Λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης για διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης: Πότε απαιτείται και πώς λειτουργεί

Τη στιγμή που εισπράττετε μια πληρωμή κράτησης για ένα ακίνητο που δεν σας ανήκει, κρατάτε χρήματα κάποιου άλλου, και οι κανόνες για τη διατήρηση χρημάτων άλλων ανθρώπων είναι αυστηρότεροι από τους κανόνες για τη διατήρηση των δικών σας. Εάν ο διαχωρισμός γίνει λάθος, το κόστος δεν είναι μόνο ρυθμιστικό όπου ισχύουν οι κανόνες. είναι ο ιδιοκτήτης που σταματά να εμπιστεύεται τους αριθμούς σας. Στην έρευνα της Hostfully σε 256 διαχειριστές ακινήτων, οι διαχειριστές με μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια ανέφεραν το βαρύτερο λογιστικό φόρτο, διαχειριζόμενοι καταστάσεις ιδιοκτητών, χρεώσεις καναλιών και καθημερινές χειροκίνητες διορθώσεις. Αυτός ο οδηγός εξηγεί πότε μπορεί να απαιτείται λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης, γιατί πολλοί διαχειριστές την εφαρμόζουν ανεξάρτητα και πώς λειτουργούν οι μηχανισμοί για μια επιχείρηση βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Απαιτείται λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης για τους διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων;

Δεν υπάρχει ενιαίος εθνικός κανόνας, οπότε η ειλικρινής απάντηση είναι ότι εξαρτάται από το τι διαχειρίζεστε και πού δραστηριοποιείστε. Ακολουθεί μια ταξινόμηση κινδύνου, όχι νομική διαπίστωση: βρείτε τη σειρά που ταιριάζει με τον τρόπο που κινούνται τα χρήματα στην επιχείρησή σας και, στη συνέχεια, επαληθεύστε τις λεπτομέρειες με την κρατική ρυθμιστική αρχή σας και έναν επαγγελματία με άδεια στην πολιτεία σας.

Το μοτίβο που διατρέχει τις σειρές υψηλότερου κινδύνου είναι η φύλαξη. Το ερώτημα που απασχολεί τις ρυθμιστικές αρχές δεν είναι πόσα ακίνητα διαχειρίζεστε, αλλά αν τα χρήματα άλλων ανθρώπων περνούν από λογαριασμούς που ελέγχετε.

Τι είναι η λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης στη διαχείριση ακινήτων;

Λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης σημαίνει τη διατήρηση κεφαλαίων που ανήκουν σε άλλους, όπως έσοδα ιδιοκτητών και, σε ορισμένες συμφωνίες, καταθέσεις επισκεπτών, σε λογαριασμό ξεχωριστό από τα λειτουργικά κεφάλαια της επιχείρησής σας, και την παρακολούθηση ακριβώς ποιανού είναι τα χρήματα ανά πάσα στιγμή. Ο διαχειριστής ενεργεί ως θεματοφύλακας: τα χρήματα περνούν από τα χέρια σας, αλλά δεν είναι δικά σας μέχρι να αναληφθεί σωστά η κερδισμένη αμοιβή σας.

Οι κρατικές ρυθμιστικές αρχές ορίζουν την έννοια με παρόμοιους όρους. Το Υπουργείο Κτηματομεσιτικών της Καλιφόρνια περιγράφει τα κεφάλαια εμπιστοσύνης ως χρήματα που λαμβάνονται για λογαριασμό άλλου προσώπου κατά τη διάρκεια αδειοδοτημένης δραστηριότητας, τα οποία ο παραλήπτης διατηρεί προς όφελος άλλων. Η Επιτροπή Κτηματομεσιτικών της Βόρειας Καρολίνας δημοσιεύει οδηγίες για λογαριασμούς εμπιστοσύνης που βασίζονται στην ίδια αρχή: τα κεφάλαια των πελατών πρέπει να διατηρούνται ξεχωριστά και αναγνωρίσιμα.

Για έναν διαχειριστή βραχυχρόνιων μισθώσεων, η πρακτική μετάφραση είναι η εξής. Ένας επισκέπτης πληρώνει 2.000 $ για μια διαμονή σε ένα σπίτι που διαχειρίζεστε. Κάποια από αυτά είναι έσοδα του ιδιοκτήτη, κάποια είναι η αμοιβή διαχείρισής σας, κάποια μπορεί να είναι χρέωση καθαρισμού που οφείλεται σε προμηθευτή, και κάποια μπορεί να είναι φόρος. Η λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης είναι η πειθαρχία της διατήρησης αυτών των κομματιών ξεχωριστά και αποδείξιμα από τη στιγμή που φτάνουν τα χρήματα.

Πότε απαιτείται από τους διαχειριστές ακινήτων να χρησιμοποιούν λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης;

Εξαρτάται από την πολιτεία στην οποία δραστηριοποιείστε και, σε πολλές πολιτείες, από το αν η δραστηριότητά σας απαιτεί άδεια μεσίτη ακινήτων. Δεν υπάρχει ενιαίος ομοσπονδιακός κανόνας, και οι απαιτήσεις διαφέρουν τόσο πολύ που η μόνη ασφαλής καθολική δήλωση είναι να ελέγξετε τους κανόνες της δικής σας πολιτείας.

Το γενικό μοτίβο σε πολλές πολιτείες των ΗΠΑ μοιάζει με αυτό. Η διαχείριση ακινήτων για λογαριασμό άλλων αντιμετωπίζεται συχνά ως αδειοδοτημένη κτηματομεσιτική δραστηριότητα, και οι αδειούχοι που λαμβάνουν κεφάλαια για λογαριασμό πελατών συνήθως απαιτείται να τα καταθέτουν σε καθορισμένο λογαριασμό εμπιστοσύνης. Το Υπουργείο Κτηματομεσιτικών της Καλιφόρνια, για παράδειγμα, δημοσιεύει λεπτομερείς απαιτήσεις χειρισμού κεφαλαίων εμπιστοσύνης για τους αδειούχους. Η Ουάσιγκτον καθορίζει κανόνες για λογαριασμούς εμπιστοσύνης για κτηματομεσιτικές εταιρείες στον διοικητικό της κώδικα. Η Επιτροπή Κτηματομεσιτικών της Βόρειας Καρολίνας διατηρεί συγκεκριμένες οδηγίες για λογαριασμούς εμπιστοσύνης που καλύπτουν καταθέσεις, αρχεία και συμφωνία.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προσθέτουν πολυπλοκότητα που καθιστά επικίνδυνες τις γενικές δηλώσεις. Ορισμένες πολιτείες αντιμετωπίζουν τις βραχυχρόνιες διαμονές διαφορετικά από τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Ορισμένες εξαιρούν τους ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται τα δικά τους ακίνητα. Οι συν-οικοδεσπότες που λειτουργούν υπό μια ρύθμιση πλατφόρμας μπορεί να ανήκουν σε διαφορετική κατηγορία από τους αδειοδοτημένους διαχειριστές με συμφωνίες διαχείρισης. Τίποτα από αυτά δεν είναι λόγος να αγνοήσετε το ερώτημα. είναι ο λόγος να το απαντήσετε με ακρίβεια για την πολιτεία σας.

Τρεις πολιτείες δείχνουν πόσο διαφέρουν οι λεπτομέρειες, και είναι χρήσιμες ως παραδείγματα του τι πρέπει να αναζητήσετε παρά ως περίληψη που μπορείτε να εφαρμόσετε αλλού.

Διαβάστε αυτά ως παραδείγματα των ειδών υποχρεώσεων που υπάρχουν, όχι ως συντόμευση για τους κανόνες της δικής σας πολιτείας. Οι απαιτήσεις επίσης αλλάζουν, οπότε μια πηγή που ελέγχθηκε πριν από δύο χρόνια αξίζει να ελεγχθεί ξανά.

Τρία βήματα σας δίνουν μια αξιόπιστη απάντηση. Ελέγξτε τους δημοσιευμένους κανόνες της επιτροπής ακινήτων της πολιτείας σας σχετικά με τους λογαριασμούς εμπιστοσύνης ή μεσεγγύησης. Επιβεβαιώστε εάν η δραστηριότητά σας απαιτεί άδεια στην πολιτεία σας, καθώς οι υποχρεώσεις συχνά συνδέονται με την άδεια. Στη συνέχεια, επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες με έναν επαγγελματία με άδεια στην πολιτεία σας, διότι αυτό το άρθρο είναι γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή.

Γιατί πολλοί διαχειριστές χρησιμοποιούν λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης ακόμα και όταν δεν απαιτείται;

Επειδή επιλύει λειτουργικά προβλήματα που εμφανίζονται πολύ πριν εμφανιστεί μια ρυθμιστική αρχή. Οι διαχειριστές που υιοθετούν οικειοθελώς τη λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης το κάνουν συνήθως για τρεις λόγους.

Η εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών είναι ο πρώτος. Οι ιδιοκτήτες κάνουν πιο έντονες ερωτήσεις από ό,τι συνήθιζαν, και ένας διαχειριστής που μπορεί να δείξει ένα καθαρό, ξεχωριστό υπόλοιπο για κάθε ιδιοκτήτη απαντά στο «πού είναι τα χρήματά μου» πριν καν τεθεί η ερώτηση. Αυτή η διαφάνεια γίνεται ένα πλεονέκτημα πωλήσεων όταν προσεγγίζετε νέους ιδιοκτήτες έναντι ανταγωνιστών που διαχειρίζονται τα πάντα μέσω ενός τρεχούμενου λογαριασμού.

Τα καθαρά βιβλία είναι ο δεύτερος λόγος. Ο διαχωρισμός των κεφαλαίων επιβάλλει την πειθαρχία που χρειάζεται ούτως ή άλλως η καλή λογιστική: κάθε δολάριο κατηγοριοποιείται κατά την άφιξη, κάθε χρέωση τεκμηριώνεται, κάθε πληρωμή είναι ανιχνεύσιμη. Οι διαχειριστές που διατηρούν τα κεφάλαια των ιδιοκτητών ξεχωριστά τείνουν να κλείνουν τους μήνες τους γρηγορότερα επειδή τίποτα δεν χρειάζεται να ξεμπλεχτεί.

Ο περιορισμός κινδύνου είναι ο τρίτος. Όταν τα χρήματα του ιδιοκτήτη και τα λειτουργικά χρήματα μοιράζονται έναν λογαριασμό, ένα επιχειρηματικό πρόβλημα γίνεται πρόβλημα του ιδιοκτήτη: μια διαφωνία, ένας παγωμένος λογαριασμός ή μια κρίση ρευστότητας αγγίζει τώρα κεφάλαια που δεν ήταν ποτέ δικά σας. Ο διαχωρισμός τα απομονώνει.

Τι σημαίνει ανάμειξη κεφαλαίων και γιατί είναι η γραμμή που δεν μπορείτε να διαβείτε;

Η ανάμειξη κεφαλαίων είναι η ανάμειξη κεφαλαίων που διατηρείτε για άλλους με τα δικά σας λειτουργικά χρήματα, και στις πολιτείες που ρυθμίζουν τους λογαριασμούς εμπιστοσύνης είναι συνήθως μία από τις σοβαρότερες παραβάσεις που μπορεί να διαπράξει ένας αδειούχος. Οι ρυθμιστικές αρχές την αντιμετωπίζουν αυστηρά επειδή μόλις αναμειχθούν τα κεφάλαια, η απόδειξη ποιανού είναι τα χρήματα γίνεται δύσκολη, και οι ελλείψεις ανακαλύπτονται αργά.

Στην πράξη, η ανάμειξη κεφαλαίων συμβαίνει συνήθως λόγω αδράνειας παρά πρόθεσης. Οι πληρωμές κρατήσεων καταλήγουν στον λειτουργικό λογαριασμό επειδή αυτός ήταν ο λογαριασμός στον οποίο ήταν συνδεδεμένη η πλατφόρμα. Ένας λογαριασμός καθαρισμού πληρώνεται από τον λογαριασμό εμπιστοσύνης επειδή ήταν η διαθέσιμη κάρτα. Μια πληρωμή ιδιοκτήτη γίνεται πριν εκκαθαριστεί η κατάθεση της πλατφόρμας, μετατρέποντας σιωπηλά τον διαχειριστή σε δανειστή.

Η λύση είναι δομική, όχι κινητήρια. Τα χρήματα πρέπει να καταλήγουν στον σωστό λογαριασμό εξ ορισμού, κάτι που εξαρτάται από τον τρόπο ρύθμισης των τραπεζικών λογαριασμών και των ρυθμίσεων πληρωμών της πλατφόρμας σας, όπως θα δούμε στη συνέχεια. Όπου ισχύουν οι κανόνες εμπιστοσύνης για εσάς, οι απαιτήσεις της πολιτείας σας για το τι μπορεί και τι δεν μπορεί να βρίσκεται στον λογαριασμό εμπιστοσύνης είναι το κυρίαρχο πρότυπο. Πολλές πολιτείες, για παράδειγμα, περιορίζουν πόσα από τα χρήματα του ίδιου του διαχειριστή μπορούν να διατηρηθούν σε λογαριασμό εμπιστοσύνης για την κάλυψη τραπεζικών χρεώσεων. Ελέγξτε τον κανόνα της πολιτείας σας για λεπτομέρειες.

Πώς δομούν οι διαχειριστές τους τραπεζικούς τους λογαριασμούς για λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης;

Το κοινό μοτίβο είναι ένας καθορισμένος λογαριασμός εμπιστοσύνης για κεφάλαια που διατηρούνται για ιδιοκτήτες, ένας ξεχωριστός λειτουργικός λογαριασμός για τα χρήματα της ίδιας της επιχείρησης και ένα σύστημα καθολικών που παρακολουθεί το υπόλοιπο κάθε ιδιοκτήτη εντός του λογαριασμού εμπιστοσύνης. Αυτά είναι μοτίβα που χρησιμοποιούν πολλοί διαχειριστές, όχι νομική συνταγή. Όπου η λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης ρυθμίζεται, οι κανόνες της πολιτείας σας για την ονομασία, την τοποθεσία και την τήρηση αρχείων των λογαριασμών είναι οι κυρίαρχοι.

Ο λογαριασμός εμπιστοσύνης λαμβάνει έσοδα από κρατήσεις και διατηρεί τα κεφάλαια κάθε ιδιοκτήτη μέχρι την εκταμίευση. Δεν είναι μια αδιαφοροποίητη δεξαμενή: εντός του λογαριασμού, τα βιβλία σας διατηρούν ένα ξεχωριστό τρέχον υπόλοιπο ανά ιδιοκτήτη, οπότε το συνολικό υπόλοιπο του λογαριασμού ισούται πάντα με το άθροισμα των υπολοίπων των μεμονωμένων ιδιοκτητών. Ορισμένες ρυθμιστικές αρχές απαιτούν ακριβώς αυτού του είδους την τήρηση αρχείων ανά δικαιούχο. Τα υλικά του DRE της Καλιφόρνια, για παράδειγμα, περιγράφουν τη διατήρηση ξεχωριστών αρχείων για κάθε δικαιούχο.

Ο λειτουργικός λογαριασμός περιέχει τα χρήματά σας: κερδισμένες αμοιβές διαχείρισης αφού αναληφθούν σωστά, και τα κεφάλαια που πληρώνουν το ενοίκιο, το προσωπικό και το λογισμικό σας. Τη στιγμή που η προμήθειά σας τεκμηριώνεται και μεταφέρεται, παύει να είναι χρήματα εμπιστοσύνης και αρχίζει να είναι έσοδα.

Τα αρχεία είναι το άλλο μισό της δομής. Τα ρυθμιζόμενα πλαίσια γενικά αναμένουν ότι κάθε είσπραξη και εκταμίευση τεκμηριώνεται με ημερομηνία, ποσό, πηγή και σκοπό, συνδέεται με τον ιδιοκτήτη στον οποίο ανήκει και διατηρείται για την περίοδο που ορίζει η πολιτεία σας. Η λειτουργική μετάφραση: εάν μια συναλλαγή δεν μπορεί να ανιχνευθεί από την τραπεζική κατάσταση στο καθολικό ιδιοκτήτη στην γραμμή κατάστασης, δεν έχει ακόμη καταγραφεί.

Το λογισμικό είναι αυτό που καθιστά εφικτά τα υπόλοιπα ανά ιδιοκτήτη πέρα από μια χούφτα ακίνητα. Το Hostfully Accounting είναι το λογιστικό επίπεδο ενσωματωμένο στην πλατφόρμα διαχείρισης ακινήτων Hostfully, και διατηρεί ένα ξεχωριστό υπόλοιπο για κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού και κατανέμει αυτόματα τις πληρωμές της πλατφόρμας στο σωστό ακίνητο και ιδιοκτήτη, οπότε το καθολικό που θέλει να δει η ρυθμιστική αρχή ή ο ιδιοκτήτης είναι το καθολικό που ήδη έχετε.

Τι είναι η τριμερής συμφωνία στη λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης;

Στη λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης, η τριμερής συμφωνία σημαίνει ότι το προσαρμοσμένο τραπεζικό υπόλοιπο, το υπόλοιπο του καθολικού εμπιστοσύνης και το σύνολο όλων των καθολικών των μεμονωμένων ιδιοκτητών ταιριάζουν ακριβώς. Είναι η μηνιαία απόδειξη ότι τα χρήματα που διατηρείτε είναι τόσο λογιστικοποιημένα όσο και σωστά αποδοθέντα, και είναι ο έλεγχος που αναζητούν πρώτα οι ρυθμιστικές αρχές και οι ελεγκτές.

Το όνομα προέρχεται από τα τρία αρχεία που συγκρίνονται.

Δύο αρχεία που συμφωνούν δεν είναι αρκετά, κάτι που είναι το νόημα του τρίτου. Ένα τραπεζικό υπόλοιπο που ταιριάζει με το καθολικό εμπιστοσύνης σας αποδεικνύει μόνο ότι η λογιστική σας είναι αριθμητικά σωστή. Δεν λέει τίποτα για το αν τα χρήματα αποδίδονται στους σωστούς ιδιοκτήτες. Το σύνολο του καθολικού ιδιοκτήτη είναι αυτό που εντοπίζει την εσφαλμένη κατανομή.

Όταν τα τρία δεν συμφωνούν, το κενό έχει έναν μικρό αριθμό συνηθισμένων αιτιών: μια πληρωμή που καταγράφηκε σε λάθος ιδιοκτήτη, μια προμήθεια που αναλήφθηκε αλλά δεν τεκμηριώθηκε, ένα εκκρεμές στοιχείο που δεν έχει εκκαθαριστεί ή μια εκταμίευση που έγινε πριν προσγειωθεί η αντίστοιχη κατάθεση. Εκτελέστε τη συμφωνία μηνιαίως και αυτές παραμένουν διορθώσεις. εκτελέστε την ετησίως και γίνονται έρευνες.

Πώς χειρίζεστε την προμήθεια διαχείρισης σε μια ρύθμιση εμπιστοσύνης;

Η προμήθειά σας ξεκινά εντός της πληρωμής του επισκέπτη και καταλήγει στον λειτουργικό σας λογαριασμό, και η πειθαρχία βρίσκεται στην τεκμηρίωση του ταξιδιού. Όταν φτάνει μια πληρωμή κράτησης, τα βιβλία σας πρέπει να δείχνουν τον διαχωρισμό: έσοδα ιδιοκτήτη στο υπόλοιπο του ιδιοκτήτη, η αμοιβή σας αναγνωρίζεται ως κερδισμένη προμήθεια, κόστη διέλευσης όπως ο καθαρισμός επισημαίνονται στο σωστό μέρος.

Ο χρόνος έχει σημασία, και όπου ισχύουν οι κανόνες εμπιστοσύνης, η πολιτεία σας μπορεί να καθορίσει πότε πρέπει να αναληφθούν οι κερδισμένες αμοιβές από τον λογαριασμό εμπιστοσύνης, καθώς η διατήρηση των δικών σας κερδισμένων χρημάτων σε εμπιστοσύνη για μεγάλες περιόδους μπορεί από μόνη της να δημιουργήσει πρόβλημα συμμόρφωσης σε ορισμένες πολιτείες. Η λειτουργική συνήθεια που εξυπηρετεί καλά τους διαχειριστές είναι μια τακτική, τεκμηριωμένη ανάληψη προμήθειας συνδεδεμένη με τον κύκλο αναφορών σας, έτσι ώστε κάθε μεταφορά από την εμπιστοσύνη στη λειτουργία να ταιριάζει με μια κατάσταση που μπορεί να διαβάσει ένας ιδιοκτήτης.

Κάθε ανάληψη πρέπει επίσης να είναι ανιχνεύσιμη στην παραπάνω συμφωνία, καθώς μια μη τεκμηριωμένη μεταφορά από τον λογαριασμό εμπιστοσύνης είναι μία από τις πιο κοινές αιτίες ασυμφωνίας τριών σημείων. Οι αναλήψεις προμηθειών εντάσσονται στο ευρύτερο μηνιαίο κλείσιμο, όπου η συμφωνία πληρωμών, οι καταστάσεις ιδιοκτητών και οι αναφορές εκτελούνται ως μία ακολουθία.

Πώς μεταβαίνετε από τη συν-φιλοξενία στη λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης;

Η μετάβαση συνήθως ξεκινά όταν τα χρήματα αρχίζουν να ρέουν μέσω εσάς αντί να σας προσπερνούν. Πολλοί συν-οικοδεσπότες ξεκινούν με την πλατφόρμα να πληρώνει απευθείας τον ιδιοκτήτη και τον συν-οικοδεσπότη να λαμβάνει μια αμοιβή, μια ρύθμιση όπου μπορεί να μην κρατάτε ποτέ κεφάλαια ιδιοκτητών. Το μοντέλο αλλάζει όταν υπογράφετε συμφωνίες διαχείρισης, αναλαμβάνετε την καταχώριση και αρχίζετε να λαμβάνετε εσείς την πλήρη πληρωμή.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν μερικές ροές χρημάτων που καθορίζουν την απάντηση, και είναι η λεπτομέρεια που παραλείπουν οι γενικοί οδηγοί διαχείρισης ακινήτων.

Διαβάστε αυτόν τον πίνακα και η αιτία γίνεται προφανής. Η μετάβαση από συν-οικοδεσπότη σε διαχειριστή συνήθως δεν είναι μια απόφαση που ανακοινώνετε. είναι η μέρα που ο προορισμός πληρωμής αλλάζει από τον λογαριασμό του ιδιοκτήτη στον δικό σας.

Αυτή η αλλαγή είναι μεγαλύτερη από έναν τραπεζικό λογαριασμό. Συνήθως σημαίνει νέες συμφωνίες που καθορίζουν τον τρόπο διατήρησης και εκταμίευσης των κεφαλαίων, έναν καθορισμένο λογαριασμό πριν από την πρώτη πληρωμή, καθολικά ανά ιδιοκτήτη από την πρώτη μέρα, και έναν έλεγχο για το αν η νέα σας ρύθμιση ενεργοποιεί απαιτήσεις αδειοδότησης ή εμπιστοσύνης στην πολιτεία σας που δεν ίσχυαν για τη συν-φιλοξενία. Η καθαρή μετάβαση είναι πολύ ευκολότερη από την εκ των υστέρων εφαρμογή διαχωρισμού σε μήνες αναμεμειγμένων κεφαλαίων.

Είναι επίσης η στιγμή που η λογιστική σας πρέπει να ωριμάσει. Εάν τα βιβλία σας είναι ακόμα ένα προσωπικό υπολογιστικό φύλλο, οι βασικές αρχές της λογιστικής βραχυχρόνιων μισθώσεων, ένα πραγματικό σχέδιο λογαριασμών και ένας μηνιαίος ρυθμός, είναι η προϋπόθεση για τη λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης και όχι μια εναλλακτική λύση σε αυτήν.

Αυτή η καμπύλη υιοθέτησης αξίζει να την προσέξουμε, γιατί δεν ευθυγραμμίζεται με την καμπύλη υποχρέωσης. Οι απαιτήσεις εμπιστοσύνης συνδέονται με τη φύλαξη, όχι με τον αριθμό μονάδων, οπότε ένας διαχειριστής που διατηρεί κεφάλαια ιδιοκτητών σε τέσσερα ακίνητα μπορεί ήδη να υπόκειται σε κανόνες για τους οποίους οι περισσότεροι διαχειριστές δεν αγοράζουν λογισμικό μέχρι να ξεπεράσουν τους είκοσι.

Η ανάπτυξη στα εργαλεία είναι φυσιολογική. Η ανάπτυξη στην υποχρέωση χωρίς να το αντιληφθείτε είναι το πρόβλημα, και είναι το πιο κοινό από τα δύο. Οι διαχειριστές που εκτίθενται σπάνια είναι αυτοί που επέλεξαν τη λάθος πλατφόρμα. είναι αυτοί που πέρασαν στη φύλαξη αθόρυβα και συνέχισαν να τηρούν τα βιβλία όπως έκαναν πριν.

Ποιο λογισμικό υποστηρίζει τη λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης για βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Η ειλικρινής απάντηση είναι ότι τα γενικά λογιστικά εργαλεία μικρών επιχειρήσεων δεν κατασκευάστηκαν για διαχωρισμό υπολοίπων ανά ιδιοκτήτη, και η επιβολή τους να το κάνουν είναι εύθραυστη. Αντί να ξεκινήσετε από ονόματα προμηθευτών, ξεκινήστε από τις δυνατότητες που απαιτεί πραγματικά η εργασία, και στη συνέχεια δοκιμάστε οποιονδήποτε υποψήφιο έναντι αυτών.

Η πρόληψη αρνητικού υπολοίπου είναι αυτή που συχνότερα λείπει και έχει τις μεγαλύτερες συνέπειες. Ένα σύστημα που επιτρέπει το υπόλοιπο ενός ιδιοκτήτη να γίνει αρνητικό χρησιμοποιεί σιωπηλά τα χρήματα ενός άλλου ιδιοκτήτη για να καλύψει μια έλλειψη, κάτι που είναι το πρόβλημα της ανάμειξης κεφαλαίων που επανεμφανίζεται μέσα σε λογισμικό που υποτίθεται ότι θα το απέτρεπε.

Το Hostfully Accounting δημιουργήθηκε ακριβώς για αυτό το λειτουργικό μοντέλο: διατηρεί ένα διακριτό υπόλοιπο ανά ιδιοκτήτη σπιτιού, διαχωρίζει κάθε κατάθεση πλατφόρμας στα σωστά ακίνητα και ιδιοκτήτες, παρακολουθεί τις προμήθειες και δημιουργεί καταστάσεις ιδιοκτητών από τα ίδια συμφωνημένα δεδομένα. Επειδή είναι εγγενές στην πλατφόρμα Hostfully, τα δεδομένα κρατήσεων που τροφοδοτούν το καθολικό εμπιστοσύνης σας είναι τα ίδια δεδομένα που τρέχουν τη λειτουργία σας.

Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τη λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης για βραχυχρόνιες μισθώσεις

Τι είναι η λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης ακινήτων;

Είναι η πρακτική της διατήρησης κεφαλαίων που ανήκουν σε ιδιοκτήτες ακινήτων σε λογαριασμό ξεχωριστό από τα λειτουργικά κεφάλαια του διαχειριστή, με ένα διακριτό, τεκμηριωμένο υπόλοιπο για κάθε ιδιοκτήτη. Ο διαχειριστής ενεργεί ως θεματοφύλακας των χρημάτων μέχρι να εκταμιευθούν στον ιδιοκτήτη ή να αναληφθούν σωστά ως κερδισμένη αμοιβή, και τα βιβλία μπορούν να αποδείξουν ποιανού είναι τα χρήματα ανά πάσα στιγμή.

Τι πρέπει να διατηρεί ένας διαχειριστής ακινήτων σε λογαριασμό εμπιστοσύνης;

Κεφάλαια που διατηρούνται για λογαριασμό άλλων: έσοδα ιδιοκτητών εν αναμονή εκταμίευσης και, ανάλογα με τη ρύθμιση και την πολιτεία, καταθέσεις που διατηρούνται για επισκέπτες. Αυτό που δεν μπορεί να βρίσκεται εκεί είναι γενικά τα χρήματα του ίδιου του διαχειριστή, αν και πολλές πολιτείες επιτρέπουν ένα μικρό ποσό κεφαλαίων του διαχειριστή για την κάλυψη τραπεζικών χρεώσεων. Οι κανόνες της πολιτείας σας ορίζουν τα ακριβή όρια, οπότε επαληθεύστε τα εκεί.

Τι πρέπει να περιλαμβάνει μια λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης;

Πλήρη αρχεία κάθε είσπραξης και εκταμίευσης: την ημερομηνία, το ποσό, την πηγή και τον σκοπό κάθε συναλλαγής, συνδεδεμένα με τον ιδιοκτήτη στον οποίο ανήκει. Τα περισσότερα ρυθμιζόμενα πλαίσια αναμένουν ένα καθολικό ανά ιδιοκτήτη, ένα τρέχον υπόλοιπο λογαριασμού και τακτική συμφωνία που να δείχνει ότι το συνολικό υπόλοιπο του λογαριασμού ισούται με το άθροισμα των υπολοίπων των μεμονωμένων ιδιοκτητών.

Απαιτείται νομικά λογαριασμός εμπιστοσύνης για τους διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων;

Σε ορισμένες πολιτείες των ΗΠΑ, ναι, ιδιαίτερα όπου η διαχείριση ακινήτων για λογαριασμό άλλων είναι αδειοδοτημένη κτηματομεσιτική δραστηριότητα. σε άλλες, οι απαιτήσεις διαφέρουν ή ενδέχεται να μην ισχύουν για τη ρύθμισή σας. Εξαρτάται από την πολιτεία σας, την κατάσταση της άδειάς σας και τον τρόπο δομής της σχέσης διαχείρισης. Ελέγξτε τους δημοσιευμένους κανόνες της επιτροπής ακινήτων της πολιτείας σας και επιβεβαιώστε με έναν αδειούχο επαγγελματία στην πολιτεία σας.

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης στο QuickBooks;

Είναι δυνατόν με προσεκτική χειροκίνητη διαμόρφωση, αλλά το QuickBooks δεν σχεδιάστηκε για διαχωρισμό υπολοίπων ανά ιδιοκτήτη ή αυτόματη κατανομή πληρωμών πλατφόρμας, οπότε η ρύθμιση είναι εύθραυστη και επιρρεπής σε σφάλματα σε μεγάλη κλίμακα. Οι διαχειριστές που υπόκεινται σε απαιτήσεις εμπιστοσύνης συνήθως τα καταφέρνουν καλύτερα σε ειδικά κατασκευασμένες πλατφόρμες που διατηρούν εγγενώς καθολικά ιδιοκτητών και συμφωνούν αυτόματα τα υπόλοιπα εμπιστοσύνης.

Τι είναι η τριμερής συμφωνία;

Η τριμερής συμφωνία είναι ο μηνιαίος έλεγχος που συμφωνούν ακριβώς τρία αρχεία: το προσαρμοσμένο τραπεζικό υπόλοιπο του λογαριασμού εμπιστοσύνης, το καθολικό του λογαριασμού εμπιστοσύνης στα βιβλία σας και το συνολικό άθροισμα του καθολικού κάθε μεμονωμένου ιδιοκτήτη. Δύο αρχεία που ταιριάζουν αποδεικνύουν μόνο την αριθμητική σας. το τρίτο αποδεικνύει ότι τα χρήματα αποδίδονται στους σωστούς ιδιοκτήτες.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ λογαριασμού εμπιστοσύνης και λογαριασμού μεσεγγύησης;

Οι όροι χρησιμοποιούνται συχνά εναλλακτικά, και η χρήση ποικίλλει ανά πολιτεία: και οι δύο περιγράφουν λογαριασμούς που διατηρούν κεφάλαια για λογαριασμό άλλων. Ορισμένες πολιτείες χρησιμοποιούν τον όρο «λογαριασμός μεσεγγύησης» στους κανόνες τους, άλλες «λογαριασμός εμπιστοσύνης», και οι λειτουργικές απαιτήσεις, ο διαχωρισμός, η τήρηση αρχείων και η συμφωνία είναι παρόμοιες. Αυτό που έχει σημασία είναι η τήρηση του ορισμού και των κανόνων της πολιτείας σας, ανεξάρτητα από την ετικέτα.

Βασικά συμπεράσματα

Η λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης είναι εκεί όπου η ρύθμιση και οι καλές λειτουργίες δείχνουν την ίδια κατεύθυνση, και τα βασικά στοιχεία χωρούν σε πέντε γραμμές.

• Το αν απαιτείται λογιστική διαχείρισης εμπιστοσύνης εξαρτάται από την πολιτεία σας και συχνά από την κατάσταση της άδειάς σας. ελέγξτε τους κανόνες της επιτροπής ακινήτων της πολιτείας σας, όχι μια ανάρτηση ιστολογίου.
• Πολλοί διαχειριστές την υιοθετούν οικειοθελώς επειδή ο διαχωρισμός παράγει καθαρότερα βιβλία, ταχύτερα κλεισίματα και ιδιοκτήτες που εμπιστεύονται τους αριθμούς.
• Η ανάμειξη κεφαλαίων συμβαίνει συνήθως λόγω αδράνειας διαμόρφωσης, όχι πρόθεσης, οπότε κάντε τον σωστό λογαριασμό τον προεπιλεγμένο προορισμό για κάθε πληρωμή.
• Η λειτουργική δομή σε κλίμακα είναι ένας λογαριασμός εμπιστοσύνης με καθολικά ανά ιδιοκτήτη συν έναν ξεχωριστό λειτουργικό λογαριασμό, που λειτουργεί σε λογισμικό ειδικά κατασκευασμένο για αυτό.
• Αποδείξτε το μηνιαίως με τριμερή συμφωνία: το προσαρμοσμένο τραπεζικό υπόλοιπο, το καθολικό εμπιστοσύνης και το άθροισμα των καθολικών ιδιοκτητών πρέπει να ταιριάζουν ακριβώς.
• Αυτό το άρθρο είναι γενικές πληροφορίες για τους διαχειριστές των ΗΠΑ και οι κανόνες διαφέρουν ανά πολιτεία. επιβεβαιώστε τις υποχρεώσεις σας με έναν αδειούχο επαγγελματία στην πολιτεία σας.