Din guide til inntektsredning midt i sesongen

Å holde ut for din ideelle pris kan gi mening når oppholdsdatoen fortsatt er langt unna. Men når en dato er nær og etterspørselen ikke viser seg, endres spørsmålet.

På det tidspunktet er målet ikke å beskytte prisen. Målet er å unngå null inntekter.

Åpne PMS-kalenderen din og se på de neste 14 dagene. Gi rabatt trinnvis, dypere jo nærmere datoen kommer, og hold deretter prisene faste lenger frem i tid, der du fortsatt har tid. Her er en startstige du kan tilpasse ditt eget marked:

Hva du skal se etter

En dato innen 7 dager med null henvendelser, en helg som fortsatt er åpen mens resten av måneden fylles, eller en eiendom som konsekvent er den siste til å bli booket i sitt område. Dette er datoer du bør gjennomgå nå, ikke i siste liten.

De enkelte nettene som er strandet mellom to reservasjoner er lette å overse. Kalenderen kan fortsatt se sunn ut totalt sett, men disse små hullene gjør ofte ikke mye for deg med mindre du gjør dem bookbare.

Åpne PMS-kalendervisningen din og finn alle luker som er kortere enn minimumsoppholdet ditt de neste 30 dagene. Senk minimumet ditt til kun én natt for disse lukedatoene. Enten i kalenderen din eller i din dynamiske prisapp, legg til et lite premium for korte opphold, siden en én-natt kan kreve samme rengjørings- og omsetningsinnsats som et lengre opphold.

Avhengig av din tekniske stabel, sørg for å sette den endringen til å utløpe slik at minimumene dine går tilbake, og du ikke inviterer til korte opphold i neste bookingvindus vidåpne datoer.

Hva du skal se etter

Se etter mønsteret «booket, én natt åpen, booket». En gjest som sjekker ut lørdag og den neste ankommer mandag, etterlater søndag strandet. Dette er dine mål.

Prising er ikke en engangsoppgave om våren. Sommeretterspørselen endrer seg, lokal konkurranse endres, og bookingtempoet for hver eiendom forteller deg noe nyttig. To spaker er spesielt nyttige når du prøver å redde spesifikke datoer: ledetid og oppholdslengde.

For ledetid, bygg en enkel nedgang. Jo færre dager til en dato, desto mer fleksibel blir prisen hvis den fortsatt er tom. En reisende i siste liten som handler i kveld, er ikke den samme kjøperen som en som planlegger tre måneder frem i tid.

For oppholdslengde, la prisen per natt falle jo lengre oppholdet blir. Hvis en gjest kan fylle en 5-netters luke i stedet for å ta 2 netter, kan det være verdt å belønne det med en bedre nattpris.

Det kan være vanskeligere å implementere prisnedgang og rabatter for oppholdslengde manuelt. Vurder å bruke dynamisk prisprogramvare.

En utdatert annonse og uoppdagede fasiliteter kan få et synlighetsproblem til å se ut som et etterspørselsproblem. Ukontrollerte fasiliteter er vanligvis hovedårsaken, spesielt i større porteføljer der onboarding av en ny eiendom involverer flere ansatte. Men selv små oppdateringer av en beskrivelse kan bidra til at annonsen din føles mer relevant for både gjester og plattformene de søker på.

Du trenger ikke å skrive om alt. Start med de delene som påvirker synlighet og førsteinntrykk.

Hva du skal se etter

• Viktigst og ofte oversett: alle fasiliteter som er relevante for annonsen, er sjekket og oppdatert på tvers av OTA-ene
• En tittel som samsvarer med det sommerreisende sannsynligvis søker etter, ikke bare eiendommens navn
• De to første linjene i beskrivelsen gjør oppholdet lett å forstå
• En komplett liste over fasiliteter, siden filtre stille kan skjule annonser når detaljer mangler
• Direkte booking og fleksible alternativer slått på, i det minste for rolige datoer der det er hensiktsmessig
• Nylige anmeldelser er synliggjort og besvart

Bilder gjør mye arbeid, spesielt hovedbildet (ofte kalt heltebildet). De er forskjellen mellom et trykk og en rulling. Hvis dine er mørke, rotete, sesongbaserte på feil måte, eller utdaterte, kan gjestene aldri komme til resten av annonsen.

For gjør-det-selv-folk: du trenger ikke alltid en full produksjon. Du trenger et lyst, skarpt, innbydende førsteinntrykk og en håndfull friske støttebilder. Bruk en time på YouTube på å se gratis fotokurs for Airbnb og ferieutleie, og sett det ut i praksis på eiendommen.

For eiendomsforvaltere: bestill fotografen din for det første ledige vinduet etter neste utsjekking. Fotografen vil ønske å fotografere en solrik morgen med lysene på og persiennene åpne. Hvis fotografen din tilbyr det, betal for 20 til 30 sekunder med enkel gjennomgangsvideo.

Når det er gjort, bytt ut de svakeste bildene dine med de sterkere.

Hva du skal se etter i heltebildet ditt

Naturlig lys, et klart fokuspunkt, ingen rot, og det mest tiltalende ved eiendommen i sentrum.

Gjester bruker allerede Google til å sammenligne overnattingssteder, og Googles overnattingsresultater plasserer ferieutleie i samme søkemiljø som hoteller. Dette er viktig fordi dette ikke er en annen full OTA å administrere. Det er et synlighetslag. Prisene, tilgjengeligheten, bildene, eiendomsdetaljene og bookinglenkene dine flyter gjennom integrasjonen, og gjesten kan flytte fra Google til din direkte bookingvei, provisjonsfritt.

Hvis du ikke er der, kan du gå glipp av en av de største oppdagelsesflatene som er tilgjengelige for reisende.

Hvordan man blir oppført på Google er fortsatt et spørsmålstegn for noen operatører, men hvis PMS-en din støtter integrasjonen, er veien vanligvis enkel:

1. Aktiver Google Ferieutleie-integrasjonen i kanalforvalteren din.
2. Sørg for at hver eiendom har en direkte bookingside med priser Google kan lese.
3. Bekreft at priser, gebyrer, avgifter og tilgjengelighet er nøyaktige.
4. Sjekk at hver Google-bookinglenke peker til riktig eiendom.

Ikke forvent en løsning samme dag. Å slå på integrasjonen er vanligvis den enkle delen. Tidslinjen avhenger av om annonsene dine er kvalifiserte, hvor fullstendige eiendomsdataene dine er, om bookinglenkene dine er riktig satt opp, og hvor lang tid det tar Google å innta og validere feeden.

I praksis er dette en «start i dag, dra nytte av senere»-løsning. Det er usannsynlig at den fyller morgendagens natt. Men hvis du har sommerluker neste måned, er det verdt å sette i gang nå.

Hva du skal sjekke før du slår den på

• Hver eiendom har en komplett direkte bookingside
• Hver annonse har sin egen unike bookinglenke
• Priser og tilgjengelighet er nøyaktige i din PMS eller kanalforvalter
• Bilder er sterke, aktuelle og oppfyller Googles kvalitetskrav
• Eiendoms type, adresse, fasiliteter, avbestillingsregler, gebyrer og avgifter er fylt ut rent
• Bookingflyten fungerer uten forvirrende overføringer eller feilpriset prising

De store OTA-ene er ikke de eneste stedene reisende søker. Avhengig av markedet ditt, kan det finnes nisje- eller alternative kanaler som er bedre egnet for opphold i siste liten, som Whimstay og GetawayGoGo.

Velg en eller to alternative kanaler som passer din eiendom og ditt marked. Opprett kontoer på disse kanalene og bruk kanalforvalteren din til å synkronisere med kalenderen din. Noen rabattkanaler for siste liten kan kreve at du kun publiserer datoene du prøver å fylle.

Hva du skal se etter når du velger en kanal

Et publikum som samsvarer med luken du prøver å fylle, en ren integrasjon med kanalforvalteren din, og en gebyrstruktur som fortsatt gir mening på en rabattert natt.

Tidligere gjester er ofte ditt enkleste publikum å nå. De kjenner allerede eiendommen, opplevelsen og merkevaren din. Hvis du har en brukbar gjesteliste, er det verdt å aktivere den før du bruker mer på å nå nye reisende.

Trekk ut alle som har bodd de siste to årene og send en kort, personlig melding. Ikke en glansfull kampanje. Bare en vennlig melding for å la dem vite at du har noen sommerdatoer ledige og gjerne vil være vert for dem igjen.

Legg til en liten fordel for tilbakevendende gjester for å gjøre det enkelt å si ja. Hvis du har tillatelse til å sende dem tekstmeldinger, kan en kort tekstmelding fungere bra. Hvis ikke, er e-post fortsatt verdt å sende. Pek dem til en direkte bookinglenke slik at bookingen skjer på dine vilkår.

Hvis en gjest allerede kommer, er de din beste sjanse til å fylle nettene rundt oppholdet deres. De har allerede valgt eiendommen og har turen i kalenderen. Den eneste begrensningen er om de har fleksibilitet rundt ankomst eller avreise. Den eneste måten å finne ut av det på er å spørre. På dette tidspunktet er de et mye varmere publikum enn en ny gjest som søker fra bunnen av.

Tilby den ekstra natten med en stor rabatt. Jo nærmere oppholdet kommer, desto mer aggressiv kan rabatten være. Du beskytter ikke den fulle nattprisen her. Du prøver å gjøre en natt som kan stå tom om til ekstra inntekter.

For gjesten føles det som en fordel: ankomme tidlig, dra senere, forlenge turen, unngå en travel utsjekking. For deg og huseieren er det funnet inntekter på en natt som sannsynligvis ikke ville gjort mye på egen hånd.

Hva du skal se etter

• Ledige netter
• To-netters luker som ikke har beveget seg eller generert henvendelser
• Gjester med lengre opphold, fleksible reisemønstre eller bookinger fra kjøremarkedet
• Eiendommene der den ekstra natten ikke skaper rengjørings- eller driftsproblemer

Send tilbudet langt nok i forveien slik at gjesten kan justere reiseplanene, men nært nok til at du er sikker på at natten ikke vil bli booket til full pris. Du må finne ut av bookingvinduet ditt, som varierer etter eiendom og portefølje.

En enkel melding fungerer:

Vi la merke til at natten før oppholdet ditt fortsatt er ledig. Hvis du ønsker å ankomme en dag tidligere, kan vi tilby det til en rabattert pris. Ingen press, ville bare gi deg førstevalget.

Du kan gjøre det samme for natten etter utsjekking:

Natten etter utsjekkingen din er for øyeblikket ledig. Hvis du ønsker å forlenge oppholdet ditt med én natt, kan vi tilby en rabattert ekstra natt før vi åpner den opp igjen.

Dette fungerer fordi gjesten allerede er forpliktet. Du prøver ikke å skape en ny booking fra bunnen av. Du gjør en eksisterende booking litt større.

Denne løsningen vil vanligvis ikke hjelpe huseieren direkte. Den vil ikke fylle en tom natt, øke eierens belegg, eller få en svak annonse til å prestere bedre. Det er mer en løsning for operatørens margin.

Men hvis du administrerer mersalg separat fra leie, kan de riktige tilleggene hjelpe virksomheten din med å tjene mer fra bookinger som allerede skjer. Du endrer ikke nattprisen. I stedet gir du gjestene muligheten til å betale for nyttige ekstrating som gjør oppholdet deres enklere, smidigere eller mer komfortabelt.

Nøkkelen til mersalg er å holde menyen kort og operasjonelt realistisk. Vis den etter at de har booket, når de planlegger turen og tenker gjennom ankomst, komfort og bekvemmelighet.

Her er enkle alternativer å teste:

Hold menyen kort slik at den føles nyttig, ikke som en utpressingslinje ved kassen. De beste mersalgene gjør oppholdet smidigere og er enkle for teamet ditt å oppfylle.

Dette er ikke et porteføljeomfattende trekk. Velg eiendommen med det største kommende hullet i kalenderen og behandle den som en kandidat for mellomlangtidsleie.

Furnished Finder er bygget for gjester som leter etter møblerte månedlige boliger: reisende sykepleiere, familier som flytter, fjernarbeidere, forsikringsgjester og folk mellom hjem. Hvis eiendommen din har praktiske fasiliteter som pålitelig WiFi, tilgang til vaskeri, et ekte kjøkken, parkering og nærhet til sykehus, universiteter, forretningsdistrikter eller store arbeidsgivere, kan den passe.

Oppsettet er kanskje ikke like rent som å slå på en vanlig OTA. Hvis din PMS eller kanalforvalter ikke støtter Furnished Finder direkte, kan du fortsatt kjøre det med en forsiktig manuell arbeidsflyt: bruk iCal der det er tilgjengelig, blokker datoer manuelt, og sett opp en e-postregel, Zapier-automatisering eller innboksarbeidsflyt slik at hver Furnished Finder-henvendelse blir flagget.

Bare ikke behandle det som øyeblikkelig booking. Hver henvendelse bør sjekkes mot kalenderen din før du siterer eller holder datoer.

Hva du skal se etter

• Én eiendom med en 2 til 4-ukers luke, eller lenger
• En luke som ikke har beveget seg etter pris- og annonseoppdateringer
• En eiendom med WiFi, vaskeri, kjøkken, parkering og praktisk arbeids-/bosted
• En beliggenhet nær sykehus, universiteter, forretningsdistrikter, store arbeidsgivere eller flyttebehov
• Et teammedlem som manuelt kan sjekke tilgjengelighet før de svarer

Noen ganger er blokkeringen ikke synlighet, pris eller etterspørsel. Det er risikostyring, spesielt i større team der godkjenninger kan bremse ned.

Gjesten ønsker å bestille, men et teammedlem er nervøst for å godkjenne forespørselen på stedet. Innen sjekker er utført eller en oppfølging er sendt, har den potensielle kunden bestilt hos en konkurrent.

Dette er hvor bookingbeskyttelse per natt kan hjelpe. Vurder å slå på skadebeskyttelse via din PMS eller en leverandør som Truvi. Hvis du administrerer større porteføljer, er STR-forsikring per natt fra en leverandør som Safely et godt alternativ. Disse verktøyene kombinerer vanligvis gjestescreening, risikovurdering og enten skadebeskyttelse eller forsikring.

Poenget er ikke å senke standardene dine. Det er å sette opp et sikkerhetsnett som gir teamet ditt tillit til å handle raskere på konverteringer.

Hva du skal se etter

• En eiendom der huseieren er spesielt risikofølsom
• Henvendelser som stopper opp på grunn av godkjenningsvegring
• Gjester som passer godt og trenger et raskere ja
• Verdifulle lukenetter der litt ekstra beskyttelse kan låse opp bookingen
• Eiendommene der depositum eller manuell screening bremser konverteringen