Estatísticas de aluguel de médio prazoA lacuna de MTR em portfólios de aluguel de curto prazo
A Hostfully analisou mais de 500.000 reservas nos EUA em aproximadamente 16.500 anúncios gerenciados profissionalmente para medir como estadias de 30 noites ou mais aparecem nos portfólios de aluguel de curto prazo.
Os aluguéis de médio prazo representaram 1,7% das reservas, mas apareceram em 39% das contas de operadores. Usando o método conservador deste estudo para estimar a duração da estadia, eles representaram aproximadamente 20% das noites reservadas. As tarifas diárias de médio prazo foram, em média, 47% inferiores às tarifas de curto prazo nacionalmente, com variação substancial entre os estados.
O relatório examina a frequência de reservas, a duração da estadia, as tarifas diárias, o tamanho do portfólio, a variação do mercado e as condições do calendário sob as quais uma estadia mais longa pode competir com a receita de curto prazo.
O aluguel de médio prazo é comum como uma reserva ocasional e raro como um modelo operacional
A Hostfully analisou mais de 500.000 reservas nos EUA por duração de estadia para medir quanto do negócio de aluguel de médio prazo (MTR) passa por portfólios de aluguel de curto prazo (STR). Estadias de 30 noites ou mais representaram menos de 2% das reservas, mas apareceram em quase 39% das contas. As tarifas de médio prazo foram, em média, 47% inferiores às tarifas de curto prazo nacionalmente, embora essa relação tenha variado de 28% a 95% das tarifas de curto prazo entre os estados. As descobertas sugerem que os operadores devem calcular seu próprio ponto de equilíbrio em vez de trabalhar com médias nacionais.
As seções 01 a 08 relatam o que o conjunto de dados mediu. As seções 09 em diante descrevem o que os operadores podem testar em resposta, o que é inferência e não medição. Sugestões comerciais, incluindo o uso de distribuição dedicada de médio prazo, não foram testadas por esta análise.
O que um portfólio de curto prazo realmente vende hoje
Analisamos o que as empresas de aluguel de curto prazo capturam atualmente em demanda de médio prazo. Vale notar que a maioria dos clientes da Hostfully não são empresas de moradia mobiliada ou provedores de moradia corporativa, mas operadores de aluguel de curto prazo. Isso se reflete em seu mix de reservas:
| Duração da estadia | Reservas | Participação | |
|---|---|---|---|
| 1 a 2 noites | 199.073 | 38,6% | |
| 3 a 6 noites | 249.664 | 48,4% | |
| 7 a 13 noites | 47.053 | 9,1% | |
| 14 a 29 noites | 10.999 | 2,1% | |
| 30 a 59 noites | 6.804 | 1,3% | |
| 60 a 89 noites | 1.126 | 0,2% | |
| 90+ noites | 965 | 0,2% |
87,0% das reservas duraram seis noites ou menos. O operador mediano teve uma estadia média de 3,7 noites. Apenas 2,2% das contas registraram uma estadia média de 30 noites ou mais.
Essa média de 3,7 noites define os termos para a análise a seguir. Ela define o ambiente predominante de tarifas de curto prazo, a frequência de rotatividade incorporada no modelo operacional e o contexto no qual uma reserva de 45 noites parece incomum. O médio prazo não é um setor separado nesta análise. É a extremidade longa do calendário que já está sendo gerenciada por operadores de aluguel de curto prazo.
Quatro em cada dez operadores já aceitaram uma reserva de médio prazo. Quase nenhum opera exclusivamente com isso.
Um pequeno número de contas neste conjunto de dados opera o médio prazo como seu modelo de negócio, e a seção 08 as examina. Não é delas que vem o volume. A grande maioria das reservas de médio prazo foi registrada por contas para as quais as estadias longas são uma pequena fração da atividade, o que significa que a distribuição é dispersa e ampla, em vez de concentrada.
O operador mediano ativo em médio prazo reservou quatro estadias longas ao longo de todo o ano e obteve 1,7% de suas reservas a partir delas. No percentil 75, foram onze reservas. No percentil 90, vinte e oito. Além disso, os números diminuem rapidamente.
| Participação do médio prazo nas reservas de um operador | Participação de todas as contas | |
|---|---|---|
| Mais de 5% | 9,0% | |
| Mais de 10% | 5,7% | |
| Mais de 20% | 3,4% | |
| Mais de 50% | 1,8% |
A maioria dos operadores não está administrando um negócio de aluguel de médio prazo. Eles estão aceitando reservas de médio prazo dentro de um negócio de aluguel de curto prazo.
A distinção é mensurável. Um operador que administra o médio prazo como uma linha de negócio mostra quatro assinaturas nos dados: tarifas definidas em uma relação estabelecida com as tarifas de curto prazo, estadias longas concentradas em janelas de calendário identificáveis, uma pegada de canal mais ampla e uma distribuição de duração de estadia que se agrupa em vez de se dispersar. Um operador que absorve o médio prazo como uma exceção não mostra nenhuma delas.
Apenas uma dessas quatro assinaturas é diretamente mensurável no nível da conta neste conjunto de dados, e ela aponta para o mesmo caminho: 3,4% das contas fizeram do médio prazo mais de um quinto de suas reservas. As seções a seguir examinam cada assinatura por vez, abordando primeiro a relação de tarifas, depois a alocação no calendário, localização, distribuição e carga operacional.
Quanto maior o portfólio, mais difícil é ignorar a exposição ao médio prazo
A exposição aumenta acentuadamente com o número de propriedades. Parte disso é aritmética: mais propriedades geram mais reservas, e mais reservas geram mais chances de captar uma estadia longa. Mas a consequência prática ainda se mantém.
| Tamanho do portfólio | Exposição | |
|---|---|---|
| 1 propriedade | 7,3% | |
| 2 a 5 | 25,3% | |
| 6 a 20 | 68,3% | |
| 21 a 50 | 81,3% | |
| 51 a 100 | 95,5% | |
| 101+ | 100% |
Na faixa de 6 a 20 propriedades, a exposição ao médio prazo torna-se comum em vez de excepcional. Acima de vinte propriedades, quatro em cada cinco operadores registraram pelo menos uma.
Esta tabela mede a exposição, não a preferência. Um operador com 60 propriedades processa muito mais reservas do que um anfitrião com uma única propriedade, o que torna as chances de captar pelo menos uma estadia longa muito maiores, independentemente da estratégia. A tabela acima não deve ser interpretada como estratégia ou preferência de distribuição.
Três quartos das estadias de médio prazo duram de 30 a 59 noites
Entre todas as 8.895 reservas de 30 noites ou mais, a distribuição está concentrada na extremidade mais curta:
Três quartos das reservas de médio prazo situam-se na faixa de um a dois meses. O conjunto de dados não registra por que um hóspede reservou, portanto, o propósito por trás dessas estadias, seja corporativo ou férias prolongadas, não pode ser estabelecido aqui.
Os limites de duração da estadia alteram o cenário jurídico em muitos mercados. Algumas jurisdições tratam 30 noites como o ponto onde começam as proteções de inquilinato, e algumas permissões de aluguel de curto prazo excluem explicitamente estadias mais longas. Regras locais, termos de locação e contratos de gestão devem, portanto, ser revisados antes que uma propriedade seja listada para ocupação de médio prazo, pois esta é uma área que o conjunto de dados não pode resolver.
Tarifa em relação às noites ocupadas
As tarifas diárias divergem acentuadamente pela duração da estadia. Ponderado pela contagem de reservas em todo o conjunto de dados:
A lacuna de 47% é o maior diferencial único no conjunto de dados e trabalha contra o médio prazo em qualquer noite que, de outra forma, seria vendida pela tarifa de curto prazo. Sua importância, portanto, depende do contrafactual: o que uma determinada noite teria rendido se não tivesse sido vendida para uma estadia longa. Isso reformula a questão da comparação de tarifas para a ocupação.
O que as tarifas nacionais implicam
Aplicando ambas as tarifas ao longo de um ano completo de noites disponíveis, temos o seguinte:
| Estratégia | Tarifa | Ocupação | Receita anual |
|---|---|---|---|
| Curto prazo | 307 $ | 70% | 78.400 $ |
| Curto prazo | 307 $ | 60% | 67.200 $ |
| Curto prazo | 307 $ | 53% | 59.400 $ |
| Curto prazo | 307 $ | 40% | 44.800 $ |
| Médio prazo | 164 $ | 90% | 53.900 $ |
| Médio prazo | 164 $ | 100% | 59.900 $ |
Um calendário de médio prazo perfeitamente cheio rende o que um calendário de curto prazo rende com 53% de ocupação. Um calendário de médio prazo 90% cheio iguala o curto prazo com 48%.
Nas tarifas agregadas nacionais, uma mudança total produz menos receita bruta de acomodação do que o curto prazo em qualquer ocupação materialmente acima de 53%. Um operador que atinja uma ocupação normal de curto prazo precisaria de um calendário de médio prazo quase permanentemente cheio para igualá-lo. Apenas pela receita, o médio prazo não funciona como um substituto para o inventário de curto prazo, embora esta comparação exclua os custos operacionais, que a seção 07 discute e este conjunto de dados não pode medir.
O que os mesmos números apoiam é o médio prazo como um suplemento. A comparação só favorece o curto prazo em noites que realmente vendem pela tarifa de curto prazo. Aplicado a uma baixa temporada, a uma lacuna persistente ou a uma propriedade operando bem abaixo da ocupação média do portfólio, a tarifa de médio prazo está sendo comparada a uma noite vazia em vez de uma de 307 $. Esse é o argumento que os dados agregados apresentam: o médio prazo consolida as partes fracas do calendário em vez de substituir as fortes.
Uma ressalva antes que esses 53% sejam usados em qualquer lugar. É um valor nacional, e a próxima seção mostra que é o número mais dependente da localização nesta análise, variando de 28% a 95% entre os estados.
Os cenários de ocupação acima usam tarifas agregadas de aproximadamente 16.500 propriedades em muitos mercados diferentes. Eles ilustram a forma da compensação. Não são previsões para propriedades individuais, e as tarifas e ocupação no nível da propriedade podem mover o ponto de equilíbrio materialmente em qualquer direção.
As estimativas de receita excluem taxas de limpeza, impostos, cancelamentos, estadias de proprietários, noites bloqueadas, taxas de gestão e todos os custos operacionais. As estadias de médio prazo envolvem menos rotatividade e, normalmente, menos linhas de taxas, portanto, o lado das taxas da comparação tende a trabalhar contra o médio prazo, enquanto o lado dos custos tende a trabalhar a favor. Não podemos quantificar nenhum dos dois a partir destes dados.
O ponto de equilíbrio de 53% muda materialmente por mercado
Tudo na seção anterior utilizou médias nacionais, e as médias nacionais escondem a informação mais útil deste conjunto de dados. Quando analisamos os anúncios por código postal e os agrupamos por estado, o desconto do médio prazo revela-se mais variável do que qualquer outro valor que medimos.
Nacionalmente, as tarifas diárias de médio prazo representam 53% das tarifas de curto prazo. Em estados individuais com volume de médio prazo suficiente para medição, essa proporção varia de 28% a 95%, com uma mediana de 56%. A mesma estratégia que destrói valor em um mercado é quase gratuita em outro.
| Estado | Tarifa STR | Tarifa MTR | Ponto de equilíbrio | |
|---|---|---|---|---|
| Connecticut | 186 $ | 51 $ | 28% | |
| Pensilvânia | 285 $ | 99 $ | 35% | |
| Massachusetts | 309 $ | 124 $ | 40% | |
| Michigan | 392 $ | 163 $ | 42% | |
| Wisconsin | 317 $ | 144 $ | 46% | |
| Geórgia | 276 $ | 132 $ | 48% | |
| Nova York | 316 $ | 162 $ | 51% | |
| Alabama | 210 $ | 111 $ | 53% | |
| Carolina do Norte | 271 $ | 147 $ | 54% | |
| Ohio | 300 $ | 172 $ | 58% | |
| Indiana | 242 $ | 141 $ | 58% | |
| Arizona | 304 $ | 177 $ | 58% | |
| Missouri | 197 $ | 123 $ | 62% | |
| Tennessee | 250 $ | 162 $ | 65% | |
| Texas | 245 $ | 169 $ | 69% | |
| Flórida | 228 $ | 162 $ | 71% | |
| Colorado | 339 $ | 265 $ | 78% | |
| Califórnia | 397 $ | 376 $ | 95% |
A Califórnia é a linha mais impressionante. As tarifas de médio prazo lá tiveram uma média de 376 $ contra 397 $ para o curto prazo, ou aproximadamente 95%. O Colorado ficou em 78%. Na outra ponta, Connecticut e Pensilvânia registraram 28% e 35%.
Estas são comparações em nível de portfólio, não comparações diretas. As tarifas de médio e curto prazo em cada estado são extraídas de diferentes combinações de propriedade, localização e temporada, portanto, um estado onde as tarifas de médio prazo se aproximam das de curto prazo pode refletir um mix de inventário diferente, em vez de um desconto menor em qualquer propriedade individual. O que a tabela estabelece é que a relação entre as duas tarifas varia enormemente por mercado. Não estabelece o que um operador individual nesse mercado perderia ao mudar uma noite de um para o outro.
Não existe um caso econômico único para o médio prazo. O ponto de equilíbrio relevante depende do mercado, da propriedade, da temporada e da tarifa alcançável. O planejamento em nível de portfólio deve, portanto, usar a economia específica da propriedade em vez do benchmark nacional de 53%.
As fronteiras estaduais são um instrumento genérico para um mercado que é genuinamente local, e o mix de tarifas dentro de um único estado varia substancialmente entre um condado de resort e um centro de cidade. Estes números delimitam a questão em vez de respondê-la para uma propriedade individual.
A análise em nível de ZIP code cobre os 87% dos anúncios cujos códigos postais corresponderam a um ZIP code válido dos EUA. O restante continha códigos que não pudemos confirmar e foram excluídos apenas desta seção.
O que os dados não podem medir
Os dados da plataforma registram reservas, noites e tarifas diárias, mas nada sobre custos de limpeza, substituição de roupas de cama, horas de equipe ou a rapidez com que uma propriedade se desgasta. Esses fatores moldam a experiência real de médio prazo da maioria dos operadores, por isso pertencem à discussão, embora esta análise não possa quantificá-los.
Uma quantidade é extraída dos dados: quantas reservas separadas são necessárias para preencher um período do calendário. Na estadia média mediana de 3,7 noites, 45 noites de ocupação de curto prazo exigem cerca de 12 reservas. A mesma janela como uma única reserva de médio prazo exige apenas uma.
| Evento operacional | Curto prazo | Médio prazo |
|---|---|---|
| Reservas | ~12 | 1 |
| Rotatividades | ~12 | 1 |
| Limpezas, incluindo no meio da estadia | ~12 | ~5 |
| Check-ins e check-outs | ~24 | 2 |
| Ciclos de mensagens da reserva ao checkout | ~12 | 1 |
| Lacunas potenciais entre estadias | ~11 | 0 |
Os intangíveis
O restante do cenário operacional não é visível nos dados de uso do PMS. Os seguintes fatores surgem consistentemente na discussão dos operadores sobre o médio prazo e valem a pena ser ponderados, mas nada neste conjunto de dados os confirma ou quantifica:
- Menos pontos de falha. A maioria dos erros operacionais acontece nas transições: uma limpeza esquecida, uma chegada tardia, um código de cofre que não foi enviado. Doze transições em vez de uma alteram as probabilidades.
- Desgaste. Os operadores relatam frequentemente que o tipo de hóspede importa mais do que a contagem de noites: um hóspede de curto prazo está de férias e trata a propriedade como o centro da viagem, enquanto um hóspede de médio prazo está mais frequentemente trabalhando, fora da propriedade durante o dia, e vivendo nela em vez de celebrando nela. Este conjunto de dados não contém nada sobre o comportamento do hóspede ou a condição da propriedade.
- Previsibilidade para os proprietários. Um bloco reservado de oito semanas é mais fácil de relatar a um proprietário ansioso do que uma previsão esperançosa, particularmente em uma baixa temporada.
- Carga da equipe. O médio prazo concentra o trabalho e o torna mais fácil de prever, o que pode ser adequado para uma equipe pequena ou um operador que mantém os custos fixos baixos.
Avaliando os melhores desempenhos em MTR
Quinze contas no conjunto de dados superaram ambos os nossos limites para atividade significativa de médio prazo: pelo menos 30 estadias longas no ano e pelo menos um quinto de todas as reservas durando 30 noites ou mais. Elas gerenciam entre 8 e 91 propriedades, com uma mediana de 26. Nesse grupo, cerca de um terço das reservas representou 85% das noites reservadas.
Eles também possuem uma pegada de distribuição marcadamente mais ampla. Os melhores desempenhos operam uma média de 7,8 canais ativos, contra 4,8 para contas que nunca aceitam uma reserva de médio prazo. Como portfólios maiores tendem a operar mais canais independentemente da estratégia, refizemos a comparação com operadores de tamanho semelhante. Entre as contas na mesma faixa de 8 a 91 propriedades, aquelas sem atividade de médio prazo têm média de 5,1 canais, portanto, os melhores desempenhos ainda operam 53% a mais. O padrão se mantém dentro de cada faixa de tamanho, com 7,2 contra 5,3 para operadores de 6 a 20 propriedades e 6,2 contra 5,0 para 21 a 50.
Isso não estabelece que a distribuição cause o sucesso no médio prazo. O que mostra é que os operadores que capturam a maior parte dos negócios de médio prazo não o fazem com um mix restrito de canais.
O que os cinco melhores têm em comum
Tudo acima deste ponto foi produzido a partir de dados anonimizados. Para entender o que impulsiona esses números, as cinco contas com a maior participação de médio prazo foram reidentificadas internamente pela equipe autorizada da Hostfully, apenas para que seus sites e anúncios publicamente disponíveis pudessem ser revisados. O padrão nessas cinco foi consistente o suficiente para ser relatado na íntegra.
- São empresas de aluguel mobiliado em vez de operadores de STR que adicionaram o médio prazo, com quatro das cinco se autoidentificando como provedores de aluguel mobiliado ou corporativo e a quinta sendo uma empresa de aluguel de longo prazo que captura a demanda de médio e curto prazo em propriedades selecionadas.
- Todas as cinco operam seus anúncios de médio prazo em áreas urbanas.
- Os anúncios se agrupam em torno de um centro da cidade, um hospital ou uma área industrial.
- As comodidades são comercializadas para hóspedes que trabalham em vez de hóspedes em férias, com Wi-Fi rápido, um espaço de trabalho, estações de carregamento e armazenamento detalhados em uma página dedicada de comodidades, em três casos, ou nos próprios anúncios.
- Todas as cinco detalham uma cozinha completa, incluindo pequenos eletrodomésticos, como liquidificador e torradeira, com lavadora e secadora no local e incluídas, em vez de compartilhadas ou operadas por moedas.
- O estacionamento está incluído em todos os casos, para no mínimo um veículo.
- Quatro das cinco especificam o tipo de cafeteira, o que sugere anúncios escritos para alguém estabelecendo uma rotina diária em vez de apenas reservando uma estadia.
Períodos de baixa são onde o médio prazo tem maior probabilidade de competir
A pesquisa sugere uma distinção entre receber passivamente estadias longas ocasionais e competir deliberadamente pela demanda de médio prazo. O Furnished Finder oferece uma fonte dedicada de demanda para estadias mensais, e a Hostfully é o único PMS que a traz para o mesmo calendário e fluxo de trabalho operacional do negócio de curto prazo.
Agendar uma demonstraçãoTransformando as descobertas em um método de trabalho
As descobertas sugerem que o médio prazo pode complementar portfólios de aluguel de curto prazo em mercados, propriedades e temporadas onde a ocupação é inferior ao esperado. Agir sobre isso requer identificar os períodos de baixa, calcular um ponto de equilíbrio no nível da propriedade, proteger as datas de pico, adicionar distribuição de médio prazo e construir os processos de pagamento e contrato que uma estadia mais longa exige.
A calculadora financeira de aluguel de médio prazo compara a receita de MTR e STR nas mesmas datas usando sua própria ocupação, tarifas e custos operacionais, e retorna sua tarifa MTR de equilíbrio. Gratuito, sem necessidade de cadastro.
Abrir a calculadora financeira de aluguel de médio prazoO que estes dados não mostram
Embora esta pesquisa se baseie em mais de 500.000 reservas, ela possui limitações. Algumas valem a pena manter em mente:
- Não mostra que propriedades de médio prazo rendem mais por ano do que propriedades de curto prazo. Comparamos operadores fortes de médio prazo com inventário de curto prazo geograficamente semelhante e os resultados foram mistos. Muitas variáveis ficam fora do conjunto de dados.
- Não estabelece causa. Os operadores podem operar o médio prazo devido à sazonalidade, regulamentação, preferência do proprietário, fraqueza do mercado ou estratégia deliberada. Os dados não podem distinguir entre esses fatores.
- Não mede lucro, custo ou desgaste. Cada valor aqui é a receita bruta de acomodação antes de limpeza, taxas de gestão, serviços públicos, impostos e comissão da plataforma. A seção operacional deste relatório é aritmética e experiência do operador, não medição, e nós a rotulamos dessa forma.
- Não inclui durações exatas de estadia. As reservas chegam agrupadas em intervalos de duração, portanto, cada estimativa de receita e noite utiliza a estadia mais curta em cada intervalo. Os números reais são superiores aos publicados aqui.
- As tarifas em nível estadual ainda são médias e não são comparações diretas. As tarifas de médio e curto prazo dentro de um estado vêm de diferentes combinações de propriedade, localização e temporada, portanto, a proporção entre elas descreve o mercado em vez da escolha enfrentada por qualquer propriedade individual.
- Não registra por que os hóspedes reservam. As descrições dos segmentos neste relatório refletem o contexto da indústria e a observação do operador, não dados capturados pela plataforma.
- Não representa todo o mercado. Esta é a base de clientes nos EUA de uma plataforma de gestão de propriedades, ponderada para operadores profissionais de STR.
Aluguel de médio prazo, respondido de forma clara
Como realizamos a análise
- Fonte
- A Hostfully analisou mais de 500.000 reservas recentes nos EUA processadas através do software de gestão de propriedades de seus clientes, cobrindo um período de doze meses em aproximadamente 16.500 anúncios. Todos os dados de reservas e nomes de clientes foram anonimizados antes da exportação e análise.
- Escopo
- O escopo foi limitado a propriedades nos EUA para que a localização pudesse ser examinada no nível do código postal (ZIP code), já que a inclusão de mercados internacionais tornaria essa comparação não confiável. Uma conta grande cancelada foi excluída de todos os cálculos para evitar que um único ex-cliente distorcesse os resultados.
- Definição de média temporada
- Qualquer reserva de 30 noites ou mais, um limite comum no setor que se alinha com as faixas de duração de estadia disponíveis nos dados de origem.
- Duração da estadia e tarifas
- As reservas são agrupadas em faixas de 1 a 2, 3 a 6, 7 a 13, 14 a 29, 30 a 59, 60 a 89 e 90 noites ou mais, cada uma com sua própria tarifa média por noite. As tarifas relatadas são ponderadas pela contagem de reservas em todas as propriedades, em vez de uma média entre as contas.
- Estimativas de noites e receita
- Como as durações exatas das estadias não estão disponíveis, cada reserva recebe a estadia mais curta de sua faixa. Uma reserva de 59 noites conta como 30 noites e uma reserva de 200 noites conta como 90. Os valores absolutos de noites e dólares são, portanto, mínimos sob este método. As participações percentuais não são: tanto o lado da média temporada quanto o da curta temporada são subestimados, portanto, uma participação como 20 % das noites é uma estimativa que pode mudar em qualquer direção assim que as durações exatas das estadias forem conhecidas.
- Análise de localização
- Os anúncios foram associados aos estados via código postal, cobrindo 87 % dos anúncios. Os estados foram incluídos na comparação de tarifas apenas quando apresentavam pelo menos 100 reservas de média temporada, o que resultou em 18 estados.
- Coorte de melhores desempenhos e revisão
- Contas com pelo menos 30 reservas de média temporada e pelo menos 20 % das reservas com duração de 30 noites ou mais. Ambas as condições são obrigatórias, o que impede que operadores de curta temporada muito grandes se qualifiquem apenas pelo volume. Os limites são uma escolha analítica e não um padrão do setor. As cinco contas com a maior participação de média temporada foram reidentificadas internamente por pessoal autorizado exclusivamente para permitir a revisão de seus sites e anúncios públicos, sendo essa revisão qualitativa.
- Cenários de ocupação
- Os valores anualizados multiplicam a tarifa noturna ponderada agregada por 365 noites e a ocupação declarada. Eles ilustram a forma da compensação no nível do conjunto de dados e não são uma previsão para qualquer propriedade ou mercado individual.