Airbnb-markkinointi: 10 strategiaa, jotka todella tuottavat tuloksia

15 kiinteistön hallinta Airbnb:ssä ei ole 15 kertaa enemmän työtä kuin yhden hallinta. Mutta se on pohjimmiltaan erilaista työtä. Taktiikat, jotka toimivat yksittäiselle isännälle – hintojen manuaalinen säätäminen, henkilökohtainen vastaaminen jokaiseen kyselyyn, vieraiden käsin valitseminen – eivät skaalaudu. Mikä skaalautuu, on järjestelmä: yksi optimoitujen ilmoituselementtien joukko, yksi hinnoittelustrategia, yksi viestintäkehys, yksi arviointiprosessi, jota sovelletaan johdonmukaisesti koko portfolioon automaation hoitaessa toiston.

Kuten Katie Valentine, The Frameryn takana oleva isäntä ja sijoittaja, sanoo: ”Ei enää riitä, että on mukava mökki, tarvitset tarinan ja selkeän näkökulman.” Tämä pätee jokaiseen toimijaan koosta riippumatta. Mutta kiinteistönhoitajalle, jolla on 10–50 ilmoitusta, haaste ei ole vain tarinan omaaminen. Se on tarinan kertominen johdonmukaisesti jokaisessa ilmoituksessa samalla kun hoitaa loppua liiketoiminnasta.

Nämä 10 strategiaa kattavat sen, mikä todella tuottaa tuloksia, kiinnittäen erityistä huomiota siihen, mikä muuttuu, kun hallitset 15 ilmoitusta yhden sijaan.

Strategia 1: Rakenna visuaalinen identiteetti, ei vain ilmoitus

Airbnb-haut palauttavat ruudukon pikkukuvia. Ilmoitukset, joita klikataan, ovat niitä, jotka näyttävät erottuvalta, eivät niitä, joissa on parhaiten sisustettu olohuone. Laajassa mittakaavassa visuaalinen johdonmukaisuus portfoliossasi on se, mikä muuttaa yksittäiset ilmoitukset tunnistettavaksi brändiksi.

Ammattimainen valokuvaus on ehdoton edellytys. Mutta erottuvat toimijat menevät pidemmälle: johdonmukainen valokuvaustyyli, tunnistettava väripaletti kiinteistön sisustuksessa, sama kulma pääkuvalle kaikissa ilmoituksissa. Kun vieras, joka yöpyi yhdessä kiinteistöistäsi, etsii Airbnb:stä seuraavana vuonna, hänen pitäisi pystyä tunnistamaan ilmoitustyylisi ennen kuin hän lukee otsikon.

Toimijoille, jotka hallinnoivat 10 tai useampaa kiinteistöä, brändikortti, jossa on kiinteistön nimi ja yrityksesi nimi ilmoituskuvissa, tekee jokaisesta kiinteistöstä haettavan nimellä Googlessa, luoden polun Airbnb-löytämisestä suoravaraukseen, jonka ylläpito ei maksa mitään.

Strategia 2: Kirjoita ilmoitukset sekä vieraille että algoritmille

Airbnb:n hakualgoritmi indeksoi ilmoituksesi tekstin, ja vieraat käyttävät avainsanoja otsikossa ja kuvauksen ensimmäisissä lauseissa päättääkseen, klikataanko hakutuloksista eteenpäin. Kirjoittaminen molemmille yleisöille ei ole monimutkaista, mutta se vaatii tarkoituksellisuutta.

Ilmoituksen otsikon tulisi sisältää haettavimmat elementit: kiinteistötyyppi, sijainti ja erottuva ominaisuus, joka todennäköisimmin vastaa sitä, mitä vieraat etsivät. ”Vuoristonäköala-mökki, Gatlinburg, oma poreallas, majoittaa 6” sisältää enemmän sijoitukseen liittyvää tietoa kuin ”Viihtyisä vuoristokohde”. Kuvauksen ensimmäisen kappaleen tulisi ilmoittaa tarkasti, mikä kiinteistö on ja kenelle se on tarkoitettu, koska Airbnb näyttää sen hakuotteissa.

Kiinteistönhoitajille avainsanatietoisen tekstin ylläpitäminen kasvavassa portfoliossa vaatii sisältömallin lähestymistapaa: standardoitu rakenne jokaiselle kiinteistötyypille, jossa ainutlaatuiset elementit täytetään, sen sijaan että kirjoitettaisiin jokainen ilmoitus alusta alkaen.

Strategia 3: Käytä dynaamista hinnoittelua pysyäksesi kilpailukykyisenä ympäri vuoden

Hinnoittelu on sekä sijoitussignaali että konversioajuri. Ilmoitukset, jotka on hinnoiteltu merkittävästi markkinoiden vastaavia kiinteistöjä korkeammalle, sijoittuvat alemmaksi ja konvertoivat alhaisemmalla nopeudella kuin kilpailukykyisesti hinnoitellut vaihtoehdot. Manuaalinen hinnoittelu ei pysy markkinasignaalien tahdissa, joita dynaaminen hinnoittelutyökalu käsittelee automaattisesti.

Dynaamiset hinnoittelutyökalut analysoivat kilpailijoiden hinnoittelua, markkinoiden kysyntää, paikallisia tapahtumia, kausivaihteluita ja varauksen läpimenoaikaa asettaakseen yöhinnan, joka maksimoi tuotot pitäen samalla ilmoituksen kilpailukykyisenä hakutuloksissa. Kiinteistönhoitajille operatiivinen hyöty on merkittävä: hinnoittelu, joka vaatisi päivittäistä manuaalista huomiota kaikissa ilmoituksissa, toimii automaattisesti taustalla. Toimijat, jotka ovat yhdistäneet dynaamiset hinnoittelutyökalut Hostfullyyn integraatiomarkkinapaikan kautta, raportoivat johdonmukaisesti parhaat tuottovuotensa käyttöönoton jälkeen.

Strategia 4: Rakenna arvostelujen hankintajärjestelmä

Arvostelut ovat kestävin Airbnb-markkinointivara, jonka kiinteistönhoitaja voi rakentaa. Ilmoitus, jossa on 200 viiden tähden arvostelua, konvertoi merkittävästi korkeammalla nopeudella kuin vastaava ilmoitus, jossa on 20 arvostelua, ja sijoittuu korkeammalle hakutuloksissa. Ero kasvaa ajan myötä: ilmoitus, jossa on enemmän arvosteluja, saa enemmän varauksia, mikä tuottaa enemmän arvosteluja, mikä tuottaa enemmän varauksia.

Useimmat toimijat odottavat passiivisesti arvosteluja ja lähettävät manuaalisen pyynnön vieraille, jotka vaikuttavat tyytyväisiltä. Laajassa mittakaavassa tämä lähestymistapa jättää arvosteluja pöydälle. Järjestelmällinen arviointiprosessi lähettää automaattisen viestin oikealla hetkellä vieraan matkalla, erityisesti uloskirjautumisen jälkeen ja ennen Airbnb:n arvosteluikkunan sulkeutumista, muistuttaen vieraita jakamaan palautteensa. Hostfullyn automatisoidut laukaisijat hoitavat tämän ilman manuaalista väliintuloa lähettäen henkilökohtaisen arviointipyynnön jokaiselle vieraalle uloskirjautumisessa.

Strategia 5: Ylläpidä Superhost-tason vastausprosentteja kaikissa ilmoituksissa

Airbnb vaatii 90 % tai korkeamman vastausprosentin Superhost-statukselle, ja hitaat vastausajat vähentävät näkyvästi hakunäkyvyyttä koko tilillä. Kiinteistönhoitajalle, jolla on 20 ilmoitusta Airbnb:ssä, Vrbossa ja Booking.comissa, alle tunnin vastausaikojen ylläpitäminen manuaalisesti ei ole realistista.

Järjestelmäratkaisu on yhtenäinen viestien saapuneet-kansio, joka kokoaa kaikki alustan kyselyt yhteen käyttöliittymään automaattisilla malleilla yleisimmille kyselytyypeille. Hostfullyn Unified Inbox tekee tämän kaikilla yhdistetyillä alustoilla, ja Inbox AI laatii vastaukset yleisiin vieraiden kysymyksiin automaattisesti ilmoitustietojen ja kiinteistötietojen perusteella. Tuloksena on nopeat vastausajat, jotka ylläpidetään johdonmukaisesti koko portfoliossa ilman omistettua viestintätiimiä.

Strategia 6: Käytä Airbnb:n alustalla olevia mainostyökaluja strategisesti

Airbnb tarjoaa useita alustalla olevia markkinointityökaluja, joita toimijat käyttävät usein liian vähän: varhaisen varauksen alennukset vieraille, jotka varaavat yli 28 päivää etukäteen, viime hetken alennukset päivämäärille, jotka lähestyvät viikon sisällä, pitkän oleskelun alennukset vieraille, jotka varaavat 7 tai 28+ yötä, ja kampanjahinnoittelu uusille ilmoituksille varhaisen arvostelujen kertymisen nopeuttamiseksi.

Strategisesti käytettynä nämä työkalut täyttävät tiettyjä aukkoja. 10 %:n viime hetken alennus päivämäärällä, joka muuten jäisi tyhjäksi, tuottaa enemmän nettotuottoa kuin että yö pysyisi vapaana, jopa Airbnb:n provision kanssa. Uudet ilmoitukset, jotka soveltavat 20 %:n uuden ilmoituksen alennusta kolmeen ensimmäiseen varaukseen, nopeuttavat arvostelujen kertymistä, joka määrittää pitkän aikavälin sijoituksen, tehden lyhyen aikavälin marginaaliuhrauksesta kannattavan.

Strategia 7: Optimoi Airbnb:n kategorioille ja hakusuodattimille

Airbnb:n kategoriaominaisuus, joka järjestää ilmoitukset kiinteistötyypin ja kokemuksen mukaan, on aiheuttanut merkittäviä näkyvyysmuutoksia sen käyttöönoton jälkeen. Kiinteistöt, jotka on merkitty oikein kategoriatyypilleen – ”Mökit”, ”Rantakohde”, ”OMG!” ja muut – näkyvät kategoriaselaustuloksissa, jotka täydentävät tavallisia avainsanahakuja.

Varmista, että jokaisen ilmoituksen mukavuusluettelo on tarkka ja täydellinen. Airbnb suodattaa mukavuuksien mukaan, mukaan lukien poreallas, uima-allas, pesukone/kuivausrumpu, lemmikkiystävällinen ja työtila. Ilmoitukset, jotka näkyvät suodatetuissa hauissa, ovat merkittävästi vähemmän kilpailijoita kuin suodattamattomissa tuloksissa. Monilla toimijoilla on mukavuuksia, joita he eivät ole listanneet, joko siksi, että niitä ei lisätty asennuksessa tai koska ne on lisätty kiinteistöön ilmoituksen luomisen jälkeen. Mukavuuksien tarkastus portfoliossa on vähän vaivaa vaativa, suuren vaikutuksen näkyvyysparannus.

Strategia 8: Hyödynnä vierasviestintää markkinointikanavana

Airbnb rajoittaa personointia, jota toimijat voivat soveltaa ilmoitussisältöönsä. Vierasviestinnällä ei ole tällaista rajoitusta, ja se on yksi tehokkaimmista erottautumistekijöistä, jotka ovat ammattimaisen kiinteistönhoitajan saatavilla.

Viestisekvenssi varausvahvistuksesta uloskirjautumiseen muokkaa vieraan kokemusta brändistä yhtä paljon kuin kiinteistö itse. Varausvahvistus, joka viittaa vieraan tiettyyn matkaan (”Odotamme innolla isännöintiä hääpäiväviikonloppunasi, tässä muutamia suosituksia sen tekemiseksi erityiseksi”), muuttaa transaktionaalisen järjestelmäviestin brändin kosketuspisteeksi. Saapumisen jälkeinen sisäänkirjautumisviesti, joka käsittelee mahdolliset varhaiset kysymykset ennen kuin niistä tulee valituksia, muuttaa mahdollisen kitkan luottamussignaaliksi.

Laajassa mittakaavassa Hostfullyn automatisoidut viestipohjat ja laukaisijat antavat toimijoille mahdollisuuden toimittaa tämän tason personointi kaikissa vierasvuorovaikutuksissa ilman manuaalista vaivaa jokaisessa varauksessa. Pohja hakee kiinteistö- ja varauskohtaiset tiedot automaattisesti, joten jokainen vieras saa viestin, joka tuntuu henkilökohtaiselta, vaikka se on automatisoitu.

Strategia 9: Käytä Airbnb-markkinointia brändisi nimen rakentamiseen, ei vain varaustesi

Useimmat Airbnb-markkinointineuvot keskittyvät yksinomaan nykyisen kalenterin täyttämiseen. Strategisesti arvokkaampi tulos on rakentaa yrityksen nimi, jonka vieraat yhdistävät kokemansa laatuun.

Johdonmukaisen yrityksen nimen käyttäminen kaikissa ilmoituksissa, sen nimen upottaminen ilmoituskuviin ja kokemuksen toimittaminen, joka on riittävän erottuva ollakseen mieleenpainuva, luo edellytykset brändihakukäyttäytymiselle. Vieraat, jotka muistavat ”The Frameryn” tai ”Blue Sky Staysin” Airbnb-kokemuksestaan, voivat etsiä kyseistä nimeä Googlesta ennen seuraavaa matkaansa, löytää suoravaraussivustosi ja varata avaamatta koskaan Airbnb:tä. Se on korkein marginaali asiakashankintapolku saatavilla, ja se alkaa Airbnb-markkinoinnista, joka käsittelee ilmoitusta brändin kosketuspisteenä eikä varauslomakkeena.

Strategia 10: Käsittele Airbnb-markkinointia suoravaraussuhteen alkuna

Airbnb on paikka, jossa vieras löytää sinut. Se ei ole paikka, jossa suhteen täytyy elää loputtomiin.

Toimijat, jotka ymmärtävät tämän, käyttävät jokaista Airbnb-yöpymistä mahdollisuutena muuntaa alustariippuvainen varaus suoraksi asiakassuhteeksi. Uloskirjautumisen jälkeinen automaattinen sähköposti, jossa on suoravarauslinkki ja alennus tuleville yöpymisille, on taktiikka. Strateginen tavoite on rakentaa asiakaskanta, joka tuottaa toisto- ja suositteluvarauksia nolla OTA-provisiolla, rahoitettuna kokonaan marginaalilla, jonka alusta olisi ottanut.

Täydellisen oppaan suoravarauskanavan rakentamiseen Airbnb-vieraskannastasi löydät oppaastamme suoravarausten saamiseen lomavuokrauksellesi. Airbnb-kohtaiseen hakusijoitusstrategiaan tutustumaan Airbnb SEO -oppaassamme.

Usein kysytyt kysymykset Airbnb-markkinoinnista

Kuinka markkinoin Airbnb-ilmoitustani?

Tehokas Airbnb-ilmoitusmarkkinointi sisältää ammattimaisen valokuvauksen johdonmukaisella visuaalisella tyylillä, avainsanatietoiset ilmoitusotsikot ja kuvaukset, jotka sisältävät sijainnin ja erottuvat mukavuudet, kilpailukykyisen dynaamisen hinnoittelun, joka pysyy linjassa markkinoiden kanssa ympäri vuoden, järjestelmällisen arvostelujen hankintaprosessin, yli 90 %:n vastausprosentin ylläpitämisen, Instant Bookin käyttöönoton, mukavuusluettelon tarkan täyttämisen ja Airbnb:n mainostyökalujen strategisen käytön uusille ilmoituksille tai alhaisen kysynnän jaksojen täyttämiseen. Laajassa mittakaavassa kiinteistönhallintajärjestelmä automatisoi suurimman osan näistä signaaleista, jotta ne toimivat johdonmukaisesti kaikissa ilmoituksissa.

Mikä on paras tapa mainostaa Airbnb-ilmoitusta?

Parhaat tavat mainostaa Airbnb-ilmoitusta ovat: optimointi Airbnb:n hakualgoritmille kilpailukykyisen hinnoittelun, täydellisten mukavuuksien ja nopeiden vastausaikojen kautta; sosiaalisen todisteen rakentaminen järjestelmällisen arvostelujen hankintaprosessin kautta; Airbnb:n mainostyökalujen käyttö, mukaan lukien varhaisen varauksen, viime hetken ja uuden ilmoituksen alennukset; markkinointi Airbnb:n ulkopuolella omien sosiaalisen median kanaviesi ja sähköpostilistasi kautta aiemmille vieraille; ja brändinimen rakentaminen, jota vieraat voivat etsiä suoraan, ohittaen alustan tulevia varauksia varten.

Kuinka saan lisää varauksia Airbnb:ssä?

Lisää Airbnb-varauksia saaminen vaatii signaalien parantamista, joita Airbnb:n algoritmi palkitsee: kilpailukykyinen hinnoittelu suhteessa vastaaviin ilmoituksiin, suuri määrä positiivisia arvosteluja, nopeat vastausajat, tarkka kalenterin saatavuus ja Superhost-tason operatiivinen suorituskyky. Nopeita parannuksia ovat Instant Bookin käyttöönotto, puuttuvien mukavuuksien täyttäminen ilmoituksessa, uuden ilmoituksen alennuksen soveltaminen varhaisten arvostelujen nopeuttamiseksi ja dynaamisen hinnoittelutyökalun yhdistäminen pitämään yöhinnat kilpailukykyisinä automaattisesti.

Kuinka Airbnb-markkinointi muuttuu laajassa mittakaavassa kiinteistönhoitajille?

Laajassa mittakaavassa Airbnb-markkinointi siirtyy manuaalisista taktiikoista järjestelmiin. Kiinteistönhoitaja, jolla on 20 ilmoitusta, ei voi manuaalisesti säätää hintoja päivittäin, vastata jokaiseen kyselyyn tunnin sisällä tai lähettää henkilökohtaisia oleskelun jälkeisiä arviointipyyntöjä jokaiselle vieraalle. Kiinteistönhallintajärjestelmä, jossa on yhtenäinen viestintä, dynaamisen hinnoittelun integraatio, automatisoidut laukaisijat ja kanavanhallinta, käsittelee nämä markkinointisignaalit automaattisesti kaikissa ilmoituksissa. Toimija asettaa strategian ja järjestelmä toteuttaa johdonmukaisesti vaatimatta manuaalista huomiota jokaisessa varauksessa.

Mikä on 80/20-sääntö Airbnb:lle?

Airbnb-isännöinnin yhteydessä 80/20-sääntöä sovelletaan joskus ehdottamaan, että 80 % varauksista tulee 20 %:sta optimointivaivasta. Vaikuttavin 20 % toimista sisältää tyypillisesti: ammattimaisen valokuvauksen, kilpailukykyisen hinnoittelun, Instant Bookin käyttöönoton, korkeiden arvostelujen ylläpitämisen ja mukavuusluettelon täyttämisen. Näillä tekijöillä on selkein dokumentoitu vaikutus Airbnb:n hakusijoitukseen ja varauskonversioon, ja ne edustavat parasta lähtökohtaa mille tahansa Airbnb-markkinoinnin parannuspyrkimykselle.

Keskeiset oivallukset

• Toimijat, jotka suoriutuvat paremmin Airbnb:ssä laajassa mittakaavassa, eivät työskentele kovemmin kuin ne, jotka suoriutuvat heikommin. He ovat rakentaneet järjestelmiä, jotka toteuttavat samat markkinointisignaalit johdonmukaisesti kaikissa ilmoituksissa, joka päivä, ilman manuaalista huomiota. Se on todellinen kilpailuetu 20 tai 50 kiinteistössä.
• Visuaalinen identiteetti ja brändinimen johdonmukaisuus OTA-ilmoituksissa ovat brändihakustrategian perusta, joka ohjaa vieraita Airbnb-löytämisestä suoravaraukseen ajan myötä.
• Vierasviestintä on vähiten käytetty Airbnb-markkinointikanava. Automatisoidut, personoidut viestisekvenssit erottavat ammattimaisen toiminnan yleisestä ilmoituksesta ja rakentavat luottamusta, joka tuottaa arvosteluja ja toistuvia vierailuja.
• Airbnb:n alustalla olevat mainostyökalut – uuden ilmoituksen alennukset, viime hetken hinnoittelu ja varhaisen varauksen alennukset – ovat useimpien kiinteistönhoitajien alihyödyntämiä ja edustavat nopeita voittoja kalenterin aukkojen täyttämiseen.
• Airbnb-markkinointi ja suoravarausstrategia eivät ole erillisiä. Airbnb:n kautta hankitut vieraat ovat korkein konvertoiva yleisö uloskirjautumisen jälkeisille suoravaraustarjouksille, tehden jokaisesta Airbnb-yöpymisestä mahdollisesti provisiottoman pitkäaikaisen suhteen alun.