησιμοποιεί σύνδεση API με το Hostfully για να διατηρεί το ημερολόγιό του συγχρονισμένο σε όλα τα κανάλια.

Home Sweet Hudson

Το Home Sweet Hudson είναι ένα masterclass στον σχεδιασμό με επίκεντρο το brand. Οι απαλές αποχρώσεις, η έντονη τυπογραφία και οι φωτογραφίες ακινήτων υψηλής ανάλυσης επικοινωνούν την ποιότητα πριν καν καταγραφεί μια λέξη κειμένου. Το widget κρατήσεων είναι ενσωματωμένο απευθείας από το Hostfully, πράγμα που σημαίνει ότι η διαθεσιμότητα παραμένει συγχρονισμένη και οι επισκέπτες δεν φεύγουν ποτέ από τον ιστότοπο για να ολοκληρώσουν μια κράτηση.

Papagayo Luxury

Το Papagayo Luxury καθιστά το ημερολόγιο κρατήσεων προσβάσιμο από την κύρια σελίδα, γεγονός που μειώνει την τριβή στην πορεία μετατροπής. Η εικονογράφηση θέτει αμέσως προσδοκίες για την εμπειρία του επισκέπτη και η διάταξη δίνει προτεραιότητα στη δράση έναντι της υπερφόρτωσης πληροφοριών. Η μηχανή κρατήσεων υποστηρίζεται από το Hostfully.

Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τις απευθείας κρατήσεις έναντι της Airbnb

Είναι καλύτερο να χρησιμοποιείτε την Airbnb ή να έχετε έναν ιστότοπο απευθείας κρατήσεων;

Οι περισσότεροι επιτυχημένοι διαχειριστές ακινήτων χρησιμοποιούν και τα δύο. Η Airbnb παρέχει ανακάλυψη, ένα παγκόσμιο κοινό και μια αξιόπιστη υποδομή κρατήσεων που οι μεμονωμένοι διαχειριστές δεν μπορούν να αναπαράγουν. Ένας ιστότοπος απευθείας κρατήσεων παρέχει έλεγχο περιθωρίου κέρδους, ιδιοκτησία δεδομένων επισκεπτών, ευελιξία πολιτικής και τη δυνατότητα μετατροπής επαναλαμβανόμενων επισκεπτών με μηδενικό κόστος απόκτησης. Η ισορροπία μετατοπίζεται καθώς η επιχείρηση ωριμάζει: οι νέοι διαχειριστές βασίζονται στην Airbnb ενώ δημιουργούν αξιολογήσεις και αποδεικνύουν ότι το ακίνητο κερδίζει κρατήσεις, και στη συνέχεια επενδύουν σε απευθείας κρατήσεις καθώς η οικονομία των επαναλαμβανόμενων επισκεπτών γίνεται σημαντική.

Πόσα εξοικονομείτε κάνοντας απευθείας κράτηση αντί μέσω Airbnb;

Σε μια τυπική κράτηση Airbnb, οι οικοδεσπότες πληρώνουν περίπου 3% και οι επισκέπτες πληρώνουν περίπου 14% του υποσυνόλου της κράτησης σε τέλη πλατφόρμας. Σε μια απευθείας κράτηση, κανένα μέρος δεν πληρώνει προμήθεια OTA. Οι διαχειριστές μπορούν να μετακυλίσουν μέρος αυτής της εξοικονόμησης στους επισκέπτες ως έκπτωση απευθείας κράτησης, ενώ εξακολουθούν να κερδίζουν περισσότερα ανά κράτηση από ό,τι θα κέρδιζαν μέσω της πλατφόρμας. Η ακριβής εξοικονόμηση εξαρτάται από την τιμή ανά διανυκτέρευση, τη διάρκεια της διαμονής και τη στρατηγική τιμολόγησης που εφαρμόζει ο διαχειριστής στο απευθείας κανάλι του.

Μπορούν οι οικοδεσπότες της Airbnb να προσφέρουν εκπτώσεις για απευθείας κρατήσεις;

Η Airbnb απαγορεύει στους οικοδεσπότες να κατευθύνουν τους επισκέπτες να κάνουν κράτηση εκτός της πλατφόρμας κατά τη διαδικασία κράτησης. Ωστόσο, οι διαχειριστές μπορούν να προωθήσουν εκπτώσεις απευθείας κρατήσεων σε προηγούμενους επισκέπτες μέσω επικοινωνιών email μετά την αναχώρηση, του δικού τους ιστότοπου και των μέσων κοινωνικής δικτύωσης. Η πιο αποτελεσματική προσέγγιση είναι ένα αυτοματοποιημένο email που αποστέλλεται μετά την αναχώρηση και περιλαμβάνει έναν σύνδεσμο απευθείας κράτησης και έναν κωδικό προσφοράς για μελλοντικές διαμονές, στοχεύοντας επισκέπτες που έχουν ήδη μια θετική εμπειρία και είναι πιθανό να επιστρέψουν.

Ποιο ποσοστό των κρατήσεων ενοικιαζόμενων καταλυμάτων πρέπει να είναι απευθείας;

Ο μέσος όρος του κλάδου για τις απευθείας κρατήσεις είναι περίπου 20% των συνολικών κρατήσεων. Οι διαχειριστές με λιγότερα από 10 ακίνητα και περιορισμένη επένδυση μάρκετινγκ συνήθως βρίσκονται κάτω από το 10% σε απευθείας κρατήσεις. Οι διαχειριστές με 20 ή περισσότερες καταχωρίσεις που χρησιμοποιούν μάρκετινγκ μέσω email, SEO και προγράμματα επαναλαμβανόμενων επισκεπτών φτάνουν το 25 έως 40%. Η πλήρης ανεξαρτησία από τις OTAs είναι σπάνια πρακτική ή επιθυμητή, καθώς πλατφόρμες όπως η Airbnb εξυπηρετούν τμήματα ταξιδιωτών που προτιμούν να κάνουν κράτηση μέσω μιας γνωστής πλατφόρμας και παρέχουν ανακάλυψη που οι περισσότεροι απευθείας ιστότοποι δεν μπορούν να προσφέρουν.

Βλάπτει η ύπαρξη ενός ιστότοπου απευθείας κρατήσεων την κατάταξή σας στην Airbnb;

Όχι. Η ύπαρξη ενός ιστότοπου απευθείας κρατήσεων δεν επηρεάζει την κατάταξή σας στην Airbnb. Ο αλγόριθμος αναζήτησης της Airbnb βασίζεται σε σήματα εντός της πλατφόρμας: ποσοστό απόκρισης, ποσοστό αποδοχής, βαθμολογίες αξιολογήσεων, δραστηριότητα ημερολογίου και ανταγωνιστικότητα τιμών. Η δραστηριότητά σας μάρκετινγκ εκτός πλατφόρμας δεν αποτελεί παράγοντα. Η λειτουργία ενός ιστότοπου απευθείας κρατήσεων παράλληλα με την καταχώρισή σας στην Airbnb είναι συνήθης πρακτική για επαγγελματίες διαχειριστές ακινήτων και δεν προκαλεί καμία ποινή από την πλατφόρμα.

Ποιο είναι το μεγαλύτερο πλεονέκτημα ενός ιστότοπου απευθείας κρατήσεων έναντι της Airbnb;

Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα ενός ιστότοπου απευθείας κρατήσεων είναι η οικονομία των επαναλαμβανόμενων συναλλαγών. Οι επισκέπτες που κάνουν κράτηση μέσω Airbnb και επιστρέφουν μέσω Airbnb πληρώνουν τέλη πλατφόρμας σε κάθε διαμονή. Οι επισκέπτες που κάνουν κράτηση μέσω του ιστότοπού σας για απευθείας κρατήσεις και επιστρέφουν μέσω του ιστότοπού σας για απευθείας κρατήσεις πληρώνουν μηδενικά τέλη OTA σε κάθε διαμονή και δεν σας κοστίζουν τίποτα για να τους επαναποκτήσετε. Με την πάροδο πολλών ετών, ένα κανάλι απευθείας κρατήσεων που βασίζεται σε επαναλαμβανόμενους και παραπεμπόμενους επισκέπτες παράγει σημαντικά υψηλότερα περιθώρια κέρδους από έναν ισοδύναμο όγκο κρατήσεων OTA.

Βασικά συμπεράσματα

• Η πιο υποτιμημένη περίπτωση για τις απευθείας κρατήσεις είναι οι επαναλαμβανόμενες και οι παραπεμπόμενες συναλλαγές. Κάθε επισκέπτης που επιστρέφει απευθείας αντί μέσω Airbnb σας εξοικονομεί προμήθειες σε αυτή τη διαμονή και σε κάθε μελλοντική διαμονή. Τα μαθηματικά συνθέτονται με τρόπους που η βασική τιμή προμήθειας OTA δεν αποτυπώνει.
• Τα πραγματικά κόστη της Airbnb πέρα από το τέλος οικοδεσπότη 3% είναι ο αλγοριθμικός κίνδυνος, ο κίνδυνος διαγραφής και το σύνθετο κόστος του να μην έχετε την ιδιοκτησία των σχέσεων με τους επισκέπτες σας. Μια μόνο αλλαγή πολιτικής ή ένα παράπονο μπορεί να αναδιαμορφώσει τα έσοδά σας με τρόπους που κανένας ιστότοπος απευθείας κρατήσεων δεν μπορεί ποτέ.
• Οι νέοι διαχειριστές θα πρέπει να δώσουν προτεραιότητα στην Airbnb μέχρι να έχουν αξιολογήσεις, αποδεδειγμένες κρατήσεις και μια βάση επαναλαμβανόμενων επισκεπτών που αξίζει να προωθηθεί. Τότε οι απευθείας κρατήσεις γίνονται η υψηλότερη προτεραιότητα επένδυσης, όχι πριν.
• Η λειτουργία και των δύο καναλιών δεν απαιτεί διπλάσιο φόρτο εργασίας. Ένα σύστημα διαχείρισης ακινήτων με διαχειριστή καναλιών διατηρεί τα πάντα συγχρονισμένα αυτόματα. Η λειτουργική πολυπλοκότητα δεν είναι λόγος για να καθυστερήσετε την κατασκευή ενός απευθείας καναλιού.