Keskikauden tulojen pelastusopas

Ihannehinnan pitäminen voi olla järkevää, kun oleskelupäivä on vielä riittävän kaukana. Mutta kun päivämäärä on lähellä eikä kysyntää näy, kysymys muuttuu.

Siinä vaiheessa tavoite ei ole hinnan suojaaminen. Tavoite on välttää nolla.

Avaa PMS-kalenterisi ja tarkastele seuraavia 14 päivää. Alenna portaittain, syvemmälle päivämäärän lähestyessä, ja pidä hintasi vakaina kauempana, missä sinulla on vielä aikaa. Tässä aloitusportaat, jotka voit säätää omalle markkinallesi:

Mitä etsiä

Päivämäärä alle 7 päivän sisällä, jossa ei ole yhtään kyselyä, viikonloppu, joka on edelleen auki, kun muu kuukausi täyttyy, tai kohde, joka varataan johdonmukaisesti viimeisenä alueellaan. Nämä ovat päivämääriä, jotka kannattaa tarkistaa nyt, ei viime hetkellä.

Nuo yksittäiset yöt kahden varauksen välissä on helppo missata. Kalenteri voi silti näyttää kokonaisuudessaan terveeltä, mutta nuo pienet aukot eivät usein tee sinulle paljon, ellet tee niistä varattavia.

Avaa PMS-kalenterinäkymäsi ja etsi jokainen aukko, joka on lyhyempi kuin vähimmäisoleskelusi seuraavan 30 päivän aikana. Laske vähimmäisesi yhteen yöhön vain näille aukkojen päivämäärille. Joko kalenterissasi tai dynaamisessa hinnoittelusovelluksessasi lisää pieni lisämaksu lyhyistä oleskeluista, koska yhden yön oleskelu voi vaatia saman siivous- ja vaihtoponnistuksen kuin pidempi oleskelu.

Teknologiapinosi mukaan varmista, että asetat muutoksen vanhenemaan, jotta vähimmäisesi palautuvat etkä kutsu lyhyitä oleskeluja seuraavan varausikkunan avoimiin päivämääriin.

Mitä etsiä

Etsi kaavaa "varattu, yksi yö auki, varattu". Vieras, joka kirjautuu ulos lauantaina ja seuraava saapuu maanantaina, jättää sunnuntain orvoiksi. Nämä ovat kohteesi.

Hinnoittelu ei ole kertaluonteinen keväinen tehtävä. Kesän kysyntä liikkuu, paikallinen kilpailu muuttuu ja kunkin kohteen varaustahti kertoo sinulle jotain hyödyllistä. Kaksi vipua ovat erityisen hyödyllisiä, kun yrität pelastaa tiettyjä päivämääriä: varausaika ja oleskelun pituus.

Varausajalle rakenna yksinkertainen heikkeneminen. Mitä vähemmän päiviä päivämäärään, sitä joustavammaksi hinta muuttuu, jos se on edelleen tyhjä. Viime hetken matkustaja, joka ostaa tänä iltana, ei ole sama ostaja kuin joku, joka suunnittelee kolme kuukautta etukäteen.

Oleskelun pituudelle tee yöhinnastasi laskeva oleskelun pidentyessä. Jos vieras voi täyttää 5 yön aukon sen sijaan, että nappaisi 2 yötä, voi olla sen arvoista palkita se paremmalla yöhinnalla.

Hinnan heikkenemisen ja oleskelun pituuden alennusten toteuttaminen voi olla vaikeampaa manuaalisesti. Harkitse dynaamisen hinnoittelun ohjelmiston käyttöä.

Vanhentunut ilmoitus ja puuttuvat mukavuudet voivat saada näkyvyysongelman näyttämään kysyntäongelmalta. Tarkistamattomat mukavuudet ovat yleensä pääsyyllinen, erityisesti suuremmissa portfolioissa, joissa uuden kohteen käyttöönotto vaatii useita työntekijöitä. Mutta jopa pienet päivitykset kuvaukseen voivat auttaa ilmoitustasi tuntumaan relevantimmalta sekä vieraille että alustoille, joissa he etsivät.

Sinun ei tarvitse kirjoittaa kaikkea uudelleen. Aloita osista, jotka vaikuttavat näkyvyyteen ja ensivaikutelmiin.

Mitä etsiä

• Tärkein ja usein unohdettu: kaikki ilmoitukseen liittyvät mukavuudet on tarkistettu ja päivitetty OTA:issa
• Otsikko, joka vastaa sitä, mitä kesämatkustajat todennäköisesti etsivät, ei vain kohteesi nimeä
• Kuvauksen kaksi ensimmäistä riviä tekevät oleskelusta helposti ymmärrettävän
• Täydellinen mukavuusluettelo, koska suodattimet voivat hiljaa piilottaa ilmoituksia, kun tiedot puuttuvat
• Välitön varaus ja joustavat vaihtoehdot päällä, ainakin hiljaisille päivämäärille, kun se on tarkoituksenmukaista
• Viimeaikaiset arvostelut on nostettu esiin ja niihin on vastattu

Kuvat tekevät paljon työtä, erityisesti pääkuva (usein kutsutaan sankarikuvaksi). Ne ovat ero napautuksen ja vierityksen välillä. Jos omasi ovat hämäriä, sekavia, väärällä tavalla kausiluonteisia tai vanhentuneita, vieraat eivät ehkä koskaan pääse muuhun ilmoitukseen.

Itse tekijöille: et aina tarvitse täyttä tuotantoa. Tarvitset kirkkaan, terävän, kutsuvaan ensimmäisen kuvan ja kourallisen tuoreita tukikuvia. Käytä tunti YouTubessa katsomalla ilmaisia valokuvakursseja Airbnb:lle ja loma-asunnoille ja laita se käytäntöön kohteessa.

Kiinteistönhoitajille: varaa valokuvaajasi ensimmäiseen puhtaaseen ikkunaan seuraavan uloskirjautumisen jälkeen. Valokuvaaja haluaa kuvata aurinkoisena aamuna valot päällä ja kaihtimet auki. Jos valokuvaajasi tarjoaa, maksa 20–30 sekunnin yksinkertaisesta läpikäyntivideosta.

Kun se on valmis, vaihda heikoimmat kuvasi vahvempiin.

Mitä etsiä sankarikuvastasi

Luonnonvalo, selkeä keskipiste, ei sotkua ja kohteen yksittäinen houkuttelevin asia keskiössä.

Vieraat käyttävät jo Googlea vertaillakseen majoituspaikkoja, ja Googlen majoitustulokset asettavat loma-asunnot samaan hakuympäristöön hotellien kanssa. Tämä on tärkeää, koska tämä ei ole toinen täysi OTA hallittavaksi. Se on näkyvyyskerros. Hintasi, saatavuutesi, kuvasi, kohteen tiedot ja varauslinkit kulkevat integraation kautta, ja vieras voi siirtyä Googlesta suoraan varauspolullesi, ilman provisiota.

Jos et ole siellä, saatat menettää yhden suurimmista löytämispinnoista, jotka ovat matkailijoiden saatavilla.

Kuinka listautua Googleen on edelleen kysymysmerkki joillekin toimijoille, mutta jos PMS:si tukee integraatiota, polku on yleensä suoraviivainen:

1. Aktivoi Google Vacation Rentals -integraatio kanavanhallinnassasi.
2. Varmista, että jokaisella kohteella on suora varaussivu, jossa on hinnat, jotka Google voi lukea.
3. Vahvista, että hinnat, maksut, verot ja saatavuus ovat tarkkoja.
4. Tarkista, että jokainen Google-varauslinkki osoittaa oikeaan kohteeseen.

Älä odota saman päivän korjausta. Integraation käynnistäminen on yleensä helppo osa. Aikataulu riippuu siitä, ovatko ilmoituksesi kelpoisia, kuinka täydelliset kohdetietosi ovat, ovatko varauslinkkisi asetettu oikein ja kuinka kauan Googlella kestää syötteen käsittely ja validointi.

Käytännössä tämä on "aloita tänään, hyödy myöhemmin" -korjaus. Se ei todennäköisesti täytä huomisen yötä. Mutta jos sinulla on kesän aukkoja ensi kuussa, kannattaa aloittaa liikkeelle nyt.

Mitä tarkistaa ennen kuin käynnistät sen

• Jokaisella kohteella on täydellinen suora varaussivu
• Jokaisella ilmoituksella on oma ainutlaatuinen varauslinkki
• Hinnat ja saatavuus ovat tarkkoja PMS:ssäsi tai kanavanhallinnassasi
• Kuvat ovat vahvoja, ajankohtaisia ja täyttävät Googlen laatuodotukset
• Kohteen tyyppi, osoite, mukavuudet, peruutussäännöt, maksut ja verot on täytetty siististi
• Varausvirta toimii ilman hämmentäviä siirtoja tai ristiriitaista hinnoittelua

Suuret OTA:t eivät ole ainoita paikkoja, joissa matkustajat etsivät. Markkinastasi riippuen voi olla markkinarako- tai vaihtoehtoisia kanavia, jotka sopivat paremmin viime hetken oleskeluihin, kuten Whimstay ja GetawayGoGo.

Valitse yksi tai kaksi vaihtoehtoista kanavaa, jotka sopivat kohteellesi ja markkinallesi. Luo tilisi näille kanaville ja käytä kanavanhallintaasi synkronoidaksesi kalenterisi kanssa. Jotkin viime hetken alennuskanavat voivat vaatia sinua työntämään vain päivämäärät, jotka yrität täyttää.

Mitä etsiä valitessasi kanavaa

Yleisö, joka vastaa aukkoa, jota yrität täyttää, puhdas integraatio kanavanhallintaasi ja maksurakenne, joka on edelleen järkevä alennetulle yölle.

Aiemmat vieraat ovat usein helpoin yleisösi tavoittaa. He tuntevat jo kohteen, kokemuksen ja brändisi. Jos sinulla on käyttökelpoinen vierasluettelo, se kannattaa aktivoida ennen kuin käytät enemmän kylmien matkailijoiden tavoittamiseen.

Vedä kaikki, jotka ovat yöpyneet viimeisen kahden vuoden aikana, ja lähetä lyhyt, inhimillinen viesti. Ei kiiltävää kampanjaa. Vain ystävällinen viesti, jossa kerrot, että sinulla on muutama kesäpäivä auki ja olisit iloinen isännöidä heitä uudelleen.

Lisää pieni palaavan vieraan etu, jotta on helppo sanoa kyllä. Jos sinulla on lupa lähettää heille tekstiviesti, lyhyt tekstiviesti voi toimia hyvin. Jos ei, sähköposti on silti lähettämisen arvoinen. Ohjaa heidät suoraan varauslinkkiin, jotta varaus tapahtuu ehdoillasi.

Jos vieras on jo tulossa, hän on paras mahdollisuutesi täyttää yöt heidän oleskelunsa ympärillä. He ovat jo valinneet kohteen ja heillä on matka kalenterissaan. Ainoa rajoitus on, onko heillä joustavuutta saapumisen tai lähdön suhteen. Ainoa tapa selvittää on kysyä. Tässä vaiheessa he ovat paljon lämpimämpi yleisö kuin uusi vieras, joka etsii tyhjästä.

Tarjoa ylimääräinen yö syvällä alennuksella. Mitä lähempänä oleskelu tulee, sitä aggressiivisempi alennus voi olla. Et suojaa täyttä yöhintaa tässä. Yrität muuttaa yön, joka saattaa jäädä tyhjäksi, ylimääräisiksi tuloiksi.

Vieraan näkökulmasta se tuntuu edulta: saapua aikaisin, lähteä myöhemmin, venyttää matkaa, välttää kiireinen uloskirjautuminen. Sinulle ja asunnon omistajalle se on löydettyä tuloa yöltä, joka tuskin olisi tuottanut paljoakaan yksinään.

Mitä etsiä

• Orpoyöt
• Kahden yön aukot, jotka eivät ole liikkuneet tai tuottaneet kyselyitä
• Vieraat, joilla on pidempiä oleskeluja, joustavia matkustuskuvioita tai ajomatkan päässä olevia varauksia
• Kohteet, joissa ylimääräinen yö ei aiheuta siivous- tai toimintaongelmia

Lähetä tarjous riittävän ajoissa, jotta vieras voi muuttaa matkasuunnitelmiaan, mutta riittävän lähellä, jotta olet varma, ettei yö varaudu täydellä hinnalla. Sinun on selvitettävä varausikkunasi, joka vaihtelee kohteen ja portfolion mukaan.

Yksinkertainen viesti toimii:

Huomasimme, että oleskelusi edellinen yö on vielä avoinna. Jos haluaisit saapua päivää aikaisemmin, voimme tarjota sen alennettuun hintaan. Ei paineita, halusimme vain antaa sinulle ensimmäisen vaihtoehdon.

Voit tehdä saman uloskirjautumisen jälkeiselle yölle:

Uloskirjautumisesi jälkeinen yö on tällä hetkellä avoinna. Jos haluaisit pidentää oleskeluasi yhdellä yöllä, voimme tarjota alennetun lisäyön ennen kuin avaamme sen uudelleen.

Tämä toimii, koska vieras on jo sitoutunut. Et yritä luoda uutta varausta tyhjästä. Teet olemassa olevasta varauksesta hieman suuremman.

Tämä korjaus ei yleensä auta asunnon omistajaa suoraan. Se ei täytä tyhjää yötä, lisää omistajan käyttöastetta tai saa heikkoa listautumista yhtäkkiä toimimaan paremmin. Se on enemmänkin operaattorin marginaalikorjaus.

Jos kuitenkin hallinnoit lisämyyntejä erikseen vuokrasta, oikeat lisäpalvelut voivat auttaa yritystäsi ansaitsemaan enemmän jo tapahtuvista varauksista. Et muuta yöhintaa. Sen sijaan annat vieraille mahdollisuuden maksaa hyödyllisistä lisäpalveluista, jotka tekevät heidän oleskelustaan helpompaa, sujuvampaa tai mukavampaa.

Lisämyyntien avain on pitää valikko lyhyenä ja operatiivisesti realistisena. Tuo se esiin varauksen jälkeen, kun he suunnittelevat matkaa ja miettivät saapumista, mukavuutta ja käytännöllisyyttä.

Tässä yksinkertaisia vaihtoehtoja testattavaksi:

Pidä valikko lyhyenä, jotta se tuntuu hyödylliseltä, ei kassajonon kiristykseltä. Parhaat lisämyynnit tekevät oleskelusta sujuvampaa ja ovat tiimillesi helppoja toteuttaa.

Tämä ei ole koko portfolion liike. Valitse kohde, jossa on suurin tuleva aukko kalenterissa, ja käsittele sitä keskipitkän aikavälin vuokrakohteena.

Furnished Finder on rakennettu vieraille, jotka etsivät kalustettua kuukausittaista asumista: matkustavat sairaanhoitajat, muuttavat perheet, etätyöntekijät, vakuutusvieraat ja ihmiset kotien välissä. Jos kohteellasi on käytännöllisiä mukavuuksia, kuten luotettava WiFi, pyykinpesumahdollisuus, oikea keittiö, pysäköinti ja läheisyys sairaaloihin, yliopistoihin, liikealueisiin tai suuriin työnantajiin, se voi sopia.

Asennus ei välttämättä ole yhtä selkeä kuin tavallisen OTA:n käynnistäminen. Jos PMS:si tai kanavamanagerisi ei tue Furnished Finderia suoraan, voit silti ajaa sitä huolellisella manuaalisella työnkululla: käytä iCalia, missä saatavilla, estä päivämäärät manuaalisesti ja luo sähköpostisääntö, Zapier-automaatio tai postilaatikon työnkulku, jotta jokainen Furnished Finder -kysely merkitään.

Älä vain käsittele sitä välittömänä varauksena. Jokainen kysely tulee tarkistaa kalenteriasi vasten ennen kuin tarjoat tai pidät päivämääriä.

Mitä etsiä

• Yksi kohde, jossa on 2–4 viikon aukko tai pidempi
• Aukko, joka ei ole liikkunut hinnoittelu- ja listautumispäivitysten jälkeen
• Kohde, jossa on WiFi, pyykinpesu, keittiö, pysäköinti ja käytännöllinen työ-/asuintila
• Sijainti lähellä sairaaloita, yliopistoja, liikealueita, suuria työnantajia tai muuttokysynnän lähteitä
• Tiimin jäsen, joka voi tarkistaa saatavuuden manuaalisesti ennen vastaamista

Joskus este ei ole näkyvyys, hinta tai kysyntä. Se on riskienhallinta, erityisesti suuremmissa tiimeissä, joissa hyväksynnät voivat hidastua.

Vieras haluaa varata, mutta tiimin jäsen on hermostunut hyväksymään pyynnön paikan päällä. Siihen mennessä, kun tarkistukset on tehty tai jatkotoimenpide lähetetty, kyseinen liidi on varannut kilpailijan kanssa.

Tässä kohtaa yökohtainen varaussuoja voi auttaa. Harkitse vahingonsuojan käynnistämistä PMS:si tai palveluntarjoajan, kuten Truvin, kautta. Jos hallinnoit suurempia portfolioita, yökohtainen STR-vakuutus palveluntarjoajalta, kuten Safely, on hyvä vaihtoehto. Nämä työkalut yhdistävät tyypillisesti vierasseulonnan, riskiarvioinnin ja joko vahingonsuojan tai vakuutuksen.

Tarkoitus ei ole alentaa standardejasi. Se on turvaverkon luominen, joka antaa tiimillesi luottamuksen liikkua nopeammin konversioissa.

Mitä etsiä

• Kohde, jossa asunnon omistaja on erityisen riskiherkkä
• Kyselyt, jotka pysähtyvät hyväksymisepäröinnin vuoksi
• Hyvin sopivat vieraat, jotka tarvitsevat nopeamman kyllä-vastauksen
• Arvokkaat aukkoillat, joissa hieman ylimääräinen suoja voisi avata varauksen
• Kohteet, joissa talletukset tai manuaalinen seulonta hidastavat konversiota