O seu guia de resgate de receitas a meio da época

Manter a sua tarifa ideal pode fazer sentido quando a data de estadia ainda está suficientemente longe. Mas quando uma data está próxima e a procura não aparece, a questão muda.

Nesse momento, o objetivo não é proteger a tarifa. O objetivo é evitar um zero.

Abra o calendário do seu PMS e veja os próximos 14 dias. Aplique descontos em escada, aumentando-os à medida que a data se aproxima, e depois mantenha as suas tarifas firmes mais à frente, onde ainda tem tempo. Aqui está uma escada inicial para ajustar ao seu próprio mercado:

O que procurar

Uma data dentro de 7 dias sem consultas, um fim de semana ainda aberto enquanto o resto do mês preenche, ou uma propriedade que é consistentemente a última a ser reservada na sua área. Essas são datas para rever agora, não no último minuto.

Essas noites isoladas entre duas reservas são fáceis de perder. O calendário pode ainda parecer saudável no geral, mas esses pequenos buracos muitas vezes não fazem muito por si, a menos que os torne reserváveis.

Abra a vista de calendário do seu PMS e encontre todas as lacunas mais curtas do que a sua estadia mínima nos próximos 30 dias. Reduza o seu mínimo para apenas uma noite para essas datas de lacuna. Quer no seu calendário ou na sua aplicação de preços dinâmicos, adicione um pequeno prémio para estadias curtas, uma vez que uma noite pode exigir o mesmo esforço de limpeza e rotatividade que uma estadia mais longa.

Dependendo da sua pilha tecnológica, certifique-se de que define essa alteração para expirar, para que os seus mínimos voltem ao normal e não convide estadias curtas para as datas amplamente abertas da próxima janela de reservas.

O que procurar

Procure o padrão de "reservado, uma noite aberta, reservado". Um hóspede que faz check-out no sábado e o próximo que chega na segunda-feira deixa o domingo isolado. Esses são os seus alvos.

A definição de preços não é uma tarefa única da primavera. A procura de verão move-se, a concorrência local muda e o ritmo de reservas de cada propriedade diz-lhe algo útil. Duas alavancas são especialmente úteis quando está a tentar resgatar datas específicas: prazo de antecedência e duração da estadia.

Para o prazo de antecedência, construa uma redução simples. Quanto menos dias até uma data, mais flexível a tarifa se torna se ainda estiver vazia. Um viajante de última hora a procurar esta noite não é o mesmo comprador que alguém a planear com três meses de antecedência.

Para a duração da estadia, faça a sua tarifa por noite diminuir à medida que a estadia fica mais longa. Se um hóspede puder preencher uma lacuna de 5 noites em vez de reservar 2 noites, pode valer a pena recompensar isso com uma melhor tarifa por noite.

Implementar a redução de preços e descontos por duração de estadia pode ser mais difícil de fazer manualmente. Considere utilizar software de preços dinâmicos.

Um anúncio desatualizado e comodidades em falta podem fazer um problema de visibilidade parecer um problema de procura. As comodidades não assinaladas são geralmente o principal culpado, especialmente em portefólios maiores onde a integração de uma nova propriedade envolve vários funcionários. Mas mesmo pequenas atualizações a uma descrição podem ajudar o seu anúncio a parecer mais relevante tanto para os hóspedes como para as plataformas onde estão a pesquisar.

Não precisa de reescrever tudo. Comece pelas partes que influenciam a visibilidade e as primeiras impressões.

O que procurar

• Mais importante e frequentemente esquecido: todas as comodidades relevantes para o anúncio estão assinaladas e atualizadas nas OTA
• Um título que corresponde ao que os viajantes de verão provavelmente procuram, não apenas o nome da sua propriedade
• As primeiras duas linhas da descrição tornam a estadia fácil de compreender
• Uma lista completa de comodidades, uma vez que os filtros podem ocultar silenciosamente anúncios quando faltam detalhes
• Opções de reserva instantânea e flexíveis ativadas, pelo menos para datas fracas quando apropriado
• Avaliações recentes são destacadas e respondidas

As fotografias fazem muito trabalho, especialmente a principal (frequentemente chamada de hero). São a diferença entre um toque e um scroll. Se as suas estão escuras, desordenadas, sazonais da forma errada ou desatualizadas, os hóspedes podem nunca chegar ao resto do anúncio.

Para quem faz por si: nem sempre precisa de uma produção completa. Precisa de uma primeira imagem brilhante, nítida e acolhedora e de um punhado de fotografias de apoio frescas. Passe uma hora no YouTube a ver cursos gratuitos de fotografia para Airbnb e alojamento local, e ponha em prática na propriedade.

Para gestores de propriedades: reserve o seu fotógrafo para a primeira janela de limpeza após o próximo check-out. O fotógrafo vai querer fotografar durante uma manhã ensolarada com as luzes acesas e as persianas abertas. Se o seu fotógrafo oferecer, pague pelos 20 a 30 segundos de vídeo simples de percurso.

Quando isso estiver feito, troque as suas fotografias mais fracas pelas mais fortes.

O que procurar na sua fotografia hero

Luz natural, um ponto focal claro, sem desordem, e a coisa mais apelativa sobre a propriedade em destaque.

Os hóspedes já usam o Google para comparar locais para ficar, e os resultados de alojamento do Google colocam os alojamentos locais no mesmo ambiente de pesquisa que os hotéis. Isso importa porque esta não é outra OTA completa para gerir. É uma camada de visibilidade. As suas tarifas, disponibilidade, fotografias, detalhes da propriedade e ligações de reserva fluem através da integração, e o hóspede pode mover-se do Google para o seu caminho de reserva direta, sem comissões.

Se não estiver lá, pode estar a perder uma das maiores superfícies de descoberta disponíveis para viajantes.

Como ser listado no Google ainda é uma questão em aberto para alguns operadores, mas se o seu PMS suportar a integração, o caminho é geralmente direto:

1. Ative a integração do Google Vacation Rentals no seu gestor de canais.
2. Certifique-se de que cada propriedade tem uma página de reserva direta com tarifas que o Google possa ler.
3. Confirme que as tarifas, taxas, impostos e disponibilidade estão corretos.
4. Verifique que cada ligação de reserva do Google aponta para a propriedade correta.

Não espere uma solução no mesmo dia. Ativar a integração é geralmente a parte fácil. O cronograma depende de se os seus anúncios são elegíveis, de quão completos estão os dados da sua propriedade, se as suas ligações de reserva estão configuradas corretamente e de quanto tempo o Google demora a ingerir e validar o feed.

Na prática, esta é uma solução "comece hoje, beneficie mais tarde". É improvável que preencha a noite de amanhã. Mas se tiver lacunas de verão no próximo mês, vale a pena colocar em movimento agora.

O que verificar antes de ativar

• Cada propriedade tem uma página de reserva direta completa
• Cada anúncio tem a sua própria ligação de reserva única
• As tarifas e a disponibilidade estão corretas no seu PMS ou gestor de canais
• As fotografias são fortes, atuais e cumprem as expectativas de qualidade do Google
• O tipo de propriedade, morada, comodidades, regras de cancelamento, taxas e impostos estão preenchidos de forma limpa
• O fluxo de reserva funciona sem transferências confusas ou preços incompatíveis

As grandes OTA não são os únicos locais onde os viajantes procuram. Dependendo do seu mercado, pode haver canais de nicho ou alternativos que são mais adequados para estadias de última hora, como Whimstay e GetawayGoGo.

Escolha um ou dois canais alternativos que se adequem à sua propriedade e ao seu mercado. Crie as suas contas nesses canais e use o seu gestor de canais para sincronizar com o seu calendário. Alguns canais de desconto de última hora podem exigir que envie apenas as datas que está a tentar preencher.

O que procurar ao escolher um canal

Uma audiência que corresponde à lacuna que está a tentar preencher, uma integração limpa com o seu gestor de canais e uma estrutura de taxas que ainda faça sentido numa noite com desconto.

Os hóspedes anteriores são frequentemente a sua audiência mais fácil de alcançar. Já conhecem a propriedade, a experiência e a sua marca. Se tiver uma lista de hóspedes utilizável, vale a pena ativar antes de gastar mais para alcançar viajantes frios.

Extraia todos os que ficaram nos últimos dois anos e envie uma nota curta e humana. Não uma campanha brilhante. Apenas uma mensagem amigável para os informar de que tem algumas datas de verão abertas e ficaria feliz em recebê-los novamente.

Adicione uma pequena vantagem para hóspedes que regressam para facilitar o sim. Se tiver permissão para lhes enviar mensagens de texto, uma mensagem curta pode funcionar bem. Caso contrário, o e-mail ainda vale a pena enviar. Aponte-os para uma ligação de reserva direta para que a reserva aconteça nos seus termos.

Se um hóspede já vem, é a sua melhor hipótese de preencher as noites em torno da sua estadia. Já escolheram a propriedade e têm a viagem no seu calendário. A única limitação é se têm flexibilidade em torno da chegada ou partida. A única forma de descobrir é perguntar. Neste momento, são uma audiência muito mais calorosa do que um novo hóspede a pesquisar do zero.

Ofereça a noite extra com um desconto profundo. Quanto mais próxima a estadia fica, mais agressivo o desconto pode ser. Não está a proteger a tarifa completa por noite aqui. Está a tentar transformar uma noite que pode ficar vazia em receita extra.

Para o hóspede, parece uma vantagem: chegar cedo, sair mais tarde, prolongar a viagem, evitar um check-out apressado. Para si e para o proprietário, é receita encontrada numa noite que era improvável fazer muito por si só.

O que procurar

• Noites órfãs
• Lacunas de duas noites que não se moveram ou geraram consultas
• Hóspedes com estadias mais longas, padrões de viagem flexíveis ou reservas de mercado de condução
• Propriedades onde a noite extra não cria problemas de limpeza ou operações

Envie a oferta com antecedência suficiente para que o hóspede possa ajustar os planos de viagem, mas perto o suficiente para que esteja confiante de que a noite não será reservada ao preço completo. Precisará de descobrir a sua janela de reservas, que varia por propriedade e portefólio.

Uma mensagem simples funciona:

Reparámos que a noite antes da sua estadia ainda está aberta. Se quiser chegar um dia mais cedo, podemos oferecê-la a uma tarifa com desconto. Sem pressão, só queríamos dar-lhe a primeira opção.

Pode fazer o mesmo para a noite após o check-out:

A noite após o seu check-out está atualmente aberta. Se quiser prolongar a sua estadia por uma noite, podemos oferecer uma noite extra com desconto antes de a abrir novamente.

Isto funciona porque o hóspede já está comprometido. Não está a tentar criar uma nova reserva do zero. Está a tornar uma reserva existente ligeiramente maior.

Esta solução geralmente não ajudará o proprietário diretamente. Não preencherá uma noite vazia, aumentará a ocupação do proprietário ou fará um anúncio fraco ter um desempenho repentinamente melhor. É mais uma solução de margem do operador.

No entanto, se gerir upsells separadamente da renda, os complementos certos podem ajudar o seu negócio a ganhar mais com reservas que já estão a acontecer. Não está a alterar a tarifa por noite. Em vez disso, está a dar aos hóspedes a opção de pagar por extras úteis que tornam a sua estadia mais fácil, suave ou confortável.

A chave para os upsells é manter o menu curto e operacionalmente realista. Apresente-o depois de reservarem, quando estão a planear a viagem e a pensar na chegada, conforto e conveniência.

Aqui estão opções simples para testar:

Mantenha o menu curto para que pareça útil, não como uma extorsão na fila de caixa. Os melhores upsells tornam a estadia mais suave e são fáceis para a sua equipa cumprir.

Esta não é uma medida para todo o portefólio. Escolha a propriedade com a maior lacuna futura no calendário e trate-a como uma candidata a arrendamento de média duração.

O Furnished Finder foi concebido para hóspedes que procuram alojamento mobilado mensal: enfermeiros itinerantes, famílias em recolocação, trabalhadores remotos, hóspedes de seguros e pessoas entre casas. Se a sua propriedade tiver comodidades práticas como Wi-Fi fiável, acesso a lavandaria, uma cozinha real, estacionamento e proximidade de hospitais, universidades, distritos comerciais ou grandes empregadores, poderá ser uma boa opção.

A configuração pode não ser tão simples como ativar uma OTA normal. Se o seu PMS ou gestor de canais não suportar o Furnished Finder diretamente, ainda assim pode operá-lo com um fluxo de trabalho manual cuidadoso: utilize o iCal onde disponível, bloqueie datas manualmente e configure uma regra de e-mail, automação Zapier ou fluxo de trabalho na caixa de entrada para que cada consulta do Furnished Finder seja sinalizada.

Apenas não o trate como uma reserva instantânea. Cada consulta deve ser verificada no seu calendário antes de apresentar um orçamento ou bloquear datas.

O que procurar

• Uma propriedade com um intervalo de 2 a 4 semanas, ou superior
• Um intervalo que não se alterou após as atualizações de preços e de anúncios
• Uma propriedade com Wi-Fi, lavandaria, cozinha, estacionamento e um espaço prático de trabalho/vida
• Uma localização perto de hospitais, universidades, distritos comerciais, grandes empregadores ou procura de recolocação
• Um membro da equipa que possa verificar manualmente a disponibilidade antes de responder

Por vezes, o bloqueio não é a visibilidade, o preço ou a procura. É a gestão de risco, especialmente em equipas maiores onde as aprovações podem demorar.

O hóspede quer reservar, mas um membro da equipa está receoso em aprovar o pedido no momento. Quando as verificações são concluídas ou um seguimento é enviado, esse potencial cliente já reservou com um concorrente.

É aqui que a proteção de reserva por noite pode ajudar. Considere ativar a proteção contra danos através do seu PMS ou de um fornecedor como a Truvi. Se gere portefólios maiores, o seguro de alojamento local (STR) por noite de um fornecedor como a Safely é uma boa alternativa. Estas ferramentas combinam tipicamente a triagem de hóspedes, a avaliação de riscos e a proteção contra danos ou seguro.

O objetivo não é baixar os seus padrões. É estabelecer uma rede de segurança que dê à sua equipa a confiança necessária para avançar mais rapidamente nas conversões.

O que procurar

• Uma propriedade onde o proprietário é especialmente sensível ao risco
• Consultas que estagnam devido à hesitação na aprovação
• Hóspedes com o perfil adequado que precisam de um sim mais rápido
• Noites de intervalo de alto valor onde um pouco de proteção extra poderia desbloquear a reserva
• Propriedades onde os depósitos ou a triagem manual estão a abrandar a conversão