إحصائيات الإيجار متوسط الأجلفجوة الإيجار متوسط الأجل (MTR) في محافظ الإيجار قصير الأجل
حللت هوستفلي أكثر من 500,000 حجز أمريكي عبر ما يقرب من 16,500 قائمة مُدارة باحترافية لقياس كيفية ظهور الإقامات التي تبلغ 30 ليلة أو أكثر داخل محافظ الإيجار قصير الأجل.
مثلت الإيجارات متوسطة الأجل 1.7% من الحجوزات ولكنها ظهرت في 39% من حسابات المشغلين. وباستخدام طريقة هذه الدراسة المحافظة لتقدير مدة الإقامة، فقد شكلت ما يقرب من 20% من الليالي المحجوزة. وبلغ متوسط أسعار الإيجار متوسط الأجل لليلة الواحدة 47% أقل من أسعار الإيجار قصير الأجل على المستوى الوطني، مع تباين كبير بين الولايات.
يبحث التقرير في تكرار الحجوزات، ومدة الإقامة، وأسعار الليلة الواحدة، وحجم المحفظة، وتباين السوق، والظروف الزمنية التي قد تتنافس فيها الإقامة الأطول مع إيرادات الإيجار قصير الأجل.
الإيجار متوسط الأجل شائع كـ حجز عرضي ونادر كنموذج تشغيلي
حللت هوستفلي أكثر من 500,000 حجز أمريكي حسب مدة الإقامة لقياس حجم أعمال الإيجار متوسط الأجل (MTR) التي تتم من خلال محافظ الإيجار قصير الأجل (STR). شكلت الإقامات التي تبلغ 30 ليلة أو أكثر أقل من 2% من الحجوزات ولكنها ظهرت في ما يقرب من 39% من الحسابات. وبلغ متوسط أسعار الإيجار متوسط الأجل 47% أقل من أسعار الإيجار قصير الأجل على المستوى الوطني، على الرغم من أن هذه العلاقة تراوحت بين 28% و 95% من أسعار الإيجار قصير الأجل بين الولايات. وتشير النتائج إلى أنه يجب على المشغلين حساب نقطة التعادل الخاصة بهم بدلاً من الاعتماد على المتوسطات الوطنية.
توضح الأقسام من 01 إلى 08 ما تم قياسه في مجموعة البيانات. وتصف الأقسام من 09 فصاعدًا ما يمكن للمشغلين اختباره استجابةً لذلك، وهو استنتاج وليس قياسًا. ولم يتم اختبار الاقتراحات التجارية، بما في ذلك استخدام التوزيع المخصص للإيجار متوسط الأجل، بواسطة هذا التحليل.
ما تبيعه محفظة الإيجار قصير الأجل بالفعل اليوم
نظرنا إلى ما تستحوذ عليه شركات الإيجار قصير الأجل حاليًا من الطلب على الإيجار متوسط الأجل. ومن الجدير بالذكر أن غالبية عملاء هوستفلي ليسوا شركات تأجير مفروشات أو مزودي سكن للشركات، بل هم مشغلو إيجار قصير الأجل. وينعكس ذلك في مزيج حجوزاتهم:
| مدة الإقامة | الحجوزات | الحصة | |
|---|---|---|---|
| 1 إلى 2 ليلة | 199,073 | 38.6% | |
| 3 إلى 6 ليالٍ | 249,664 | 48.4% | |
| 7 إلى 13 ليلة | 47,053 | 9.1% | |
| 14 إلى 29 ليلة | 10,999 | 2.1% | |
| 30 إلى 59 ليلة | 6,804 | 1.3% | |
| 60 إلى 89 ليلة | 1,126 | 0.2% | |
| 90+ ليلة | 965 | 0.2% |
87.0% من الحجوزات استمرت ست ليالٍ أو أقل. بلغ متوسط الإقامة لدى المشغلين 3.7 ليالٍ. وسجل 2.2% فقط من الحسابات متوسط إقامة يبلغ 30 ليلة أو أكثر.
هذا المتوسط البالغ 3.7 ليالٍ يحدد شروط التحليل الذي يلي. فهو يحدد بيئة الأسعار السائدة للإيجار قصير الأجل، وتكرار التغيير المتضمن في نموذج التشغيل، والسياق الذي تبدو فيه الحجوزات لمدة 45 ليلة غير عادية. الإيجار متوسط الأجل ليس صناعة منفصلة في هذا التحليل. إنه الطرف الطويل من التقويم الذي يديره بالفعل مشغلو الإيجار قصير الأجل.
أربعة من كل عشرة مشغلين أجروا بالفعل حجزًا متوسط الأجل. لا أحد تقريبًا يعتمد عليه.
عدد قليل من الحسابات في مجموعة البيانات هذه تدير الإيجار متوسط الأجل كنموذج عمل لها، والقسم 08 يدرسها. وهي ليست مصدر الحجم. تم تسجيل الغالبية العظمى من الحجوزات متوسطة الأجل بواسطة حسابات تكون فيها الإقامات الطويلة جزءًا صغيرًا من النشاط، مما يعني أن التوزيع رقيق وواسع بدلاً من أن يكون مركزًا.
أجرى المشغل النشط في الإيجار متوسط الأجل أربعة حجوزات طويلة على مدار العام بأكمله وشكلت 1.7% من حجوزاته. وفي المئين 75، كانت إحدى عشرة حجزًا. وفي المئين 90، ثمانية وعشرين. وبعد ذلك تتضاءل الأرقام بسرعة.
| حصة الإيجار متوسط الأجل من حجوزات المشغل | حصة جميع الحسابات | |
|---|---|---|
| أكثر من 5% | 9.0% | |
| أكثر من 10% | 5.7% | |
| أكثر من 20% | 3.4% | |
| أكثر من 50% | 1.8% |
معظم المشغلين لا يديرون عملًا للإيجار متوسط الأجل. إنهم يقبلون حجوزات متوسطة الأجل ضمن عمل الإيجار قصير الأجل.
التمييز قابل للقياس. المشغل الذي يدير الإيجار متوسط الأجل كخط عمل يظهر أربع سمات في البيانات: أسعار محددة بعلاقة واضحة بأسعار الإيجار قصير الأجل، إقامات طويلة مركزة في فترات زمنية محددة، بصمة قناة أوسع، وتوزيع لمدة الإقامة يتجمع بدلاً من أن يتشتت. المشغل الذي يستوعب الإيجار متوسط الأجل كاستثناء لا يظهر أيًا منها.
واحدة فقط من هذه السمات الأربع قابلة للقياس مباشرة على مستوى الحساب في مجموعة البيانات هذه، وتشير إلى نفس الاتجاه: 3.4% من الحسابات جعلت الإيجار متوسط الأجل أكثر من خمس حجوزاتها. وتفحص الأقسام التالية كل سمة بدورها، بدءًا بعلاقة الأسعار، ثم تخصيص التقويم، والموقع، والتوزيع، والحمل التشغيلي.
كلما كبرت المحفظة، زادت صعوبة تجاهل التعرض للإيجار متوسط الأجل
يزداد التعرض بشكل حاد مع عدد العقارات. جزء من ذلك حسابي: المزيد من العقارات تنتج المزيد من الحجوزات، والمزيد من الحجوزات تنتج المزيد من الفرص للحصول على حجز طويل. لكن النتيجة العملية لا تزال قائمة.
| حجم المحفظة | التعرض | |
|---|---|---|
| عقار واحد | 7.3% | |
| 2 إلى 5 | 25.3% | |
| 6 إلى 20 | 68.3% | |
| 21 إلى 50 | 81.3% | |
| 51 إلى 100 | 95.5% | |
| 101+ | 100% |
بحلول نطاق العقارات من 6 إلى 20، يصبح التعرض للإيجار متوسط الأجل شائعًا بدلاً من أن يكون استثنائيًا. وفوق عشرين عقارًا، سجل أربعة من كل خمسة مشغلين حجزًا واحدًا على الأقل.
يقيس هذا الجدول التعرض، وليس التفضيل. المشغل الذي يمتلك 60 عقارًا يعالج حجوزات أكثر بكثير من المضيف الذي يمتلك عقارًا واحدًا، مما يجعل فرص الحصول على إقامة طويلة واحدة على الأقل أعلى بكثير بغض النظر عن الاستراتيجية. لا ينبغي تفسير الجدول أعلاه على أنه استراتيجية أو تفضيل توزيع.
ثلاثة أرباع الإقامات متوسطة الأجل تتراوح مدتها بين 30 و 59 ليلة
من بين جميع الحجوزات البالغ عددها 8,895 حجزًا لمدة 30 ليلة أو أكثر، يتركز التوزيع في الطرف الأقصر:
تقع ثلاثة أرباع الحجوزات متوسطة الأجل في نطاق شهر إلى شهرين. لا تسجل مجموعة البيانات سبب حجز الضيف، لذا لا يمكن تحديد الغرض من هذه الإقامات، سواء كانت للشركات أو عطلة طويلة، هنا.
تغير عتبات مدة الإقامة الوضع القانوني في العديد من الأسواق. فبعض الولايات القضائية تعتبر 30 ليلة هي النقطة التي تبدأ فيها حماية المستأجرين، وبعض تراخيص الإيجار قصير الأجل تستبعد صراحة الإقامات الأطول. لذلك، يجب مراجعة القواعد المحلية وشروط الإيجار واتفاقيات الإدارة قبل إدراج عقار للإشغال متوسط الأجل، لأن هذا مجال لا يمكن لمجموعة البيانات حله.
السعر مقابل الليالي المشغولة
تختلف أسعار الليلة الواحدة بشكل حاد حسب مدة الإقامة. مرجحة بعدد الحجوزات عبر مجموعة البيانات:
الفجوة البالغة 47% هي أكبر فرق فردي في مجموعة البيانات، وهي تعمل ضد الإيجار متوسط الأجل في أي ليلة كان من الممكن بيعها بسعر الإيجار قصير الأجل. وبالتالي، تعتمد أهميتها على الافتراض المضاد: ما كان يمكن أن تحققه ليلة معينة لو لم يتم بيعها لإقامة طويلة. وهذا يعيد صياغة السؤال من مقارنة الأسعار إلى الإشغال.
ما تعنيه الأسعار الوطنية
تطبيق كلا السعرين على مدار عام كامل من الليالي المتاحة يعطي ما يلي:
| الاستراتيجية | السعر | الإشغال | الإيرادات السنوية |
|---|---|---|---|
| قصير الأجل | 307 دولارات | 70% | 78,400 دولار |
| قصير الأجل | 307 دولارات | 60% | 67,200 دولار |
| قصير الأجل | 307 دولارات | 53% | 59,400 دولار |
| قصير الأجل | 307 دولارات | 40% | 44,800 دولار |
| متوسط الأجل | 164 دولارًا | 90% | 53,900 دولار |
| متوسط الأجل | 164 دولارًا | 100% | 59,900 دولار |
يحقق تقويم الإيجار متوسط الأجل الممتلئ تمامًا ما يحققه تقويم الإيجار قصير الأجل عند إشغال بنسبة 53%. ويطابق تقويم الإيجار متوسط الأجل الممتلئ بنسبة 90% الإيجار قصير الأجل عند 48%.
بالأسعار الإجمالية الوطنية، ينتج التحول بالجملة إيرادات إقامة إجمالية أقل من الإيجار قصير الأجل عند أي إشغال يتجاوز 53% بشكل ملموس. سيحتاج المشغل الذي يحقق إشغالًا طبيعيًا للإيجار قصير الأجل إلى تقويم إيجار متوسط الأجل ممتلئ بشكل شبه دائم لمطابقته. بناءً على الإيرادات وحدها، لا يعمل الإيجار متوسط الأجل كبديل لمخزون الإيجار قصير الأجل، على الرغم من أن هذه المقارنة تستبعد تكاليف التشغيل، والتي يناقشها القسم 07 ولا يمكن قياسها من خلال مجموعة البيانات هذه.
ما تدعمه نفس الأرقام هو الإيجار متوسط الأجل كملحق. المقارنة تفضل الإيجار قصير الأجل فقط في الليالي التي تُباع بالفعل بسعر الإيجار قصير الأجل. عند تطبيقها على موسم ضعيف، أو فجوة مستمرة، أو عقار يعمل بأقل بكثير من متوسط إشغال المحفظة، تتم مقارنة سعر الإيجار متوسط الأجل بليلة فارغة بدلاً من ليلة بقيمة 307 دولارات. هذه هي الحالة التي توضحها البيانات الإجمالية: يعزز الإيجار متوسط الأجل الأجزاء الضعيفة من التقويم بدلاً من استبدال الأجزاء القوية.
ملاحظة واحدة قبل استخدام نسبة 53% هذه في أي مكان. إنها رقم وطني، ويوضح القسم التالي أنها الرقم الأكثر اعتمادًا على الموقع في هذا التحليل، حيث تتراوح من 28% إلى 95% بين الولايات.
تستخدم سيناريوهات الإشغال أعلاه أسعارًا إجمالية عبر ما يقرب من 16,500 عقار في العديد من الأسواق المختلفة. وهي توضح شكل المقايضة. إنها ليست توقعات للعقارات الفردية، ويمكن أن تحرك أسعار وإشغال العقارات الفردية نقطة التعادل بشكل ملموس في أي من الاتجاهين.
تستبعد تقديرات الإيرادات رسوم التنظيف والضرائب والإلغاءات وإقامات المالك والليالي المحجوبة ورسوم الإدارة وجميع تكاليف التشغيل. تحمل الإقامات متوسطة الأجل عددًا أقل من التغييرات وعادةً ما تكون رسومها أقل، لذا فإن جانب الرسوم في المقارنة يميل إلى العمل ضد الإيجار متوسط الأجل بينما يميل جانب التكلفة إلى العمل لصالحه. لا يمكننا تحديد أي منهما من هذه البيانات.
نقطة التعادل البالغة 53% تتغير بشكل ملموس حسب السوق
كل ما ورد في القسم السابق استخدم متوسطات وطنية، والمتوسطات الوطنية تخفي أهم شيء في مجموعة البيانات هذه. عندما نحلل القوائم إلى رموزها البريدية ونجمعها حسب الولاية، يتبين أن خصم الإيجار متوسط الأجل يختلف أكثر من أي رقم آخر قمنا بقياسه.
على الصعيد الوطني، تبلغ أسعار الإيجار متوسط الأجل لليلة الواحدة 53% من أسعار الإيجار قصير الأجل. عبر الولايات الفردية التي لديها حجم كافٍ من الإيجار متوسط الأجل للقياس، تتراوح هذه النسبة من 28% إلى 95%، بمتوسط 56%. نفس الاستراتيجية التي تدمر القيمة في سوق ما تكون شبه مجانية في سوق آخر.
| الولاية | سعر الإيجار قصير الأجل | سعر الإيجار متوسط الأجل | نقطة التعادل | |
|---|---|---|---|---|
| كونيتيكت | 186 دولارًا | 51 دولارًا | 28% | |
| بنسلفانيا | 285 دولارًا | 99 دولارًا | 35% | |
| ماساتشوستس | 309 دولارات | 124 دولارًا | 40% | |
| ميشيغان | 392 دولارًا | 163 دولارًا | 42% | |
| ويسكونسن | 317 دولارًا | 144 دولارًا | 46% | |
| جورجيا | 276 دولارًا | 132 دولارًا | 48% | |
| نيويورك | 316 دولارًا | 162 دولارًا | 51% | |
| ألاباما | 210 دولارات | 111 دولارًا | 53% | |
| كارولينا الشمالية | 271 دولارًا | 147 دولارًا | 54% | |
| أوهايو | 300 دولار | 172 دولارًا | 58% | |
| إنديانا | 242 دولارًا | 141 دولارًا | 58% | |
| أريزونا | 304 دولارات | 177 دولارًا | 58% | |
| ميزوري | 197 دولارًا | 123 دولارًا | 62% | |
| تينيسي | 250 دولارًا | 162 دولارًا | 65% | |
| تكساس | 245 دولارًا | 169 دولارًا | 69% | |
| فلوريدا | 228 دولارًا | 162 دولارًا | 71% | |
| كولورادو | 339 دولارًا | 265 دولارًا | 78% | |
| كاليفورنيا | 397 دولارًا | 376 دولارًا | 95% |
كاليفورنيا هي السطر الأكثر إثارة للانتباه. بلغ متوسط أسعار الإيجار متوسط الأجل هناك 376 دولارًا مقابل 397 دولارًا للإيجار قصير الأجل، أو ما يقرب من 95%. جاءت كولورادو بنسبة 78%. وفي الطرف الآخر، سجلت كونيتيكت وبنسلفانيا 28% و 35%.
هذه مقارنات على مستوى المحفظة، وليست مقارنات متماثلة. تستمد أسعار الإيجار متوسط الأجل وقصير الأجل في كل ولاية من مزيج مختلف من العقارات والمواقع والمواسم، لذا فإن الولاية التي تكون فيها أسعار الإيجار متوسط الأجل قريبة من أسعار الإيجار قصير الأجل قد تعكس مزيجًا مختلفًا من المخزون بدلاً من خصم أصغر على أي عقار فردي. ما يثبته الجدول هو أن العلاقة بين السعرين تختلف بشكل كبير حسب السوق. ولا يثبت ما سيتخلى عنه المشغل الفردي في ذلك السوق بتحويل ليلة من أحدهما إلى الآخر.
لا توجد حالة اقتصادية واحدة للإيجار متوسط الأجل. تعتمد نقطة التعادل ذات الصلة على السوق والعقار والموسم والسعر القابل للتحقيق. لذلك، يجب أن يستخدم تخطيط مستوى المحفظة اقتصاديات خاصة بالعقار بدلاً من المعيار الوطني البالغ 53%.
حدود الولاية هي أداة غير دقيقة لسوق محلي حقيقي، ويختلف مزيج الأسعار داخل الولاية الواحدة بشكل كبير بين مقاطعة منتجع ومركز مدينة. هذه الأرقام تضيق السؤال بدلاً من الإجابة عليه لعقار فردي.
يغطي تحليل مستوى الرمز البريدي 87% من القوائم التي تم حل رموزها البريدية إلى رمز بريدي أمريكي صالح. أما البقية فقد حملت رموزًا لم نتمكن من تأكيدها وتم استبعادها من هذا القسم فقط.
ما لا يمكن للبيانات قياسه
تسجل بيانات المنصة الحجوزات والليالي وأسعار الليلة الواحدة، ولكن لا تسجل شيئًا عن تكاليف التنظيف، أو استبدال البياضات، أو ساعات عمل الموظفين، أو مدى سرعة اهتراء العقار. تشكل هذه العوامل معظم تجربة المشغلين الفعلية للإيجار متوسط الأجل، لذا فهي تنتمي إلى المناقشة على الرغم من أن هذا التحليل لا يمكنه تحديدها كميًا.
كمية واحدة تنتقل من البيانات: عدد الحجوزات المنفصلة المطلوبة لملء فترة زمنية في التقويم. بمتوسط إقامة يبلغ 3.7 ليالٍ، تتطلب 45 ليلة من الإشغال قصير الأجل حوالي 12 حجزًا. بينما تتطلب نفس الفترة كحجز واحد متوسط الأجل حجزًا واحدًا.
| الحدث التشغيلي | قصير الأجل | متوسط الأجل |
|---|---|---|
| الحجوزات | ~12 | 1 |
| التغييرات | ~12 | 1 |
| التنظيفات، بما في ذلك أثناء الإقامة | ~12 | ~5 |
| تسجيل الدخول وتسجيل الخروج | ~24 | 2 |
| دورات رسائل الحجز إلى تسجيل الخروج | ~12 | 1 |
| الفجوات المحتملة بين الإقامات | ~11 | 0 |
العوامل غير الملموسة
بقية الصورة التشغيلية غير مرئية في بيانات استخدام نظام إدارة الممتلكات على الإطلاق. تظهر العوامل التالية باستمرار في مناقشات المشغلين حول الإيجار متوسط الأجل وتستحق التفكير فيها، ولكن لا شيء في مجموعة البيانات هذه يؤكدها أو يحددها كميًا:
- نقاط فشل أقل. تحدث معظم الأخطاء التشغيلية عند نقاط الاتصال: تنظيف مفقود، وصول متأخر، رمز صندوق مفاتيح لم يتم إرساله. اثنا عشر نقطة اتصال بدلاً من واحدة يغير الاحتمالات.
- الاستهلاك. يبلغ المشغلون بشكل متكرر أن نوع الضيف أهم من عدد الليالي: الضيف قصير الأجل في عطلة ويعامل العقار كمركز للرحلة، بينما الضيف متوسط الأجل غالبًا ما يكون يعمل، خارج العقار خلال النهار، ويعيش فيه بدلاً من الاحتفال فيه. لا تحتوي مجموعة البيانات هذه على أي شيء عن سلوك الضيف أو حالة العقار.
- القدرة على التنبؤ للمالكين. كتلة محجوزة لمدة ثمانية أسابيع أسهل في الإبلاغ عنها لمالك قلق من توقع متفائل، خاصة في موسم ضعيف.
- عبء الفريق. يركز الإيجار متوسط الأجل العمل ويجعله أسهل في التنبؤ، مما قد يناسب فريقًا صغيرًا أو مشغلًا يحافظ على نفقات عامة منخفضة.
تقييم أفضل أداء الإيجار متوسط الأجل (MTR)
اجتازت خمسة عشر حسابًا في مجموعة البيانات كلا عتبتينا للنشاط الهام للإيجار متوسط الأجل: ما لا يقل عن 30 إقامة طويلة في السنة، وما لا يقل عن خمس جميع الحجوزات التي تستمر 30 ليلة أو أكثر. يديرون ما بين 8 و 91 عقارًا، بمتوسط 26. عبر تلك المجموعة، شكل حوالي ثلث الحجوزات 85% من الليالي المحجوزة.
كما أن لديهم بصمة توزيع أوسع بشكل ملحوظ. يدير أفضل الأداء متوسط 7.8 قنوات نشطة، مقابل 4.8 للحسابات التي لا تقبل أبدًا حجزًا متوسط الأجل. نظرًا لأن المحافظ الأكبر تميل إلى تشغيل المزيد من القنوات بغض النظر عن الاستراتيجية، فقد أعدنا المقارنة مقابل المشغلين ذوي الحجم المماثل. من بين الحسابات في نفس نطاق العقارات من 8 إلى 91، يبلغ متوسط القنوات للحسابات التي لا يوجد لديها نشاط متوسط الأجل 5.1 قناة، لذا لا يزال أفضل الأداء يديرون 53% أكثر. ويستمر النمط داخل كل نطاق حجم، عند 7.2 مقابل 5.3 لمشغلي العقارات من 6 إلى 20، و 6.2 مقابل 5.0 لمشغلي العقارات من 21 إلى 50.
هذا لا يثبت أن التوزيع يسبب النجاح متوسط الأجل. ما يظهره هو أن المشغلين الذين يحققون أكبر قدر من الأعمال متوسطة الأجل لا يفعلون ذلك من خلال مزيج قنوات ضيق.
ما تشترك فيه الخمسة الأوائل
كل ما ورد أعلاه تم إنتاجه من بيانات مجهولة الهوية. لفهم ما يحرك هذه الأرقام، أعيد تحديد الحسابات الخمسة ذات الحصة الأعلى في الإيجارات متوسطة الأجل داخليًا من قبل موظفي Hostfully المخولين، وذلك فقط لمراجعة مواقعهم الإلكترونية وقوائمهم المتاحة للجمهور. كان النمط عبر هذه الحسابات الخمسة متسقًا بما يكفي للإبلاغ عنه بالكامل.
- إنها شركات تأجير مفروشة وليست مشغلي إيجارات قصيرة الأجل أضافوا الإيجارات متوسطة الأجل، حيث يعرف أربعة من الخمسة أنفسهم كمقدمي إيجارات مفروشة أو للشركات، والخامس هو عمل تأجير طويل الأجل يستحوذ على الطلب متوسط الأجل وقصير الأجل على عقارات مختارة.
- جميع الخمسة يديرون قوائم إيجاراتهم متوسطة الأجل في المناطق الحضرية.
- تتجمع القوائم حول مركز المدينة أو مستشفى أو منطقة صناعية.
- يتم تسويق وسائل الراحة للضيوف العاملين بدلاً من المصطافين، مع توفير إنترنت لاسلكي سريع ومساحة عمل ومحطات شحن وتخزين، إما في صفحة مخصصة لوسائل الراحة، في ثلاث حالات، أو في القوائم نفسها.
- جميع الخمسة يدرجون مطبخًا كاملاً وصولاً إلى الأجهزة الصغيرة مثل الخلاط ومحمصة الخبز، مع غسالة ومجفف في الموقع ومشمولين بدلاً من أن يكونا مشتركين أو يعملان بالعملة.
- يشمل السعر موقف سيارات في كل حالة، لمركبة واحدة على الأقل.
- أربعة من الخمسة يحددون نوع آلة صنع القهوة، مما يشير إلى قوائم مكتوبة لشخص يؤسس روتينًا يوميًا بدلاً من حجز إقامة.
الفترات الهادئة هي حيث تكون الإيجارات متوسطة الأجل الأكثر احتمالاً للمنافسة
يشير البحث إلى تمييز بين تلقي الإقامات الطويلة العرضية بشكل سلبي والمنافسة المتعمدة على الطلب متوسط الأجل. يوفر Furnished Finder مصدرًا مخصصًا للطلب على الإقامات الشهرية، وHostfully هو نظام إدارة الممتلكات الوحيد الذي يدمجها في نفس التقويم وسير العمل التشغيلي مثل أعمال الإيجارات قصيرة الأجل.
احجز عرضًا توضيحيًاتحويل النتائج إلى طريقة عمل
تشير النتائج إلى أن الإيجارات متوسطة الأجل يمكن أن تكمل محافظ الإيجارات قصيرة الأجل في الأسواق والعقارات والمواسم التي يكون فيها الإشغال ضعيفًا. يتطلب العمل بناءً على ذلك تحديد الفترات الهادئة، وحساب نقطة التعادل على مستوى العقار، وحماية تواريخ الذروة، وإضافة توزيع متوسط الأجل، وبناء عمليات الدفع والاتفاق التي تتطلبها الإقامة الأطول.
تقارن حاسبة الإيجارات المالية متوسطة الأجل إيرادات الإيجارات متوسطة الأجل والإيجارات قصيرة الأجل عبر نفس التواريخ باستخدام إشغالك وأسعارك وتكاليف التشغيل الخاصة بك، وتعيد لك سعر التعادل للإيجارات متوسطة الأجل. مجانية، بدون تسجيل.
افتح حاسبة الإيجارات المالية متوسطة الأجلما لا تظهره هذه البيانات بالتحديد
بينما يعتمد هذا البحث على أكثر من 500,000 حجز، إلا أنه يأتي مع قيود. بعضها يستحق الأخذ في الاعتبار:
- لا يظهر أن العقارات متوسطة الأجل تكسب أكثر سنويًا من العقارات قصيرة الأجل. لقد قارنا مشغلي الإيجارات متوسطة الأجل الأقوياء بمخزون الإيجارات قصيرة الأجل المتشابه جغرافيًا وكانت النتائج متباينة. العديد من المتغيرات تقع خارج مجموعة البيانات.
- لا يثبت السبب. قد يدير المشغلون الإيجارات متوسطة الأجل بسبب الموسمية أو التنظيم أو تفضيل المالك أو ضعف السوق أو استراتيجية متعمدة. لا يمكن للبيانات التمييز بين هذه الأسباب.
- لا يقيس الربح أو التكلفة أو الاستهلاك. كل رقم هنا هو إجمالي إيرادات الإقامة قبل التنظيف ورسوم الإدارة والمرافق والضرائب وعمولة المنصة. القسم التشغيلي من هذا التقرير هو حسابي ويعتمد على خبرة المشغل، وليس قياسًا، وقد وصفناه بذلك.
- لا يشمل أطوال الإقامة الدقيقة. تصل الحجوزات مجمعة في نطاقات طولية، لذا فإن كل تقدير للإيرادات والليالي يستخدم أقصر إقامة في كل نطاق. الأرقام الحقيقية أعلى من تلك المنشورة هنا.
- تظل الأسعار على مستوى الولاية متوسطات، وهي ليست متماثلة. تأتي أسعار الإيجارات متوسطة الأجل وقصيرة الأجل داخل الولاية من مزيج مختلف من العقارات والمواقع والمواسم، لذا فإن النسبة بينها تصف السوق بدلاً من الخيار الذي يواجه أي عقار واحد.
- لا يسجل سبب حجز الضيوف. تعكس أوصاف الشرائح في هذا التقرير سياق الصناعة وملاحظات المشغل، وليست بيانات تم التقاطها بواسطة المنصة.
- لا يمثل السوق بأكمله. هذه هي قاعدة عملاء منصة إدارة ممتلكات واحدة في الولايات المتحدة، وتميل نحو مشغلي الإيجارات قصيرة الأجل المحترفين.
الإيجارات متوسطة الأجل، إجابات واضحة
كيف أجرينا التحليل
- المصدر
- حللت Hostfully أكثر من 500,000 حجز أمريكي حديث تم إجراؤه عبر برنامج إدارة الممتلكات الخاص بعملائها، ويغطي فترة اثني عشر شهرًا متتالية عبر ما يقرب من 16,500 قائمة. تم إخفاء هوية جميع بيانات الحجز وأسماء العملاء قبل التصدير والتحليل.
- النطاق
- اقتصر النطاق على العقارات الأمريكية بحيث يمكن فحص الموقع على مستوى الرمز البريدي، حيث أن إضافة الأسواق الدولية كانت ستجعل هذه المقارنة غير موثوقة. تم استبعاد حساب كبير تم إلغاؤه من كل عملية حساب لمنع عميل سابق واحد من تشويه النتائج.
- تعريف الإيجارات متوسطة الأجل
- أي حجز لمدة 30 ليلة أو أكثر، وهو حد شائع في الصناعة يتوافق مع نطاقات مدة الإقامة المتاحة في بيانات المصدر.
- مدة الإقامة والأسعار
- يتم تجميع الحجوزات في نطاقات من 1 إلى 2، ومن 3 إلى 6، ومن 7 إلى 13، ومن 14 إلى 29، ومن 30 إلى 59، ومن 60 إلى 89، و90 ليلة أو أكثر، ولكل منها متوسط سعر ليلي خاص بها. يتم ترجيح الأسعار المبلغ عنها بعدد الحجوزات عبر جميع العقارات بدلاً من متوسطها عبر الحسابات.
- تقديرات الليالي والإيرادات
- نظرًا لعدم توفر أطوال الإقامة الدقيقة، يتم تعيين أقصر إقامة في نطاقها لكل حجز. يُحسب الحجز لمدة 59 ليلة على أنه 30 ليلة ويُحسب الحجز لمدة 200 ليلة على أنه 90 ليلة. لذلك، فإن أرقام الليالي والدولارات المطلقة هي قيم دنيا بموجب هذه الطريقة. النسب المئوية ليست كذلك: يتم التقليل من شأن كل من جانب الإيجارات متوسطة الأجل وقصيرة الأجل، لذا فإن حصة مثل 20% من الليالي هي تقدير يمكن أن يتحرك في أي من الاتجاهين بمجرد معرفة أطوال الإقامة الدقيقة.
- تحليل الموقع
- تم تحديد مواقع القوائم حسب الولاية عبر الرمز البريدي، لتغطي 87% من القوائم. تم تضمين الولايات في مقارنة الأسعار فقط عندما كانت تحتوي على 100 حجز متوسط الأجل على الأقل، مما يترك 18 ولاية.
- مجموعة الأداء الأفضل والمراجعة
- الحسابات التي لديها 30 حجزًا متوسط الأجل على الأقل و20% على الأقل من الحجوزات تستمر لمدة 30 ليلة أو أكثر. كلا الشرطين مطلوبان، مما يمنع مشغلي الإيجارات قصيرة الأجل الكبار جدًا من التأهل بناءً على الحجم وحده. العتبات هي اختيار تحليلي وليست معيارًا صناعيًا. أعيد تحديد الحسابات الخمسة ذات الحصة الأعلى في الإيجارات متوسطة الأجل داخليًا من قبل الموظفين المخولين فقط للسماح بمراجعة مواقعهم الإلكترونية وقوائمهم العامة، وهذه المراجعة نوعية.
- سيناريوهات الإشغال
- تضرب الأرقام السنوية متوسط السعر الليلي المرجح الإجمالي في 365 ليلة ونسبة الإشغال المذكورة. توضح هذه الأرقام شكل المقايضة على مستوى مجموعة البيانات وليست توقعًا لأي عقار أو سوق فردي.