Estatísticas de arrendamento de médio prazoA lacuna do médio prazo nas carteiras de arrendamento de curta duração
A Hostfully analisou mais de 500.000 reservas nos EUA em aproximadamente 16.500 anúncios geridos profissionalmente para medir como as estadias de 30 noites ou mais aparecem nas carteiras de arrendamento de curta duração.
Os arrendamentos de médio prazo representaram 1,7 % das reservas, mas apareceram em 39 % das contas de operadores. Utilizando o método conservador deste estudo para estimar a duração da estadia, representaram aproximadamente 20 % das noites reservadas. As tarifas por noite de médio prazo foram, em média, 47 % inferiores às tarifas de curto prazo a nível nacional, com variação substancial entre estados.
O relatório examina a frequência de reservas, a duração da estadia, as tarifas por noite, a dimensão da carteira, a variação do mercado e as condições de calendário nas quais uma estadia mais longa pode competir com a receita de curto prazo.
O arrendamento de médio prazo é comum como reserva ocasional e raro como modelo operacional
A Hostfully analisou mais de 500.000 reservas nos EUA por duração de estadia para medir quanto negócio de arrendamento de médio prazo (médio prazo) passa pelas carteiras de arrendamento de curta duração (curto prazo). As estadias de 30 noites ou mais representaram menos de 2 % das reservas, mas apareceram em quase 39 % das contas. As tarifas de médio prazo foram, em média, 47 % inferiores às tarifas de curto prazo a nível nacional, embora essa relação tenha variado de 28 % a 95 % das tarifas de curto prazo entre estados. As conclusões sugerem que os operadores devem calcular o seu próprio ponto de equilíbrio em vez de trabalhar a partir de médias nacionais.
As secções 01 a 08 relatam o que o conjunto de dados mediu. As secções 09 em diante descrevem o que os operadores podem testar em resposta, o que é inferência e não medição. As sugestões comerciais, incluindo a utilização de distribuição dedicada de médio prazo, não foram testadas por esta análise.
O que uma carteira de curto prazo realmente vende hoje
Analisámos o que as empresas de arrendamento de curta duração captam atualmente em procura de médio prazo. Vale a pena notar que a maioria dos clientes da Hostfully não são empresas de habitação mobilada ou fornecedores de habitação corporativa, mas operadores de arrendamento de curta duração. Isto reflete-se na sua combinação de reservas:
| Duração da estadia | Reservas | Quota | |
|---|---|---|---|
| 1 a 2 noites | 199.073 | 38,6 % | |
| 3 a 6 noites | 249.664 | 48,4 % | |
| 7 a 13 noites | 47.053 | 9,1 % | |
| 14 a 29 noites | 10.999 | 2,1 % | |
| 30 a 59 noites | 6.804 | 1,3 % | |
| 60 a 89 noites | 1.126 | 0,2 % | |
| Mais de 90 noites | 965 | 0,2 % |
87,0 % das reservas duraram seis noites ou menos. O operador mediano registou uma estadia média de 3,7 noites. Apenas 2,2 % das contas registaram uma estadia média de 30 noites ou mais.
Essa média de 3,7 noites define os termos para a análise que se segue. Define o ambiente de tarifas de curto prazo predominante, a frequência de rotatividade incorporada no modelo operacional e o contexto no qual uma reserva de 45 noites parece invulgar. O médio prazo não é uma indústria separada nesta análise. É a margem longa do calendário já gerido pelos operadores de arrendamento de curta duração.
Quatro em cada dez operadores já aceitaram uma reserva de médio prazo. Quase nenhum opera com base nisso.
Um pequeno número de contas neste conjunto de dados opera o médio prazo como modelo de negócio, e a secção 08 examina-as. Não é daí que vem o volume. A grande maioria das reservas de médio prazo foi registada por contas para as quais as estadias longas são uma pequena fração da atividade, o que significa que a distribuição é fina e ampla em vez de concentrada.
O operador mediano ativo em médio prazo reservou quatro estadias longas ao longo de todo o ano e fez 1,7 % das suas reservas a partir delas. No percentil 75 foram onze reservas. No percentil 90, vinte e oito. Para além disso, os números diminuem rapidamente.
| Quota de médio prazo das reservas de um operador | Quota de todas as contas | |
|---|---|---|
| Mais de 5 % | 9,0 % | |
| Mais de 10 % | 5,7 % | |
| Mais de 20 % | 3,4 % | |
| Mais de 50 % | 1,8 % |
A maioria dos operadores não está a gerir um negócio de arrendamento de médio prazo. Estão a aceitar reservas de médio prazo dentro de um negócio de arrendamento de curta duração.
A distinção é mensurável. Um operador que gere o médio prazo como linha de negócio mostra quatro assinaturas nos dados: tarifas definidas numa relação definida com as tarifas de curto prazo, estadias longas concentradas em janelas de calendário identificáveis, uma pegada de canal mais ampla e uma distribuição de duração de estadia que se agrupa em vez de se dispersar. Um operador que absorve o médio prazo como exceção não mostra nenhuma delas.
Apenas uma dessas quatro assinaturas é diretamente mensurável ao nível da conta neste conjunto de dados, e aponta no mesmo sentido: 3,4 % das contas fizeram do médio prazo mais de um quinto das suas reservas. As secções que se seguem examinam cada assinatura por sua vez, tomando primeiro a relação de tarifas, depois a alocação de calendário, localização, distribuição e carga operacional.
Quanto maior a carteira, mais difícil é ignorar a exposição ao médio prazo
A exposição aumenta acentuadamente com a contagem de propriedades. Parte disso é aritmética: mais propriedades produzem mais reservas, e mais reservas produzem mais hipóteses de captar uma longa. Mas a consequência prática ainda se mantém.
| Dimensão da carteira | Exposição | |
|---|---|---|
| 1 propriedade | 7,3 % | |
| 2 a 5 | 25,3 % | |
| 6 a 20 | 68,3 % | |
| 21 a 50 | 81,3 % | |
| 51 a 100 | 95,5 % | |
| Mais de 101 | 100 % |
Na faixa de 6 a 20 propriedades, a exposição ao médio prazo torna-se comum em vez de excecional. Acima de vinte propriedades, quatro operadores em cinco registaram pelo menos uma.
Esta tabela mede a exposição, não a preferência. Um operador de 60 propriedades processa muito mais reservas do que um anfitrião de uma única propriedade, o que torna as probabilidades de captar pelo menos uma estadia longa muito mais elevadas, independentemente da estratégia. A tabela acima não deve ser interpretada como estratégia ou preferência de distribuição.
Três quartos das estadias de médio prazo duram de 30 a 59 noites
Entre todas as 8.895 reservas de 30 noites ou mais, a distribuição está concentrada na extremidade mais curta:
Três quartos das reservas de médio prazo situam-se no intervalo de um a dois meses. O conjunto de dados não regista por que razão um hóspede reservou, pelo que o objetivo por detrás destas estadias, seja corporativo ou férias prolongadas, não pode ser estabelecido aqui.
Os limiares de duração de estadia alteram o panorama legal em muitos mercados. Algumas jurisdições tratam 30 noites como o ponto em que as proteções de arrendamento começam, e algumas licenças de arrendamento de curta duração excluem explicitamente estadias mais longas. As regras locais, os termos de arrendamento e os acordos de gestão devem, portanto, ser revistos antes de uma propriedade ser anunciada para ocupação de médio prazo, porque esta é uma área que o conjunto de dados não pode resolver.
Tarifa contra noites ocupadas
As tarifas por noite divergem acentuadamente por duração de estadia. Ponderadas pela contagem de reservas em todo o conjunto de dados:
A diferença de 47 % é o maior diferencial único no conjunto de dados e funciona contra o médio prazo em qualquer noite que de outra forma venderia à tarifa de curto prazo. A sua importância depende, portanto, do contrafactual: o que uma determinada noite teria ganho se não tivesse sido vendida a uma estadia longa. Isso reformula a questão da comparação de tarifas para ocupação.
O que as tarifas nacionais implicam
Aplicar ambas as tarifas a um ano completo de noites disponíveis dá o seguinte:
| Estratégia | Tarifa | Ocupação | Receita anual |
|---|---|---|---|
| Curto prazo | 307 $ | 70 % | 78.400 $ |
| Curto prazo | 307 $ | 60 % | 67.200 $ |
| Curto prazo | 307 $ | 53 % | 59.400 $ |
| Curto prazo | 307 $ | 40 % | 44.800 $ |
| Médio prazo | 164 $ | 90 % | 53.900 $ |
| Médio prazo | 164 $ | 100 % | 59.900 $ |
Um calendário de médio prazo perfeitamente cheio ganha o que um calendário de curto prazo ganha com 53 % de ocupação. Um calendário de médio prazo 90 % cheio iguala o curto prazo aos 48 %.
A tarifas agregadas nacionais, uma mudança total produz menos receita bruta de alojamento do que o curto prazo em qualquer ocupação materialmente acima de 53 %. Um operador que atinja ocupação normal de curto prazo precisaria de um calendário de médio prazo perto de permanentemente cheio para o igualar. Apenas em receita, o médio prazo não funciona como substituto do inventário de curto prazo, embora esta comparação exclua custos operacionais, que a secção 07 discute e este conjunto de dados não pode medir.
O que os mesmos números apoiam é o médio prazo como complemento. A comparação só favorece o curto prazo em noites que realmente vendem à tarifa de curto prazo. Aplicada a uma época fraca, uma lacuna persistente ou uma propriedade a funcionar bem abaixo da ocupação média da carteira, a tarifa de médio prazo está a ser comparada com uma noite vazia em vez de uma de 307 $. Esse é o caso que os dados agregados fazem: o médio prazo firma as partes fracas do calendário em vez de substituir as fortes.
Uma ressalva antes de esses 53 % serem utilizados em qualquer lugar. É um valor nacional, e a secção seguinte mostra que é o número mais dependente da localização nesta análise, variando de 28 % a 95 % entre estados.
Os cenários de ocupação acima utilizam tarifas agregadas em aproximadamente 16.500 propriedades em muitos mercados diferentes. Ilustram a forma da compensação. Não são previsões para propriedades individuais, e as tarifas e ocupação ao nível da propriedade podem mover o ponto de equilíbrio materialmente em qualquer direção.
As estimativas de receita excluem taxas de limpeza, impostos, cancelamentos, estadias de proprietários, noites bloqueadas, taxas de gestão e todos os custos operacionais. As estadias de médio prazo têm menos rotatividades e tipicamente menos linhas de taxas, pelo que o lado das taxas da comparação tende a funcionar contra o médio prazo, enquanto o lado dos custos tende a funcionar a seu favor. Não podemos quantificar nenhum deles a partir destes dados.
O ponto de equilíbrio de 53 % muda materialmente por mercado
Tudo na secção anterior utilizou médias nacionais, e as médias nacionais escondem a coisa mais útil neste conjunto de dados. Quando resolvemos os anúncios para o seu código postal e os agregamos por estado, o desconto de médio prazo revela-se variar mais do que qualquer outro valor que medimos.
A nível nacional, as tarifas por noite de médio prazo situam-se em 53 % das tarifas de curto prazo. Nos estados individuais com volume de médio prazo suficiente para medir, esse rácio varia de 28 % a 95 %, com uma mediana de 56 %. A mesma estratégia que destrói valor num mercado é quase gratuita noutro.
| Estado | Tarifa curto prazo | Tarifa médio prazo | Ponto de equilíbrio | |
|---|---|---|---|---|
| Connecticut | 186 $ | 51 $ | 28 % | |
| Pensilvânia | 285 $ | 99 $ | 35 % | |
| Massachusetts | 309 $ | 124 $ | 40 % | |
| Michigan | 392 $ | 163 $ | 42 % | |
| Wisconsin | 317 $ | 144 $ | 46 % | |
| Geórgia | 276 $ | 132 $ | 48 % | |
| Nova Iorque | 316 $ | 162 $ | 51 % | |
| Alabama | 210 $ | 111 $ | 53 % | |
| Carolina do Norte | 271 $ | 147 $ | 54 % | |
| Ohio | 300 $ | 172 $ | 58 % | |
| Indiana | 242 $ | 141 $ | 58 % | |
| Arizona | 304 $ | 177 $ | 58 % | |
| Missouri | 197 $ | 123 $ | 62 % | |
| Tennessee | 250 $ | 162 $ | 65 % | |
| Texas | 245 $ | 169 $ | 69 % | |
| Flórida | 228 $ | 162 $ | 71 % | |
| Colorado | 339 $ | 265 $ | 78 % | |
| Califórnia | 397 $ | 376 $ | 95 % |
A Califórnia é a linha mais impressionante. As tarifas de médio prazo lá foram em média de 376 $ contra 397 $ para curto prazo, ou aproximadamente 95 %. O Colorado ficou em 78 %. Na outra extremidade, Connecticut e Pensilvânia registaram 28 % e 35 %.
Estas são comparações ao nível da carteira, não comparações equivalentes. As tarifas de médio prazo e de curto prazo em cada estado são extraídas de diferentes combinações de propriedade, localização e época, pelo que um estado onde as tarifas de médio prazo se aproximam das tarifas de curto prazo pode refletir uma combinação de inventário diferente em vez de um desconto menor em qualquer propriedade individual. O que a tabela estabelece é que a relação entre as duas tarifas varia enormemente por mercado. Não estabelece o que um operador individual nesse mercado abdicaria ao mover uma noite de uma para a outra.
Não existe um único caso económico de médio prazo. O ponto de equilíbrio relevante depende do mercado, propriedade, época e tarifa alcançável. O planeamento ao nível da carteira deve, portanto, utilizar a economia específica da propriedade em vez do referencial nacional de 53 %.
As fronteiras estaduais são um instrumento grosseiro para um mercado que é genuinamente local, e a combinação de tarifas dentro de um único estado varia substancialmente entre um condado turístico e um centro de cidade. Estes valores estreitam a questão em vez de a responder para uma propriedade individual.
A análise ao nível do código postal abrange os 87 % dos anúncios cujos códigos postais foram resolvidos para um código postal válido dos EUA. O restante tinha códigos que não pudemos confirmar e estão excluídos apenas desta secção.
O que os dados não podem medir
Os dados da plataforma registam reservas, noites e tarifas por noite, mas nada sobre custos de limpeza, substituição de roupa de cama, horas de pessoal ou a rapidez com que uma propriedade se desgasta. Esses fatores moldam a experiência real da maioria dos operadores de médio prazo, pelo que pertencem à discussão, embora esta análise não os possa quantificar.
Uma quantidade atravessa os dados: quantas reservas separadas são necessárias para preencher um período de calendário. Na estadia média mediana de 3,7 noites, 45 noites de ocupação de curto prazo requerem aproximadamente 12 reservas. A mesma janela como uma única reserva de médio prazo requer uma.
| Evento operacional | Curto prazo | Médio prazo |
|---|---|---|
| Reservas | ~12 | 1 |
| Rotatividades | ~12 | 1 |
| Limpezas, incluindo a meio da estadia | ~12 | ~5 |
| Check-ins e check-outs | ~24 | 2 |
| Ciclos de mensagens da reserva ao check-out | ~12 | 1 |
| Intervalos potenciais entre estadias | ~11 | 0 |
Os intangíveis
O resto do cenário operacional não é visível nos dados de utilização do PMS. Os seguintes fatores surgem consistentemente nas discussões dos operadores sobre a média duração e vale a pena ponderá-los, mas nada neste conjunto de dados os confirma ou quantifica:
- Menos pontos de falha. A maioria dos erros operacionais acontece nos pontos de transição: uma limpeza esquecida, uma chegada tardia, um código de cofre que não foi enviado. Doze transições em vez de uma alteram as probabilidades.
- Desgaste. Os operadores referem frequentemente que o tipo de hóspede importa mais do que o número de noites: um hóspede de curta duração está de férias e trata a propriedade como o centro da viagem, enquanto um hóspede de média duração está mais frequentemente a trabalhar, fora da propriedade durante o dia, e a viver nela em vez de estar a celebrar nela.
- Previsibilidade. Um calendário preenchido com estadias de 30 a 90 dias é mais fácil de prever, o que pode ser adequado para uma equipa pequena ou para um operador que pretenda manter os custos fixos baixos.
- Carga da equipa. O médio prazo concentra o trabalho e torna-o mais fácil de prever, o que pode adequar-se a uma pequena equipa ou a um operador que mantenha os custos fixos baixos.
Avaliar os melhores desempenhos em MTR
Quinze contas no conjunto de dados ultrapassaram ambos os nossos limiares para atividade significativa de média duração: pelo menos 30 estadias longas no ano e pelo menos um quinto de todas as reservas com duração de 30 noites ou mais. Estas gerem entre 8 e 91 propriedades, com uma mediana de 26. Nesse grupo, cerca de um terço das reservas representou 85 % das noites reservadas.
Os operadores com melhor desempenho em média duração utilizam uma mistura de canais invulgarmente ampla. Em média, as contas com atividade significativa de média duração gerem 7,8 canais ativos, contra 4,8 nas contas que nunca aceitam uma reserva de média duração. Como os portfólios maiores tendem a utilizar mais canais independentemente da estratégia, voltámos a realizar a comparação com operadores de dimensão semelhante. Entre as contas no mesmo intervalo de 8 a 91 propriedades, as que não têm atividade de média duração têm uma média de 5,1 canais, pelo que os operadores com melhor desempenho continuam a utilizar 53 % mais. O padrão mantém-se dentro de cada escalão de dimensão, com 7,2 contra 5,3 para operadores de 6 a 20 propriedades e 6,2 contra 5,0 para 21 a 50.
Isto não estabelece que a distribuição cause o sucesso na média duração. O que mostra é que os operadores que captam mais negócio de média duração não o fazem com uma mistura restrita de canais.
O que as cinco melhores têm em comum
Tudo o que foi apresentado até este ponto foi produzido a partir de dados anonimizados. Para compreender o que impulsiona esses números, as cinco contas com a maior quota de média duração foram reidentificadas internamente por pessoal autorizado da Hostfully, apenas para que os seus websites e anúncios publicamente disponíveis pudessem ser revistos. O padrão nestas cinco foi suficientemente consistente para ser reportado:
- São empresas de aluguer mobilado em vez de operadores de STR que adicionaram o médio prazo, com quatro dos cinco a identificarem-se como fornecedores de alojamento mobilado ou corporativo e o quinto sendo um negócio de aluguer de longo prazo que capta a procura de médio e curto prazo em propriedades selecionadas.
- Todos os cinco gerem os seus anúncios de médio prazo em áreas urbanas.
- Os anúncios agrupam-se em torno de um centro da cidade, de um hospital ou de uma zona industrial.
- As comodidades são comercializadas para hóspedes que trabalham em vez de hóspedes em férias, com Wi-Fi rápido, um espaço de trabalho, estações de carregamento e arrumação apresentados numa página de comodidades dedicada, em três casos, ou nos próprios anúncios.
- Todas as cinco detalham uma cozinha completa até aos pequenos eletrodomésticos, como liquidificadora e torradeira, com máquina de lavar e secar roupa no local e incluídas, em vez de partilhadas ou operadas por moedas.
- O estacionamento está incluído em todos os casos, para um mínimo de um veículo.
- Quatro das cinco especificam o tipo de cafeteira, o que sugere anúncios escritos para alguém que está a estabelecer uma rotina diária em vez de apenas a reservar uma estadia.
Os períodos de baixa procura são onde a média duração é mais valiosa.
A média duração não é uma estratégia de "tudo ou nada". Os operadores com melhor desempenho utilizam-na para preencher lacunas no calendário onde a procura de curta duração é fraca, mantendo a disponibilidade para estadias de curta duração durante as épocas altas.
Marcar uma demonstraçãoTransformar as descobertas num método de trabalho
As descobertas sugerem que a média duração pode complementar os portfólios de alojamento local em mercados, propriedades e épocas onde a ocupação é inferior ao esperado. Agir sobre isto requer a identificação dos períodos de baixa procura, o cálculo do ponto de equilíbrio ao nível da propriedade, a proteção das datas de pico, a adição de distribuição de média duração e a criação dos processos de pagamento e contrato que uma estadia mais longa exige.
A calculadora financeira de aluguer de média duração compara as receitas de MTR e STR nas mesmas datas, utilizando a sua própria ocupação, tarifas e custos operacionais, e devolve a sua tarifa de MTR para o ponto de equilíbrio. Gratuito, sem necessidade de registo.
Abrir a calculadora financeira de aluguer de média duraçãoO que estes dados não mostram
10 · O que este relatório não faz
- Não mostra que as propriedades de média duração ganham mais por ano do que as propriedades de curta duração. Comparámos operadores fortes de média duração com inventário de curta duração geograficamente semelhante e os resultados foram mistos. Demasiadas variáveis ficam fora do conjunto de dados.
- Não estabelece causalidade. Os operadores podem optar pela média duração devido à sazonalidade, regulamentação, preferência do proprietário, fraqueza do mercado ou estratégia deliberada. Os dados não conseguem distinguir estas causas.
- Não mede o lucro, o custo ou o desgaste. Todos os valores aqui apresentados são receitas brutas de alojamento antes de limpezas, taxas de gestão, serviços públicos (água/luz), impostos e comissões de plataformas. A secção operacional deste relatório baseia-se em aritmética e na experiência do operador, não em medições, e rotulámo-la dessa forma.
- Não inclui durações exatas de estadia. Os dados do PMS registam a duração da reserva, mas não se o hóspede partiu mais cedo ou prolongou a estadia fora da plataforma. Agrupámos as estadias em categorias de 30+ noites para refletir a escolha que qualquer propriedade individual enfrenta.
- As taxas ao nível do estado continuam a ser médias e não são comparáveis. As taxas de médio e curto prazo dentro de um estado provêm de diferentes combinações de propriedade, localização e época, pelo que o rácio entre elas descreve o mercado e não a escolha que qualquer propriedade individual enfrenta.
- Não regista o motivo pelo qual os hóspedes reservam. As descrições dos segmentos neste relatório refletem o contexto da indústria e a observação dos operadores, não dados captados pela plataforma.
- Não representa o mercado total. Esta é a base de clientes nos EUA de uma plataforma de gestão de propriedades, com peso nos operadores profissionais de alojamento local (STR).
Aluguer de média duração, respondido de forma clara
Como realizámos a análise
- Fonte
- A Hostfully analisou mais de 500.000 reservas recentes nos EUA efetuadas através do software de gestão de propriedades dos seus clientes, abrangendo um período dos últimos doze meses em cerca de 16.500 anúncios. Todos os dados de reservas e nomes de clientes foram anonimizados antes da exportação e análise.
- Âmbito
- O âmbito foi limitado a propriedades nos EUA para que a localização pudesse ser examinada ao nível do código postal, uma vez que a adição de mercados internacionais tornaria essa comparação pouco fiável. Uma conta grande cancelada foi excluída de todos os cálculos para evitar que um único antigo cliente distorcesse os resultados.
- Definição de médio prazo
- Qualquer reserva de 30 noites ou mais, um limiar comum no setor que se alinha com os intervalos de duração de estadia disponíveis nos dados de origem.
- Duração da estadia e tarifas
- As reservas são agrupadas em intervalos de 1 a 2, 3 a 6, 7 a 13, 14 a 29, 30 a 59, 60 a 89, e 90 ou mais noites, cada uma com a sua própria tarifa média por noite. As tarifas reportadas são ponderadas pela contagem de reservas em todas as propriedades, em vez de serem calculadas pela média das contas.
- Estimativas de noites e receitas
- Como as durações exatas das estadias não estão disponíveis, a cada reserva é atribuída a estadia mais curta do seu intervalo. Uma reserva de 59 noites conta como 30 noites e uma reserva de 200 noites conta como 90. Os valores absolutos de noites e dólares são, portanto, mínimos sob este método. As quotas percentuais não o são: tanto o lado do médio prazo como o do curto prazo estão subestimados, pelo que uma quota como 20 % das noites é uma estimativa que pode variar em qualquer direção assim que as durações exatas das estadias forem conhecidas.
- Análise de localização
- Os anúncios foram associados ao estado através do código postal, abrangendo 87 % dos anúncios. Os estados foram incluídos na comparação de tarifas apenas quando apresentavam pelo menos 100 reservas de médio prazo, o que resulta em 18 estados.
- Coorte de melhor desempenho e revisão
- Contas com pelo menos 30 reservas de médio prazo e pelo menos 20 % de reservas com duração de 30 noites ou mais. Ambas as condições são obrigatórias, o que impede que operadores de curto prazo muito grandes se qualifiquem apenas pelo volume. Os limiares são uma escolha analítica e não um padrão do setor. As cinco contas com a maior quota de médio prazo foram reidentificadas internamente por pessoal autorizado apenas para permitir a revisão dos seus websites e anúncios públicos, sendo essa revisão qualitativa.
- Cenários de ocupação
- Os valores anualizados multiplicam a tarifa média por noite ponderada agregada por 365 noites e pela ocupação declarada. Estes ilustram a forma da compensação ao nível do conjunto de dados e não são uma previsão para qualquer propriedade ou mercado individual.