Keskipitkän vuokrauksen tilastotMTR-aukko lyhytaikaisten vuokrausportfolioissa
Hostfully analysoi yli 500 000 yhdysvaltalaista varausta noin 16 500 ammattimaisesti hallinnoidusta kohteesta mitatakseen, miten vähintään 30 yön yöpymiset näkyvät lyhytaikaisten vuokrausportfolioissa.
Keskipitkät vuokraukset edustivat 1,7 % varauksista, mutta esiintyivät 39 %:ssa toimijoiden tileistä. Tämän tutkimuksen konservatiivista menetelmää käyttäen yöpymisen pituuden arvioimiseen ne muodostivat noin 20 % varatuista öistä. Keskipitkien vuokrausten yöhinnat olivat keskimäärin 47 % lyhytaikaisia alhaisemmat kansallisesti, valtioiden välillä oli kuitenkin huomattavaa vaihtelua.
Raportti tarkastelee varausten tiheyttä, yöpymisen pituutta, yöhintoja, portfolion kokoa, markkinavariaatiota ja kalenteriolosuhteita, joissa pidempi yöpyminen voi kilpailla lyhytaikaisten tuottojen kanssa.
Keskipitkä vuokraus on yleistä satunnaisena varauksena ja harvinaista toimintamallina
Hostfully analysoi yli 500 000 yhdysvaltalaista varausta yöpymisen pituuden mukaan mitatakseen, kuinka paljon keskipitkän vuokrauksen (MTR) liiketoimintaa kulkee lyhytaikaisten vuokrausten (STR) portfolioiden kautta. Vähintään 30 yön yöpymiset muodostivat alle 2 % varauksista, mutta esiintyivät lähes 39 %:ssa tileistä. Keskipitkien vuokrausten hinnat olivat keskimäärin 47 % lyhytaikaisia alhaisemmat kansallisesti, vaikka tämä suhde vaihteli 28 %:sta 95 %:iin lyhytaikaisten hinnoista valtioiden välillä. Havainnot viittaavat siihen, että toimijoiden tulisi laskea oma kannattavuusrajansa sen sijaan, että työskentelisivät kansallisten keskiarvojen pohjalta.
Osiot 01–08 raportoivat, mitä datasetti mittasi. Osiot 09 eteenpäin kuvaavat, mitä toimijat voivat testata vastauksena, mikä on päättelyä eikä mittausta. Kaupallisia ehdotuksia, mukaan lukien omistetun keskipitkän jakelun käyttö, ei testattu tässä analyysissä.
Mitä lyhytaikainen portfolio tosiasiassa myy tänään
Tarkastelimme, mitä lyhytaikaisten vuokrausten yritykset tällä hetkellä saavuttavat keskipitkän kysynnän osalta. On syytä huomata, että suurin osa Hostfullyn asiakkaista ei ole kalustettuja asuntoja tarjoavia yrityksiä tai yritysasuntojen tarjoajia, vaan lyhytaikaisten vuokrausten toimijoita. Tämä näkyy heidän varausjakaumassaan:
| Yöpymisen pituus | Varaukset | Osuus | |
|---|---|---|---|
| 1–2 yötä | 199 073 | 38,6 % | |
| 3–6 yötä | 249 664 | 48,4 % | |
| 7–13 yötä | 47 053 | 9,1 % | |
| 14–29 yötä | 10 999 | 2,1 % | |
| 30–59 yötä | 6 804 | 1,3 % | |
| 60–89 yötä | 1 126 | 0,2 % | |
| Vähintään 90 yötä | 965 | 0,2 % |
87,0 % varauksista kesti enintään kuusi yötä. Mediaanin mukainen toimija toteutti keskimäärin 3,7 yön yöpymisen. Vain 2,2 % tileistä kirjasi keskimäärin vähintään 30 yön yöpymisen.
Tuo 3,7 yön keskiarvo määrittää ehdot seuraavalle analyysille. Se määrittelee vallitsevan lyhytaikaisen hinnoitteluympäristön, toimintamalliin sisäänrakennetun vaihtuvuuden tiheyden ja kontekstin, jossa 45 yön varaus näyttää epätavalliselta. Keskipitkä vuokraus ei ole erillinen toimiala tässä analyysissä. Se on lyhytaikaisten vuokrausten toimijoiden jo hallinnoimien kalenterien pitkä reuna.
Neljä kymmenestä toimijasta on jo vastaanottanut keskipitkän varauksen. Lähes kukaan ei toimi sen varassa.
Pieni määrä tilejä tässä datasetissä toimii keskipitkällä vuokrauksella liiketoimintamallina, ja osio 08 tarkastelee niitä. Ne eivät ole se, mistä volyymi tulee. Suurin osa keskipitkistä varauksista kirjattiin tileille, joille pitkät yöpymiset ovat pieni osa toimintaa, mikä tarkoittaa, että jakauma on ohut ja laaja eikä keskittynyt.
Mediaanin mukainen keskipitkää vuokrausta harjoittava toimija varasi neljä pitkää yöpymistä koko vuoden aikana ja teki niistä 1,7 % varauksistaan. 75. prosenttipisteessä se oli yksitoista varausta. 90. prosenttipisteessä kaksikymmentäkahdeksan. Sen jälkeen luvut harvenevat nopeasti.
| Keskipitkän vuokrauksen osuus toimijan varauksista | Osuus kaikista tileistä | |
|---|---|---|
| Yli 5 % | 9,0 % | |
| Yli 10 % | 5,7 % | |
| Yli 20 % | 3,4 % | |
| Yli 50 % | 1,8 % |
Useimmat toimijat eivät harjoita keskipitkän vuokrauksen liiketoimintaa. He hyväksyvät keskipitkiä varauksia lyhytaikaisten vuokrausten liiketoiminnan sisällä.
Ero on mitattavissa. Keskipitkää vuokrausta liiketoimintalinjana harjoittava toimija osoittaa neljä tunnusmerkkiä datassa: hinnat asetettu määriteltyyn suhteeseen lyhytaikaisiin hintoihin, pitkät yöpymiset keskittyneet tunnistettaviin kalenterijaksoihin, laajempi kanavapeitto ja yöpymisen pituusjakauma, joka ryhmittyy eikä hajoa. Keskipitkää vuokrausta poikkeuksena omaksuva toimija ei osoita yhtään niistä.
Vain yksi näistä neljästä tunnusmerkistä on suoraan mitattavissa tilitasolla tässä datasetissä, ja se osoittaa samaan suuntaan: 3,4 % tileistä teki keskipitkästä vuokrauksesta yli viidesosan varauksistaan. Seuraavat osiot tarkastelevat kutakin tunnusmerkkiä vuorollaan, ottaen ensin hintasuhteen, sitten kalenterijaon, sijainnin, jakelun ja operatiivisen kuorman.
Mitä suurempi portfolio, sitä vaikeampaa keskipitkän vuokrauksen altistumista on sivuuttaa
Altistuminen kasvaa jyrkästi kiinteistömäärän myötä. Osa siitä on aritmetiikkaa: enemmän kiinteistöjä tuottaa enemmän varauksia, ja enemmän varauksia tuottaa enemmän mahdollisuuksia saada pitkä varaus. Mutta käytännön seuraus pätee silti.
| Portfolion koko | Altistuminen | |
|---|---|---|
| 1 kiinteistö | 7,3 % | |
| 2–5 | 25,3 % | |
| 6–20 | 68,3 % | |
| 21–50 | 81,3 % | |
| 51–100 | 95,5 % | |
| Yli 101 | 100 % |
6–20 kiinteistön luokassa keskipitkän vuokrauksen altistumisesta tulee yleistä poikkeuksellisen sijaan. Yli kahdenkymmenen kiinteistön kohdalla neljä viidestä toimijasta kirjasi vähintään yhden.
Tämä taulukko mittaa altistumista, ei mieltymystä. 60 kiinteistön toimija käsittelee paljon enemmän varauksia kuin yhden kiinteistön isäntä, mikä tekee todennäköisyydestä saada vähintään yksi pitkä yöpyminen paljon korkeamman strategiasta riippumatta. Yllä olevaa taulukkoa ei tule tulkita strategiaksi tai jakelumieltymykseksi.
Kolme neljäsosaa keskipitkistä yöpymisistä kestää 30–59 yötä
Kaikista 8 895 vähintään 30 yön varauksesta jakauma on keskittynyt lyhyempään päähän:
Kolme neljäsosaa keskipitkistä varauksista sijoittuu yhden tai kahden kuukauden vaihteluvälille. Datasetti ei tallenna, miksi vieras varasi, joten näiden yöpymisten taustalla olevaa tarkoitusta, olipa kyse yritysasiasta tai pidennetystä lomasta, ei voida todeta tässä.
Yöpymisen pituuden kynnysarvot muuttavat oikeudellista tilannetta monilla markkinoilla. Jotkut lainkäyttöalueet käsittelevät 30 yötä pisteenä, jossa vuokralaisen suoja alkaa, ja jotkin lyhytaikaisten vuokrausten luvat nimenomaisesti sulkevat pois pidemmät yöpymiset. Paikalliset säännöt, vuokrasopimuksen ehdot ja hallintosopimukset tulisi siksi tarkistaa ennen kuin kiinteistö listataan keskipitkään käyttöön, koska tämä on yksi alue, jota datasetti ei voi ratkaista.
Hinta suhteessa varattuihin öihin
Yöhinnat eroavat jyrkästi yöpymisen pituuden mukaan. Painotettuna varausmäärällä datasetin yli:
47 %:n ero on suurin yksittäinen ero datasetissä, ja se toimii keskipitkää vuokrausta vastaan minä tahansa yönä, joka muuten myisi lyhytaikaisella hinnalla. Sen merkitys riippuu siksi vastafaktuaalisesta: mitä tietty yö olisi tuottanut, jos sitä ei olisi myyty pitkään yöpymiseen. Tämä muotoilee kysymyksen uudelleen hintavertailusta käyttöasteeseen.
Mitä kansalliset hinnat merkitsevät
Molempien hintojen soveltaminen koko vuoden saatavilla oleviin öihin antaa seuraavan:
| Strategia | Hinta | Käyttöaste | Vuositulo |
|---|---|---|---|
| Lyhytaikainen | $307 | 70 % | $78 400 |
| Lyhytaikainen | $307 | 60 % | $67 200 |
| Lyhytaikainen | $307 | 53 % | $59 400 |
| Lyhytaikainen | $307 | 40 % | $44 800 |
| Keskipitkä | $164 | 90 % | $53 900 |
| Keskipitkä | $164 | 100 % | $59 900 |
Täysin täysi keskipitkän vuokrauksen kalenteri tuottaa sen, mitä lyhytaikainen kalenteri tuottaa 53 %:n käyttöasteella. 90 % täysi keskipitkän vuokrauksen kalenteri vastaa lyhytaikaista 48 %:lla.
Kansallisilla aggregaattihinnoilla tukkuvaihto tuottaa vähemmän brutto majoitustuloa kuin lyhytaikainen millä tahansa käyttöasteella olennaisesti yli 53 %. Normaalia lyhytaikaista käyttöastetta saavuttavan toimijan tulisi saada keskipitkän vuokrauksen kalenteri lähes pysyvästi täydeksi vastatakseen sitä. Pelkän tuoton perusteella keskipitkä vuokraus ei toimi lyhytaikaisen varaston korvaajana, vaikka tämä vertailu sulkee pois toimintakulut, joita osio 07 käsittelee ja joita tämä datasetti ei voi mitata.
Mitä samat luvut tukevat, on keskipitkä vuokraus täydennyksenä. Vertailu suosii lyhytaikaista vain öinä, jotka tosiasiassa myyvät lyhytaikaisella hinnalla. Sovellettuna hiljaiseen kauteen, pysyvään aukkoon tai kiinteistöön, joka toimii selvästi portfolion keskimääräistä käyttöastetta alhaisemmalla tasolla, keskipitkää hintaa verrataan tyhjään yöhön eikä $307:n yöhön. Tämä on tapaus, jonka aggregaattidata esittää: keskipitkä vuokraus vahvistaa kalenterin heikkoja osia sen sijaan, että korvaisi vahvoja.
Yksi varaus ennen kuin tuota 53 % käytetään missään. Se on kansallinen luku, ja seuraava osio osoittaa sen olevan sijaintiriippuvaisin luku tässä analyysissä, vaihdellen 28 %:sta 95 %:iin valtioiden välillä.
Yllä olevat käyttöasteskenaariot käyttävät aggregaattihintoja noin 16 500 kiinteistön yli monilla eri markkinoilla. Ne havainnollistavat kompromissin muotoa. Ne eivät ole ennusteita yksittäisille kiinteistöille, ja kiinteistötason hinnat ja käyttöaste voivat siirtää kannattavuusrajaa olennaisesti kumpaankin suuntaan.
Tuloarviot eivät sisällä siivousmaksuja, veroja, peruutuksia, omistajien yöpymisiä, estettyjä öitä, hallinnointipalkkioita ja mitään toimintakuluja. Keskipitkät yöpymiset sisältävät vähemmän vaihtoja ja tyypillisesti vähemmän maksurivejä, joten vertailun maksujen puoli toimii yleensä keskipitkää vuokrausta vastaan, kun taas kustannusten puoli toimii sen puolesta. Emme voi kvantifioida kumpaakaan tästä datasta.
53 %:n kannattavuusraja siirtyy olennaisesti markkinoittain
Kaikki edellisessä osiossa käytti kansallisia keskiarvoja, ja kansalliset keskiarvot piilottavat hyödyllisimmän asian tässä datasetissä. Kun erotamme kohteet niiden postinumeroon ja kokoamme ne osavaltioittain, keskipitkän vuokrauksen alennuksen osoittautuu vaihtelevan enemmän kuin mikään muu mittaamaamme luku.
Kansallisesti keskipitkän vuokrauksen yöhinnat ovat 53 % lyhytaikaisten hinnoista. Yksittäisissä osavaltioissa, joissa on riittävästi keskipitkää volyymia mitattavaksi, tuo suhde vaihtelee 28 %:sta 95 %:iin, mediaanin ollessa 56 %. Sama strategia, joka tuhoaa arvoa yhdellä markkinalla, on lähes ilmainen toisella.
| Osavaltio | STR-hinta | MTR-hinta | Kannattavuusraja | |
|---|---|---|---|---|
| Connecticut | $186 | $51 | 28 % | |
| Pennsylvania | $285 | $99 | 35 % | |
| Massachusetts | $309 | $124 | 40 % | |
| Michigan | $392 | $163 | 42 % | |
| Wisconsin | $317 | $144 | 46 % | |
| Georgia | $276 | $132 | 48 % | |
| New York | $316 | $162 | 51 % | |
| Alabama | $210 | $111 | 53 % | |
| Pohjois-Carolina | $271 | $147 | 54 % | |
| Ohio | $300 | $172 | 58 % | |
| Indiana | $242 | $141 | 58 % | |
| Arizona | $304 | $177 | 58 % | |
| Missouri | $197 | $123 | 62 % | |
| Tennessee | $250 | $162 | 65 % | |
| Texas | $245 | $169 | 69 % | |
| Florida | $228 | $162 | 71 % | |
| Colorado | $339 | $265 | 78 % | |
| Kalifornia | $397 | $376 | 95 % |
Kalifornia on silmiinpistävin esimerkki. Keskipitkän aikavälin hinnat olivat siellä keskimäärin $376 verrattuna lyhytaikaisen $397:aan eli noin 95 %. Colorado sijoittui 78 %:iin. Toisessa päässä Connecticut ja Pennsylvania kirjasivat 28 % ja 35 %.
Nämä ovat portfoliotason vertailuja, eivät suoria vertailuja. Keskipitkän ja lyhytaikaisen aikavälin hinnat kussakin osavaltiossa perustuvat erilaisiin kiinteistö-, sijainti- ja kausiyhdistelmiin, joten osavaltio, jossa keskipitkän aikavälin hinnat ovat lähellä lyhytaikaisia hintoja, saattaa heijastaa erilaista valikoimaa pikemminkin kuin pienempää alennusta yksittäisessä kiinteistössä. Taulukko osoittaa, että näiden kahden hinnan välinen suhde vaihtelee valtavasti markkinoittain. Se ei osoita, mistä yksittäinen toimija kyseisillä markkinoilla luopuisi siirtäessään yön yhdestä kategoriasta toiseen.
Keskipitkän aikavälin vuokraukselle ei ole yhtä taloudellista perustelua. Relevantti kannattavuusraja riippuu markkinoista, kiinteistöstä, kaudesta ja saavutettavissa olevasta hinnasta. Portfoliotason suunnittelussa tulisi siksi käyttää kiinteistökohtaista taloudellista analyysiä kansallisen 53 %:n vertailuarvon sijaan.
Osavaltioiden rajat ovat karkea työkalu markkinalle, joka on aidosti paikallinen, ja hintayhdistelmä yhdessä osavaltiossa vaihtelee merkittävästi lomakohteen ja kaupungin keskustan välillä. Nämä luvut rajaavat kysymystä pikemminkin kuin vastaavat siihen yksittäisen kiinteistön osalta.
Postinumerokohtainen analyysi kattaa 87 % kohteista, joiden postinumerot vastasivat kelvollista yhdysvaltalaista postinumeroa. Loput sisälsivät koodeja, joita emme voineet vahvistaa, ja ne on jätetty pois vain tästä osiosta.
Mitä data ei voi mitata
Alustadata tallentaa varaukset, yöpymiset ja yöhinnat, mutta ei mitään siivouskuluista, liinavaihtojen kustannuksista, henkilöstötunneista tai siitä, kuinka nopeasti kiinteistö kuluu. Nämä tekijät muokkaavat useimpien toimijoiden todellista kokemusta keskipitkän aikavälin vuokrauksesta, joten ne kuuluvat keskusteluun, vaikka tämä analyysi ei voi niitä kvantifioida.
Yksi määrä siirtyy datasta: kuinka monta erillistä varausta tarvitaan kalenterijakson täyttämiseen. Mediaanin keskimääräisellä 3,7 yön yöpymisellä 45 yön lyhytaikainen käyttöaste vaatii noin 12 varausta. Sama jakso yhtenä keskipitkän aikavälin varauksena vaatii yhden.
| Operatiivinen tapahtuma | Lyhytaikainen | Keskipitkä |
|---|---|---|
| Varaukset | ~12 | 1 |
| Vaihdot | ~12 | 1 |
| Siivoukset, mukaan lukien oleskelun aikaiset | ~12 | ~5 |
| Sisään- ja uloskirjautumiset | ~24 | 2 |
| Varaus-uloskirjautuminen-viestikierrot | ~12 | 1 |
| Mahdolliset aukot yöpymisten välillä | ~11 | 0 |
Aineettomat tekijät
Muu operatiivinen kuva ei näy PMS-käyttödatassa lainkaan. Seuraavat tekijät nousevat johdonmukaisesti esiin toimijoiden keskusteluissa keskipitkän aikavälin vuokrauksesta ja ovat harkitsemisen arvoisia, mutta mikään tässä datasetissä ei vahvista tai kvantifioi niitä:
- Vähemmän vikakohtia. Useimmat operatiiviset virheet tapahtuvat liitoskohdissa: unohtunut siivous, myöhästynyt saapuminen, lukkolaatikon koodi, jota ei lähetetty. Kaksitoista liitoskohtaa yhden sijaan muuttaa todennäköisyyksiä.
- Kuluminen. Toimijat raportoivat usein, että vierastyyppi merkitsee enemmän kuin yöpymisten määrä: lyhytaikainen vieras on lomalla ja kohtelee kiinteistöä matkan keskuksena, kun taas keskipitkän aikavälin vieras työskentelee useammin, on poissa kiinteistöstä päivän aikana ja asuu siinä sen sijaan, että juhliisi siinä. Tämä datasetti ei sisällä mitään vieraiden käyttäytymisestä tai kiinteistön kunnosta.
- Ennustettavuus omistajille. Varattu kahdeksan viikon jakso on helpompi raportoida hermostuneelle omistajalle kuin toiveikas ennuste, erityisesti hiljaisena kautena.
- Tiimin kuormitus. Keskipitkä aikaväli keskittää työn ja tekee siitä helpommin ennustettavan, mikä voi sopia pienelle tiimille tai toimijalle, joka pitää yleiskulut alhaisina.
Huippusuorittajien MTR-arviointi
Viisitoista tiliä datasetissä ylitti molemmat merkittävän keskipitkän aikavälin toiminnan kynnysarvomme: vähintään 30 pitkää yöpymistä vuodessa ja vähintään viidesosa kaikista varauksista kesti 30 yötä tai enemmän. Ne hallinnoivat 8–91 kiinteistöä, mediaanin ollessa 26. Tässä ryhmässä noin kolmasosa varauksista vastasi 85 % varautuista öistä.
Heillä on myös huomattavasti laajempi jakelujalanjälki. Huippusuorittajat käyttävät keskimäärin 7,8 aktiivista kanavaa verrattuna 4,8:aan tileillä, jotka eivät koskaan ota keskipitkän aikavälin varausta. Koska suuremmat portfoliot käyttävät yleensä enemmän kanavia strategiasta riippumatta, suoritimme vertailun uudelleen samankokoisia toimijoita vastaan. Samassa 8–91 kiinteistön kokoluokassa olevilla tileillä, joilla ei ole keskipitkän aikavälin toimintaa, on keskimäärin 5,1 kanavaa, joten huippusuorittajat käyttävät silti 53 % enemmän. Malli pätee jokaisessa kokoluokassa: 7,2 vastaan 5,3 6–20 kiinteistön toimijoilla ja 6,2 vastaan 5,0 21–50 kiinteistön toimijoilla.
Tämä ei osoita, että jakelu aiheuttaa keskipitkän aikavälin menestystä. Se osoittaa, että toimijat, jotka saavat eniten keskipitkän aikavälin liiketoimintaa, eivät tee sitä kapealla kanavayhdistelmällä.
Mitä viidellä parhaalla on yhteistä
Kaikki tähän asti on tuotettu anonymisoidusta datasta. Ymmärtääksemme, mikä ajaa näitä lukuja, viisi tiliä, joilla oli korkein keskipitkän aikavälin osuus, tunnistettiin uudelleen sisäisesti valtuutetun Hostfully-henkilöstön toimesta, ja vain siksi, että heidän julkisesti saatavilla olevia verkkosivustojaan ja kohdeluetteloitaan voitiin tarkastella. Näiden viiden välinen malli oli riittävän johdonmukainen raportoitavaksi kokonaisuudessaan.
- Ne ovat kalustettuja vuokrausyrityksiä pikemminkin kuin STR-toimijoita, jotka lisäsivät keskipitkän aikavälin vuokrauksen, ja neljä viidestä tunnistaa itsensä kalustetuksi tai yritysmajoituksen tarjoajaksi ja viides on pitkäaikainen vuokrausyritys, joka ottaa vastaan keskipitkän ja lyhytaikaisen kysynnän valituissa kiinteistöissä.
- Kaikki viisi ylläpitävät keskipitkän aikavälin kohteita kaupunkialueilla.
- Kohteet keskittyvät keskustan ytimen, sairaalan tai teollisuusalueen ympärille.
- Mukavuudet markkinoidaan työskenteleville vieraille lomailevien sijaan, ja nopea wifi, työtila, latausasemat ja säilytystila esitetään joko erillisellä mukavuussivulla kolmessa tapauksessa tai itse kohdeluetteloissa.
- Kaikki viisi erittelevät täydellisen keittiön pieniin kodinkoneisiin, kuten tehosekoittimeen ja leivänpaahtimeen, asti, ja pesukone ja kuivausrumpu ovat paikan päällä ja sisältyvät hintaan eivätkä ole jaettuja tai kolikoilla toimivia.
- Pysäköinti sisältyy hintaan jokaisessa tapauksessa, vähintään yhdelle ajoneuvolle.
- Neljä viidestä määrittää kahvinkeittimen tyypin, mikä viittaa kohdeluetteloihin, jotka on kirjoitettu henkilölle, joka järjestää päivittäistä rutiinia pikemminkin kuin varaa yöpymistä.
Hiljaiset jaksot ovat kohtia, joissa keskipitkä aikaväli todennäköisimmin kilpailee
Tutkimus viittaa eroon satunnaisten pitkien yöpymisten passiivisen vastaanottamisen ja keskipitkän aikavälin kysynnän tarkoituksellisen kilpailun välillä. Furnished Finder tarjoaa omistetun kuukausittaisten yöpymisten kysynnän lähteen, ja Hostfully on ainoa PMS, joka integroi sen suoraan samaan kalenteriin ja operatiiviseen työnkulkuun kuin lyhytaikaisen liiketoiminnan.
Varaa demoLöydösten muuttaminen toimivaksi menetelmäksi
Löydökset viittaavat siihen, että keskipitkä aikaväli voi täydentää lyhytaikaisia vuokrausportfolioita markkinoilla, kiinteistöissä ja kausina, joissa käyttöaste alittaa tavoitteet. Tämän hyödyntäminen edellyttää hiljaisten jaksojen tunnistamista, kiinteistökohtaisen kannattavuusrajan laskemista, huippupäivien suojaamista, keskipitkän aikavälin jakelun lisäämistä sekä maksun ja sopimusten prosessien rakentamista, joita pidempi yöpyminen vaatii.
Keskipitkän aikavälin vuokrauksen talouslaskuri vertaa MTR- ja STR-tuloja samoilla päivämäärillä käyttäen omaa käyttöastettasi, hintojasi ja käyttökustannuksiasi ja palauttaa kannattavuusrajan MTR-hintasi. Ilmainen, ei vaadi rekisteröitymistä.
Avaa keskipitkän aikavälin vuokrauksen talouslaskuriMitä tämä data ei osoita
Vaikka tämä tutkimus perustuu yli 500 000 varaukseen, sillä on rajoituksia. Muutama on syytä pitää mielessä:
- Se ei osoita, että keskipitkän aikavälin kiinteistöt ansaitsevat enemmän vuodessa kuin lyhytaikaiset kiinteistöt. Vertasimme vahvoja keskipitkän aikavälin toimijoita maantieteellisesti samankaltaiseen lyhytaikaiseen valikoimaan, ja tulokset olivat vaihtelevia. Liian monet muuttujat jäävät datasetin ulkopuolelle.
- Se ei osoita syy-yhteyttä. Toimijat voivat ylläpitää keskipitkän aikavälin vuokrausta kausivaihtelun, sääntelyn, omistajan mieltymyksen, markkinoiden heikkouden tai tarkoituksellisen strategian vuoksi. Data ei voi erottaa näitä toisistaan.
- Se ei mittaa voittoa, kustannuksia tai kulumista. Jokainen luku tässä on brutto majoitustulo ennen siivousta, hallinnointipalkkioita, yleiskustannuksia, veroja ja alustan provisiota. Tämän raportin operatiivinen osio on aritmetiikkaa ja toimijoiden kokemusta, ei mittausta, ja olemme merkinneet sen sellaiseksi.
- Se ei sisällä tarkkoja yöpymispituuksia. Varaukset saapuvat ryhmiteltynä pituusalueisiin, joten jokainen tulo- ja yöarvio käyttää lyhintä yöpymistä kussakin alueessa. Todelliset luvut ovat korkeampia kuin tässä julkaistut.
- Osavaltiotason hinnat ovat edelleen keskiarvoja, eivätkä ne ole suoria vertailuja. Keskipitkän ja lyhytaikaisen aikavälin hinnat osavaltiossa tulevat erilaisista kiinteistö-, sijainti- ja kausiyhdistelmistä, joten niiden välinen suhde kuvaa markkinoita pikemminkin kuin yksittäisen kiinteistön edessä olevaa valintaa.
- Se ei tallenna, miksi vieraat varaavat. Tämän raportin segmenttikuvaukset heijastavat toimialan kontekstia ja toimijoiden havaintoja, eivät alustan tallentamaa dataa.
- Se ei edusta koko markkinaa. Tämä on yhden kiinteistönhallinta-alustan yhdysvaltalainen asiakaskunta, painotettuna ammattimaisiin STR-toimijoihin.
Keskipitkän aikavälin vuokraus, vastattu selkeästi
Miten suoritimme analyysin
- Lähde
- Hostfully analysoi yli 500 000 viimeaikaista yhdysvaltalaista varausta, jotka on tehty asiakkaidensa kiinteistönhallintaohjelmiston kautta, kattaen edellisen kahdentoista kuukauden ajanjakson noin 16 500 ilmoituksesta. Kaikki varausdata ja asiakkaiden nimet anonymisoitiin ennen vientiä ja analyysiä.
- Laajuus
- Laajuus rajoitettiin yhdysvaltalaisiin kiinteistöihin, jotta sijaintia voitiin tarkastella postinumerotasolla, koska kansainvälisten markkinoiden lisääminen olisi tehnyt vertailusta epäluotettavan. Yksi suuri poistunut asiakas suljettiin pois jokaisesta laskelmasta, jotta yksittäinen entinen asiakas ei vääristäisi tuloksia.
- Keskipitkän vuokrauksen määritelmä
- Mikä tahansa varaus, joka kestää 30 yötä tai pidempään, yleinen alan kynnysarvo, joka vastaa lähdetiedoissa saatavilla olevia oleskelun pituuden vaihteluvälejä.
- Oleskelun pituus ja hinnat
- Varaukset ryhmitellään väleihin 1–2, 3–6, 7–13, 14–29, 30–59, 60–89 ja 90 yötä tai enemmän, joilla kullakin on oma keskimääräinen yöhintansa. Raportoidut hinnat painotetaan varausten määrällä kaikissa kiinteistöissä sen sijaan, että ne keskiarvotettaisiin tileittäin.
- Öiden ja tuottojen arviot
- Koska tarkkoja oleskelun pituuksia ei ole saatavilla, jokaiselle varaukselle määritetään sen välin lyhin oleskelu. 59 yön varaus lasketaan 30 yöksi ja 200 yön varaus 90 yöksi. Absoluuttiset yö- ja dollariluvut ovat siksi vähimmäismääriä tällä menetelmällä. Prosenttiosuudet eivät ole: sekä keskipitkien että lyhytaikaisten puoli on aliarvioitu, joten osuus kuten 20 % öistä on arvio, joka voi liikkua kumpaankin suuntaan, kun tarkat oleskelun pituudet ovat tiedossa.
- Sijaintianalyysi
- Ilmoitukset selvitettiin osavaltioon postinumeron perusteella, kattaen 87 % ilmoituksista. Osavaltiot sisällytettiin hintavertailuun vain, jos niillä oli vähintään 100 keskipitkää varausta, mikä jättää 18 osavaltiota.
- Parhaiten suoriutuvien ryhmä ja tarkastelu
- Tilit, joilla on vähintään 30 keskipitkää varausta ja vähintään 20 % varauksista kestää 30 yötä tai pidempään. Molemmat ehdot vaaditaan, mikä estää erittäin suuria lyhytaikaisia operaattoreita pääsemästä läpi pelkän volyymin perusteella. Kynnysarvot ovat analyyttinen valinta eivätkä alan standardi. Viisi tiliä, joilla oli korkein keskipitkien vuokrausten osuus, tunnistettiin uudelleen sisäisesti valtuutetun henkilöstön toimesta ainoastaan heidän julkisten verkkosivustojensa ja ilmoitustensa tarkastelun mahdollistamiseksi, ja tarkastelu on laadullinen.
- Käyttöasteskenaariot
- Vuositasoiset luvut kertovat aggregoidun painotetun yöhinnan 365 yöllä ja ilmoitetulla käyttöasteella. Ne havainnollistavat kompromissin muotoa aineistotasolla eivätkä ole ennuste yksittäiselle kiinteistölle tai markkinalle.