Uw gids voor het redden van omzet in het middenseizoen

Vasthouden aan uw ideale tarief kan zinvol zijn wanneer de verblijfsdatum nog ver genoeg in de toekomst ligt. Maar wanneer een datum nadert en de vraag uitblijft, verandert de situatie.

Op dat moment is het doel niet om het tarief te beschermen. Het doel is om een nulbezetting te voorkomen.

Open uw PMS-kalender en bekijk uw komende 14 dagen. Pas kortingen trapsgewijs toe: geef hogere kortingen naarmate de datum dichterbij komt, maar houd uw tarieven vast voor data verder in de toekomst, waar u nog tijd heeft. Hier is een startmodel dat u kunt afstemmen op uw eigen markt:

Waar u op moet letten

Een datum binnen 7 dagen zonder aanvragen, een weekend dat nog openstaat terwijl de rest van de maand volloopt, of een accommodatie die consequent als laatste wordt geboekt in de regio. Dat zijn data die u nu moet beoordelen, niet op het laatste moment.

Die enkele nachten die gestrand zijn tussen twee reserveringen, worden gemakkelijk over het hoofd gezien. De kalender kan er over het algemeen nog gezond uitzien, maar die kleine gaten leveren vaak weinig op, tenzij u ze boekbaar maakt.

Open uw PMS-kalenderweergave en zoek elk gat dat korter is dan uw minimale verblijfsduur in de komende 30 dagen. Verlaag uw minimum naar slechts één nacht voor die specifieke data. Voeg, in uw kalender of in uw app voor dynamische prijzen, een kleine toeslag toe voor korte verblijven, aangezien een verblijf van één nacht dezelfde inspanning voor schoonmaak en omzet vereist als een langer verblijf.

Zorg er, afhankelijk van uw softwarepakket, voor dat u deze wijziging laat verlopen, zodat uw minima weer herstellen en u geen korte verblijven uitnodigt voor de wijd openstaande data in de volgende boekingsperiode.

Waar u op moet letten

Scan op het patroon van "geboekt, één nacht open, geboekt." Een gast die op zaterdag uitcheckt en de volgende die op maandag arriveert, laat de zondag gestrand achter. Dat zijn uw doelwitten.

Prijsbepaling is geen eenmalige taak in het voorjaar. De vraag in de zomer verschuift, de lokale concurrentie verandert en het boekingstempo voor elke accommodatie vertelt u iets nuttigs. Twee hefbomen zijn vooral nuttig wanneer u specifieke data probeert te redden: de doorlooptijd en de verblijfsduur.

Bouw voor de doorlooptijd een eenvoudige afbouw in. Hoe minder dagen er overblijven tot een datum, hoe flexibeler het tarief wordt als deze nog leeg is. Een lastminute-reiziger die vanavond zoekt, is niet dezelfde koper als iemand die drie maanden vooruit plant.

Zorg er bij de verblijfsduur voor dat uw tarief per nacht daalt naarmate het verblijf langer wordt. Als een gast een gat van 5 nachten kan vullen in plaats van 2 nachten te boeken, kan het de moeite waard zijn om dat te belonen met een beter nachttarief.

Het handmatig implementeren van prijsafbouw en kortingen voor verblijfsduur kan lastig zijn. Overweeg het gebruik van software voor dynamische prijzen.

Een verouderde advertentie en ontbrekende voorzieningen kunnen een zichtbaarheidsprobleem doen lijken op een gebrek aan vraag. Niet-aangevinkte voorzieningen zijn meestal de hoofdschuldige, vooral in grotere portfolio's waar meerdere medewerkers betrokken zijn bij het toevoegen van een nieuwe accommodatie. Maar zelfs kleine updates aan een beschrijving kunnen helpen om uw advertentie relevanter te maken voor zowel gasten als de platforms waarop zij zoeken.

U hoeft niet alles te herschrijven. Begin met de onderdelen die de zichtbaarheid en de eerste indruk beïnvloeden.

Waar u op moet letten

• Het belangrijkste en vaakst over het hoofd gezien: alle relevante voorzieningen voor de accommodatie zijn aangevinkt en bijgewerkt op de OTA's
• Een titel die aansluit bij waar zomerreizigers waarschijnlijk op zoeken, niet alleen de naam van uw accommodatie
• De eerste twee regels van de beschrijving maken het verblijf direct duidelijk
• Een volledige lijst met voorzieningen, aangezien filters advertenties stilletjes kunnen verbergen wanneer details ontbreken
• Direct boeken en flexibele opties ingeschakeld, tenminste voor rustige data waar dat gepast is
• Recente beoordelingen worden getoond en beantwoord

Foto's doen veel werk, vooral de hoofdfoto (vaak de 'hero shot' genoemd). Ze maken het verschil tussen klikken of verder scrollen. Als uw foto's donker, rommelig, verkeerd seizoensgebonden of verouderd zijn, bekijken gasten de rest van de advertentie wellicht nooit.

Voor doe-het-zelvers: u heeft niet altijd een volledige productie nodig. U heeft een helder, scherp en uitnodigend eerste beeld nodig en een handvol frisse ondersteunende foto's. Besteed een uur op YouTube aan gratis fotografiecursussen voor Airbnb en vakantiewoningen, en breng het in de praktijk bij de accommodatie.

Voor beheerders: boek uw fotograaf voor het eerste moment dat de woning schoon is na de volgende check-out. De fotograaf zal willen fotograferen op een zonnige ochtend met de lichten aan en de gordijnen open. Als uw fotograaf het aanbiedt, betaal dan voor die 20 tot 30 seconden aan eenvoudige walk-through video.

Wanneer dat klaar is, vervangt u uw zwakste foto's door de sterkere exemplaren.

Waar u op moet letten bij uw hoofdfoto

Natuurlijk licht, een duidelijk focuspunt, geen rommel, en het meest aantrekkelijke aspect van de accommodatie centraal in beeld.

Gasten gebruiken Google al om verblijfplaatsen te vergelijken, en de resultaten van Google voor accommodaties plaatsen vakantiewoningen in dezelfde zoekomgeving als hotels. Dat is belangrijk omdat dit niet weer een volledige OTA is om te beheren. Het is een zichtbaarheidslaag. Uw tarieven, beschikbaarheid, foto's, details van de accommodatie en boekingslinks stromen door de integratie, en de gast kan van Google naar uw directe boekingspad gaan, zonder commissie.

Als u daar niet aanwezig bent, mist u mogelijk een van de grootste ontdekkingskanalen die beschikbaar zijn voor reizigers.

Hoe u op Google vermeld wordt, is voor sommige beheerders nog een vraagteken, maar als uw PMS de integratie ondersteunt, is de weg meestal eenvoudig:

1. Activeer de Google Vacation Rentals-integratie in uw channel manager.
2. Zorg ervoor dat elke accommodatie een directe boekingspagina heeft met tarieven die Google kan lezen.
3. Bevestig dat tarieven, toeslagen, belastingen en beschikbaarheid nauwkeurig zijn.
4. Controleer of elke Google-boekingslink naar de juiste accommodatie verwijst.

Verwacht geen oplossing op dezelfde dag. Het inschakelen van de integratie is meestal het makkelijke gedeelte. De tijdlijn hangt af van de vraag of uw advertenties in aanmerking komen, hoe volledig uw gegevens zijn, of uw boekingslinks correct zijn ingesteld en hoe lang het duurt voordat Google de feed verwerkt en valideert.

In de praktijk is dit een oplossing van het type "vandaag beginnen, later profiteren". Het zal waarschijnlijk niet de nacht van morgen vullen. Maar als u volgende maand zomergaten heeft, is het de moeite waard om dit nu in gang te zetten.

Wat u moet controleren voordat u het inschakelt

• Elke accommodatie heeft een volledige directe boekingspagina
• Elke advertentie heeft zijn eigen unieke boekingslink
• Tarieven en beschikbaarheid zijn nauwkeurig in uw PMS of channel manager
• Foto's zijn sterk, actueel en voldoen aan de kwaliteitsverwachtingen van Google
• Type accommodatie, adres, voorzieningen, annuleringsvoorwaarden, toeslagen en belastingen zijn correct ingevuld
• De boekingsstroom werkt zonder verwarrende overdrachten of afwijkende prijzen

De grote OTA's zijn niet de enige plekken waar reizigers zoeken. Afhankelijk van uw markt kunnen er niche- of alternatieve kanalen zijn die beter geschikt zijn voor lastminute-verblijven, zoals Whimstay en GetawayGoGo.

Kies een of twee alternatieve kanalen die passen bij uw accommodatie en uw markt. Maak uw accounts aan op die kanalen en gebruik uw channel manager om te synchroniseren met uw kalender. Sommige lastminute-kortingskanalen vereisen mogelijk dat u alleen de data doorgeeft die u probeert te vullen.

Waar u op moet letten bij het kiezen van een kanaal

Een publiek dat past bij het gat dat u probeert te vullen, een goede integratie met uw channel manager en een kostenstructuur die nog steeds zinvol is bij een gereduceerd tarief.

Eerdere gasten zijn vaak uw makkelijkst te bereiken publiek. Ze kennen de accommodatie, de ervaring en uw merk al. Als u een bruikbare gastenlijst heeft, is het de moeite waard om deze te activeren voordat u meer uitgeeft om nieuwe reizigers te bereiken.

Selecteer iedereen die in de afgelopen twee jaar is gebleven en stuur een kort, persoonlijk bericht. Geen gelikte campagne, maar gewoon een vriendelijk bericht om hen te laten weten dat u nog een paar zomerdata vrij heeft en hen graag weer zou verwelkomen.

Voeg een klein extraatje toe voor terugkerende gasten om het makkelijk te maken 'ja' te zeggen. Als u toestemming heeft om hen te sms'en, kan een kort bericht goed werken. Zo niet, dan is e-mail nog steeds de moeite waard. Verwijs hen naar een directe boekingslink, zodat de boeking op uw voorwaarden gebeurt.

Als er al een gast komt, is dat uw beste kans om de nachten rondom hun verblijf te vullen. Ze hebben de accommodatie al gekozen en de reis staat al in hun agenda. De enige beperking is of ze flexibel zijn wat betreft aankomst of vertrek. De enige manier om daarachter te komen, is door het te vragen. Op dit punt zijn ze een veel warmer publiek dan een nieuwe gast die vanaf nul zoekt.

Bied de extra nacht aan met een flinke korting. Hoe dichter het verblijf nadert, hoe agressiever de korting kan zijn. U beschermt hier niet het volledige nachttarief; u probeert een nacht die anders waarschijnlijk leeg blijft, om te zetten in extra omzet.

Voor de gast voelt het als een extraatje: eerder aankomen, later vertrekken, de reis verlengen, een gehaaste check-out voorkomen. Voor u en de huiseigenaar is het extra omzet op een nacht die op zichzelf waarschijnlijk weinig zou opleveren.

Waar u op moet letten

• Tussennachten
• Gaten van twee nachten die niet zijn geboekt en geen aanvragen hebben opgeleverd
• Gasten met langere verblijven, flexibele reispatronen of boekingen uit de regio
• Accommodaties waar de extra nacht geen problemen oplevert voor de schoonmaak of bedrijfsvoering

Stuur het aanbod ver genoeg van tevoren zodat de gast de reisplannen kan aanpassen, maar dichtbij genoeg zodat u er zeker van bent dat de nacht niet voor de volledige prijs wordt geboekt. U moet uw eigen boekingsvenster bepalen, aangezien dit per accommodatie en portfolio verschilt.

Een eenvoudig bericht werkt goed:

Het viel ons op dat de nacht voor uw verblijf nog vrij is. Als u een dag eerder wilt aankomen, kunnen we deze aanbieden tegen een gereduceerd tarief. Geen verplichting, we wilden u alleen de eerste optie geven.

U kunt hetzelfde doen voor de nacht na het uitchecken:

De nacht na uw check-out is momenteel nog vrij. Als u uw verblijf met één nacht wilt verlengen, kunnen we u een extra nacht met korting aanbieden voordat we deze weer openstellen voor anderen.

Dit werkt omdat de gast al heeft toegezegd. U probeert niet een volledig nieuwe boeking te creëren, maar een bestaande boeking iets groter te maken.

Deze oplossing helpt de huiseigenaar meestal niet direct. Het zal geen lege nacht vullen, de bezettingsgraad voor de eigenaar niet verhogen of een zwakke advertentie plotseling beter laten presteren. Het is meer een oplossing voor de marge van de beheerder.

Als u upsells echter los van de huur beheert, kunnen de juiste extra's uw bedrijf helpen meer te verdienen aan boekingen die al plaatsvinden. U verandert het nachttarief niet. In plaats daarvan geeft u gasten de optie om te betalen voor nuttige extra's die hun verblijf makkelijker of comfortabeler maken.

De sleutel bij upsells is om het menu kort en operationeel haalbaar te houden. Toon ze nadat ze hebben geboekt, wanneer ze de reis plannen en nadenken over aankomst, comfort en gemak.

Hier zijn eenvoudige opties om te testen:

Houd het menu kort zodat het behulpzaam aanvoelt en niet als een extra rekening bij de kassa. De beste upsells maken het verblijf aangenamer en zijn voor uw team eenvoudig uit te voeren.

Dit is geen actie voor het hele portfolio. Kies de accommodatie met het grootste naderende gat in de kalender en behandel deze als een kandidaat voor middellange termijn verhuur.

Furnished Finder is gebouwd voor gasten die op zoek zijn naar gemeubileerde maandelijkse huisvesting: reizende verpleegkundigen, verhuizende gezinnen, externe medewerkers, verzekeringsgasten en mensen die tussen twee woningen in zitten. Als uw accommodatie praktische voorzieningen heeft zoals betrouwbare wifi, toegang tot wasfaciliteiten, een echte keuken, parkeergelegenheid en nabijheid van ziekenhuizen, universiteiten, zakendistricten of grote werkgevers, kan het een goede match zijn.

De installatie is misschien niet zo soepel als het inschakelen van een normale OTA. Als uw PMS of channel manager Furnished Finder niet direct ondersteunt, kunt u het nog steeds beheren met een zorgvuldige handmatige workflow: gebruik iCal waar beschikbaar, blokkeer data handmatig en stel een e-mailregel, Zapier-automatisering of inbox-workflow in zodat elke aanvraag van Furnished Finder wordt gemarkeerd.

Behandel het alleen niet als een directe boeking. Elke aanvraag moet worden gecontroleerd aan de hand van uw kalender voordat u een prijs opgeeft of data vasthoudt.

Waar u op moet letten

• Eén accommodatie met een gat van 2 tot 4 weken of langer
• Een gat dat niet is opgevuld na prijsaanpassingen en advertentie-updates
• Een accommodatie met wifi, wasfaciliteiten, keuken, parkeergelegenheid en praktische werk-/leefruimte
• Een locatie nabij ziekenhuizen, universiteiten, zakendistricten, grote werkgevers of vraag naar tijdelijke huisvesting
• Een teamlid dat handmatig de beschikbaarheid kan controleren alvorens te reageren

Soms is de blokkade niet de zichtbaarheid, prijs of vraag. Het is risicobeheer, vooral bij grotere teams waar goedkeuringen vertraging kunnen oplopen.

De gast wil boeken, maar een teamlid is huiverig om de aanvraag direct goed te keuren. Tegen de tijd dat de controles zijn uitgevoerd of een vervolgbericht is gestuurd, heeft die lead al bij een concurrent geboekt.

Dit is waar boekingsbescherming per nacht kan helpen. Overweeg om schadebescherming in te schakelen via uw PMS of een aanbieder als Truvi. Als u grotere portfolio's beheert, is een STR-verzekering per nacht van een aanbieder als Safely een goed alternatief. Deze tools combineren doorgaans screening van gasten, risicobeoordeling en schadebescherming of verzekering.

Het doel is niet om uw normen te verlagen. Het is om een vangnet te creëren dat uw team het vertrouwen geeft om sneller over te gaan tot conversie.

Waar u op moet letten

• Een accommodatie waar de huiseigenaar bijzonder risicogevoelig is
• Aanvragen die vastlopen door aarzeling bij de goedkeuring
• Gasten die goed passen maar een snellere bevestiging nodig hebben
• Waardevolle gaten in de kalender waarbij een beetje extra bescherming de boeking kan veiligstellen
• Accommodaties waar borgsommen of handmatige screening de conversie vertragen