Statistikk for mellomlangtidsutleie MTR-gapet i porteføljer for korttidsutleie

Mellomlangtidsutleie er vanlig som en leilighetsvis bestilling og sjelden som en driftsmodell

Hostfully analyserte mer enn 500 000 amerikanske reservasjoner etter oppholdslengde for å måle hvor mye mellomlangtidsutleie (MTR) som går gjennom porteføljer for korttidsutleie (STR). Opphold på 30 netter eller lenger utgjorde mindre enn 2 % av reservasjonene, men fantes i nesten 39 % av kontoene. Mellomlange priser lå i gjennomsnitt 47 % under korttidspriser nasjonalt, selv om dette forholdet svingte fra 28 % til 95 % av korttidsprisene mellom ulike delstater. Funnene tyder på at operatører bør beregne sitt eget skjæringspunkt fremfor å gå ut fra nasjonale gjennomsnitt.

Hva en korttidsportefølje faktisk selger i dag

Vi så på hva virksomheter innen korttidsutleie for øyeblikket fanger opp av etterspørsel etter mellomlangtidsutleie. Det er verdt å merke seg at flertallet av Hostfullys kunder ikke er selskaper for møblerte boliger eller leverandører av bedriftsboliger, men operatører av korttidsutleie. Dette gjenspeiles i deres bestillingsmiks:

87,0 % av reservasjonene varte i seks netter eller mindre. Medianoperatøren hadde et gjennomsnittlig opphold på 3,7 netter. Bare 2,2 % av kontoene registrerte et gjennomsnittlig opphold på 30 netter eller mer.

Gjennomsnittet på 3,7 netter legger premissene for analysen som følger. Det definerer det rådende prismiljøet for korttidsutleie, utskiftingsfrekvensen som ligger i driftsmodellen, og konteksten der en reservasjon på 45 netter fremstår som uvanlig. Mellomlangtidsutleie er ikke en separat bransje i denne analysen. Det er den lange enden av kalenderen som allerede administreres av operatører for korttidsutleie.

Fire av ti operatører har allerede tatt imot en mellomlang bestilling. Nesten ingen baserer driften på det.

Et lite antall kontoer i dette datasettet bruker mellomlangtidsutleie som sin forretningsmodell, og del 08 undersøker disse. Det er ikke der volumet kommer fra. Det store flertallet av mellomlange reservasjoner ble registrert av kontoer der lange opphold utgjør en liten brøkdel av aktiviteten, noe som betyr at distribusjonen er tynn og bred snarere enn konsentrert.

Medianoperatøren som er aktiv innen mellomlangtidsutleie, bestilte fire lange opphold i løpet av hele året og fikk 1,7 % av reservasjonene sine fra disse. Ved 75-persentilen var det elleve bestillinger. Ved 90-persentilen, tjueåtte. Utover det tynnes tallene raskt ut.

De fleste operatører driver ikke en virksomhet for mellomlangtidsutleie. De aksepterer mellomlange reservasjoner innenfor en virksomhet for korttidsutleie.

Skillet er målbart. En operatør som driver med mellomlangtidsutleie som et forretningsområde, viser fire kjennetegn i dataene: priser satt i et definert forhold til korttidspriser, lange opphold konsentrert i identifiserbare kalendervinduer, et bredere fotavtrykk i kanaler, og en fordeling av oppholdslengde som klynger seg sammen snarere enn å være spredt. En operatør som absorberer mellomlangtidsutleie som et unntak, viser ingen av disse.

Bare ett av disse fire kjennetegnene er direkte målbart på kontonivå i dette datasettet, og det peker i samme retning: 3,4 % av kontoene lot mellomlangtidsutleie utgjøre mer enn en femtedel av sine bestillinger. Delene som følger undersøker hvert kjennetegn etter tur, først prisforhold, deretter kalenderallokering, lokasjon, distribusjon og operasjonell belastning.

Jo større porteføljen er, desto vanskeligere er det å ignorere eksponering mot mellomlangtidsutleie

Eksponeringen stiger bratt med antall eiendommer. Noe av dette er matematisk: flere eiendommer gir flere bestillinger, og flere bestillinger gir flere sjanser til å få et langt opphold. Men den praktiske konsekvensen gjelder fortsatt.

I gruppen med 6 til 20 eiendommer blir eksponering mot mellomlangtidsutleie vanlig snarere enn unntaksvis. Over tjue eiendommer registrerte fire av fem operatører minst én slik bestilling.

Tre fjerdedeler av mellomlange opphold varer i 30 til 59 netter

Blant alle 8 895 reservasjoner på 30 netter eller mer, er fordelingen konsentrert i den kortere enden:

Tre fjerdedeler av mellomlange bestillinger faller innenfor intervallet på én til to måneder. Datasettet registrerer ikke hvorfor en gjest bestilte, så formålet bak disse oppholdene, enten det er forretningsreise eller en forlenget ferie, kan ikke fastslås her.

Pris mot belagte netter

Nattpriser varierer kraftig etter oppholdslengde. Vektet etter antall reservasjoner i datasettet:

Gapet på 47 % er den største enkeltforskjellen i datasettet, og det fungerer mot mellomlangtidsutleie på enhver natt som ellers ville blitt solgt til korttidspris. Betydningen avhenger derfor av det alternative utfallet: hva en gitt natt ville ha innbetalt dersom den ikke hadde blitt solgt til et langt opphold. Det omformulerer spørsmålet fra prissammenligning til belegg.

Hva de nasjonale prisene innebærer

Bruk av begge priser over et fullt år med tilgjengelige netter gir følgende:

En helt full kalender for mellomlangtidsutleie tjener det samme som en korttidskalender ved 53 % belegg. En 90 % full mellomlangtidskalender tilsvarer korttidsutleie ved 48 %.

Ved nasjonale samlepriser gir et fullstendig bytte mindre brutto overnattingsinntekt enn korttidsutleie ved ethvert belegg som er vesentlig over 53 %. En operatør som oppnår normalt korttidsbelegg, ville trenge en mellomlangtidskalender som er nesten permanent full for å matche det. Basert på inntekt alene fungerer ikke mellomlangtidsutleie som en erstatning for korttidsinventar, selv om denne sammenligningen ekskluderer driftskostnader, som diskuteres i del 07 og som dette datasettet ikke kan måle.

Det de samme tallene støtter, er mellomlangtidsutleie som et supplement. Sammenligningen favoriserer bare korttidsutleie på netter som faktisk selges til korttidspris. Brukt i en lavsesong, et vedvarende gap, eller for en eiendom som ligger langt under porteføljens gjennomsnittlige belegg, blir mellomlangtidsprisen sammenlignet med en tom natt snarere enn en til $307. Det er dette de samlede dataene viser: mellomlangtidsutleie styrker de svake delene av kalenderen snarere enn å erstatte de sterke.

Ett forbehold før tallet 53 % brukes noe sted. Det er et nasjonalt tall, og neste del viser at det er det mest lokasjonsavhengige tallet i denne analysen, med variasjoner fra 28 % til 95 % mellom delstater.

Skjæringspunktet på 53 % endrer seg vesentlig etter marked

Alt i forrige del brukte nasjonale gjennomsnitt, og nasjonale gjennomsnitt skjuler det mest nyttige i dette datasettet. Når vi knytter utleieobjekter til deres postnummer og grupperer dem etter delstat, viser det seg at rabatten for mellomlangtidsutleie varierer mer enn noe annet tall vi målte.

Nasjonalt ligger nattpriser for mellomlangtidsutleie på 53 % av korttidsprisene. På tvers av enkelte delstater med nok mellomlangt volum til å måle, varierer dette forholdet fra 28 % til 95 %, med en median på 56 %. Den samme strategien som ødelegger verdier i ett marked, er nesten gratis i et annet.

California er den mest slående linjen. Mellomlange priser der lå i gjennomsnitt på $376 mot $397 for korttidsutleie, eller omtrent 95 %. Colorado kom inn på 78 %. I den andre enden registrerte Connecticut og Pennsylvania 28 % og 35 %.

Dette er sammenligninger på porteføljenivå, ikke direkte sammenlignbare objekter. Mellomlange og kortvarige priser i hver delstat er hentet fra ulike blandinger av eiendommer, lokasjoner og sesonger, så en delstat der mellomlange priser ligger nær korttidspriser kan gjenspeile en annen inventarmiks snarere enn en mindre rabatt på en enkelt eiendom. Det tabellen fastslår, er at forholdet mellom de to prisene varierer enormt etter marked. Den fastslår ikke hva en individuell operatør i det markedet ville gitt opp ved å flytte en natt fra den ene til den andre.

Hva dataene ikke kan måle

Plattformdata registrerer bestillinger, netter og nattpriser, men ingenting om vaskekostnader, utskifting av sengetøy, arbeidstimer eller hvor raskt en eiendom slites. Disse faktorene preger de fleste operatørers faktiske opplevelse av mellomlangtidsutleie, så de hører hjemme i diskusjonen selv om denne analysen ikke kan kvantifisere dem.

Én mengde kan imidlertid hentes fra dataene: hvor mange separate reservasjoner som kreves for å fylle en periode i kalenderen. Ved et mediangjennomsnittlig opphold på 3,7 netter, krever 45 netter med korttidsbelegg omtrent 12 reservasjoner. Den samme perioden som en enkelt mellomlang bestilling krever én.

De immaterielle faktorene

Resten av det operasjonelle bildet er ikke synlig i PMS-bruksdata i det hele tatt. Følgende faktorer dukker konsekvent opp i operatørers diskusjon om mellomlangtidsutleie og er verdt å veie, men ingenting i dette datasettet bekrefter eller kvantifiserer dem:

• Færre feilkilder. De fleste operasjonelle feil skjer i overgangene: en glemt vask, en sen ankomst, en kode til nøkkelboks som ikke ble sendt. Tolv overganger i stedet for én endrer oddsen.
• Slitasje. Operatører rapporterer ofte at gjestetype betyr mer enn antall netter: en korttidsgjest er på ferie og behandler eiendommen som reisens midtpunkt, mens en mellomtidsgjest oftere er i arbeid, ute av eiendommen på dagtid, og bor i den snarere enn å feire i den. Dette datasettet inneholder ingenting om gjesteadferd eller eiendommens tilstand.
• Forutsigbarhet for eiere. En bestilt blokk på åtte uker er lettere å rapportere til en nervøs eier enn en håpefull prognose, spesielt i en lavsesong.
• Belastning på teamet. Mellomlangtidsutleie konsentrerer arbeidet og gjør det lettere å forutsi, noe som kan passe et lite team eller en operatør som holder faste kostnader lave.

Vurdering av de beste MTR-utøverne

Femten kontoer i datasettet passerte begge våre terskler for betydelig aktivitet innen mellomlangtidsutleie: minst 30 lange opphold i året, og at minst en femtedel av alle reservasjoner varte i 30 netter eller mer. De administrerer mellom 8 og 91 eiendommer, med en median på 26. I denne gruppen utgjorde omtrent en tredjedel av bestillingene 85 % av de bestilte nettene.

De har også et markant bredere distribusjonsfotavtrykk. Topputøverne bruker i gjennomsnitt 7,8 aktive kanaler, mot 4,8 for kontoer som aldri tar imot en mellomlang bestilling. Fordi større porteføljer har en tendens til å bruke flere kanaler uavhengig av strategi, kjørte vi sammenligningen på nytt mot operatører av tilsvarende størrelse. Blant kontoer i samme intervall på 8 til 91 eiendommer, bruker de uten mellomlang aktivitet i gjennomsnitt 5,1 kanaler, så topputøverne bruker fortsatt 53 % flere. Mønsteret holder seg innenfor hver størrelsesgruppe, med 7,2 mot 5,3 for operatører med 6 til 20 eiendommer og 6,2 mot 5,0 ved 21 til 50.

Dette fastslår ikke at distribusjon forårsaker suksess med mellomlangtidsutleie. Det det viser, er at operatørene som fanger opp mest mellomlang virksomhet, ikke gjør det med en smal kanalmiks.

Hva de fem beste har til felles

Alt frem til dette punktet ble produsert fra anonymiserte data. For å forstå hva som driver disse tallene, ble de fem kontoene med høyest andel mellomlangtidsutleie re-identifisert internt av autorisert Hostfully-personell, kun for at deres offentlig tilgjengelige nettsteder og utleieobjekter kunne gjennomgås. Mønsteret på tvers av disse fem var konsekvent nok til å rapporteres i sin helhet.

• De er virksomheter for møblert utleie snarere enn STR-operatører som la til mellomlangtidsutleie, der fire av de fem selvidentifiserer seg som leverandører av møblerte boliger eller bedriftsboliger, og den femte er en virksomhet for langtidsutleie som fanger opp mellomlang og kortvarig etterspørsel på utvalgte eiendommer.
• Alle fem driver sine mellomlange utleieobjekter i urbane områder.
• Utleieobjektene klynger seg rundt en bykjerne, et sykehus eller et industriområde.
• Fasiliteter markedsføres mot gjester i arbeid snarere enn feriegjester, med raskt wifi, en arbeidsplass, ladestasjoner og lagringsplass oppført enten på en dedikert side for fasiliteter, i tre av tilfellene, eller i selve annonsene.
• Alle fem spesifiserer et komplett kjøkken ned til mindre apparater som blender og brødrister, med vaskemaskin og tørketrommel på stedet og inkludert, snarere enn delt eller myntstyrt.
• Parkering er inkludert i alle tilfeller, for minimum ett kjøretøy.
• Fire av de fem spesifiserer type kaffetrakter, noe som tyder på annonser skrevet for noen som etablerer en daglig rutine snarere enn bare å bestille et opphold.

Gjøre funnene om til en arbeidsmetode

Funnene tyder på at mellomlangtidsutleie kan utfylle porteføljer for korttidsutleie i markeder, eiendommer og sesonger der belegget er lavt. Å handle på dette krever at man identifiserer de rolige periodene, beregner break-even på eiendomsnivå, beskytter toppdatoer, legger til distribusjon for mellomlangtidsutleie, og bygger betalings- og avtaleprosessene et lengre opphold krever.

Hva disse dataene ikke viser

Selv om denne forskningen bygger på mer enn 500 000 reservasjoner, har den sine begrensninger. Her er noen det er verdt å ha i bakhodet:

• Den viser ikke at mellomlange eiendommer tjener mer per år enn korttidseiendommer. Vi sammenlignet sterke mellomlange operatører mot geografisk lignende korttidsinventar, og resultatene var varierte. For mange variabler faller utenfor datasettet.
• Den fastslår ikke årsakssammenheng. Operatører kan drive med mellomlangtidsutleie på grunn av sesongvariasjoner, reguleringer, eierpreferanser, et svakt marked eller bevisst strategi. Dataene kan ikke skille mellom disse.
• Den måler ikke fortjeneste, kostnad eller slitasje. Hvert tall her er brutto overnattingsinntekt før vask, forvaltningsgebyrer, strøm/vann, skatter og plattformprovisjon. Den operasjonelle delen av denne rapporten er basert på matematikk og operatørerfaring, ikke måling, og vi har merket den som det.
• Den inkluderer ikke nøyaktige oppholdslengder. Reservasjoner kommer gruppert i lengdeintervaller, så hvert inntekts- og nattestimat bruker det korteste oppholdet i hvert intervall. De reelle tallene er høyere enn de som er publisert her.
• Priser på delstatsnivå er fortsatt gjennomsnitt, og de er ikke direkte sammenlignbare. Mellomlange og kortvarige priser innenfor en delstat kommer fra ulike blandinger av eiendommer, lokasjoner og sesonger, så forholdet mellom dem beskriver markedet snarere enn valget for en enkelt eiendom.
• Den registrerer ikke hvorfor gjester bestiller. Segmentbeskrivelsene i denne rapporten gjenspeiler bransjekontekst og operatørobservasjoner, ikke data fanget opp av plattformen.
• Den representerer ikke hele markedet. Dette er én eiendomsforvaltningsplattforms amerikanske kundebase, vektet mot profesjonelle STR-operatører.

Mellomlangtidsutleie, enkelt forklart

Hvordan vi utførte analysen