Στατιστικά μεσοπρόθεσμων μισθώσεωνΤο κενό MTR στα χαρτοφυλάκια βραχυχρόνιων μισθώσεων
Η Hostfully ανέλυσε περισσότερες από 500.000 κρατήσεις στις ΗΠΑ σε περίπου 16.500 επαγγελματικά διαχειριζόμενες καταχωρίσεις για να μετρήσει πώς οι διαμονές 30 διανυκτερεύσεων ή περισσότερο εμφανίζονται στα χαρτοφυλάκια βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Οι μεσοπρόθεσμες μισθώσεις αντιπροσώπευαν το 1,7% των κρατήσεων, αλλά εμφανίστηκαν στο 39% των λογαριασμών διαχειριστών. Χρησιμοποιώντας την συντηρητική μέθοδο αυτής της μελέτης για την εκτίμηση της διάρκειας διαμονής, αντιπροσώπευαν περίπου το 20% των κρατημένων διανυκτερεύσεων. Οι μέσες τιμές διανυκτέρευσης των μεσοπρόθεσμων μισθώσεων ήταν κατά μέσο όρο 47% χαμηλότερες από τις βραχυπρόθεσμες τιμές σε εθνικό επίπεδο, με σημαντική διακύμανση μεταξύ των πολιτειών.
Η έκθεση εξετάζει τη συχνότητα κρατήσεων, τη διάρκεια διαμονής, τις τιμές διανυκτέρευσης, το μέγεθος του χαρτοφυλακίου, τη διακύμανση της αγοράς και τις συνθήκες ημερολογίου υπό τις οποίες μια μεγαλύτερη διαμονή μπορεί να ανταγωνιστεί τα έσοδα από βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.
Η μεσοπρόθεσμη μίσθωση είναι συνηθισμένη ως περιστασιακή κράτηση και σπάνια ως λειτουργικό μοντέλο
Η Hostfully ανέλυσε περισσότερες από 500.000 κρατήσεις στις ΗΠΑ ανά διάρκεια διαμονής για να μετρήσει πόση δραστηριότητα μεσοπρόθεσμων μισθώσεων (MTR) διεκπεραιώνεται μέσω χαρτοφυλακίων βραχυχρόνιων μισθώσεων (STR). Οι διαμονές 30 διανυκτερεύσεων ή περισσότερο αντιπροσώπευαν λιγότερο από το 2% των κρατήσεων, αλλά εμφανίστηκαν σε σχεδόν 39% των λογαριασμών. Οι μεσοπρόθεσμες τιμές ήταν κατά μέσο όρο 47% χαμηλότερες από τις βραχυπρόθεσμες τιμές σε εθνικό επίπεδο, αν και αυτή η σχέση κυμάνθηκε από 28% έως 95% των βραχυπρόθεσμων τιμών μεταξύ των πολιτειών. Τα ευρήματα υποδηλώνουν ότι οι διαχειριστές θα πρέπει να υπολογίζουν το δικό τους σημείο ισορροπίας αντί να βασίζονται σε εθνικούς μέσους όρους.
Οι ενότητες 01 έως 08 αναφέρουν τι μετρήθηκε από το σύνολο δεδομένων. Οι ενότητες 09 και μετά περιγράφουν τι μπορούν να δοκιμάσουν οι διαχειριστές ως απάντηση, το οποίο αποτελεί συμπέρασμα και όχι μέτρηση. Εμπορικές προτάσεις, συμπεριλαμβανομένης της χρήσης ειδικής διανομής μεσοπρόθεσμων μισθώσεων, δεν δοκιμάστηκαν από αυτήν την ανάλυση.
Τι πωλείται σήμερα σε ένα χαρτοφυλάκιο βραχυχρόνιων μισθώσεων
Εξετάσαμε τι καταγράφουν επί του παρόντος οι επιχειρήσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων στη ζήτηση μεσοπρόθεσμων μισθώσεων. Αξίζει να σημειωθεί ότι η πλειονότητα των πελατών της Hostfully δεν είναι εταιρείες επιπλωμένων κατοικιών ή πάροχοι εταιρικών κατοικιών, αλλά διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αυτό αντικατοπτρίζεται στο μείγμα των κρατήσεών τους:
| Διάρκεια διαμονής | Κρατήσεις | Μερίδιο | |
|---|---|---|---|
| 1 έως 2 διανυκτερεύσεις | 199.073 | 38,6% | |
| 3 έως 6 διανυκτερεύσεις | 249.664 | 48,4% | |
| 7 έως 13 διανυκτερεύσεις | 47.053 | 9,1% | |
| 14 έως 29 διανυκτερεύσεις | 10.999 | 2,1% | |
| 30 έως 59 διανυκτερεύσεις | 6.804 | 1,3% | |
| 60 έως 89 διανυκτερεύσεις | 1.126 | 0,2% | |
| 90+ διανυκτερεύσεις | 965 | 0,2% |
Το 87,0% των κρατήσεων διήρκεσε έξι διανυκτερεύσεις ή λιγότερο. Ο μέσος διαχειριστής είχε μέση διαμονή 3,7 διανυκτερεύσεων. Μόνο το 2,2% των λογαριασμών κατέγραψε μέση διαμονή 30 διανυκτερεύσεων ή περισσότερο.
Αυτός ο μέσος όρος των 3,7 διανυκτερεύσεων καθορίζει τους όρους για την ανάλυση που ακολουθεί. Καθορίζει το επικρατέστερο περιβάλλον βραχυπρόθεσμων τιμών, τη συχνότητα αλλαγών ενοικιαστών που ενσωματώνεται στο λειτουργικό μοντέλο και το πλαίσιο στο οποίο μια κράτηση 45 διανυκτερεύσεων εμφανίζεται ασυνήθιστη. Η μεσοπρόθεσμη μίσθωση δεν είναι ξεχωριστή βιομηχανία σε αυτήν την ανάλυση. Είναι η μακρά άκρη του ημερολογίου που ήδη διαχειρίζονται οι διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Τέσσερις στους δέκα διαχειριστές έχουν ήδη δεχτεί μια μεσοπρόθεσμη κράτηση. Σχεδόν κανείς δεν λειτουργεί βάσει αυτής.
Ένας μικρός αριθμός λογαριασμών σε αυτό το σύνολο δεδομένων λειτουργεί μεσοπρόθεσμες μισθώσεις ως επιχειρηματικό μοντέλο, και η ενότητα 08 τους εξετάζει. Δεν είναι από εκεί που προέρχεται ο όγκος. Η μεγάλη πλειονότητα των μεσοπρόθεσμων κρατήσεων καταγράφηκε από λογαριασμούς για τους οποίους οι μακροχρόνιες διαμονές αποτελούν ένα μικρό κλάσμα της δραστηριότητας, πράγμα που σημαίνει ότι η κατανομή είναι αραιή και ευρεία αντί να είναι συγκεντρωμένη.
Ο μέσος ενεργός διαχειριστής μεσοπρόθεσμων μισθώσεων έκλεισε τέσσερις μακροχρόνιες διαμονές καθ' όλη τη διάρκεια του έτους και πραγματοποίησε το 1,7% των κρατήσεών του από αυτές. Στο 75ο εκατοστημόριο ήταν έντεκα κρατήσεις. Στο 90ό εκατοστημόριο, είκοσι οκτώ. Πέρα από αυτό, οι αριθμοί αραιώνουν γρήγορα.
| Μερίδιο μεσοπρόθεσμων μισθώσεων στις κρατήσεις ενός διαχειριστή | Μερίδιο όλων των λογαριασμών | |
|---|---|---|
| Περισσότερο από 5% | 9,0% | |
| Περισσότερο από 10% | 5,7% | |
| Περισσότερο από 20% | 3,4% | |
| Περισσότερο από 50% | 1,8% |
Οι περισσότεροι διαχειριστές δεν λειτουργούν μια επιχείρηση μεσοπρόθεσμων μισθώσεων. Δέχονται μεσοπρόθεσμες κρατήσεις εντός μιας επιχείρησης βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η διάκριση είναι μετρήσιμη. Ένας διαχειριστής που λειτουργεί μεσοπρόθεσμες μισθώσεις ως επιχειρηματική δραστηριότητα εμφανίζει τέσσερα χαρακτηριστικά στα δεδομένα: τιμές καθορισμένες σε μια συγκεκριμένη σχέση με τις βραχυπρόθεσμες τιμές, μακροχρόνιες διαμονές συγκεντρωμένες σε αναγνωρίσιμα χρονικά παράθυρα, ευρύτερο αποτύπωμα καναλιών και κατανομή διάρκειας διαμονής που συσσωρεύεται αντί να διασκορπίζεται. Ένας διαχειριστής που απορροφά μεσοπρόθεσμες μισθώσεις ως εξαίρεση δεν εμφανίζει κανένα από αυτά.
Μόνο ένα από αυτά τα τέσσερα χαρακτηριστικά είναι άμεσα μετρήσιμο σε επίπεδο λογαριασμού σε αυτό το σύνολο δεδομένων, και δείχνει την ίδια κατεύθυνση: το 3,4% των λογαριασμών έκαναν τις μεσοπρόθεσμες μισθώσεις περισσότερο από το ένα πέμπτο των κρατήσεών τους. Οι ενότητες που ακολουθούν εξετάζουν κάθε χαρακτηριστικό με τη σειρά, ξεκινώντας από τη σχέση τιμών, μετά την κατανομή ημερολογίου, την τοποθεσία, τη διανομή και το λειτουργικό φόρτο.
Όσο μεγαλύτερο το χαρτοφυλάκιο, τόσο πιο δύσκολο είναι να αγνοηθεί η έκθεση σε μεσοπρόθεσμες μισθώσεις
Η έκθεση αυξάνεται απότομα με τον αριθμό των ακινήτων. Κάποιο μέρος αυτού είναι αριθμητικό: περισσότερα ακίνητα παράγουν περισσότερες κρατήσεις, και περισσότερες κρατήσεις παράγουν περισσότερες πιθανότητες να πετύχεις μια μακροχρόνια. Αλλά η πρακτική συνέπεια εξακολουθεί να ισχύει.
| Μέγεθος χαρτοφυλακίου | Έκθεση | |
|---|---|---|
| 1 ακίνητο | 7,3% | |
| 2 έως 5 | 25,3% | |
| 6 έως 20 | 68,3% | |
| 21 έως 50 | 81,3% | |
| 51 έως 100 | 95,5% | |
| 101+ | 100% |
Στην κατηγορία 6 έως 20 ακινήτων, η έκθεση σε μεσοπρόθεσμες μισθώσεις γίνεται συνηθισμένη αντί για εξαιρετική. Πάνω από είκοσι ακίνητα, τέσσερις στους πέντε διαχειριστές κατέγραψαν τουλάχιστον μία.
Αυτός ο πίνακας μετρά την έκθεση, όχι την προτίμηση. Ένας διαχειριστής 60 ακινήτων επεξεργάζεται πολύ περισσότερες κρατήσεις από έναν οικοδεσπότη ενός ακινήτου, γεγονός που καθιστά τις πιθανότητες να πετύχει τουλάχιστον μία μακροχρόνια διαμονή πολύ υψηλότερες ανεξάρτητα από τη στρατηγική. Ο παραπάνω πίνακας δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως στρατηγική ή προτίμηση διανομής.
Τα τρία τέταρτα των μεσοπρόθεσμων διαμονών διαρκούν 30 έως 59 διανυκτερεύσεις
Μεταξύ όλων των 8.895 κρατήσεων 30 διανυκτερεύσεων ή περισσότερο, η κατανομή συγκεντρώνεται στο συντομότερο άκρο:
Τα τρία τέταρτα των μεσοπρόθεσμων κρατήσεων εμπίπτουν στο εύρος ενός έως δύο μηνών. Το σύνολο δεδομένων δεν καταγράφει γιατί ένας επισκέπτης έκανε κράτηση, οπότε ο σκοπός πίσω από αυτές τις διαμονές, είτε εταιρικός είτε εκτεταμένες διακοπές, δεν μπορεί να προσδιοριστεί εδώ.
Τα όρια διάρκειας διαμονής αλλάζουν το νομικό πλαίσιο σε πολλές αγορές. Ορισμένες δικαιοδοσίες αντιμετωπίζουν τις 30 διανυκτερεύσεις ως το σημείο όπου αρχίζουν οι προστασίες ενοικιαστών, και ορισμένες άδειες βραχυχρόνιων μισθώσεων αποκλείουν ρητά τις μακροχρόνιες διαμονές. Οι τοπικοί κανόνες, οι όροι μίσθωσης και οι συμφωνίες διαχείρισης θα πρέπει επομένως να επανεξεταστούν πριν ένα ακίνητο καταχωρηθεί για μεσοπρόθεσμη μίσθωση, επειδή αυτός είναι ένας τομέας που το σύνολο δεδομένων δεν μπορεί να επιλύσει.
Τιμή έναντι κατειλημμένων διανυκτερεύσεων
Οι τιμές διανυκτέρευσης αποκλίνουν έντονα ανάλογα με τη διάρκεια διαμονής. Σταθμισμένες ανά αριθμό κρατήσεων σε όλο το σύνολο δεδομένων:
Το κενό 47% είναι η μεγαλύτερη ενιαία διαφορά στο σύνολο δεδομένων και λειτουργεί εις βάρος των μεσοπρόθεσμων μισθώσεων σε οποιαδήποτε διανυκτέρευση που διαφορετικά θα πωλούνταν με τη βραχυπρόθεσμη τιμή. Η σημασία του εξαρτάται επομένως από το υποθετικό: τι θα είχε κερδίσει μια δεδομένη διανυκτέρευση αν δεν είχε πωληθεί για μακροχρόνια διαμονή. Αυτό αναδιατυπώνει την ερώτηση από σύγκριση τιμών σε πληρότητα.
Τι υποδηλώνουν οι εθνικές τιμές
Εφαρμόζοντας και τις δύο τιμές σε ένα πλήρες έτος διαθέσιμων διανυκτερεύσεων δίνει τα ακόλουθα:
| Στρατηγική | Τιμή | Πληρότητα | Ετήσια έσοδα |
|---|---|---|---|
| Βραχυπρόθεσμη | 307 $ | 70% | 78.400 $ |
| Βραχυπρόθεσμη | 307 $ | 60% | 67.200 $ |
| Βραχυπρόθεσμη | 307 $ | 53% | 59.400 $ |
| Βραχυπρόθεσμη | 307 $ | 40% | 44.800 $ |
| Μεσοπρόθεσμη | 164 $ | 90% | 53.900 $ |
| Μεσοπρόθεσμη | 164 $ | 100% | 59.900 $ |
Ένα πλήρως γεμάτο μεσοπρόθεσμο ημερολόγιο αποφέρει όσα ένα βραχυπρόθεσμο ημερολόγιο με 53% πληρότητα. Ένα 90% γεμάτο μεσοπρόθεσμο ημερολόγιο αντιστοιχεί σε βραχυπρόθεσμο με 48%.
Σε εθνικές συνολικές τιμές, μια ολική αλλαγή παράγει λιγότερα ακαθάριστα έσοδα διαμονής από τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις σε οποιαδήποτε πληρότητα ουσιαστικά πάνω από 53%. Ένας διαχειριστής που επιτυγχάνει κανονική βραχυπρόθεσμη πληρότητα θα χρειαζόταν ένα μεσοπρόθεσμο ημερολόγιο σχεδόν μόνιμα γεμάτο για να το ισοφαρίσει. Μόνο από τα έσοδα, οι μεσοπρόθεσμες μισθώσεις δεν λειτουργούν ως αντικατάσταση του βραχυπρόθεσμου αποθέματος, αν και αυτή η σύγκριση εξαιρεί τα λειτουργικά έξοδα, τα οποία συζητούνται στην ενότητα 07 και δεν μπορούν να μετρηθούν από αυτό το σύνολο δεδομένων.
Αυτό που υποστηρίζουν οι ίδιοι αριθμοί είναι οι μεσοπρόθεσμες μισθώσεις ως συμπλήρωμα. Η σύγκριση ευνοεί τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις μόνο σε διανυκτερεύσεις που πωλούνται πραγματικά με τη βραχυπρόθεσμη τιμή. Εφαρμοσμένο σε μια χαμηλή περίοδο, ένα επίμονο κενό ή ένα ακίνητο που λειτουργεί πολύ κάτω από τη μέση πληρότητα του χαρτοφυλακίου, η μεσοπρόθεσμη τιμή συγκρίνεται με μια κενή διανυκτέρευση αντί για μια διανυκτέρευση των 307 $. Αυτή είναι η περίπτωση που δείχνουν τα συνολικά δεδομένα: οι μεσοπρόθεσμες μισθώσεις ενισχύουν τα αδύναμα σημεία του ημερολογίου αντί να αντικαθιστούν τα ισχυρά.
Μια διευκρίνιση πριν χρησιμοποιηθεί οπουδήποτε αυτό το 53%. Είναι ένα εθνικό στοιχείο, και η επόμενη ενότητα δείχνει ότι είναι ο πιο εξαρτώμενος από την τοποθεσία αριθμός σε αυτήν την ανάλυση, κυμαινόμενος από 28% έως 95% μεταξύ των πολιτειών.
Τα σενάρια πληρότητας παραπάνω χρησιμοποιούν συνολικές τιμές σε περίπου 16.500 ακίνητα σε πολλές διαφορετικές αγορές. Απεικονίζουν το σχήμα της ανταλλαγής. Δεν είναι προβλέψεις για μεμονωμένα ακίνητα, και οι τιμές και η πληρότητα σε επίπεδο ακινήτου μπορούν να μετακινήσουν το σημείο ισορροπίας ουσιαστικά προς οποιαδήποτε κατεύθυνση.
Οι εκτιμήσεις εσόδων εξαιρούν τα τέλη καθαρισμού, τους φόρους, τις ακυρώσεις, τις διαμονές ιδιοκτητών, τις αποκλεισμένες διανυκτερεύσεις, τα τέλη διαχείρισης και κάθε λειτουργικό κόστος. Οι μεσοπρόθεσμες διαμονές συνεπάγονται λιγότερες αλλαγές ενοικιαστών και συνήθως λιγότερες γραμμές τελών, οπότε η πλευρά των τελών της σύγκρισης τείνει να λειτουργεί εις βάρος των μεσοπρόθεσμων μισθώσεων, ενώ η πλευρά του κόστους τείνει να λειτουργεί υπέρ τους. Δεν μπορούμε να ποσοτικοποιήσουμε κανένα από αυτά τα δεδομένα.
Το σημείο ισορροπίας 53% μετατοπίζεται ουσιαστικά ανά αγορά
Όλα στην προηγούμενη ενότητα χρησιμοποιούσαν εθνικούς μέσους όρους, και οι εθνικοί μέσοι όροι κρύβουν το πιο χρήσιμο πράγμα σε αυτό το σύνολο δεδομένων. Όταν αναλύουμε τις καταχωρίσεις στον ταχυδρομικό τους κώδικα και τις συγκεντρώνουμε ανά πολιτεία, η έκπτωση των μεσοπρόθεσμων μισθώσεων αποδεικνύεται ότι ποικίλλει περισσότερο από οποιοδήποτε άλλο στοιχείο μετρήσαμε.
Σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές διανυκτέρευσης των μεσοπρόθεσμων μισθώσεων ανέρχονται στο 53% των βραχυπρόθεσμων τιμών. Σε μεμονωμένες πολιτείες με επαρκή όγκο μεσοπρόθεσμων μισθώσεων για μέτρηση, αυτή η αναλογία κυμαίνεται από 28% έως 95%, με μέση τιμή 56%. Η ίδια στρατηγική που καταστρέφει την αξία σε μια αγορά είναι σχεδόν δωρεάν σε μια άλλη.
| Πολιτεία | Τιμή STR | Τιμή MTR | Νεκρό σημείο | |
|---|---|---|---|---|
| Κονέκτικατ | 186 $ | 51 $ | 28% | |
| Πενσυλβάνια | 285 $ | 99 $ | 35% | |
| Μασαχουσέτη | 309 $ | 124 $ | 40% | |
| Μίσιγκαν | 392 $ | 163 $ | 42% | |
| Ουισκόνσιν | 317 $ | 144 $ | 46% | |
| Τζόρτζια | 276 $ | 132 $ | 48% | |
| Νέα Υόρκη | 316 $ | 162 $ | 51% | |
| Αλαμπάμα | 210 $ | 111 $ | 53% | |
| Βόρεια Καρολίνα | 271 $ | 147 $ | 54% | |
| Οχάιο | 300 $ | 172 $ | 58% | |
| Ιντιάνα | 242 $ | 141 $ | 58% | |
| Αριζόνα | 304 $ | 177 $ | 58% | |
| Μιζούρι | 197 $ | 123 $ | 62% | |
| Τενεσί | 250 $ | 162 $ | 65% | |
| Τέξας | 245 $ | 169 $ | 69% | |
| Φλόριντα | 228 $ | 162 $ | 71% | |
| Κολοράντο | 339 $ | 265 $ | 78% | |
| Καλιφόρνια | 397 $ | 376 $ | 95% |
Η Καλιφόρνια είναι η πιο εντυπωσιακή γραμμή. Οι μεσοπρόθεσμες τιμές εκεί ήταν κατά μέσο όρο 376 $ έναντι 397 $ για τις βραχυπρόθεσμες, ή περίπου 95%. Το Κολοράντο ήταν στο 78%. Στο άλλο άκρο, το Κονέκτικατ και η Πενσυλβάνια κατέγραψαν 28% και 35%.
Αυτές είναι συγκρίσεις σε επίπεδο χαρτοφυλακίου, όχι συγκρίσεις όμοιων με όμοια. Οι μεσοπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες τιμές σε κάθε πολιτεία προέρχονται από διαφορετικά μείγματα ακινήτων, τοποθεσιών και εποχών, οπότε μια πολιτεία όπου οι μεσοπρόθεσμες τιμές είναι κοντά στις βραχυπρόθεσμες μπορεί να αντικατοπτρίζει ένα διαφορετικό μείγμα αποθέματος και όχι μια μικρότερη έκπτωση σε οποιοδήποτε μεμονωμένο ακίνητο. Αυτό που καθορίζει ο πίνακας είναι ότι η σχέση μεταξύ των δύο τιμών ποικίλλει πάρα πολύ ανά αγορά. Δεν καθορίζει τι θα έχανε ένας μεμονωμένος διαχειριστής σε αυτήν την αγορά μετακινώντας μια διανυκτέρευση από τη μία στην άλλη.
Δεν υπάρχει μία ενιαία οικονομική περίπτωση για τις μεσοπρόθεσμες μισθώσεις. Το σχετικό σημείο ισορροπίας εξαρτάται από την αγορά, το ακίνητο, την εποχή και την επιτεύξιμη τιμή. Ο σχεδιασμός σε επίπεδο χαρτοφυλακίου θα πρέπει επομένως να χρησιμοποιεί οικονομικά στοιχεία ειδικά για το ακίνητο και όχι το εθνικό σημείο αναφοράς του 53%.
Τα κρατικά όρια είναι ένα ακατέργαστο εργαλείο για μια αγορά που είναι πραγματικά τοπική, και το μείγμα τιμών εντός μιας μόνο πολιτείας ποικίλλει σημαντικά μεταξύ μιας περιοχής θέρετρου και ενός κέντρου πόλης. Αυτά τα στοιχεία περιορίζουν την ερώτηση αντί να την απαντούν για ένα μεμονωμένο ακίνητο.
Η ανάλυση σε επίπεδο ZIP καλύπτει το 87% των καταχωρίσεων των οποίων οι ταχυδρομικοί κώδικες αντιστοιχούσαν σε έγκυρο ZIP των ΗΠΑ. Οι υπόλοιποι έφεραν κωδικούς που δεν μπορούσαμε να επιβεβαιώσουμε και εξαιρούνται μόνο από αυτήν την ενότητα.
Τι δεν μπορεί να μετρήσει τα δεδομένα
Τα δεδομένα της πλατφόρμας καταγράφουν κρατήσεις, διανυκτερεύσεις και τιμές διανυκτέρευσης, αλλά τίποτα σχετικά με το κόστος καθαρισμού, την αντικατάσταση λευκών ειδών, τις ώρες προσωπικού ή πόσο γρήγορα φθείρεται ένα ακίνητο. Αυτοί οι παράγοντες διαμορφώνουν την πραγματική εμπειρία των περισσότερων διαχειριστών όσον αφορά τις μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, οπότε ανήκουν στη συζήτηση, παρόλο που αυτή η ανάλυση δεν μπορεί να τους ποσοτικοποιήσει.
Μια ποσότητα μεταφέρεται από τα δεδομένα: πόσες ξεχωριστές κρατήσεις χρειάζονται για να καλυφθεί ένα χρονικό διάστημα στο ημερολόγιο. Με μέση διάρκεια διαμονής 3,7 διανυκτερεύσεων, 45 διανυκτερεύσεις βραχυπρόθεσμης μίσθωσης απαιτούν περίπου 12 κρατήσεις. Το ίδιο παράθυρο ως μία μόνο μεσοπρόθεσμη κράτηση απαιτεί μία.
| Λειτουργικό γεγονός | Βραχυπρόθεσμη | Μεσοπρόθεσμη |
|---|---|---|
| Κρατήσεις | ~12 | 1 |
| Αλλαγές ενοικιαστών | ~12 | 1 |
| Καθαρισμοί, συμπεριλαμβανομένου του ενδιάμεσου καθαρισμού | ~12 | ~5 |
| Check-ins και check-outs | ~24 | 2 |
| Κύκλοι μηνυμάτων από κράτηση έως αναχώρηση | ~12 | 1 |
| Πιθανά κενά μεταξύ διαμονών | ~11 | 0 |
Τα άυλα
Το υπόλοιπο λειτουργικό πλαίσιο δεν είναι καθόλου ορατό στα δεδομένα χρήσης του PMS. Οι ακόλουθοι παράγοντες αναφέρονται σταθερά στη συζήτηση των διαχειριστών για τις μεσοπρόθεσμες μισθώσεις και αξίζει να σταθμιστούν, αλλά τίποτα σε αυτό το σύνολο δεδομένων δεν τους επιβεβαιώνει ή τους ποσοτικοποιεί:
- Λιγότερα σημεία αστοχίας. Τα περισσότερα λειτουργικά λάθη συμβαίνουν στα σημεία σύνδεσης: ένας χαμένος καθαρισμός, μια καθυστερημένη άφιξη, ένας κωδικός κλειδοθήκης που δεν στάλθηκε. Δώδεκα σημεία σύνδεσης αντί για ένα αλλάζουν τις πιθανότητες.
- Φθορά. Οι διαχειριστές αναφέρουν συχνά ότι ο τύπος του επισκέπτη έχει μεγαλύτερη σημασία από τον αριθμό των διανυκτερεύσεων: ένας βραχυπρόθεσμος επισκέπτης βρίσκεται σε διακοπές και αντιμετωπίζει το ακίνητο ως το κέντρο του ταξιδιού, ενώ ένας μεσοπρόθεσμος επισκέπτης συχνότερα εργάζεται, βρίσκεται εκτός ακινήτου κατά τη διάρκεια της ημέρας και ζει σε αυτό αντί να γιορτάζει σε αυτό. Αυτό το σύνολο δεδομένων δεν περιέχει τίποτα σχετικά με τη συμπεριφορά των επισκεπτών ή την κατάσταση του ακινήτου.
- Προβλεψιμότητα για τους ιδιοκτήτες. Ένα μπλοκ οκτώ εβδομάδων με κράτηση είναι ευκολότερο να αναφερθεί σε έναν ανήσυχο ιδιοκτήτη από μια αισιόδοξη πρόβλεψη, ειδικά σε μια περίοδο χαμηλής ζήτησης.
- Φόρτος εργασίας ομάδας. Οι μεσοπρόθεσμες κρατήσεις συγκεντρώνουν την εργασία και την καθιστούν ευκολότερη στην πρόβλεψη, κάτι που μπορεί να ταιριάζει σε μια μικρή ομάδα ή σε έναν διαχειριστή που διατηρεί χαμηλά τα λειτουργικά έξοδα.
Αξιολόγηση των κορυφαίων διαχειριστών MTR
Δεκαπέντε λογαριασμοί στο σύνολο δεδομένων πληρούσαν και τα δύο όρια μας για ουσιαστική μεσοπρόθεσμη δραστηριότητα: τουλάχιστον 30 μακροχρόνιες διαμονές εντός του έτους και τουλάχιστον το ένα πέμπτο όλων των κρατήσεων να διαρκούν 30 νύχτες ή περισσότερο. Διαχειρίζονται μεταξύ 8 και 91 ακινήτων, με μέσο όρο 26. Σε αυτή την ομάδα, περίπου το ένα τρίτο των κρατήσεων αντιπροσώπευε το 85% των κρατημένων διανυκτερεύσεων.
Επίσης, διαθέτουν ένα αισθητά ευρύτερο αποτύπωμα διανομής. Οι κορυφαίοι διαχειριστές χρησιμοποιούν κατά μέσο όρο 7,8 ενεργά κανάλια, έναντι 4,8 για λογαριασμούς που δεν πραγματοποιούν ποτέ μεσοπρόθεσμη κράτηση. Επειδή τα μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια τείνουν να χρησιμοποιούν περισσότερα κανάλια ανεξαρτήτως στρατηγικής, επαναλάβαμε τη σύγκριση με διαχειριστές παρόμοιου μεγέθους. Μεταξύ των λογαριασμών στην ίδια κλίμακα 8 έως 91 ακινήτων, εκείνοι χωρίς μεσοπρόθεσμη δραστηριότητα χρησιμοποιούν κατά μέσο όρο 5,1 κανάλια, οπότε οι κορυφαίοι διαχειριστές εξακολουθούν να χρησιμοποιούν 53% περισσότερα. Το μοτίβο ισχύει σε κάθε ζώνη μεγέθους, με 7,2 έναντι 5,3 για διαχειριστές 6 έως 20 ακινήτων και 6,2 έναντι 5,0 για 21 έως 50.
Αυτό δεν αποδεικνύει ότι η διανομή προκαλεί μεσοπρόθεσμη επιτυχία. Αυτό που δείχνει είναι ότι οι διαχειριστές που εξασφαλίζουν τις περισσότερες μεσοπρόθεσμες κρατήσεις δεν το κάνουν με ένα περιορισμένο μείγμα καναλιών.
Τι έχουν κοινό οι πέντε κορυφαίοι
Όλα τα παραπάνω στοιχεία προέκυψαν από ανωνυμοποιημένα δεδομένα. Για να κατανοήσουμε τι οδηγεί αυτούς τους αριθμούς, οι πέντε λογαριασμοί με το υψηλότερο μερίδιο μεσοπρόθεσμων κρατήσεων αναγνωρίστηκαν εσωτερικά από εξουσιοδοτημένο προσωπικό της Hostfully, και μόνο για να μπορέσουν να εξεταστούν οι δημόσια διαθέσιμες ιστοσελίδες και καταχωρίσεις τους. Το μοτίβο σε αυτούς τους πέντε ήταν αρκετά συνεπές ώστε να αναφερθεί πλήρως.
- Πρόκειται για επιχειρήσεις επιπλωμένων ενοικιάσεων και όχι για διαχειριστές βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων που πρόσθεσαν μεσοπρόθεσμες, με τέσσερις από τους πέντε να αυτοπροσδιορίζονται ως πάροχοι επιπλωμένων ή εταιρικών ενοικιάσεων και ο πέμπτος να είναι μια επιχείρηση μακροχρόνιων ενοικιάσεων που καλύπτει μεσοπρόθεσμη και βραχυπρόθεσμη ζήτηση σε επιλεγμένα ακίνητα.
- Και οι πέντε διαχειρίζονται τις μεσοπρόθεσμες καταχωρίσεις τους σε αστικές περιοχές.
- Οι καταχωρίσεις συγκεντρώνονται γύρω από ένα κέντρο πόλης, ένα νοσοκομείο ή μια βιομηχανική περιοχή.
- Οι παροχές απευθύνονται σε επαγγελματίες επισκέπτες και όχι σε παραθεριστές, με γρήγορο Wi-Fi, χώρο εργασίας, σταθμούς φόρτισης και αποθηκευτικό χώρο να αναφέρονται είτε σε μια ειδική σελίδα παροχών, σε τρεις περιπτώσεις, είτε στις ίδιες τις καταχωρίσεις.
- Και οι πέντε αναφέρουν αναλυτικά μια πλήρη κουζίνα μέχρι και τις μικροσυσκευές, όπως μπλέντερ και τοστιέρα, με πλυντήριο και στεγνωτήριο εντός του χώρου και συμπεριλαμβανόμενα, αντί για κοινόχρηστα ή με κερματοδέκτη.
- Η στάθμευση περιλαμβάνεται σε κάθε περίπτωση, για τουλάχιστον ένα όχημα.
- Τέσσερις από τους πέντε προσδιορίζουν τον τύπο της καφετιέρας, γεγονός που υποδηλώνει καταχωρίσεις γραμμένες για κάποιον που οργανώνει μια καθημερινή ρουτίνα και όχι για κάποιον που κάνει κράτηση διαμονής.
Οι περίοδοι χαμηλής ζήτησης είναι εκεί όπου οι μεσοπρόθεσμες ενοικιάσεις είναι πιο πιθανό να ανταγωνιστούν
Η έρευνα υποδηλώνει μια διάκριση μεταξύ της παθητικής λήψης περιστασιακών μακροχρόνιων διαμονών και του συνειδητού ανταγωνισμού για τη μεσοπρόθεσμη ζήτηση. Το Furnished Finder παρέχει μια ειδική πηγή ζήτησης μηνιαίων διαμονών, και η Hostfully είναι το μόνο PMS που την ενσωματώνει στο ίδιο ημερολόγιο και ροή εργασίας με τις βραχυπρόθεσμες κρατήσεις.
Κλείστε ένα demoΜετατροπή των ευρημάτων σε λειτουργική μέθοδο
Τα ευρήματα υποδηλώνουν ότι οι μεσοπρόθεσμες ενοικιάσεις μπορούν να συμπληρώσουν τα χαρτοφυλάκια βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων σε αγορές, ακίνητα και εποχές όπου η πληρότητα υποαποδίδει. Η δράση σε αυτό απαιτεί τον εντοπισμό των περιόδων χαμηλής ζήτησης, τον υπολογισμό του νεκρού σημείου κερδοφορίας σε επίπεδο ακινήτου, την προστασία των περιόδων αιχμής, την προσθήκη μεσοπρόθεσμης διανομής και τη δημιουργία των διαδικασιών πληρωμής και συμφωνίας που απαιτεί μια μακροχρόνια διαμονή.
Ο οικονομικός υπολογιστής μεσοπρόθεσμων ενοικιάσεων συγκρίνει τα έσοδα MTR και STR για τις ίδιες ημερομηνίες χρησιμοποιώντας τη δική σας πληρότητα, τιμές και λειτουργικά έξοδα, και επιστρέφει το νεκρό σημείο κερδοφορίας MTR. Δωρεάν, χωρίς εγγραφή.
Ανοίξτε τον οικονομικό υπολογιστή μεσοπρόθεσμων ενοικιάσεωνΤι δεν δείχνουν αυτά τα δεδομένα
Ενώ αυτή η έρευνα βασίζεται σε περισσότερες από 500.000 κρατήσεις, έχει περιορισμούς. Αξίζει να έχουμε υπόψη μας μερικούς:
- Δεν δείχνει ότι τα μεσοπρόθεσμα ακίνητα κερδίζουν περισσότερα ετησίως από τα βραχυπρόθεσμα ακίνητα. Συγκρίναμε ισχυρούς διαχειριστές μεσοπρόθεσμων ενοικιάσεων με γεωγραφικά παρόμοια βραχυπρόθεσμα ακίνητα και τα αποτελέσματα ήταν μικτά. Πάρα πολλές μεταβλητές βρίσκονται εκτός του συνόλου δεδομένων.
- Δεν αποδεικνύει αιτιότητα. Οι διαχειριστές μπορεί να χρησιμοποιούν μεσοπρόθεσμες ενοικιάσεις λόγω εποχικότητας, κανονισμών, προτίμησης ιδιοκτήτη, χαμηλής ζήτησης στην αγορά ή συνειδητής στρατηγικής. Τα δεδομένα δεν μπορούν να τα διακρίνουν.
- Δεν μετράει κέρδος, κόστος ή φθορά. Κάθε αριθμός εδώ είναι ακαθάριστα έσοδα από διαμονή πριν από καθαρισμό, αμοιβές διαχείρισης, κοινόχρηστα, φόρους και προμήθεια πλατφόρμας. Το λειτουργικό τμήμα αυτής της έκθεσης είναι αριθμητική και εμπειρία διαχειριστή, όχι μέτρηση, και το έχουμε χαρακτηρίσει έτσι.
- Δεν περιλαμβάνει ακριβείς διάρκειες διαμονής. Οι κρατήσεις ομαδοποιούνται σε εύρη διάρκειας, οπότε κάθε εκτίμηση εσόδων και διανυκτερεύσεων χρησιμοποιεί τη συντομότερη διαμονή σε κάθε εύρος. Οι πραγματικοί αριθμοί είναι υψηλότεροι από αυτούς που δημοσιεύονται εδώ.
- Οι τιμές σε επίπεδο πολιτείας εξακολουθούν να είναι μέσοι όροι και δεν είναι συγκρίσιμες. Οι μεσοπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες τιμές εντός μιας πολιτείας προέρχονται από διαφορετικά μείγματα ακινήτων, τοποθεσιών και εποχών, οπότε η αναλογία μεταξύ τους περιγράφει την αγορά και όχι την επιλογή που αντιμετωπίζει ένα μεμονωμένο ακίνητο.
- Δεν καταγράφει γιατί οι επισκέπτες κάνουν κράτηση. Οι περιγραφές τμημάτων σε αυτή την έκθεση αντικατοπτρίζουν το πλαίσιο του κλάδου και την παρατήρηση του διαχειριστή, όχι δεδομένα που καταγράφονται από την πλατφόρμα.
- Δεν αντιπροσωπεύει ολόκληρη την αγορά. Πρόκειται για τη βάση πελατών στις ΗΠΑ μιας πλατφόρμας διαχείρισης ακινήτων, με έμφαση σε επαγγελματίες διαχειριστές βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.
Μεσοπρόθεσμη ενοικίαση, απαντήσεις με απλά λόγια
Πώς πραγματοποιήσαμε την ανάλυση
- Πηγή
- Η Hostfully ανέλυσε περισσότερες από 500.000 πρόσφατες κρατήσεις στις ΗΠΑ που πραγματοποιήθηκαν μέσω του λογισμικού διαχείρισης ακινήτων των πελατών της, καλύπτοντας μια περίοδο δώδεκα προηγούμενων μηνών σε περίπου 16.500 καταχωρίσεις. Όλα τα δεδομένα κρατήσεων και τα ονόματα πελατών ανωνυμοποιήθηκαν πριν από την εξαγωγή και την ανάλυση.
- Πεδίο εφαρμογής
- Το πεδίο εφαρμογής περιορίστηκε σε ακίνητα των ΗΠΑ, ώστε η τοποθεσία να μπορεί να εξεταστεί σε επίπεδο ταχυδρομικού κώδικα, καθώς η προσθήκη διεθνών αγορών θα καθιστούσε αυτή τη σύγκριση αναξιόπιστη. Ένας μεγάλος απενεργοποιημένος λογαριασμός εξαιρέθηκε από κάθε υπολογισμό για να αποφευχθεί η διαστρέβλωση των αποτελεσμάτων από έναν μόνο πρώην πελάτη.
- Ορισμός μεσοπρόθεσμης ενοικίασης
- Οποιαδήποτε κράτηση 30 διανυκτερεύσεων ή περισσότερο, ένα κοινό όριο του κλάδου που ευθυγραμμίζεται με τα διαθέσιμα εύρη διάρκειας διαμονής στα δεδομένα πηγής.
- Διάρκεια διαμονής και τιμές
- Οι κρατήσεις ομαδοποιούνται σε εύρη 1 έως 2, 3 έως 6, 7 έως 13, 14 έως 29, 30 έως 59, 60 έως 89 και 90 ή περισσότερες νύχτες, με το καθένα να έχει τη δική του μέση ημερήσια τιμή. Οι αναφερόμενες τιμές σταθμίζονται με τον αριθμό των κρατήσεων σε όλα τα ακίνητα και όχι με τον μέσο όρο ανά λογαριασμό.
- Εκτιμήσεις διανυκτερεύσεων και εσόδων
- Επειδή οι ακριβείς διάρκειες διαμονής δεν είναι διαθέσιμες, σε κάθε κράτηση αντιστοιχεί η συντομότερη διαμονή στο εύρος της. Μια κράτηση 59 διανυκτερεύσεων υπολογίζεται ως 30 νύχτες και μια κράτηση 200 διανυκτερεύσεων υπολογίζεται ως 90. Τα απόλυτα στοιχεία διανυκτερεύσεων και δολαρίων είναι επομένως ελάχιστα με αυτή τη μέθοδο. Τα ποσοστιαία μερίδια δεν είναι: τόσο η μεσοπρόθεσμη όσο και η βραχυπρόθεσμη πλευρά υποτιμώνται, οπότε ένα μερίδιο όπως το 20% των διανυκτερεύσεων είναι μια εκτίμηση που θα μπορούσε να κινηθεί προς οποιαδήποτε κατεύθυνση μόλις γίνουν γνωστές οι ακριβείς διάρκειες διαμονής.
- Ανάλυση τοποθεσίας
- Οι καταχωρίσεις επιλύθηκαν σε επίπεδο πολιτείας μέσω ταχυδρομικού κώδικα, καλύπτοντας το 87% των καταχωρίσεων. Οι πολιτείες συμπεριλήφθηκαν στη σύγκριση τιμών μόνο όπου είχαν τουλάχιστον 100 μεσοπρόθεσμες κρατήσεις, κάτι που αφήνει 18 πολιτείες.
- Ομάδα κορυφαίων διαχειριστών και αναθεώρηση
- Λογαριασμοί με τουλάχιστον 30 μεσοπρόθεσμες κρατήσεις και τουλάχιστον το 20% των κρατήσεων να διαρκούν 30 νύχτες ή περισσότερο. Και οι δύο προϋποθέσεις απαιτούνται, γεγονός που εμποδίζει τους πολύ μεγάλους διαχειριστές βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων να πληρούν τις προϋποθέσεις μόνο με βάση τον όγκο. Τα όρια είναι μια αναλυτική επιλογή και όχι ένα πρότυπο του κλάδου. Οι πέντε λογαριασμοί με το υψηλότερο μερίδιο μεσοπρόθεσμων ενοικιάσεων αναγνωρίστηκαν εσωτερικά από εξουσιοδοτημένο προσωπικό αποκλειστικά για να επιτραπεί η αναθεώρηση των δημόσιων ιστοσελίδων και καταχωρίσεών τους, και αυτή η αναθεώρηση είναι ποιοτική.
- Σενάρια πληρότητας
- Τα ετήσια στοιχεία πολλαπλασιάζουν τη συνολική σταθμισμένη ημερήσια τιμή επί 365 νύχτες και την αναφερόμενη πληρότητα. Απεικονίζουν το σχήμα της ανταλλαγής σε επίπεδο συνόλου δεδομένων και δεν αποτελούν πρόβλεψη για κανένα μεμονωμένο ακίνητο ή αγορά.