Resumo rápido
A nova política de regras de casa do Airbnb limita o que os anfitriões podem exigir dos hóspedes. Os anfitriões não podem mais exigir tarefas de check-out demoradas, como tirar a roupa de cama, lavar louça, colocar roupa para lavar ou levar o lixo para fora do imóvel, embora pedidos razoáveis, como colocar a louça usada na pia, continuem permitidos. Apenas sete regras de casa padrão são obrigatórias, e tudo o mais é considerado um pedido. A política também proíbe multas impostas pelo anfitrião, limita contratos de locação separados e restringe a coleta de identidade ou dados pessoais do hóspede, a menos que exigido por lei. Anúncios que ignoram as regras correm o risco de receber alertas visíveis para os hóspedes e menor visibilidade na busca. A política se aplica a novas reservas e, para anfitriões que usam software conectado via API, a data de entrada em vigor ainda não havia sido confirmada no momento da publicação deste conteúdo.
As novas regras de casa do Airbnb mudam o que você pode pedir aos hóspedes no check-out, quais dados de hóspedes você pode coletar e quando você pode exigir um contrato de locação. Se suas rotinas de turnover, contratos ou fluxos de verificação foram construídos com base nas regras antigas, alguns deles deixarão de valer. Reunimos descobertas de nossa pesquisa com 256 gestores de imóveis e de nosso estudo sobre o stack de tecnologia de 2.248 operadores para mostrar onde os gestores profissionais estão mais expostos.
O que está mudando na política de regras de casa do Airbnb?
O Airbnb está limitando o que os anfitriões podem exigir dos hóspedes, onde as regras devem aparecer e quais dados de hóspedes os anfitriões podem coletar. O Airbnb anunciou as mudanças nas regras de casa em 20 de outubro, e o novo verificador de regras de casa já está disponível no editor de anúncios. Da forma como está agora, a política se aplica a novas reservas feitas após a data de entrada em vigor. As reservas já existentes mantêm as regras que estavam no anúncio no momento em que o hóspede fez a reserva.
Quando a política se aplica a anúncios conectados a um PMS?
No momento da publicação deste conteúdo, isso ainda é incerto para anfitriões que gerenciam anúncios por meio de software conectado via API, o que inclui a maioria dos usuários de PMS. Em uma chamada com seus Preferred+ Software Partners, incluindo a Hostfully, o Airbnb indicou que os parceiros conectados via API podem seguir um cronograma de implementação diferente daquele descrito em sua central de ajuda. Confira com seu PMS antes de alterar anúncios sincronizados, e atualizaremos este post assim que o Airbnb confirmar o cronograma.
O que muda nessa política para os gestores de imóveis?
A política de regras e pedidos razoáveis de casa do Airbnb e suas regras complementares sobre contratos e dados de hóspedes alteram quatro áreas que mais importam para os gestores de imóveis:
| Área da política | O que está mudando | O que isso significa para a operação |
|---|---|---|
| Tarefas de check-out | Os anfitriões não podem exigir tarefas trabalhosas, como tirar a roupa de cama, colocar roupa para lavar, lavar e guardar a louça, ou levar o lixo para fora do imóvel. | As listas de turnover e o tempo disponível das equipes de limpeza talvez precisem absorver esse trabalho. |
| Multas e taxas | Os anfitriões não podem multar hóspedes ou cobrar por recursos anunciados fora do preço exibido no momento da reserva. | Danos passam pelo processo de reclamações AirCover do Airbnb, em vez de penalidades aplicadas pelo anfitrião. |
| Contratos de locação | Contratos separados só são permitidos quando exigidos por lei ou por uma associação de moradores, para comodidades opcionais, para estadias de 28 noites ou mais, ou para anúncios Airbnb Luxe. | Um contrato de locação padrão enviado a todos os hóspedes não pode ser condição para a estadia. |
| Dados de hóspedes e aplicativos | Os anfitriões não podem coletar identidade, fotos, dados de contato ou verificações de antecedentes, a menos que a lei ou uma regra documentada da associação de moradores exija isso, nem podem exigir que os hóspedes se cadastrem em um aplicativo de terceiros para entrar no imóvel. | Os fluxos de triagem, cadastro e check-in digital precisam ser revisados. |
Quais pedidos de check-out ainda são permitidos?
O Airbnb traça o limite no trabalho que normalmente seria feito por uma equipe de limpeza. Você ainda pode pedir aos hóspedes que coloquem a louça usada na pia, juntem as toalhas usadas, separem lixo e reciclagem em lixeiras internas e desliguem o ar-condicionado ao saírem. O Airbnb também permite exceções para condições locais. Seus próprios exemplos incluem pedir aos hóspedes que usem lixeiras à prova de animais em regiões com ursos e que limitem o tempo de banho durante restrições de seca.
Regras de casa x pedidos: o que os hóspedes realmente precisam seguir
Essa é a mudança que a maioria dos anfitriões vai deixar passar. Os hóspedes precisam seguir sete regras de casa padrão: número máximo de hóspedes para pernoite, horário de silêncio, eventos, animais de estimação, cigarro e vaporizadores, fotografia e filmagem comercial, e trancar o imóvel no check-out.
Os pedidos não têm força de cumprimento obrigatório. Você pode cancelar sem penalidade se um hóspede descumprir uma regra de casa, mas não se ele ignorar um pedido. A maioria dos hóspedes colocará os pratos na pia quando solicitado, mas seu turnover não pode depender disso.
O que acontece se um anúncio descumprir a política?
O editor de anúncios sinaliza textos que podem violar a política quando você salva o anúncio, e as violações salvas vão para revisão e, em seguida, geram um e-mail com opção de recurso. Se o problema não for corrigido, os hóspedes podem ver um alerta no anúncio, como “inclui pedidos de limpeza”, e violações persistentes podem reduzir a visibilidade na busca. Descumprir as regras de contrato e de dados de hóspedes pode levar à suspensão, remoção do anúncio ou remoção da conta em casos de reincidência.
Quais operadores sentirão mais as mudanças no check-out?
Os operadores cujo turnover dependia do trabalho dos hóspedes vão sentir mais o impacto, especialmente pequenos anfitriões que fazem turnovers apertados no mesmo dia. Para eles, a mudança atinge justamente a parte do negócio que já é mais difícil de manter com equipe suficiente.
Pesquisa da Hostfully
88% dos gestores de imóveis que indicaram uma função difícil de preencher disseram que a equipe de limpeza e manutenção é a mais difícil de contratar ou reter. Nos mercados com mais concorrência, 64% relataram dificuldade para contratar para essas funções.
Um operador resumiu assim: “Contratar equipe de limpeza é muito difícil!” A pressão é concentrada, não generalizada. 59% dos respondentes não perceberam mudança no mercado de trabalho em geral, enquanto 20% relataram aumento nos custos de mão de obra.
Dois operadores, dois resultados bem diferentes
A regra é a mesma para todos os anúncios, mas o impacto depende de como cada turnover funciona. O primeiro operador segue um processo programado de turnover no mesmo dia, em que louça, roupa de cama e lixo sempre foram responsabilidade da equipe de limpeza. Para esse gestor de imóveis, o principal trabalho é atualizar as listas antigas de check-out.
O segundo pede que os hóspedes tirem a roupa de cama, liguem a lava-louças e levem o lixo para fora, e construiu uma escala de limpeza em torno dessas tarefas. Esse operador pode precisar de mais tempo de equipe de limpeza por turnover, menos turnovers no mesmo dia na alta temporada, ou uma taxa de limpeza mais alta para cobrir a mão de obra adicional.
Os imóveis remotos ficam no meio-termo. Quando a equipe de limpeza chega apenas no dia seguinte, comida ou lixo deixados para trás se tornam uma questão de higiene ou de fauna silvestre, então espere precisar recorrer às exceções locais e ao processo de recurso do Airbnb.
O quanto a dependência do Airbnb aumenta os riscos?
Quanto maior for a parcela das suas reservas que vem do Airbnb, menor é a parte do seu negócio que fica fora dessas regras. O Airbnb respondeu por 45% das reservas relatadas em nossa pesquisa, em comparação com 20% de reservas diretas, 15% do Vrbo e 14% do Booking.com.
Operadores com 1 a 4 anúncios recebem mais da metade de suas reservas pelo Airbnb. Esse também é o grupo mais propenso a operar turnovers apertados sem uma equipe de prontidão, o que os torna o segmento mais exposto em ambos os aspectos.
Distribuir as reservas entre outros canais de reserva é a forma como os operadores avançam para depender menos de uma única OTA. Isso não muda as regras para as reservas que ainda vêm do Airbnb.
E se os turnovers demorarem mais? Um modelo ilustrativo
Para muitos imóveis, o tempo adicional será zero, mas vale a pena testar se sua capacidade de limpeza conseguiria absorver mais trabalho. Aqui está um portfólio hipotético de 50 anúncios, com 8 turnovers por anúncio ao mês e uma taxa média de limpeza de 25 $ por hora:
| Tempo adicional por turnover | Horas extras de mão de obra por mês | Custo mensal ilustrativo |
|---|---|---|
| 0 minutos | 0 | 0 $ |
| 5 minutos | 33,3 | 833 $ |
| 10 minutos | 66,7 | 1.667 $ |
| 15 minutos | 100 | 2.500 $ |
Cenários apenas ilustrativos. Os minutos adicionais, a frequência de turnover e a taxa horária são premissas, não efeitos observados da política do Airbnb. Os valores não incluem encargos trabalhistas.
Faça o mesmo cálculo com sua própria contagem de turnovers e sua taxa. Se 10 minutos a mais por turnover forem suficientes para comprometer sua programação, esse é o sinal para recrutar mais pessoal de limpeza antes da alta temporada.
Os hóspedes vão passar a esperar check-outs no estilo hotel em todo lugar?
Provavelmente, porque a política reforça uma tendência que os operadores já vinham observando. Isso também é sustentado por dados do setor. Em nossa pesquisa, 58% dos gestores de imóveis disseram que as expectativas dos hóspedes aumentaram no último ano. Os operadores descreveram hóspedes que querem mais rigor na limpeza, respostas mais rápidas, mais comodidades e soluções imediatas para pequenos problemas. A limpeza também foi o principal fator apontado pelos operadores como responsável por avaliações cinco estrelas, com 34%, logo à frente de hospitalidade e atendimento, com 33%.
Quando o Airbnb padronizar um check-out de baixo esforço, os hóspedes vão esperar isso de qualquer aluguel que reservarem. O lado positivo: os operadores que já fazem turnovers completos deixam de competir com anúncios que parecem mais baratos só porque os hóspedes fazem parte da limpeza.
Onde os serviços pagos ainda se encaixam
A política ainda permite cobranças por complementos opcionais, desde que listados como pedidos e divulgados antes da reserva. Isso importa porque 46% dos operadores já vendem limpezas no meio da estadia como upsell.
Se os hóspedes agora esperam menos trabalho no check-out, serviços pagos opcionais, como limpezas no meio da estadia, são uma forma compatível de financiar limpeza extra. O que o Airbnb proíbe são cobranças ocultas ou obrigatórias por recursos anunciados.
Os gestores de imóveis ainda podem fazer triagem de hóspedes e proteger os imóveis?
Sim, mas os fluxos de trabalho que exigem envio de documento de identidade, cadastro externo ou contratos assinados como condição para a estadia precisam ser revisados. A política restringe o que os anfitriões podem exigir dos hóspedes; ela não proíbe triagem nem proteção contra danos.
Pesquisa da Hostfully
Em todos os tamanhos de portfólio, de 28% a 34% dos operadores usam ao menos uma integração de terceiros para seguro, proteção contra danos ou triagem. O número exclui recursos nativos do PMS, então a adoção real dessas funcionalidades é maior.
Esse número não representa a parcela de operadores afetados. Usar uma ferramenta de proteção contra danos não significa que você esteja coletando dados proibidos, e muitos fluxos de triagem nunca pedem documentos de identidade.
O que ainda é permitido
As regras do Airbnb sobre contratos impostos pelo anfitrião e dados de hóspedes deixam mais espaço do que as manchetes sugerem. Elas ainda permitem o seguinte:
- Anfitriões em mercados com exigências legais de cadastro de hóspedes, como Espanha e Itália, podem continuar coletando o que a lei exige, inclusive por meio de um aplicativo separado, desde que isso seja divulgado no anúncio.
- Os anfitriões podem verificar o documento de identidade do hóspede pessoalmente no check-in, caso os pedidos do anúncio informem isso, mas não podem guardar uma cópia digital ou física.
- Aplicativos de entrada sem chave são permitidos, desde que os hóspedes possam pedir outra forma de acesso.
- Aplicativos opcionais, como caixas de som inteligentes ou termostatos, continuam permitidos.
- Anfitriões selecionados conectados via software ainda podem coletar um depósito de segurança fora da plataforma, desde que isso seja informado antes da reserva e o valor seja reembolsado em até sete dias quando não houver danos.
A posição do Airbnb é que os anfitriões não precisam fazer suas próprias verificações de identidade, pois a plataforma já verifica os hóspedes e inclui triagem de reservas no AirCover para Anfitriões. Essa cobertura tem limites, então saiba o que o AirCover cobre e o que não cobre antes de abrir mão de qualquer proteção.
Onde os fluxos de triagem têm mais chance de falhar
O risco está em fluxos automatizados que condicionam a estadia a exigências que o Airbnb agora limita. Imagine um processo que direciona todos os hóspedes para um portal de cadastro, solicita o envio de um documento de identidade e retém o código da porta até que um contrato de locação seja assinado. Isso também pode afetar bloqueios de wifi que exigem que todos os hóspedes do imóvel insiram o e-mail para acessar a internet.
Fora de uma exigência legal, cada uma dessas etapas pode agora precisar de uma alternativa.
Saiba o que 256 gestores de imóveis estão observando agora
Veja o detalhamento completo das expectativas dos hóspedes, da pressão de contratação e do mix de canais de reserva por tamanho de portfólio em nossa mais recente pesquisa do setor de aluguel por temporada.
Quais fluxos de software você deve revisar?
Revise qualquer fluxo que colete dados de hóspedes, envie regras após a reserva ou condicione o acesso ao imóvel a um aplicativo. Em um stack de tecnologia conectado, uma única mudança de política pode afetar vários sistemas ao mesmo tempo.
Nosso estudo do stack de tecnologia mapeou 31.474 registros de integração em 2.248 operadores, uma média de 13 integrações por operador. Uma única chegada pode envolver a OTA, o PMS, as mensagens com hóspedes, uma ferramenta de triagem, um código de fechadura inteligente e uma escala de limpeza.
Guias digitais e mensagens podem lembrar, não criar regras
A seção de regras e pedidos de casa do anúncio é agora a fonte única de verdade para as regras. Você não pode adicionar novas regras depois da reserva por mensagem, por placas no imóvel ou pessoalmente.
Guias digitais e mensagens programadas ainda têm sua função: explicar eletrodomésticos, direções, Wi-Fi e dicas locais, além de lembrar os hóspedes de regras já presentes no anúncio. Se uma regra existe apenas no seu guia digital, em uma placa na porta ou em uma mensagem pré-chegada, mova-a para o anúncio.
O que você deve atualizar primeiro?
Como a política se aplica apenas a novas reservas, você pode atualizar os anúncios sem mexer nas reservas já existentes:
- Passe os pedidos de cada anúncio pelo editor de anúncios do Airbnb e corrija tudo o que for sinalizado.
- Mova as regras das mensagens, guias digitais e placas para a seção de regras e pedidos de casa.
- Confirme se a sincronização do seu PMS não vai sobrescrever as correções feitas no Airbnb, e segure as mudanças em fluxos sincronizados até que o Airbnb confirme o cronograma da API.
- Teste contratos de locação e coleta de identidade em relação às exceções legais e de associações de moradores.
- Decida se as tarefas removidas significam mais tempo de equipe de limpeza, uma taxa de limpeza mais alta, ou ambos.
- Converse com os proprietários cujas listas rígidas de check-out agora colocam a visibilidade do anúncio em risco.
O que os gestores de imóveis devem acompanhar nos próximos meses?
Comece a estabelecer uma linha de base para tempo de turnover, custo de limpeza por estadia e percepção nas avaliações agora, antes que cheguem reservas feitas sob a nova política. Isso permite uma comparação real de antes e depois, em vez de suposições.
| Área | Métricas a acompanhar | O que uma mudança pode indicar |
|---|---|---|
| Limpeza | Minutos de trabalho por turnover, custo de limpeza por estadia | Os check-outs revisados estão aumentando a carga de trabalho |
| Equipe | Horas extras, disponibilidade da equipe de limpeza, janelas de turnover perdidas | A questão de equipe está se tornando uma restrição mais apertada |
| Experiência do hóspede | Avaliações de limpeza, reclamações sobre check-out, disputas de taxas | Check-outs mais simples estão melhorando a satisfação |
| Triagem | Conclusão da verificação, revisões manuais, incidentes | Os processos revisados ainda protegem os imóveis |
| Tecnologia | Intervenções manuais, automações com falha, tickets de suporte | As mudanças no sistema estão gerando atrito |
| Distribuição | Participação de reservas por canal, margem de contribuição | A dependência do Airbnb está mudando |
Ajuste considerando sazonalidade, mix de imóveis e ocupação ao fazer a comparação. Não será uma análise causal perfeita, mas é melhor do que apenas reagir ao anúncio.
O que os dados ainda não podem nos dizer
Nossa pesquisa mostra onde estava a pressão antes do anúncio, não qual será o impacto da política quando ela for implementada em todo o setor. A variável decisiva é se os operadores conseguem embutir a mão de obra adicional nos custos de limpeza ou nas diárias sem prejudicar a conversão. Mas, se check-outs mais simples elevarem as avaliações de limpeza e reduzirem disputas sobre taxas, a mudança pode se pagar sozinha. Se o tempo de turnover aumentar enquanto as taxas permanecerem estáveis, as margens é que sofrem.
Na Hostfully, estamos revisando os requisitos, coletando feedback dos clientes e avaliando o que eles significam para o nosso PMS, integrações e Digital Guidebooks. Continuaremos compartilhando orientações práticas à medida que o Airbnb confirmar mais detalhes.
Perguntas frequentes sobre as novas regras da casa do Airbnb
Quando a política de novas regras da casa do Airbnb entra em vigor?
No momento, a política se aplica a novas reservas feitas após a data de vigência do Airbnb, e as reservas existentes mantêm as regras do anúncio no momento da reserva. Para anfitriões que usam software conectado por API, incluindo a maioria dos usuários de PMS, o cronograma ainda não estava confirmado no momento da redação. Consulte a central de ajuda do Airbnb e o seu provedor de software para ver as datas mais recentes.
Os anfitriões do Airbnb ainda podem pedir que os hóspedes limpem antes do check-out?
Os anfitriões podem fazer solicitações razoáveis, como colocar a louça usada na pia, juntar as toalhas e separar o lixo em lixeiras internas. Eles não podem exigir tarefas trabalhosas, como tirar a roupa de cama, iniciar a lavanderia, lavar a louça ou levar o lixo para fora do local. Mesmo solicitações razoáveis não são vinculantes, então os hóspedes são incentivados, não obrigados, a segui-las.
Os anfitriões do Airbnb ainda podem cobrar multas dos hóspedes?
Não. Os anfitriões não podem impor multas ou penalidades aos hóspedes sob a nova política. Eles podem informar possíveis multas de uma HOA ou do governo local na seção de regras locais do anúncio. Se um hóspede danificar a propriedade, os anfitriões ainda podem buscar reembolso por meio do processo de solicitação do AirCover for Hosts do Airbnb.
As regras da casa enviadas por mensagem ou afixadas no imóvel ainda valem?
Não. Só valem as regras listadas na seção Regras da casa e solicitações quando o hóspede fez a reserva. Os anfitriões não podem criar novas regras por mensagens, placas no imóvel, guias, ou pessoalmente após a reserva. Esses canais ainda podem lembrar os hóspedes de regras que foram devidamente informadas no anúncio.
Os anfitriões do Airbnb ainda podem pedir documento de identidade aos hóspedes?
Somente quando a lei ou uma regra documentada da HOA ou do edifício exigir, e quando o anúncio informar o que é coletado e por quê. Sem base legal, os anfitriões podem conferir o documento pessoalmente no check-in se o anúncio disser isso, mas não podem manter uma cópia. O Airbnb verifica a identidade de todos os hóspedes que fazem reservas.
Os guias digitais ainda são permitidos sob a nova política?
Sim. Guias digitais ainda podem compartilhar orientações, instruções de eletrodomésticos, detalhes de Wi-Fi e recomendações locais, e podem lembrar os hóspedes de regras informadas. Os anfitriões não podem usá-los para introduzir novas exigências vinculantes após a reserva. Os hóspedes também não podem ser obrigados a se cadastrar em um app de terceiros para entrar no imóvel.
Principais conclusões
- Tudo do que o seu turnover depende agora precisa ser uma regra padrão da casa ou trabalho da sua equipe de limpeza, porque solicitações aos hóspedes não são vinculantes.
- O trabalho extra recai sobre a limpeza, a função que os operadores já têm mais dificuldade de contratar, então planeje a capacidade da equipe e as taxas antes da alta temporada.
- A triagem continua, mas uploads de documento, cadastro obrigatório em app e acordos exigidos precisam de base legal ou de uma alternativa.
- Adie mudanças em fluxos de trabalho sincronizados com o PMS até o Airbnb confirmar o cronograma para anúncios conectados por API.
- Defina agora uma linha de base de tempo de turnover, custo de limpeza e sentimento das avaliações para medir o impacto real.
Veja como sua stack de tecnologia se compara em qualquer tamanho de portfólio
Confira as taxas de adoção de ferramentas de limpeza, precificação, triagem e comunicação com hóspedes entre 2.248 operadores no estudo de stack de tecnologia para aluguel por temporada de 2026.
Nota de pesquisa: a pesquisa anual do setor da Hostfully se baseia em respostas de 256 gestores de propriedades na América do Norte, Europa, América Latina e Austrália. O estudo de stack de tecnologia de 2026 analisou 2.248 operadores qualificados da Hostfully e 31.474 registros de integrações. Nenhuma das amostras é necessariamente representativa do setor global, e os cenários acima são ilustrativos, não impactos medidos.
