Os negócios de alojamento local envolvem muitas partes móveis. Supervisiona várias propriedades, trabalha com diferentes proprietários e lida com um fluxo constante de hóspedes.
Esta configuração pode tornar o seguro de gestão de propriedades um desafio. Em vez de ter uma apólice que cubra tudo, a proteção está dispersa por proprietários, propriedades e localizações. É fácil perder o rasto do que está coberto e do que não está.
E quando perde a visibilidade, começam a surgir lacunas no seguro. Os pedidos de indemnização são recusados, os custos acumulam-se e os proprietários questionam se é a empresa certa para gerir a sua propriedade.
Leia o nosso artigo para compreender como evitar estas lacunas na cobertura. Explicamos os diferentes tipos de seguro de gestão de propriedades de que necessita para alojamento local, como todos se articulam e como coordenar apólices em portfólios de qualquer dimensão.
O que é o seguro de gestão de propriedades para alojamento local?
O seguro de gestão de propriedades para alojamento local é a cobertura que obtém para proteger a sua empresa. Protege-o contra os riscos tipicamente associados a estadias de curta duração, como danos, reclamações de responsabilidade civil e perda de rendimentos.
Ao contrário de algumas apólices, o seguro para empresas de gestão de propriedades protege as operações do seu negócio, bem como os seus alojamentos. A cobertura estende-se a todos os locais onde opera. Isso significa que pode reclamar por problemas como danos causados durante a manutenção, funcionários que se lesionam no local ou problemas de reserva que levem a reclamações financeiras.
Alguns anfitriões pensam erradamente que as apólices de seguro padrão para senhorios ou proprietários cobrirão o seu negócio. Rami Sneineh, proprietário da Insurance Navy Brokers, afirma que isto pode ter consequências desastrosas:
“Já vi uma única reclamação por queda levar uma pequena empresa de gestão à falência,” diz ele, “Tivemos um caso no passado que envolveu um hóspede que sofreu uma alegada lesão permanente nas costas devido a um tapete solto numa escada e avançou com um processo judicial monstruoso. Pelo que tenho visto, nunca se sabe se os limites são demasiado baixos até que um advogado apareça com uma carta de exigência de um milhão de dólares.”
Tipos de seguro de gestão de propriedades para alojamento local
Então, que seguros precisa de ter em vigor para cobrir a sua empresa de alojamento local? Aqui está uma lista dos tipos de apólice mais comuns e o que cobrem.
Seguro de responsabilidade civil geral
O seguro de responsabilidade civil geral oferece proteção se terceiros apresentarem reclamações contra o seu negócio. Não têm de ser necessariamente hóspedes. Pode ser qualquer pessoa que entre ou trabalhe na sua propriedade, incluindo:
- Convidados dos hóspedes
- Funcionários
- Contratantes
- Vizinhos e residentes próximos
- Transeuntes
- Trabalhadores de serviços públicos
- Autoridades locais
Se um estafeta escorregar e cair nas suas instalações, por exemplo, poderá ter fundamentos para instaurar um processo judicial. Nesse caso, o seguro de responsabilidade civil geral cobri-lo-ia.
Seguro de erros e omissões (E&O)
Semelhante à responsabilidade civil geral, o seguro E&O protege-o contra reclamações legais que surjam de erros profissionais. Podem ser reservas duplas, anúncios enganosos ou propriedades sem limpeza.
O E&O é frequentemente um requisito legal, pelo que é importante verificar com as autoridades locais se precisa de garantir a cobertura antes de começar a aceitar hóspedes.
Acidentes de trabalho
A maioria das regiões tem a sua própria versão de seguro de acidentes de trabalho. Geralmente, é obrigado a subscrever planos a partir do momento em que contrata o seu primeiro funcionário ou se atingir uma dimensão de negócio específica.
O seguro de acidentes de trabalho cobre qualquer pessoa na sua folha de pagamentos, incluindo pessoal de limpeza, equipas de manutenção e gestores no local. Normalmente não se aplica a contratantes. Mas tenha cuidado — deve classificar os trabalhadores corretamente e verificar se reúnem as condições para esta proteção, caso contrário poderá receber sanções pesadas.
Seguro de propriedade comercial
Este tipo de seguro cobre quaisquer ativos físicos pertencentes ao seu negócio. Dependendo das suas operações, isso pode incluir:
- Equipamento de escritório
- Dispositivos de check-in
- Cofres de chaves
- Equipamento de limpeza e manutenção
- Máquinas de lavar roupa
- Produtos de limpeza
- Artigos para hóspedes, como toalhas e roupas de cama
Seguro comercial umbrella
O seguro comercial umbrella oferece uma cobertura de responsabilidade adicional para além das suas apólices existentes. Entra em vigor quando as reclamações excedem os limites da responsabilidade civil geral ou quando recebe várias reclamações no espaço de um ano. Embora qualquer pessoa possa beneficiar deste tipo de seguro, é especialmente útil para quem gere portfólios grandes ou de elevado valor.
Por que razão os gestores de propriedades não devem confiar nos proprietários para gerir o seguro
Os proprietários com quem trabalha devem obter o seu próprio seguro. Mas não deve assumir que estas apólices protegerão o seu negócio e eis o porquê:
- Prioridades desalinhadas: Os proprietários geralmente obtêm seguros concebidos para a sua propriedade, não para o seu negócio.
- Lacunas na cobertura: Quando os incidentes envolvem tanto a propriedade como a sua empresa, nem sempre é claro quem é o responsável final.
- Padrões inconsistentes: Cada proprietário pode escolher diferentes limites, exclusões e prestadores, levando a uma proteção desigual.
- Falta de inclusão da PMC: A menos que o seu negócio esteja listado como um segurado adicional, poderá não estar coberto quando uma reclamação envolve o seu papel como gestor.
- Parceiros pouco fiáveis: Os proprietários podem deixar o seguro caducar sem o avisar, deixando-o completamente exposto ao risco.
Quanto custa o seguro de gestão de propriedades para alojamento local?
A resposta é simplesmente que depende. Os custos do seguro variam amplamente com base em fatores como a sua localização, dimensão do portfólio e regulamentações locais.
Pode pensar que o fator mais importante é o número de propriedades. Embora os custos aumentem à medida que o seu portfólio cresce, a complexidade das suas operações tem mais impacto. Adicionar propriedades em localizações populares ou com características de alto risco pode aumentar os prémios mais rapidamente do que seria de esperar.
É por isso que o ideal é adaptar os custos do seguro à configuração do seu negócio. Pode continuar a usar empresas semelhantes na área como referência, mas não deve usá-las para decidir quanto gastar.
Stan Ingram, proprietário da Gulf Style Rentals, também diz para jogar pelo seguro. “Em geral, adotamos a abordagem de que é melhor ter mais do que o necessário,” afirma, “E até agora não tivemos qualquer incidente em que precisássemos de adicionar seguro.”
Como escolher o seguro certo para a sua empresa de alojamento local
Escolher o seguro de gestão de propriedades de alojamento local correto consiste em garantir que a sua proteção corresponde à forma como o seu negócio realmente opera. Aqui está uma lista de passos para o ajudar a tomar a melhor decisão:
- Verifique a sua cobertura existente: Compreenda contra o que as apólices dos proprietários e os programas das plataformas já o protegem.
- Avalie o seu perfil de risco: Olhe para além das propriedades em si e considere como as suas operações criam riscos.
- Procure especialistas: Inclua na sua lista apenas prestadores que trabalhem no setor do alojamento local para garantir que estão familiarizados com as suas operações.
- Leia avaliações: Peça testemunhos de clientes e pesquise a seguradora online para ver que tipo de experiência outras empresas de alojamento local tiveram.
- Compreenda as exclusões e os limites: Analise os contratos antes de se comprometer para verificar se a cobertura corresponde à dimensão do seu portfólio e se não existem lacunas.
- Familiarize-se com o processo de reclamação: Saiba como a sua seguradora lida com as reclamações para ver com que facilidade pode resolver problemas como danos e processos judiciais.
Não sabe por onde começar? A Hostfully tem parcerias com uma gama de prestadores de seguros de confiança especializados em alojamento local.
Como coordenar o seguro em vários alojamentos locais
À medida que o seu portfólio cresce, o maior desafio é manter a consistência da cobertura. Cada nova propriedade, localização e parceria expõe-no a riscos adicionais.
Abaixo estão algumas dicas sobre como coordenar o seguro de forma eficaz:
Alinhar o seguro do proprietário com os seus padrões operacionais
Estabeleça requisitos de seguro claros para cada propriedade que gere. Isto deve incluir os tipos de seguro, limites mínimos de cobertura e prova de que as apólices estão ativas e atualizadas.
Ingram sugere tornar os requisitos uma condição para a parceria com o seu negócio. “De acordo com o nosso contrato de gestão,” diz ele, “os proprietários são contratualmente obrigados a manter um seguro de habitação adequado para alojamento local com limites de cobertura mínimos definidos.” Tornar o seguro parte do seu contrato mostra aos proprietários que leva as apólices a sério e oferece-lhe algum recurso caso estes violem o acordo.
Definir responsabilidades entre propriedades
Deixe claro quem é responsável pelo quê e quando se aplica cada apólice. Sem limites definidos, a sua empresa pode acabar por ser responsabilizada por reclamações legais que não foram culpa sua.
A responsabilidade civil é um bom exemplo de quando as linhas se podem tornar ténues. Quem é exatamente o culpado se um hóspede tropeçar num pedaço de pavimento solto? Pode ser o proprietário, se estivesse ciente do problema e não tivesse agido, ou a sua empresa, se tiver assumido a responsabilidade pela manutenção.
Andrew Hanson, cofundador da Pond Life Vacation Rentals, recomenda clarificar isto no seu contrato com o proprietário. Ele afirma: “Ao incorporar cláusulas específicas de ‘avaliação especial’ e linguagem de gestão protetora nos nossos contratos, antecipamo-nos aos riscos únicos inerentes ao alojamento local.”
Manter a visibilidade entre apólices e propriedades
Acompanhar os seguros é um desafio quando se tem um portfólio grande. Precisa de uma forma centralizada de monitorizar apólices, limites e datas de renovação em todas as propriedades que supervisiona.
Sneineh sugere o investimento numa solução especializada. “Estamos a utilizar portais digitais onde os proprietários serão obrigados a carregar o seu comprovativo de seguro mais recente antes de libertarmos os seus pagamentos mensais. Isto resulta num rasto documental rigoroso que protege a nossa empresa contra qualquer desastre que possa ocorrer numa das suas unidades.”
Um Property Management Software (PMS) como a Hostfully ajuda-o a monitorizar os seguros. A nossa plataforma consolida todos os dados de propriedades, reservas e operações, para que possa verificar rapidamente detalhes relevantes para apólices e reclamações. Também temos um portal do proprietário para facilitar a atualização de todos com quem trabalha.
Aplicar proteção de forma consistente em todas as reservas
Certifique-se de que cada reserva tem o mesmo nível de proteção de base, independentemente do proprietário ou da propriedade. Poderá ter algumas inconsistências devido a apólices individuais ou regulamentações locais, mas deve cumprir os padrões estabelecidos em todos os locais onde opera. Isso significa decidir de que tipos de seguro de gestão de propriedades não pode prescindir e que limites deve ter em vigor.
A padronização do seguro também ajuda a evitar confusões. Quando tem apólices diferentes para todas as suas propriedades, é mais difícil identificar quando existem lacunas.
Preparar-se para reclamações que envolvam várias partes interessadas
Os incidentes envolvem geralmente várias partes. Quando apresenta uma reclamação a uma seguradora, por exemplo, pode precisar de provas de danos tanto do proprietário como da equipa de limpeza.
As reclamações podem estagnar rapidamente sem um processo claro. Atrasos na comunicação, falta de documentação e responsabilidades pouco claras podem atrasar tudo. No pior dos cenários, podem significar a recusa da sua reclamação.
Um PMS como a Hostfully pode ajudar a manter todos em sintonia. A nossa solução permite-lhe atribuir tarefas, partilhar relatórios e trocar mensagens com as principais partes interessadas onde quer que estejam. Também nos integramos com as melhores soluções de gestão de rotatividade, para que possa receber fotos de danos e apresentar reclamações imediatamente.
Traga estrutura e visibilidade à sua estratégia de seguros com a Hostfully
Gerir seguros em várias propriedades tem menos a ver com a escolha da apólice certa e mais com a coordenação da cobertura em toda a sua operação. Quando as responsabilidades são claras e a proteção é consistente, reduz drasticamente o seu risco global.
A Hostfully pode ajudá-lo a coordenar até as operações mais complexas, proporcionando-lhe mais visibilidade sobre reservas, estadias de hóspedes e fluxos de trabalho operacionais.
- Calendário centralizado e gestão de reservas em todos os canais
- Triagem automatizada de hóspedes para reduzir reservas de alto risco
- Caixa de entrada unificada para uma comunicação rápida e rastreável com os hóspedes
- Guias digitais para definir expectativas claras e reduzir incidentes
- Gestão de tarefas para limpeza, manutenção e rotatividade
- Marketplace de integrações para parceiros de seguros e proteção
A Hostfully permite-lhe crescer com confiança, sabendo que a sua cobertura e operações permanecerão alinhadas à medida que expande.
Perguntas frequentes sobre seguros de gestão de propriedades para alojamento local
Qual é a diferença entre o seguro da PMC e o seguro do proprietário?
O seguro do proprietário cobre o edifício físico e o seu conteúdo, enquanto o seguro da PMC protege as operações do seu negócio. Isso inclui responsabilidade civil, pessoal e riscos relacionados com o serviço. Precisa de ambos os tipos de seguro para proteger o seu negócio, uma há que frequentemente surgem lacunas quando se espera que um cubra o outro.
A proteção das plataformas, como o AirCover, cobre os gestores de propriedades?
Plataformas como a Airbnb e a Vrbo cobrem certos incidentes relacionados com os hóspedes, mas têm um âmbito limitado e termos e condições rigorosos. O ideal é tratá-las como uma camada extra de seguro, em vez de serem a sua apólice principal.
Como posso ser listado como segurado adicional nas apólices dos proprietários?
Pode solicitar a sua inclusão nas apólices quando integra novos proprietários ou incluí-la como um requisito no seu contrato de gestão. As seguradoras podem efetuar as alterações necessárias ao contrato para estender a cobertura ao seu negócio de alojamento local.