Statistiche sugli affitti a medio termineIl divario MTR nei portafogli di affitti a breve termine
Hostfully ha analizzato più di 500.000 prenotazioni negli Stati Uniti su circa 16.500 annunci gestiti professionalmente per misurare come i soggiorni di 30 o più notti appaiano all'interno dei portafogli di affitti a breve termine.
Gli affitti a medio termine hanno rappresentato l'1,7% delle prenotazioni, ma sono apparsi nel 39% degli account degli operatori. Utilizzando il metodo conservativo di questo studio per stimare la durata del soggiorno, hanno rappresentato circa il 20% delle notti prenotate. Le tariffe notturne a medio termine sono state in media inferiori del 47% rispetto alle tariffe a breve termine a livello nazionale, con variazioni sostanziali tra gli stati.
Il rapporto esamina la frequenza delle prenotazioni, la durata del soggiorno, le tariffe notturne, le dimensioni del portafoglio, le variazioni del mercato e le condizioni del calendario in cui un soggiorno più lungo può competere con le entrate a breve termine.
L'affitto a medio termine è comune come prenotazione occasionale e raro come modello operativo
Hostfully ha analizzato più di 500.000 prenotazioni negli Stati Uniti in base alla durata del soggiorno per misurare quanto volume d'affari degli affitti a medio termine (MTR) passi attraverso i portafogli di affitti a breve termine (STR). I soggiorni di 30 o più notti hanno rappresentato meno del 2% delle prenotazioni, ma sono apparsi in quasi il 39% degli account. Le tariffe a medio termine sono state in media inferiori del 47% rispetto alle tariffe a breve termine a livello nazionale, sebbene tale rapporto sia oscillato dal 28% al 95% delle tariffe a breve termine tra gli stati. I risultati suggeriscono che gli operatori dovrebbero calcolare il proprio punto di pareggio piuttosto che basarsi sulle medie nazionali.
Le sezioni da 01 a 08 riportano ciò che il set di dati ha misurato. Le sezioni 09 e successive descrivono ciò che gli operatori possono testare in risposta, il che è un'inferenza piuttosto che una misurazione. I suggerimenti commerciali, incluso l'uso di una distribuzione dedicata al medio termine, non sono stati testati da questa analisi.
Cosa vende oggi effettivamente un portafoglio a breve termine
Abbiamo esaminato ciò che le attività di affitto a breve termine catturano attualmente nella domanda a medio termine. Vale la pena notare che la maggior parte dei clienti di Hostfully non sono società di alloggi arredati o fornitori di alloggi aziendali, ma operatori di affitti a breve termine. Ciò si riflette nel loro mix di prenotazioni:
| Durata soggiorno | Prenotazioni | Quota | |
|---|---|---|---|
| da 1 a 2 notti | 199.073 | 38,6% | |
| da 3 a 6 notti | 249.664 | 48,4% | |
| da 7 a 13 notti | 47.053 | 9,1% | |
| da 14 a 29 notti | 10.999 | 2,1% | |
| da 30 a 59 notti | 6.804 | 1,3% | |
| da 60 a 89 notti | 1.126 | 0,2% | |
| 90+ notti | 965 | 0,2% |
L'87,0% delle prenotazioni è durato sei notti o meno. L'operatore mediano ha gestito un soggiorno medio di 3,7 notti. Solo il 2,2% degli account ha registrato un soggiorno medio di 30 o più notti.
Quella media di 3,7 notti stabilisce i termini per l'analisi che segue. Definisce l'ambiente prevalente delle tariffe a breve termine, la frequenza di rotazione incorporata nel modello operativo e il contesto in cui una prenotazione di 45 notti appare insolita. Il medio termine non è un settore separato in questa analisi. È il lato lungo del calendario già gestito dagli operatori di affitti a breve termine.
Quattro operatori su dieci hanno già accettato una prenotazione a medio termine. Quasi nessuno si basa su di essa.
Un piccolo numero di account in questo set di dati utilizza il medio termine come modello di business, e la sezione 08 li esamina. Non è da lì che proviene il volume. La stragrande maggioranza delle prenotazioni a medio termine è stata registrata da account per i quali i soggiorni lunghi sono una piccola frazione dell'attività, il che significa che la distribuzione è sottile e ampia piuttosto che concentrata.
L'operatore mediano attivo nel medio termine ha prenotato quattro soggiorni lunghi in tutto l'anno e ha ricavato da essi l'1,7% delle proprie prenotazioni. Al 75° percentile erano undici prenotazioni. Al 90° percentile, ventotto. Oltre a ciò, i numeri si diradano velocemente.
| Quota a medio termine delle prenotazioni di un operatore | Quota di tutti gli account | |
|---|---|---|
| Più del 5% | 9,0% | |
| Più del 10% | 5,7% | |
| Più del 20% | 3,4% | |
| Più del 50% | 1,8% |
La maggior parte degli operatori non gestisce un'attività di affitto a medio termine. Stanno accettando prenotazioni a medio termine all'interno di un'attività di affitto a breve termine.
La distinzione è misurabile. Un operatore che gestisce il medio termine come linea di business mostra quattro segnali nei dati: tariffe impostate con un rapporto definito rispetto alle tariffe a breve termine, soggiorni lunghi concentrati in finestre di calendario identificabili, un'impronta di canale più ampia e una distribuzione della durata del soggiorno che si raggruppa invece di disperdersi. Un operatore che assorbe il medio termine come eccezione non ne mostra nessuno.
Solo uno di questi quattro segnali è direttamente misurabile a livello di account in questo set di dati, e punta nella stessa direzione: il 3,4% degli account ha reso il medio termine più di un quinto delle proprie prenotazioni. Le sezioni che seguono esaminano ogni segnale a turno, prendendo prima il rapporto delle tariffe, poi l'allocazione del calendario, la posizione, la distribuzione e il carico operativo.
Più grande è il portafoglio, più difficile è ignorare l'esposizione al medio termine
L'esposizione sale vertiginosamente con il numero di proprietà. In parte è aritmetica: più proprietà producono più prenotazioni, e più prenotazioni producono più possibilità di prenderne una lunga. Ma la conseguenza pratica rimane valida.
| Dimensione portafoglio | Esposizione | |
|---|---|---|
| 1 proprietà | 7,3% | |
| da 2 a 5 | 25,3% | |
| da 6 a 20 | 68,3% | |
| da 21 a 50 | 81,3% | |
| da 51 a 100 | 95,5% | |
| 101+ | 100% |
Nella fascia da 6 a 20 proprietà, l'esposizione al medio termine diventa comune piuttosto che eccezionale. Sopra le venti proprietà, quattro operatori su cinque ne hanno registrata almeno una.
Questa tabella misura l'esposizione, non la preferenza. Un operatore con 60 proprietà gestisce molte più prenotazioni rispetto a un host con una singola proprietà, il che rende le probabilità di prendere almeno un soggiorno lungo molto più alte indipendentemente dalla strategia. La tabella sopra non deve essere interpretata come una strategia o una preferenza di distribuzione.
Tre quarti dei soggiorni a medio termine durano da 30 a 59 notti
Tra tutte le 8.895 prenotazioni di 30 o più notti, la distribuzione è concentrata all'estremità più breve:
Tre quarti delle prenotazioni a medio termine rientrano nell'intervallo da uno a due mesi. Il set di dati non registra il motivo per cui un ospite ha prenotato, quindi lo scopo dietro questi soggiorni, che sia aziendale o una vacanza prolungata, non può essere stabilito qui.
Le soglie di durata del soggiorno cambiano il quadro legale in molti mercati. Alcune giurisdizioni considerano le 30 notti come il punto in cui iniziano le tutele per l'inquilino, e alcuni permessi per affitti a breve termine escludono esplicitamente i soggiorni più lunghi. Le regole locali, i termini di locazione e gli accordi di gestione dovrebbero quindi essere rivisti prima che una proprietà venga messa a listino per l'occupazione a medio termine, perché questa è un'area che il set di dati non può risolvere.
Tariffa rispetto alle notti occupate
Le tariffe notturne divergono nettamente in base alla durata del soggiorno. Ponderate in base al numero di prenotazioni nel set di dati:
Il divario del 47% è il differenziale singolo più grande nel set di dati e lavora contro il medio termine in ogni notte che altrimenti verrebbe venduta alla tariffa a breve termine. Il suo significato dipende quindi dal controfattuale: quanto avrebbe guadagnato una data notte se non fosse stata venduta per un soggiorno lungo. Ciò sposta la domanda dal confronto delle tariffe all'occupazione.
Cosa implicano le tariffe nazionali
Applicando entrambe le tariffe su un intero anno di notti disponibili si ottiene quanto segue:
| Strategia | Tariffa | Occupazione | Entrate annuali |
|---|---|---|---|
| Breve termine | 307 $ | 70% | 78.400 $ |
| Breve termine | 307 $ | 60% | 67.200 $ |
| Breve termine | 307 $ | 53% | 59.400 $ |
| Breve termine | 307 $ | 40% | 44.800 $ |
| Medio termine | 164 $ | 90% | 53.900 $ |
| Medio termine | 164 $ | 100% | 59.900 $ |
Un calendario a medio termine perfettamente pieno guadagna quanto un calendario a breve termine al 53% di occupazione. Un calendario a medio termine pieno al 90% eguaglia il breve termine al 48%.
Alle tariffe aggregate nazionali, un passaggio totale produce meno entrate lorde per alloggio rispetto al breve termine a qualsiasi occupazione sensibilmente superiore al 53%. Un operatore che raggiunge una normale occupazione a breve termine avrebbe bisogno di un calendario a medio termine quasi permanentemente pieno per eguagliarlo. Solo in termini di entrate, il medio termine non funge da sostituto per l'inventario a breve termine, sebbene questo confronto escluda i costi operativi, di cui discute la sezione 07 e che questo set di dati non può misurare.
Ciò che gli stessi numeri supportano è il medio termine come supplemento. Il confronto favorisce il breve termine solo nelle notti che vendono effettivamente alla tariffa a breve termine. Applicata a una bassa stagione, a un divario persistente o a una proprietà che opera ben al di sotto dell'occupazione media del portafoglio, la tariffa a medio termine viene confrontata con una notte vuota piuttosto che con una da 307 $. Questo è il caso che i dati aggregati dimostrano: il medio termine consolida le parti deboli del calendario invece di sostituire quelle forti.
Una precisazione prima che quel 53% venga usato ovunque. È un dato nazionale, e la sezione successiva mostra che è il numero più dipendente dalla posizione in questa analisi, variando dal 28% al 95% tra gli stati.
Gli scenari di occupazione sopra riportati utilizzano tariffe aggregate su circa 16.500 proprietà in molti mercati diversi. Illustrano la forma del compromesso. Non sono previsioni per singole proprietà, e le tariffe e l'occupazione a livello di proprietà possono spostare sensibilmente il punto di pareggio in entrambe le direzioni.
Le stime delle entrate escludono le spese di pulizia, le tasse, le cancellazioni, i soggiorni dei proprietari, le notti bloccate, le commissioni di gestione e ogni costo operativo. I soggiorni a medio termine comportano meno rotazioni e in genere meno voci di spesa, quindi il lato delle commissioni del confronto tende a lavorare contro il medio termine mentre il lato dei costi tende a lavorare a suo favore. Non possiamo quantificare nessuno dei due da questi dati.
Il punto di pareggio del 53% cambia sensibilmente in base al mercato
Tutto nella sezione precedente utilizzava medie nazionali, e le medie nazionali nascondono la cosa più utile in questo set di dati. Quando risolviamo gli annunci in base al loro codice postale e li raggruppiamo per stato, lo sconto a medio termine risulta variare più di ogni altra cifra che abbiamo misurato.
A livello nazionale, le tariffe notturne a medio termine sono pari al 53% delle tariffe a breve termine. Nei singoli stati con un volume a medio termine sufficiente da misurare, tale rapporto va dal 28% al 95%, con una mediana del 56%. La stessa strategia che distrugge valore in un mercato è quasi gratuita in un altro.
| Stato | Tariffa STR | Tariffa MTR | Pareggio | |
|---|---|---|---|---|
| Connecticut | 186 $ | 51 $ | 28% | |
| Pennsylvania | 285 $ | 99 $ | 35% | |
| Massachusetts | 309 $ | 124 $ | 40% | |
| Michigan | 392 $ | 163 $ | 42% | |
| Wisconsin | 317 $ | 144 $ | 46% | |
| Georgia | 276 $ | 132 $ | 48% | |
| New York | 316 $ | 162 $ | 51% | |
| Alabama | 210 $ | 111 $ | 53% | |
| North Carolina | 271 $ | 147 $ | 54% | |
| Ohio | 300 $ | 172 $ | 58% | |
| Indiana | 242 $ | 141 $ | 58% | |
| Arizona | 304 $ | 177 $ | 58% | |
| Missouri | 197 $ | 123 $ | 62% | |
| Tennessee | 250 $ | 162 $ | 65% | |
| Texas | 245 $ | 169 $ | 69% | |
| Florida | 228 $ | 162 $ | 71% | |
| Colorado | 339 $ | 265 $ | 78% | |
| California | 397 $ | 376 $ | 95% |
La California è la riga più sorprendente. Le tariffe a medio termine lì sono state in media di 376 $ contro i 397 $ del breve termine, ovvero circa il 95%. Il Colorado si è attestato al 78%. All'altra estremità, Connecticut e Pennsylvania hanno registrato il 28% e il 35%.
Questi sono confronti a livello di portafoglio, non confronti omogenei. Le tariffe a medio e breve termine in ogni stato derivano da diversi mix di proprietà, posizione e stagione, quindi uno stato in cui le tariffe a medio termine sono vicine a quelle a breve termine può riflettere un diverso mix di inventario piuttosto che uno sconto minore su ogni singola proprietà. Ciò che la tabella stabilisce è che il rapporto tra le due tariffe varia enormemente in base al mercato. Non stabilisce quanto un singolo operatore in quel mercato perderebbe spostando una notte dall'uno all'altro.
Non esiste un unico caso economico per il medio termine. Il punto di pareggio rilevante dipende dal mercato, dalla proprietà, dalla stagione e dalla tariffa ottenibile. La pianificazione a livello di portafoglio dovrebbe quindi utilizzare dati economici specifici per la proprietà piuttosto che il benchmark nazionale del 53%.
I confini statali sono uno strumento approssimativo per un mercato che è genuinamente locale, e il mix di tariffe all'interno di un singolo stato varia sostanzialmente tra una contea turistica e il centro di una città. Queste cifre restringono la domanda piuttosto che rispondere per una singola proprietà.
L'analisi a livello di codice postale copre l'87% degli annunci i cui codici postali sono stati risolti in un codice postale statunitense valido. I restanti riportavano codici che non abbiamo potuto confermare e sono esclusi solo da questa sezione.
Cosa i dati non possono misurare
I dati della piattaforma registrano prenotazioni, notti e tariffe notturne, ma nulla sui costi di pulizia, sostituzione della biancheria, ore del personale o quanto velocemente una proprietà si usura. Questi fattori modellano l'esperienza reale del medio termine della maggior parte degli operatori, quindi appartengono alla discussione anche se questa analisi non può quantificarli.
Una quantità emerge dai dati: quante prenotazioni separate servono per riempire un periodo di calendario. Con un soggiorno medio mediano di 3,7 notti, 45 notti di occupazione a breve termine richiedono circa 12 prenotazioni. Lo stesso intervallo come singola prenotazione a medio termine ne richiede una.
| Evento operativo | Breve termine | Medio termine |
|---|---|---|
| Prenotazioni | ~12 | 1 |
| Rotazioni | ~12 | 1 |
| Pulizie, incluse quelle a metà soggiorno | ~12 | ~5 |
| Check-in e check-out | ~24 | 2 |
| Cicli di messaggi dalla prenotazione al check-out | ~12 | 1 |
| Potenziali buchi tra i soggiorni | ~11 | 0 |
Gli intangibili
Il resto del quadro operativo non è affatto visibile nei dati di utilizzo del PMS. I seguenti fattori emergono costantemente nelle discussioni degli operatori sul medio termine e vale la pena valutarli, ma nulla in questo set di dati li conferma o li quantifica:
- Meno punti di fallimento. La maggior parte degli errori operativi accade nei passaggi: una pulizia saltata, un arrivo in ritardo, un codice della cassetta di sicurezza non inviato. Dodici passaggi invece di uno cambiano le probabilità.
- Usura. Gli operatori riferiscono spesso che il tipo di ospite conta più del numero di notti: un ospite a breve termine è in vacanza e tratta la proprietà come il centro del viaggio, mentre un ospite a medio termine più spesso lavora, è fuori dalla proprietà durante il giorno e ci vive invece di festeggiarci. Questo set di dati non contiene nulla sul comportamento degli ospiti o sulle condizioni della proprietà.
- Prevedibilità per i proprietari. Un blocco di otto settimane prenotato è più facile da riferire a un proprietario ansioso rispetto a una previsione speranzosa, particolarmente in bassa stagione.
- Carico del team. Il medio termine concentra il lavoro e lo rende più facile da prevedere, il che può adattarsi a un piccolo team o a un operatore che mantiene bassi i costi fissi.
Valutazione dei migliori performer MTR
Quindici account nel set di dati hanno superato entrambe le nostre soglie per un'attività significativa a medio termine: almeno 30 soggiorni lunghi nell'anno e almeno un quinto di tutte le prenotazioni della durata di 30 o più notti. Gestiscono tra 8 e 91 proprietà, con una mediana di 26. In quel gruppo, circa un terzo delle prenotazioni ha rappresentato l'85% delle notti prenotate.
Presentano anche un'impronta di distribuzione notevolmente più ampia. I migliori performer gestiscono una media di 7,8 canali attivi, contro i 4,8 degli account che non accettano mai una prenotazione a medio termine. Poiché i portafogli più grandi tendono a gestire più canali indipendentemente dalla strategia, abbiamo rifatto il confronto con operatori di dimensioni simili. Tra gli account nella stessa fascia da 8 a 91 proprietà, quelli senza attività a medio termine hanno una media di 5,1 canali, quindi i migliori performer ne gestiscono comunque il 53% in più. Il modello regge all'interno di ogni fascia dimensionale, a 7,2 contro 5,3 per gli operatori da 6 a 20 proprietà e 6,2 contro 5,0 per quelli da 21 a 50.
Questo non stabilisce che la distribuzione causi il successo nel medio termine. Ciò che mostra è che gli operatori che catturano il maggior volume d'affari a medio termine non lo fanno con un mix di canali ristretto.
Cosa hanno in comune i primi cinque
Tutto ciò che precede questo punto è stato prodotto da dati anonimi. Per capire cosa spinge quei numeri, i cinque account con la quota più alta di medio termine sono stati re-identificati internamente dal personale autorizzato di Hostfully, solo per poter esaminare i loro siti web e annunci pubblicamente disponibili. Il modello in questi cinque è stato abbastanza coerente da essere riportato integralmente.
- Sono attività di affitto arredato piuttosto che operatori STR che hanno aggiunto il medio termine, con quattro dei cinque che si auto-identificano come fornitori di affitti arredati o aziendali e il quinto che è un'attività di affitto a lungo termine che cattura la domanda a medio e breve termine su proprietà selezionate.
- Tutti e cinque gestiscono i loro annunci a medio termine in aree urbane.
- Gli annunci si raggruppano attorno a un centro città, un ospedale o un'area industriale.
- I servizi sono commercializzati per ospiti che lavorano piuttosto che per quelli in vacanza, con wifi veloce, uno spazio di lavoro, stazioni di ricarica e deposito indicati o in una pagina dedicata ai servizi, in tre casi, o negli annunci stessi.
- Tutti e cinque elencano una cucina completa fino ai piccoli elettrodomestici come frullatore e tostapane, con lavatrice e asciugatrice in loco e incluse piuttosto che condivise o a gettoni.
- Il parcheggio è incluso in ogni caso, per un minimo di un veicolo.
- Quattro dei cinque specificano il tipo di macchina del caffè, il che suggerisce annunci scritti per qualcuno che sta impostando una routine quotidiana piuttosto che prenotando un soggiorno.
I periodi deboli sono quelli in cui il medio termine ha più probabilità di competere
La ricerca suggerisce una distinzione tra il ricevere passivamente soggiorni lunghi occasionali e il competere deliberatamente per la domanda a medio termine. Furnished Finder fornisce una fonte dedicata di domanda per soggiorni mensili, e Hostfully è l'unico PMS che la porta nello stesso calendario e flusso di lavoro operativo dell'attività a breve termine.
Prenota una demoTrasformare i risultati in un metodo di lavoro
I risultati suggeriscono che il medio termine può integrare i portafogli di affitti a breve termine in mercati, proprietà e stagioni in cui l'occupazione è inferiore alle aspettative. Agire su questo richiede l'identificazione dei periodi deboli, il calcolo di un pareggio a livello di proprietà, la protezione delle date di punta, l'aggiunta di una distribuzione a medio termine e la creazione dei processi di pagamento e accordo necessari per un soggiorno più lungo.
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Apri il calcolatore finanziario per affitti a medio termineCosa questi dati non mostrano
Sebbene questa ricerca si basi su oltre 500.000 prenotazioni, presenta dei limiti. Eccone alcuni da tenere a mente:
- Non mostra che le proprietà a medio termine guadagnino di più all'anno rispetto alle proprietà a breve termine. Abbiamo confrontato forti operatori a medio termine con inventario a breve termine geograficamente simile e i risultati sono stati contrastanti. Troppe variabili cadono al di fuori del set di dati.
- Non stabilisce una causa. Gli operatori possono gestire il medio termine a causa della stagionalità, della regolamentazione, della preferenza del proprietario, della debolezza del mercato o di una strategia deliberata. I dati non possono distinguerli.
- Non misura il profitto, il costo o l'usura. Ogni cifra qui è l'entrata lorda per l'alloggio prima delle pulizie, delle commissioni di gestione, delle utenze, delle tasse e delle commissioni della piattaforma. La sezione operativa di questo rapporto è aritmetica ed esperienza dell'operatore, non misurazione, e l'abbiamo etichettata in questo modo.
- Non include le durate esatte del soggiorno. Le prenotazioni arrivano raggruppate in intervalli di durata, quindi ogni stima di entrate e notti utilizza il soggiorno più breve in ogni intervallo. I numeri reali sono più alti di quelli pubblicati qui.
- Le tariffe a livello statale sono pur sempre medie e non sono omogenee. Le tariffe a medio e breve termine all'interno di uno stato provengono da diversi mix di proprietà, posizione e stagione, quindi il rapporto tra loro descrive il mercato piuttosto che la scelta che deve affrontare ogni singola proprietà.
- Non registra il motivo per cui gli ospiti prenotano. Le descrizioni dei segmenti in questo rapporto riflettono il contesto del settore e l'osservazione degli operatori, non i dati acquisiti dalla piattaforma.
- Non rappresenta l'intero mercato. Questa è la base clienti statunitense di una piattaforma di gestione immobiliare, ponderata verso operatori STR professionali.
Affitto a medio termine, risposte chiare
Come abbiamo condotto l'analisi
- Fonte
- Hostfully ha analizzato più di 500.000 prenotazioni recenti negli Stati Uniti effettuate tramite il software di gestione immobiliare dei suoi clienti, coprendo un periodo di dodici mesi su circa 16.500 annunci. Tutti i dati sulle prenotazioni e i nomi dei clienti sono stati resi anonimi prima dell'esportazione e dell'analisi.
- Ambito
- L'ambito è stato limitato alle proprietà negli Stati Uniti in modo da poter esaminare la posizione a livello di codice postale (ZIP code), poiché l'aggiunta di mercati internazionali avrebbe reso inaffidabile tale confronto. Un grande account disattivo è stato escluso da ogni calcolo per evitare che un singolo ex cliente distorcesse i risultati.
- Definizione di medio termine
- Qualsiasi prenotazione di 30 o più notti, una soglia comune nel settore che si allinea con gli intervalli di durata del soggiorno disponibili nei dati sorgente.
- Durata del soggiorno e tariffe
- Le prenotazioni sono raggruppate in intervalli da 1 a 2, da 3 a 6, da 7 a 13, da 14 a 29, da 30 a 59, da 60 a 89 e 90 o più notti, ognuna con la propria tariffa media notturna. Le tariffe riportate sono ponderate in base al numero di prenotazioni su tutte le proprietà, piuttosto che mediate tra gli account.
- Stime delle notti e dei ricavi
- Poiché le durate esatte dei soggiorni non sono disponibili, a ogni prenotazione viene assegnato il soggiorno più breve del suo intervallo. Una prenotazione di 59 notti conta come 30 notti e una di 200 notti conta come 90. Le cifre assolute in notti e dollari sono quindi dei minimi con questo metodo. Le quote percentuali no: sia il lato del medio termine che quello del breve termine sono sottostimati, quindi una quota come il 20% delle notti è una stima che potrebbe variare in entrambe le direzioni una volta note le durate esatte dei soggiorni.
- Analisi della posizione
- Gli annunci sono stati ricondotti allo stato tramite il codice postale, coprendo l'87% degli annunci. Gli stati sono stati inclusi nel confronto delle tariffe solo se presentavano almeno 100 prenotazioni a medio termine, il che lascia 18 stati.
- Coorte dei migliori performer e revisione
- Account con almeno 30 prenotazioni a medio termine e almeno il 20% delle prenotazioni della durata di 30 o più notti. Entrambe le condizioni sono richieste, il che impedisce ai gestori di breve termine molto grandi di qualificarsi solo in base al volume. Le soglie sono una scelta analitica piuttosto che uno standard di settore. I cinque account con la quota più alta di medio termine sono stati re-identificati internamente da personale autorizzato al solo scopo di consentire la revisione dei loro siti web pubblici e degli annunci; tale revisione è qualitativa.
- Scenari di occupazione
- Le cifre annualizzate moltiplicano la tariffa notturna ponderata aggregata per 365 notti e l'occupazione dichiarata. Illustrano la forma del compromesso a livello di set di dati e non sono una previsione per nessuna singola proprietà o mercato.