Seu guia de resgate de receita no meio da temporada

Esperar pela sua tarifa ideal pode fazer sentido quando a data da estadia ainda está longe o suficiente. Mas quando a data está próxima e a demanda não aparece, a pergunta muda.

Nesse ponto, o objetivo não é proteger a tarifa. O objetivo é evitar um zero.

Abra o calendário do seu PMS e olhe os próximos 14 dias. Aplique descontos em escada, aumentando conforme a data se aproxima, e depois mantenha suas tarifas firmes mais adiante, onde você ainda tem tempo. Aqui vai uma escada inicial para ajustar ao seu mercado:

O que observar

Uma data dentro de 7 dias com zero consultas, um fim de semana ainda aberto enquanto o resto do mês enche, ou um imóvel que consistentemente é o último a reservar na região. Essas são datas para revisar agora, não em cima da hora.

Aquelas noites únicas encalhadas entre duas reservas são fáceis de passar despercebidas. O calendário ainda pode parecer saudável no geral, mas esses pequenos buracos muitas vezes não ajudam muito a menos que você os torne reserváveis.

Abra a visualização do calendário do seu PMS e encontre toda lacuna menor do que sua estadia mínima nos próximos 30 dias. Reduza o mínimo para uma noite apenas nessas datas de lacuna. Seja no seu calendário ou no seu app de precificação dinâmica, adicione um pequeno adicional para estadias curtas, já que uma estadia de uma noite pode exigir o mesmo esforço de limpeza e troca que uma estadia mais longa.

Dependendo do seu stack de tecnologia, certifique-se de definir uma expiração para essa mudança, para que seus mínimos voltem ao normal e você não convide estadias curtas para as datas amplamente abertas da próxima janela de reservas.

O que observar

Procure o padrão de “reservado, uma noite aberta, reservado”. Um hóspede saindo no sábado e o próximo chegando na segunda deixa o domingo encalhado. Esses são seus alvos.

Precificação não é uma tarefa única da primavera. A demanda de verão se move, a concorrência local muda, e o ritmo de reservas de cada imóvel diz algo útil. Duas alavancas são especialmente úteis quando você está tentando resgatar datas específicas: antecedência e duração da estadia.

Para antecedência, crie uma queda simples. Quanto menos dias até uma data, mais flexível a tarifa se torna se ela ainda estiver vazia. Um viajante de última hora pesquisando hoje à noite não é o mesmo comprador de alguém planejando com três meses de antecedência.

Para duração da estadia, faça sua tarifa por noite cair conforme a estadia fica mais longa. Se um hóspede consegue preencher uma lacuna de 5 noites em vez de pegar 2 noites, pode valer a pena recompensar isso com uma tarifa noturna melhor.

Implementar queda de preço e descontos por duração de estadia pode ser mais difícil de fazer manualmente. Considere usar um software de precificação dinâmica.

Um anúncio desatualizado e comodidades faltando podem fazer um problema de visibilidade parecer um problema de demanda. Comodidades não marcadas geralmente são o principal culpado, especialmente em portfólios maiores, onde a entrada de um novo imóvel envolve vários funcionários. Mas até pequenas atualizações na descrição podem ajudar seu anúncio a parecer mais relevante tanto para os hóspedes quanto para as plataformas onde eles estão pesquisando.

Você não precisa reescrever tudo. Comece pelas partes que influenciam a visibilidade e as primeiras impressões.

O que observar

• Mais importante e frequentemente ignorado: todas as comodidades relevantes para o anúncio estão marcadas e atualizadas em todas as OTAs
• Um título que corresponda ao que viajantes de verão provavelmente estão procurando, e não apenas ao nome do seu imóvel
• As duas primeiras linhas da descrição tornam a estadia fácil de entender
• Uma lista completa de comodidades, já que filtros podem ocultar anúncios silenciosamente quando faltam detalhes
• Reserva instantânea e opções flexíveis ativadas, pelo menos para datas fracas quando apropriado
• Avaliações recentes são destacadas e respondidas

As fotos fazem muito trabalho, especialmente a principal (muitas vezes chamada de hero). Elas são a diferença entre um toque e uma rolagem. Se as suas estão escuras, bagunçadas, sazonais do jeito errado ou desatualizadas, os hóspedes podem nunca chegar ao resto do anúncio.

Para quem faz por conta própria: você nem sempre precisa de uma produção completa. Você precisa de uma primeira imagem clara, nítida e acolhedora e de algumas fotos de apoio atualizadas. Passe uma hora no YouTube vendo cursos gratuitos de fotografia para Airbnb e aluguéis por temporada e coloque em prática no imóvel.

Para gestores de imóveis: agende seu fotógrafo para a primeira janela limpa após o próximo checkout. O fotógrafo vai querer fotografar em uma manhã ensolarada, com as luzes acesas e as persianas abertas. Se o fotógrafo oferecer, pague pelos 20 a 30 segundos de um vídeo simples de tour.

Quando isso estiver pronto, substitua suas fotos mais fracas pelas mais fortes.

O que observar na sua foto principal

Luz natural, um ponto focal claro, sem bagunça e a coisa mais atraente do imóvel em destaque.

Os hóspedes já usam o Google para comparar lugares para ficar, e os resultados de hospedagem do Google colocam aluguéis por temporada no mesmo ambiente de busca que hotéis. Isso importa porque não é mais uma OTA completa para gerenciar. É uma camada de visibilidade. Suas tarifas, disponibilidade, fotos, detalhes do imóvel e links de reserva fluem pela integração, e o hóspede pode ir do Google para seu caminho de reserva direta, sem comissão.

Se você não estiver lá, pode estar perdendo uma das maiores superfícies de descoberta disponíveis para viajantes.

Como se listar no Google ainda é uma dúvida para alguns operadores, mas se o seu PMS suporta a integração, o caminho geralmente é direto:

1. Ative a integração do Google Vacation Rentals no seu gerenciador de canais.
2. Garanta que cada imóvel tenha uma página de reserva direta com tarifas que o Google consiga ler.
3. Confirme que tarifas, taxas, impostos e disponibilidade estão corretos.
4. Verifique se cada link de reserva do Google aponta para o imóvel correto.

Não espere uma correção no mesmo dia. Ligar a integração geralmente é a parte fácil. O prazo depende de seus anúncios serem elegíveis, de quão completos estão os dados do imóvel, de os links de reserva estarem configurados corretamente e de quanto tempo o Google leva para ingerir e validar o feed.

Na prática, esta é uma correção do tipo “comece hoje, colha depois”. É improvável que preencha a noite de amanhã. Mas se você tem lacunas de verão no próximo mês, vale a pena colocar isso em movimento agora.

O que verificar antes de ativar

• Cada imóvel tem uma página completa de reserva direta
• Cada anúncio tem seu próprio link de reserva exclusivo
• Tarifas e disponibilidade estão corretas no seu PMS ou gerenciador de canais
• As fotos são fortes, atuais e atendem às expectativas de qualidade do Google
• Tipo de imóvel, endereço, comodidades, regras de cancelamento, taxas e impostos estão preenchidos corretamente
• O fluxo de reserva funciona sem transferências confusas ou preços divergentes

As grandes OTAs não são os únicos lugares onde viajantes pesquisam. Dependendo do seu mercado, pode haver canais de nicho ou alternativos mais adequados para estadias de última hora, como Whimstay e GetawayGoGo.

Escolha um ou dois canais alternativos que se encaixem no seu imóvel e no seu mercado. Crie suas contas nesses canais e use seu gerenciador de canais para sincronizar com seu calendário. Alguns canais de desconto de última hora podem exigir que você envie apenas as datas que está tentando preencher.

O que observar ao escolher um canal

Um público que corresponda à lacuna que você está tentando preencher, uma integração limpa com seu gerenciador de canais e uma estrutura de taxas que ainda faça sentido em uma noite com desconto.

Hóspedes anteriores costumam ser seu público mais fácil de alcançar. Eles já conhecem o imóvel, a experiência e sua marca. Se você tem uma lista de hóspedes utilizável, vale a pena ativá-la antes de gastar mais para alcançar viajantes frios.

Puxe todos que se hospedaram nos últimos dois anos e envie uma nota curta e humana. Nada de campanha brilhante. Apenas uma mensagem amigável para avisar que você tem algumas datas de verão abertas e que ficaria feliz em recebê-los novamente.

Adicione um pequeno benefício para hóspedes recorrentes para facilitar o “sim”. Se você tiver permissão para enviar mensagem, um texto curto pode funcionar bem. Se não, o e-mail ainda vale a pena. Direcione-os para um link de reserva direta para que a reserva aconteça nos seus termos.

Se um hóspede já vai chegar, ele é sua melhor chance de preencher as noites ao redor da estadia. Ele já escolheu o imóvel e tem a viagem no calendário. A única limitação é se ele tem flexibilidade na chegada ou na saída. A única forma de saber é perguntar. Neste ponto, ele é um público muito mais quente do que um novo hóspede pesquisando do zero.

Ofereça a noite extra com um desconto agressivo. Quanto mais perto a estadia estiver, mais agressivo o desconto pode ser. Aqui você não está protegendo a tarifa noturna cheia. Você está tentando transformar uma noite que pode ficar vazia em receita extra.

Para o hóspede, isso parece um benefício: chegar mais cedo, sair mais tarde, estender a viagem, evitar um checkout corrido. Para você e o proprietário, é receita encontrada em uma noite que provavelmente não renderia muito por si só.

O que observar

• Noites órfãs
• Lacunas de duas noites que não avançaram nem geraram consultas
• Hóspedes com estadias mais longas, padrões de viagem flexíveis ou reservas de mercados de carro
• Imóveis em que a noite extra não cria problemas de limpeza ou operação

Envie a oferta com antecedência suficiente para que o hóspede possa ajustar os planos de viagem, mas perto o bastante para que você tenha confiança de que a noite não vai reservar pelo preço cheio. Você precisará definir sua janela de reservas, que varia por imóvel e por portfólio.

Uma mensagem simples funciona:

Percebemos que a noite anterior à sua estadia ainda está disponível. Se você quiser chegar um dia antes, podemos oferecê-la com uma tarifa com desconto. Sem pressão — só queríamos te dar a primeira opção.

Você pode fazer o mesmo para a noite após o checkout:

A noite após o seu checkout está disponível no momento. Se você quiser estender sua estadia por mais uma noite, podemos oferecer uma noite extra com desconto antes de reabrirmos a data.

Isso funciona porque o hóspede já está comprometido. Você não está tentando criar uma nova reserva do zero. Você está tornando uma reserva existente um pouco maior.

Essa correção geralmente não ajuda o proprietário diretamente. Ela não vai preencher uma noite vazia, aumentar a ocupação do proprietário ou fazer um anúncio fraco performar melhor de repente. É mais uma correção de margem do operador.

No entanto, se você gerencia upsells separadamente do aluguel, os complementos certos podem ajudar seu negócio a ganhar mais com reservas que já estão acontecendo. Você não está mudando a tarifa noturna. Em vez disso, você dá aos hóspedes a opção de pagar por extras úteis que tornam a estadia mais fácil, mais fluida ou mais confortável.

A chave dos upsells é manter o menu curto e operacionalmente realista. Mostre isso depois que eles reservarem, quando estiverem planejando a viagem e pensando em chegada, conforto e conveniência.

Aqui estão opções simples para testar:

Mantenha o menu curto para que pareça útil, não como uma pressão de caixa. Os melhores upsells deixam a estadia mais fluida e são fáceis para sua equipe cumprir.

Isso não é um movimento para o portfólio inteiro. Escolha o imóvel com o maior buraco próximo no calendário e trate-o como um candidato a aluguel de médio prazo.

O Furnished Finder foi feito para hóspedes que procuram moradia mensal mobiliada: enfermeiros viajantes, famílias em mudança, trabalhadores remotos, hóspedes de seguro e pessoas entre casas. Se seu imóvel tem comodidades práticas como Wi-Fi confiável, acesso a lavanderia, uma cozinha de verdade, estacionamento e proximidade de hospitais, universidades, distritos comerciais ou grandes empregadores, pode ser uma boa opção.

A configuração pode não ser tão simples quanto ativar uma OTA comum. Se seu PMS ou gerenciador de canais não suporta o Furnished Finder diretamente, você ainda pode operar com um fluxo manual cuidadoso: use iCal quando disponível, bloqueie datas manualmente e configure uma regra de e-mail, automação no Zapier ou um fluxo de caixa de entrada para que toda consulta do Furnished Finder seja sinalizada.

Só não trate como reserva instantânea. Toda consulta deve ser conferida no seu calendário antes de você cotar ou segurar datas.

O que observar

• Um imóvel com uma lacuna de 2 a 4 semanas, ou mais
• Uma lacuna que não mudou após ajustes de preço e atualizações do anúncio
• Um imóvel com Wi-Fi, lavanderia, cozinha, estacionamento e um espaço prático para trabalho/vida
• Uma localização perto de hospitais, universidades, distritos comerciais, grandes empregadores ou demanda por mudança
• Um membro da equipe que consiga verificar manualmente a disponibilidade antes de responder

Às vezes, o bloqueio não é visibilidade, preço ou demanda. É gestão de risco, especialmente em equipes maiores, onde aprovações podem atrasar.

O hóspede quer reservar, mas um membro da equipe fica inseguro em aprovar a solicitação na hora. Quando as verificações são feitas ou um follow-up é enviado, aquele lead já reservou com um concorrente.

É aqui que a proteção por reserva por noite pode ajudar. Considere ativar a proteção contra danos pelo seu PMS ou por um provedor como a Truvi. Se você gerencia portfólios maiores, um seguro STR por noite de um provedor como a Safely é uma boa alternativa. Essas ferramentas normalmente combinam triagem de hóspedes, avaliação de risco e proteção contra danos ou seguro.

O ponto não é baixar seus padrões. É montar uma rede de segurança que dê à sua equipe confiança para agir mais rápido nas conversões.

O que observar

• Um imóvel em que o proprietário é especialmente sensível a risco
• Consultas que travam por hesitação na aprovação
• Hóspedes com bom encaixe que precisam de um “sim” mais rápido
• Noites de lacuna de alto valor em que um pouco de proteção extra pode destravar a reserva
• Imóveis em que depósitos ou triagem manual estão reduzindo a conversão