Airbnbs neue Hausregeln: Wo Property Manager am stärksten betroffen sind

Airbnbs neue Hausregeln ändern, was Sie von Gästen beim Checkout verlangen können, welche Gästedaten Sie erheben dürfen und wann Sie einen Mietvertrag verlangen können. Wenn Ihre Turnover-Prozesse, Verträge oder Verifizierungsabläufe auf den alten Regeln aufgebaut waren, halten einige davon nicht mehr stand. Wir haben Erkenntnisse aus unserer Umfrage unter 256 Property Managern und unserer Studie zum Tech-Stack von 2.248 Betreibern zusammengetragen, um zu zeigen, wo professionelle Manager am stärksten betroffen sind.

Was ändert sich bei Airbnbs Richtlinie zu Hausregeln?

Airbnb schränkt ein, was Hosts von Gästen verlangen dürfen, wo Regeln angezeigt werden müssen und welche Gästedaten Hosts erheben dürfen. Airbnb kündigte die Änderungen der Hausregeln am 20. Oktober an, und der neue Hausregel-Checker ist bereits im Listing-Editor aktiv. Aktuell gilt die Richtlinie für neue Reservierungen, die nach dem Inkrafttretensdatum vorgenommen werden. Bei bestehenden Reservierungen gelten weiterhin die Regeln, die zum Zeitpunkt der Buchung im Inserat standen.

Ab wann gilt die Richtlinie für PMS-angebundene Inserate?

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ist dies für Hosts, die Inserate über API-angebundene Software verwalten – was die meisten PMS-Nutzer betrifft – noch unklar. In einem Gespräch mit seinen Preferred+ Software Partnern, darunter Hostfully, deutete Airbnb an, dass API-angebundene Partner einem anderen Einführungszeitplan folgen könnten als dem im Help Center angegebenen. Prüfen Sie mit Ihrem PMS, bevor Sie synchronisierte Inserate ändern, und wir werden diesen Beitrag aktualisieren, sobald Airbnb den Zeitplan bestätigt.

Was ändert sich durch die Richtlinie für Property Manager?

Airbnbs Richtlinie zu angemessenen Hausregeln und Bitten sowie die dazugehörigen Regeln zu Verträgen und Gästedaten verändern vier Bereiche, die für Property Manager am wichtigsten sind:

Welche Checkout-Bitten sind weiterhin erlaubt?

Airbnb zieht die Grenze bei Arbeiten, die normalerweise eine Reinigungskraft übernehmen würde. Sie können Gäste weiterhin bitten, benutztes Geschirr in die Spüle zu stellen, benutzte Handtücher zusammenzulegen, Müll und Wertstoffe in Innenbehälter zu sortieren und die Klimaanlage beim Verlassen auszuschalten. Airbnb erlaubt auch Ausnahmen für lokale Gegebenheiten. Eigene Beispiele von Airbnb sind etwa die Bitte an Gäste, tierresistente Mülltonnen in Bärengebieten zu nutzen oder die Duschzeit bei Dürrebeschränkungen zu begrenzen.

Hausregeln vs. Bitten: Was Gäste tatsächlich befolgen müssen

Das ist die Änderung, die die meisten Hosts übersehen werden. Gäste müssen sieben Standard-Hausregeln befolgen: maximale Anzahl Übernachtungsgäste, Ruhezeiten, Veranstaltungen, Haustiere, Rauchen und Vaping, kommerzielle Fotografie und Filmaufnahmen sowie das Abschließen beim Checkout.

Bitten haben keine Durchsetzungskraft. Sie können ohne Strafe stornieren, wenn ein Gast eine Hausregel bricht, aber nicht, wenn er eine Bitte ignoriert. Die meisten Gäste stellen Teller in die Spüle, wenn man sie darum bittet, aber Ihr Turnover darf sich nicht darauf verlassen.

Was passiert, wenn ein Inserat gegen die Richtlinie verstößt?

Der Listing-Editor markiert beim Speichern Text, der gegen die Richtlinie verstoßen könnte, und gespeicherte Verstöße gehen in die Überprüfung und anschließend als E-Mail mit Widerspruchsmöglichkeit hinaus. Wird das Problem nicht behoben, sehen Gäste möglicherweise einen Hinweis am Inserat wie „enthält Reinigungsbitten“, und anhaltende Verstöße können die Sichtbarkeit in der Suche verringern. Verstöße gegen die Vertrags- und Gästedatenregeln können bei wiederholten Verstößen zu Sperrung, Entfernung des Inserats oder Kontoentfernung führen.

Welche Betreiber spüren die Checkout-Änderungen am stärksten?

Betreiber, deren Turnover auf Gästearbeit angewiesen war, werden es am stärksten spüren, insbesondere kleine Hosts mit engen Same-Day-Turns. Für sie trifft die Änderung genau den Teil des Geschäfts, der ohnehin am schwersten zu besetzen ist.

Ein Betreiber brachte es auf den Punkt: „Reinigungskräfte zu finden ist so schwierig!“ Der Druck ist konzentriert, nicht flächendeckend. 59 % der Befragten sahen keine Veränderung im breiteren Arbeitsmarkt, während 20 % steigende Arbeitskosten meldeten.

Zwei Betreiber, zwei sehr unterschiedliche Ergebnisse

Die Regel ist für jedes Inserat gleich, aber die Auswirkung hängt davon ab, wie der jeweilige Turnover abläuft. Der erste Betreiber führt einen geplanten Same-Day-Turnover-Prozess, bei dem Geschirr, Bettwäsche und Müll schon immer Aufgabe des Reinigungsteams waren. Für diesen Property Manager besteht die Hauptarbeit darin, alte Checkout-Listen zu aktualisieren.

Der zweite bittet Gäste, Betten abzuziehen, die Spülmaschine laufen zu lassen und den Müll rauszubringen, und hat einen Reinigungsplan um diese Aufgaben herum aufgebaut. Dieser Betreiber benötigt möglicherweise mehr Zeit pro Reinigung, weniger Same-Day-Turnovers in der Hochsaison oder eine höhere Reinigungsgebühr, um die zusätzliche Arbeit abzudecken.

Abgelegene Objekte liegen dazwischen. Wenn die Reinigungskraft erst am nächsten Tag eintrifft, werden zurückgelassene Lebensmittel oder Müll zu einem Hygiene- oder Wildtierproblem – rechnen Sie daher damit, auf Airbnbs lokale Ausnahmen und den Widerspruchsprozess zurückzugreifen.

Wie stark erhöht die Abhängigkeit von Airbnb das Risiko?

Je mehr Ihrer Buchungen über Airbnb laufen, desto weniger Ihres Geschäfts liegt außerhalb dieser Regeln. Airbnb machte in unserer Umfrage 45 % der gemeldeten Buchungen aus, verglichen mit 20 % Direktbuchungen, 15 % über Vrbo und 14 % über Booking.com.

Betreiber mit 1 bis 4 Inseraten erzielen mehr als die Hälfte ihrer Buchungen über Airbnb. Das ist zugleich die Gruppe, die am ehesten enge Turnovers ohne abrufbereites Team durchführt, was sie in beiderlei Hinsicht zum am stärksten exponierten Segment macht.

Die Verteilung von Buchungen auf andere Buchungskanäle ist der Weg, wie Betreiber dahin gelangen, weniger von einer einzelnen OTA abhängig zu sein. Es ändert jedoch nichts an den Regeln für Reservierungen, die weiterhin über Airbnb kommen.

Was, wenn Turnovers länger dauern? Ein veranschaulichendes Modell

Bei vielen Objekten wird der zusätzliche Zeitaufwand null sein, aber es lohnt sich zu prüfen, ob Ihre Reinigungskapazität mehr auffangen könnte. Hier ein hypothetisches Portfolio von 50 Inseraten mit 8 Turnovers pro Inserat und Monat sowie einem durchschnittlichen Reinigungssatz von 25 $ pro Stunde:

Nur veranschaulichende Szenarien. Die zusätzlichen Minuten, die Turnover-Häufigkeit und der Stundensatz sind Annahmen, keine beobachteten Auswirkungen von Airbnbs Richtlinie. Die Zahlen schließen Lohnnebenkosten aus.

Rechnen Sie dieselbe Formel mit Ihrer eigenen Turnover-Zahl und Ihrem eigenen Satz durch. Wenn 10 zusätzliche Minuten pro Turnover Ihren Zeitplan sprengen würden, ist das das Signal, vor der Hochsaison mehr Reinigungskräfte zu rekrutieren.

Werden Gäste überall hotelähnliche Checkouts erwarten?

Wahrscheinlich, denn die Richtlinie verstärkt eine Entwicklung, die Betreiber bereits beobachtet haben. Das wird auch durch Branchendaten gestützt. In unserer Umfrage gaben 58 % der Property Manager an, dass die Erwartungen der Gäste im vergangenen Jahr gestiegen seien. Betreiber beschrieben, dass Gäste strengere Sauberkeit, schnellere Reaktionszeiten, mehr Annehmlichkeiten und sofortige Behebung kleinerer Probleme erwarten. Sauberkeit war mit 34 % auch der wichtigste Faktor, den Betreiber für Fünf-Sterne-Bewertungen anführten, knapp vor Gastfreundschaft und Service mit 33 %.

Sobald Airbnb einen aufwandsarmen Checkout zum Standard macht, werden Gäste dies von jedem Objekt erwarten, das sie buchen. Der Vorteil: Betreiber, die bereits vollständige Turnovers durchführen, konkurrieren nicht mehr mit Inseraten, die günstiger erscheinen, weil Gäste einen Teil der Reinigung übernehmen.

Wo bezahlte Services weiterhin Platz haben

Die Richtlinie erlaubt weiterhin Gebühren für optionale Zusatzleistungen, sofern diese als Bitten gekennzeichnet und vor der Buchung offengelegt werden. Das ist relevant, da 46 % der Betreiber bereits Zwischenreinigungen als Upsell verkaufen.

Wenn Gäste nun weniger Arbeit beim Checkout erwarten, sind optionale bezahlte Services wie Zwischenreinigungen eine richtlinienkonforme Möglichkeit, zusätzliche Haushaltsleistungen zu finanzieren. Versteckte oder verpflichtende Gebühren für beworbene Leistungen sind das, was Airbnb verbietet.

Können Property Manager Gäste weiterhin screenen und Objekte schützen?

Ja, aber Workflows, die ID-Uploads, externe Registrierung oder unterschriebene Verträge als Bedingung für den Aufenthalt voraussetzen, müssen überprüft werden. Die Richtlinie schränkt ein, was Hosts von Gästen verlangen können; sie verbietet weder Screening noch Schadensschutz.

Diese Zahl ist nicht der Anteil der betroffenen Betreiber. Die Nutzung eines Schadensschutz-Tools bedeutet nicht, dass Sie verbotene Daten erheben, und viele Screening-Workflows verlangen nie ID-Dokumente.

Was weiterhin erlaubt ist

Airbnbs Regeln zu von Hosts auferlegten Verträgen und Gästedaten lassen mehr Spielraum, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Folgendes bleibt weiterhin erlaubt:

• Hosts in Märkten mit gesetzlichen Anforderungen zur Gästeregistrierung, wie Spanien und Italien, können weiterhin erheben, was das Gesetz vorschreibt, auch über eine separate App, sofern sie dies im Inserat offenlegen.
• Hosts können die ID eines Gastes persönlich beim Check-in prüfen, wenn die Bitten im Inserat dies vorsehen, dürfen jedoch keine digitale oder physische Kopie behalten.
• Keyless-Entry-Apps sind erlaubt, solange Gäste nach einem alternativen Zugangsweg fragen können.
• Optionale Apps, wie Smart Speaker oder Thermostate, bleiben weiterhin zulässig.
• Ausgewählte softwareverbundene Hosts können weiterhin eine Kaution außerhalb der Plattform erheben, sofern sie vor der Buchung angezeigt und bei Schadensfreiheit innerhalb von sieben Tagen erstattet wird.

Airbnbs Position ist, dass Hosts keine eigenen ID-Prüfungen benötigen, da es Gäste verifiziert und ein Reservierungs-Screening in AirCover für Hosts beinhaltet. Dieser Schutz hat Grenzen, informieren Sie sich daher, was AirCover abdeckt und was nicht, bevor Sie auf eine Schutzmaßnahme verzichten.

Wo Screening-Workflows am ehesten brechen

Das Risiko liegt in automatisierten Abläufen, die den Aufenthalt an Anforderungen koppeln, die Airbnb nun einschränkt. Stellen Sie sich einen Prozess vor, der jeden Gast zu einem Registrierungsportal schickt, einen ID-Upload verlangt und den Türcode erst nach Unterzeichnung eines Mietvertrags freigibt. Das kann auch WLAN-Sperren betreffen, bei denen alle Gäste im Objekt ihre E-Mail-Adresse eingeben müssen, um Internetzugang zu erhalten.

Außerhalb einer gesetzlichen Vorgabe benötigt jeder dieser Schritte nun möglicherweise eine Alternative.

Welche Software-Workflows sollten Sie überprüfen?

Überprüfen Sie jeden Workflow, der Gästedaten erhebt, Regeln nach der Buchung versendet oder den Zugang zum Objekt an eine App koppelt. In einem vernetzten Tech-Stack kann eine einzige Richtlinienänderung mehrere Systeme gleichzeitig betreffen.

Unsere Tech-Stack-Studie erfasste 31.474 Integrationsdatensätze bei 2.248 Betreibern, im Schnitt 13 Integrationen pro Betreiber. Eine einzige Ankunft kann die OTA, das PMS, die Gästekommunikation, ein Screening-Tool, einen Smart-Lock-Code und einen Reinigungsplan einbeziehen.

Guidebooks und Nachrichten können erinnern, nicht neue Regeln schaffen

Der Bereich „Hausregeln und Bitten“ im Inserat ist nun die Single Source of Truth für Regeln. Sie können nach der Buchung keine neuen Regeln per Nachricht, durch Schilder im Haus oder persönlich hinzufügen.

Digitale Guidebooks und geplante Nachrichten haben weiterhin eine Aufgabe: Geräte erklären, den Weg weisen, WLAN-Informationen geben, lokale Tipps vermitteln und Gäste an bereits im Inserat festgelegte Regeln erinnern. Wenn eine Regel nur in Ihrem Guidebook, einem Türschild oder einer Nachricht vor der Anreise existiert, verschieben Sie sie ins Inserat.

Was sollten Sie zuerst aktualisieren?

Da die Richtlinie nur für neue Reservierungen gilt, können Sie Inserate aktualisieren, ohne bestehende Buchungen zu berühren:

• Prüfen Sie die Anforderungen jedes Listings im Airbnb-Listing-Editor und beheben Sie alles, was dort markiert wird.
• Verschieben Sie Regeln aus Nachrichten, Guidebooks und Aushängen in „House rules and requests“.
• Stellen Sie sicher, dass Ihre PMS-Synchronisierung Ihre Fixes auf Airbnb nicht überschreibt, und halten Sie Änderungen an synchronisierten Workflows zurück, bis Airbnb den API-Zeitplan bestätigt.
• Testen Sie Mietverträge und die ID-Erfassung gegen die gesetzlichen und HOA-Ausnahmen.
• Entscheiden Sie, ob gestrichene Aufgaben mehr Cleaner-Zeit, eine höhere Cleaning Fee oder beides bedeuten.
• Sprechen Sie mit Ownern, deren strikte Checkout-Listen jetzt die Sichtbarkeit des Listings gefährden.

Was sollten Property Manager in den nächsten Monaten tracken?

Beginnen Sie jetzt damit, Turnover-Zeit, Cleaning Cost pro Aufenthalt und Review-Sentiment zu baselinen – bevor Buchungen unter der neuen Policy eintreffen. So erhalten Sie einen echten Vorher-nachher-Vergleich statt Vermutungen.

Berücksichtigen Sie Saisonalität, Property-Mix und Auslastung, wenn Sie vergleichen. Es wird keine perfekte kausale Analyse sein, aber es ist besser, als nur auf die Ankündigung zu reagieren.

Was uns die Daten noch nicht sagen können

Unsere Research zeigt, wo der Druck vor der Ankündigung lag – nicht, wie sich die Policy auswirken wird, sobald sie branchenweit umgesetzt ist. Die entscheidende Variable ist, ob Operatoren zusätzliche Arbeitszeit in Cleaning Fees oder Nightly Rates einpreisen können, ohne die Conversion zu schädigen. Wenn jedoch einfachere Checkouts die Sauberkeitsbewertungen erhöhen und Fee Disputes reduzieren, kann sich die Änderung selbst tragen. Steigt die Turnover-Zeit, während Fees flach bleiben, trifft es die Margen.

Bei Hostfully prüfen wir die Anforderungen, sammeln Kundenfeedback und arbeiten heraus, was sie für unser PMS, Integrationen und Digital Guidebooks bedeuten. Wir werden weiterhin praxisnahe Guidance teilen, sobald Airbnb weitere Details bestätigt.

Häufig gestellte Fragen zu Airbnbs neuen House Rules

Wann tritt Airbnbs neue House-Rules-Policy in Kraft?

Nach aktuellem Stand gilt die Policy für neue Reservierungen, die nach Airbnbs Stichtag gebucht werden, und bestehende Reservierungen behalten die Regeln, die beim Buchen im Listing standen. Für Hosts, die API-verbundene Software nutzen – einschließlich der meisten PMS-Nutzer –, war der Zeitplan zum Zeitpunkt der Erstellung noch nicht bestätigt. Prüfen Sie Airbnbs Help Center und Ihren Softwareanbieter auf die neuesten Termine.

Können Airbnb-Hosts Gäste weiterhin bitten, vor dem Checkout zu reinigen?

Hosts können angemessene Bitten formulieren, z. B. benutztes Geschirr in die Spüle zu stellen, Handtücher zusammenzulegen und Müll in Innenraum-Behälter zu sortieren. Sie dürfen jedoch keine aufwändigen Aufgaben verlangen, wie Betten abziehen, Wäsche starten, Geschirr spülen oder Müll außerhalb des Grundstücks entsorgen. Selbst angemessene Bitten sind nicht bindend – Gäste werden ermutigt, nicht verpflichtet, ihnen zu folgen.

Können Airbnb-Hosts Gästen weiterhin Geldstrafen berechnen?

Nein. Hosts dürfen Gästen unter der neuen Policy keine Geldstrafen oder Penalties auferlegen. Sie können mögliche Strafen einer HOA oder der lokalen Verwaltung im Abschnitt „local rules“ des Listings offenlegen. Wenn ein Gast die Unterkunft beschädigt, können Hosts weiterhin über Airbnbs AirCover for Hosts Claims-Prozess eine Erstattung verlangen.

Zählen House Rules, die per Nachricht gesendet oder in der Unterkunft ausgehängt werden, weiterhin?

Nein. Es gelten nur Regeln, die im Abschnitt „House rules and requests“ aufgeführt waren, als der Gast gebucht hat. Hosts können nach der Buchung keine neuen Regeln über Nachrichten, Schilder in der Unterkunft, Guidebooks oder persönlich einführen. Diese Kanäle können Gäste weiterhin an Regeln erinnern, die im Listing korrekt offengelegt wurden.

Können Airbnb-Hosts Gäste weiterhin nach einem Ausweis fragen?

Nur wenn das Gesetz oder eine dokumentierte HOA- oder Gebäudeordnung dies verlangt und das Listing offenlegt, was erhoben wird und warum. Ohne Rechtsgrundlage können Hosts den Ausweis beim Check-in persönlich prüfen, wenn das Listing dies so angibt, aber sie dürfen keine Kopie behalten. Airbnb verifiziert die Identität jedes buchenden Gasts.

Sind digitale Guidebooks unter der neuen Policy weiterhin erlaubt?

Ja. Digitale Guidebooks dürfen weiterhin Anfahrtsbeschreibungen, Geräteanleitungen, WLAN-Details und lokale Empfehlungen teilen und Gäste an offengelegte Regeln erinnern. Hosts dürfen sie nicht nutzen, um nach der Buchung neue bindende Anforderungen einzuführen. Gäste dürfen außerdem nicht verpflichtet werden, sich in einer Drittanbieter-App zu registrieren, um die Unterkunft zu betreten.

Wichtigste Erkenntnisse

• Alles, wovon Ihr Turnover jetzt abhängt, muss entweder eine Standard-House-Rule sein oder in den Aufgabenbereich Ihrer Cleaner fallen, weil Guest Requests nicht bindend sind.
• Die zusätzliche Arbeit landet bei der Reinigung – der Rolle, die Operatoren ohnehin am schwersten besetzen –, daher sollten Sie Cleaner-Kapazität und Fees vor der Peak Season planen.
• Screening bleibt möglich, aber ID-Uploads, verpflichtende App-Registrierung und erforderliche Agreements brauchen eine Rechtsgrundlage oder eine Alternative.
• Halten Sie Änderungen an PMS-synchronisierten Workflows zurück, bis Airbnb den Zeitplan für API-verbundene Listings bestätigt.
• Baselinen Sie Turnover-Zeit, Cleaning Cost und Review-Sentiment jetzt, damit Sie den realen Impact messen können.

Research Note: Hostfullys jährliche Branchenumfrage basiert auf Antworten von 256 Property Managern in Nordamerika, Europa, Lateinamerika und Australien. Die Tech-Stack-Studie 2026 analysierte 2.248 qualifizierte Hostfully-Operatoren und 31.474 Integrationsdatensätze. Keine der beiden Stichproben ist zwingend repräsentativ für die globale Branche, und die obigen Szenarien sind illustrativ, nicht gemessene Impacts.