Airbnb-markedsføring: 10 strategier som faktisk utgjør en forskjell

Å forvalte 15 eiendommer på Airbnb er ikke 15 ganger mer arbeid enn å forvalte én. Men det er en fundamentalt annen type arbeid. Taktikkene som fungerer for en enkeltutleier – manuell prisjustering, personlig svar på hver henvendelse, håndplukking av gjester – kan ikke skaleres. Det som kan skaleres er et system: ett sett med optimaliserte annonseelementer, én prisstrategi, ett rammeverk for meldinger, én anmeldelsesprosess, brukt konsekvent over hele porteføljen med automatisering som håndterer repetisjonene.

Som Katie Valentine, utleier og investor bak The Framery, sier det: «Det er ikke lenger nok å ha en fin hytte, du trenger en historie og et tydelig ståsted.» Dette gjelder for alle aktører, uavhengig av størrelse. Men for en eiendomsforvalter med 10 til 50 utleieenheter er utfordringen ikke bare å ha en historie. Det handler om å fortelle den historien konsekvent i hver eneste annonse, samtidig som man driver resten av virksomheten.

Disse 10 strategiene dekker det som faktisk utgjør en forskjell, med spesielt fokus på hva som endrer seg når du forvalter 15 enheter i stedet for én.

Strategi 1: Bygg en visuell identitet, ikke bare en annonse

Søkeresultater på Airbnb viser et rutenett med miniatyrbilder. Annonsene som blir klikket på, er de som ser særegne ut, ikke nødvendigvis de med den best dekorerte stuen. Ved skalering er visuell konsistens på tvers av porteføljen din det som forvandler individuelle annonser til en gjenkjennelig merkevare.

Profesjonell fotografering er ikke forhandlingsbart. Men aktørene som skiller seg ut, går lenger: en konsekvent fotografisk stil, en gjenkjennelig fargepalett i interiøret, samme vinkel på hovedbildet i hver annonse. Når en gjest som bodde i en av dine eiendommer søker på Airbnb året etter, bør de kunne kjenne igjen din stil før de i det hele tatt leser tittelen.

For aktører som forvalter 10 eller flere eiendommer, vil et merkevarebygget bildekort med eiendommens navn og firmanavnet ditt inkludert i bildene gjøre hver eiendom søkbar etter navn på Google. Dette skaper en vei fra Airbnb-oppdagelse til direktebestilling som ikke koster noe å vedlikeholde.

Strategi 2: Skriv annonser for både gjester og algoritmen

Airbnbs søkealgoritme indekserer teksten i annonsen din, og gjester bruker søkeord i tittelen og de første setningene i beskrivelsen for å avgjøre om de skal klikke seg videre fra søkeresultatene. Å skrive for begge målgrupper er ikke komplisert, men det krever intensjon.

Annonsens tittel bør inneholde de mest søkbare elementene: eiendomstype, beliggenhet og den unike funksjonen som mest sannsynlig samsvarer med det gjestene søker etter. «Hytte med fjellutsikt, Gatlinburg, privat boblebad, 6 sengeplasser» inneholder mer rangeringsrelevant informasjon enn «Koselig fjellhytte». Beskrivelsens første avsnitt bør angi nøyaktig hva eiendommen er og hvem den er for, fordi det er dette Airbnb viser i utdragene i søkeresultatene.

For eiendomsforvaltere krever vedlikehold av søkeordbevisst tekst i en voksende portefølje en malbasert tilnærming: en standardisert struktur for hver eiendomstype, hvor de unike elementene fylles inn, i stedet for å skrive hver annonse fra bunnen av.

Strategi 3: Bruk dynamisk prising for å være konkurransedyktig året rundt

Pris er både et rangeringssignal og en konverteringsdriver. Annonser som er priset betydelig over sammenlignbare eiendommer i markedet, rangerer lavere og konverterer dårligere enn konkurransedyktige alternativer. Manuell prising kan ikke holde tritt med markedssignalene som et dynamisk prisverktøy behandler automatisk.

Dynamiske prisverktøy analyserer konkurrentenes priser, markedsetterspørsel, lokale arrangementer, sesongmønstre og bestillingstidspunkt for å sette en nattpris som maksimerer inntektene samtidig som annonsen holdes konkurransedyktig i søkeresultatene. For eiendomsforvaltere er den operasjonelle fordelen betydelig: prising som ellers ville krevd daglig manuell oppfølging for hver annonse, kjører automatisk i bakgrunnen. Aktører som har koblet dynamiske prisverktøy til Hostfully gjennom markedsplassen for integrasjoner, rapporterer konsekvent om sine beste inntektsår etter implementering.

Strategi 4: Bygg et system for innhenting av anmeldelser

Anmeldelser er den mest varige markedsføringsressursen en eiendomsforvalter kan bygge på Airbnb. En annonse med 200 femstjerners anmeldelser konverterer til en betydelig høyere rate enn en tilsvarende annonse med 20 anmeldelser, og rangerer høyere i søkeresultatene. Gapet forsterkes over tid: annonsen med flere anmeldelser får flere bestillinger, som genererer flere anmeldelser, som igjen genererer flere bestillinger.

De fleste aktører venter passivt på anmeldelser og sender en manuell forespørsel til gjester som virker fornøyde. Ved skalering fører denne tilnærmingen til at man går glipp av mange anmeldelser. En systematisk anmeldelsesprosess sender en automatisert melding på det rette tidspunktet i gjestereisen – spesifikt etter utsjekking og før Airbnbs anmeldelsesvindu lukkes – for å minne gjestene på å dele sin tilbakemelding. Hostfullys automatiserte triggere håndterer dette uten manuell inngripen ved å sende en personlig forespørsel om anmeldelse til hver gjest ved utsjekking.

Strategi 5: Oppretthold svarprosent på Superhost-nivå for hver annonse

Airbnb krever en svarprosent på 90 % eller høyere for Superhost-status, og langsomme svartider reduserer synligheten i søk for hele kontoen. For en eiendomsforvalter med 20 annonser fordelt på Airbnb, Vrbo og Booking.com, er det ikke realistisk å opprettholde svartider på under én time manuelt.

Systemløsningen er en samlet innboks som konsoliderer alle henvendelser fra plattformene i ett enkelt grensesnitt, med automatiserte maler for de vanligste typene henvendelser. Hostfullys Unified Inbox gjør dette på tvers av alle tilkoblede plattformer, og Inbox AI utarbeider svar på vanlige gjestespørsmål automatisk basert på annonseinformasjon og eiendomsdata. Resultatet er raske svartider som opprettholdes konsekvent over hele porteføljen uten behov for et eget team for meldinger.

Strategi 6: Bruk Airbnbs egne kampanjeverktøy strategisk

Airbnb tilbyr flere markedsføringsverktøy i plattformen som aktører ofte underbruker: tidlig ute-rabatter for gjester som bestiller mer enn 28 dager i forveien, sisteliten-rabatter for datoer som nærmer seg innen en uke, ukes- og månedsrabatter for gjester som bestiller 7 eller 28+ netter, og kampanjepriser for nye annonser for å akselerere innhenting av de første anmeldelsene.

Brukt strategisk kan disse verktøyene fylle spesifikke hull. En sisteliten-rabatt på 10 % for en dato som ellers ville stått tom, genererer mer nettoinntekt enn om natten forblir ledig, selv med Airbnbs provisjon. Nye annonser som bruker en 20 % rabatt for de tre første bestillingene, fremskynder oppbyggingen av anmeldelser som avgjør rangering på lang sikt, noe som gjør det kortsiktige marginofferet verdt det.

Strategi 7: Optimaliser for Airbnbs kategorier og søkefiltre

Airbnbs kategorifunksjon, som organiserer annonser etter eiendomstype og opplevelse, har ført til betydelige endringer i synlighet siden den ble introdusert. Eiendommer som er riktig merket for sin kategoritype – «Hytter», «Ved stranden», «OMG!» og andre – vises i kategoriresultater som utfyller vanlige søkeordssøk.

Sørg for at hver annonses liste over fasiliteter er nøyaktig og fullstendig. Airbnb filtrerer etter fasiliteter som boblebad, basseng, vaskemaskin/tørketrommel, kjæledyrvennlig og arbeidsplass. Annonser som vises i filtrerte søk har betydelig færre konkurrenter enn de i ufiltrerte resultater. Mange aktører har fasiliteter de ikke har ført opp, enten fordi de ikke ble lagt til ved oppsett eller fordi de har blitt lagt til eiendommen senere. En revisjon av fasiliteter på tvers av porteføljen er en lavterskel forbedring med stor effekt på synligheten.

Strategi 8: Utnytt gjestekommunikasjon som en markedsføringskanal

Airbnb begrenser hvor mye personlig preg aktører kan sette på annonseinnholdet sitt. Gjestekommunikasjon har ingen slike begrensninger, og det er en av de kraftigste måtene en profesjonell eiendomsforvalter kan skille seg ut på.

Meldingssekvensen fra bestillingsbekreftelse til utsjekking former gjestens opplevelse av merkevaren like mye som selve eiendommen. En bestillingsbekreftelse som refererer til gjestens spesifikke tur («Vi gleder oss til å være vertskap for deres jubileumshelg, her er noen anbefalinger for å gjøre den spesiell») forvandler en transaksjonell systemmelding til et kontaktpunkt for merkevaren. En melding etter ankomst som adresserer eventuelle tidlige spørsmål før de blir til klager, forvandler potensiell friksjon til et signal om tillit.

Ved skalering lar Hostfullys automatiserte meldingsmaler og triggere aktører levere dette nivået av personlig tilpasning i hver gjesteinteraksjon uten manuelt arbeid for hver bestilling. Malen henter eiendoms- og bestillingsspesifikke data automatisk, slik at hver gjest mottar en melding som føles personlig selv om den er automatisert.

Strategi 9: Bruk Airbnb-markedsføring til å bygge merkevaren din, ikke bare bestillinger

De fleste råd om Airbnb-markedsføring fokuserer utelukkende på å fylle den nåværende kalenderen. Det mer strategisk verdifulle resultatet er å bygge et firmanavn som gjestene forbinder med kvaliteten på opplevelsen de hadde.

Ved å bruke et konsekvent firmanavn på alle annonser, inkludere navnet i bildene og levere en opplevelse som er særegen nok til å være minneverdig, legger du til rette for at gjester søker direkte etter merkevaren din. Gjester som husker «The Framery» eller «Blue Sky Stays» fra sin Airbnb-opplevelse, kan søke etter det navnet på Google før neste tur, finne din side for direktebestilling og bestille uten å i det hele tatt åpne Airbnb. Dette er den mest lønnsomme veien for gjesteanskaffelse, og den starter med Airbnb-markedsføring som behandler annonsen som et kontaktpunkt for merkevaren snarere enn bare et bestillingsskjema.

Strategi 10: Se på Airbnb-markedsføring som starten på et direkte bestillingsforhold

Airbnb er der gjesten finner deg. Det er ikke der forholdet må bo for alltid.

Aktører som forstår dette, bruker hvert Airbnb-opphold som en mulighet til å konvertere en plattformavhengig bestilling til et direkte kundeforhold. En automatisert e-post etter utsjekking med en lenke for direktebestilling og rabatt for fremtidige opphold er taktikken. Det strategiske målet er å bygge en kundebase som genererer gjentakende bestillinger og henvisninger uten provisjon til tredjeparter, finansiert utelukkende av marginen plattformen ellers ville tatt.

For en komplett guide til å bygge din kanal for direktebestillinger fra din Airbnb-gjestebase, se vår guide for å få direktebestillinger for din feriebolig. For rangeringsstrategi spesifikt for Airbnb-søk, se vår guide for Airbnb SEO.

Ofte stilte spørsmål om Airbnb-markedsføring

Hvordan markedsfører jeg min Airbnb-annonse?

Effektiv markedsføring av Airbnb-annonser inkluderer profesjonell fotografering med en konsekvent visuell stil, søkeordbevisste titler og beskrivelser som inkluderer beliggenhet og unike fasiliteter, konkurransedyktig dynamisk prising som er i tråd med markedet året rundt, en systematisk prosess for innhenting av anmeldelser, opprettholdelse av en svarprosent på over 90 %, aktivering av øyeblikkelig bestilling, nøyaktig utfylling av fasiliteter og strategisk bruk av Airbnbs kampanjeverktøy for nye annonser eller for å fylle perioder med lav etterspørsel. Ved skalering automatiserer et eiendomsforvaltningssystem de fleste av disse signalene slik at de fungerer konsekvent på tvers av alle annonser.

Hva er den beste måten å promotere en Airbnb-annonse på?

De beste måtene å promotere en Airbnb-annonse på er: optimalisering for Airbnbs søkealgoritme gjennom konkurransedyktig prising, komplette fasiliteter og raske svartider; bygging av sosial bevisførsel gjennom en systematisk prosess for anmeldelser; bruk av Airbnbs kampanjeverktøy inkludert rabatter for tidlig bestilling, sisteliten og nye annonser; markedsføring utenfor Airbnb gjennom egne sosiale medier og e-postlister til tidligere gjester; og bygging av et merkenavn som gjester kan søke etter direkte for å gå utenom plattformen ved fremtidige bestillinger.

Hvordan får jeg flere bestillinger på Airbnb?

Å få flere Airbnb-bestillinger krever forbedring av signalene Airbnbs algoritme belønner: konkurransedyktig prising i forhold til sammenlignbare annonser, et høyt volum av positive anmeldelser, raske svartider, nøyaktig kalendertilgjengelighet og operasjonell ytelse på Superhost-nivå. Raske forbedringer inkluderer å aktivere øyeblikkelig bestilling, legge til manglende fasiliteter i annonsen, bruke rabatt for nye annonser for å fremskynde de første anmeldelsene, og koble til et dynamisk prisverktøy for å holde nattprisene konkurransedyktige automatisk.

Hvordan endrer Airbnb-markedsføring seg ved skalering for eiendomsforvaltere?

Ved skalering skifter Airbnb-markedsføring fra manuelle taktikker til systemer. En eiendomsforvalter med 20 annonser kan ikke manuelt justere priser daglig, svare på hver henvendelse innen en time eller sende personlige forespørsler om anmeldelse til hver gjest. Et eiendomsforvaltningssystem med samlet innboks, integrasjon for dynamisk prising, automatiserte triggere og kanalstyring håndterer disse markedsføringssignalene automatisk for hver annonse. Operatøren legger strategien, og systemet utfører den konsekvent uten behov for manuell oppfølging av hver bestilling.

Hva er 80/20-regelen for Airbnb?

I sammenheng med utleie på Airbnb brukes noen ganger 80/20-regelen for å antyde at 80 % av bestillingene kommer fra 20 % av optimaliseringsinnsatsen. De 20 % mest effektive handlingene inkluderer vanligvis: profesjonell fotografering, konkurransedyktig prising, aktivering av øyeblikkelig bestilling, opprettholdelse av høye vurderinger og fullstendig utfylling av fasiliteter. Disse faktorene har den tydeligste dokumenterte effekten på Airbnbs søkerangering og konvertering, og representerer det beste utgangspunktet for enhver innsats for å forbedre Airbnb-markedsføringen.

Viktige punkter

• Aktørene som lykkes best på Airbnb ved skalering, jobber ikke hardere enn de som underpresterer. De har bygget systemer som utfører de samme markedsføringssignalene konsekvent for hver annonse, hver dag, uten manuell oppfølging. Det er det virkelige konkurransefortrinnet ved 20 eller 50 eiendommer.
• Visuell identitet og konsekvent merkevarenavn på tvers av annonser på ulike plattformer er grunnlaget for en strategi for merkevaresøk som over tid leder gjester fra oppdagelse på Airbnb til direktebestilling.
• Gjestekommunikasjon er den mest underbrukte markedsføringskanalen på Airbnb. Automatiserte, personlige meldingssekvenser skiller en profesjonell virksomhet fra en generisk annonse og bygger tilliten som genererer anmeldelser og gjentakende besøk.
• Airbnbs egne kampanjeverktøy – rabatter for nye annonser, sisteliten-prising og tidlig ute-rabatter – er underbrukt av de fleste eiendomsforvaltere og representerer raske gevinster for å fylle hull i kalenderen.
• Airbnb-markedsføring og strategi for direktebestilling er ikke separate ting. Gjester som kommer via Airbnb er den målgruppen som konverterer best på tilbud om direktebestilling etter utsjekking, noe som gjør hvert Airbnb-opphold til starten på et potensielt provisjonsfritt og langvarig forhold.