Statistiques sur la location de moyenne duréeL'écart LMD dans les portefeuilles de location courte durée
Hostfully a analysé plus de 500 000 réservations aux États-Unis réparties sur environ 16 500 annonces gérées professionnellement afin de mesurer la présence des séjours de 30 nuitées ou plus dans les portefeuilles de location courte durée.
Les locations de moyenne durée représentaient 1,7 % des réservations mais apparaissaient dans 39 % des comptes d'opérateurs. En utilisant la méthode conservatrice de cette étude pour estimer la durée de séjour, elles représentaient environ 20 % des nuitées réservées. Les tarifs à la nuitée en moyenne durée étaient en moyenne inférieurs de 47 % aux tarifs de courte durée à l'échelle nationale, avec des variations substantielles entre les États.
Le rapport examine la fréquence des réservations, la durée de séjour, les tarifs à la nuitée, la taille du portefeuille, les variations de marché et les conditions calendaires dans lesquelles un séjour plus long peut concurrencer les revenus de courte durée.
La location de moyenne durée est courante en tant que réservation occasionnelle et rare en tant que modèle d'exploitation
Hostfully a analysé plus de 500 000 réservations aux États-Unis par durée de séjour afin de mesurer la part d'activité de location de moyenne durée (LMD) qui transite par les portefeuilles de location courte durée (LCD). Les séjours de 30 nuitées ou plus représentaient moins de 2 % des réservations mais apparaissaient dans près de 39 % des comptes. Les tarifs de moyenne durée étaient en moyenne inférieurs de 47 % aux tarifs de courte durée à l'échelle nationale, bien que cette relation varie de 28 % à 95 % des tarifs de courte durée entre les États. Les résultats suggèrent que les opérateurs devraient calculer leur propre point de bascule plutôt que de se fonder sur les moyennes nationales.
Les sections 01 à 08 présentent ce que l'ensemble de données a mesuré. Les sections 09 et suivantes décrivent ce que les opérateurs peuvent tester en réponse, ce qui relève de l'inférence plutôt que de la mesure. Les suggestions commerciales, y compris l'utilisation d'une distribution dédiée à la moyenne durée, n'ont pas été testées par cette analyse.
Ce qu'un portefeuille de courte durée vend réellement aujourd'hui
Nous avons examiné ce que les entreprises de location courte durée captent actuellement en termes de demande de moyenne durée. Il convient de noter que la majorité des clients de Hostfully ne sont pas des sociétés de logement meublé ou des fournisseurs de logement d'entreprise, mais des opérateurs de location courte durée. Cela se reflète dans leur mix de réservations :
| Durée de séjour | Réservations | Part | |
|---|---|---|---|
| 1 à 2 nuitées | 199 073 | 38,6 % | |
| 3 à 6 nuitées | 249 664 | 48,4 % | |
| 7 à 13 nuitées | 47 053 | 9,1 % | |
| 14 à 29 nuitées | 10 999 | 2,1 % | |
| 30 à 59 nuitées | 6 804 | 1,3 % | |
| 60 à 89 nuitées | 1 126 | 0,2 % | |
| 90 nuitées ou plus | 965 | 0,2 % |
87,0 % des réservations duraient six nuitées ou moins. L'opérateur médian affichait une durée de séjour moyenne de 3,7 nuitées. Seuls 2,2 % des comptes enregistraient une durée de séjour moyenne de 30 nuitées ou plus.
Cette moyenne de 3,7 nuitées définit les termes de l'analyse qui suit. Elle définit l'environnement tarifaire de courte durée dominant, la fréquence de rotation intégrée au modèle d'exploitation et le contexte dans lequel une réservation de 45 nuitées apparaît inhabituelle. La moyenne durée n'est pas un secteur distinct dans cette analyse. C'est la limite longue du calendrier déjà géré par les opérateurs de location courte durée.
Quatre opérateurs sur dix ont déjà accepté une réservation de moyenne durée. Presque aucun ne fonctionne sur cette base.
Un petit nombre de comptes dans cet ensemble de données fonctionnent effectivement sur la moyenne durée comme modèle d'affaires, et la section 08 les examine. Ce n'est pas de là que provient le volume. La grande majorité des réservations de moyenne durée ont été enregistrées par des comptes pour lesquels les longs séjours constituent une petite fraction de l'activité, ce qui signifie que la distribution est fine et large plutôt que concentrée.
L'opérateur médian actif en moyenne durée a réservé quatre longs séjours sur l'année entière et en a tiré 1,7 % de ses réservations. Au 75e centile, c'était onze réservations. Au 90e centile, vingt-huit. Au-delà, les chiffres diminuent rapidement.
| Part de la moyenne durée dans les réservations d'un opérateur | Part de tous les comptes | |
|---|---|---|
| Plus de 5 % | 9,0 % | |
| Plus de 10 % | 5,7 % | |
| Plus de 20 % | 3,4 % | |
| Plus de 50 % | 1,8 % |
La plupart des opérateurs ne gèrent pas une activité de location de moyenne durée. Ils acceptent des réservations de moyenne durée au sein d'une activité de location courte durée.
La distinction est mesurable. Un opérateur gérant la moyenne durée comme ligne d'activité présente quatre signatures dans les données : des tarifs définis selon une relation établie avec les tarifs de courte durée, des longs séjours concentrés dans des fenêtres calendaires identifiables, une empreinte de canaux plus large et une distribution de durée de séjour qui se regroupe plutôt qu'elle ne se disperse. Un opérateur absorbant la moyenne durée comme exception n'en présente aucune.
Une seule de ces quatre signatures est directement mesurable au niveau du compte dans cet ensemble de données, et elle pointe dans la même direction : 3,4 % des comptes réalisaient plus d'un cinquième de leurs réservations en moyenne durée. Les sections qui suivent examinent chaque signature à tour de rôle, en commençant par la relation tarifaire, puis l'allocation calendaire, la localisation, la distribution et la charge opérationnelle.
Plus le portefeuille est important, plus l'exposition à la moyenne durée est difficile à ignorer
L'exposition augmente fortement avec le nombre de propriétés. Une partie de cela est arithmétique : plus de propriétés produisent plus de réservations, et plus de réservations produisent plus de chances d'attraper une longue. Mais la conséquence pratique demeure.
| Taille du portefeuille | Exposition | |
|---|---|---|
| 1 propriété | 7,3 % | |
| 2 à 5 | 25,3 % | |
| 6 à 20 | 68,3 % | |
| 21 à 50 | 81,3 % | |
| 51 à 100 | 95,5 % | |
| 101 ou plus | 100 % |
Dans la tranche de 6 à 20 propriétés, l'exposition à la moyenne durée devient courante plutôt qu'exceptionnelle. Au-delà de vingt propriétés, quatre opérateurs sur cinq en ont enregistré au moins une.
Ce tableau mesure l'exposition, pas la préférence. Un opérateur de 60 propriétés traite beaucoup plus de réservations qu'un hôte d'une seule propriété, ce qui rend les chances d'attraper au moins un long séjour beaucoup plus élevées quelle que soit la stratégie. Le tableau ci-dessus ne doit pas être interprété comme une stratégie ou une préférence de distribution.
Trois quarts des séjours de moyenne durée s'étendent sur 30 à 59 nuitées
Parmi les 8 895 réservations de 30 nuitées ou plus, la distribution est concentrée à l'extrémité la plus courte :
Trois quarts des réservations de moyenne durée se situent dans la fourchette d'un à deux mois. L'ensemble de données n'enregistre pas la raison pour laquelle un client a réservé, de sorte que l'objectif derrière ces séjours, qu'il soit professionnel ou de vacances prolongées, ne peut être établi ici.
Les seuils de durée de séjour modifient le cadre juridique dans de nombreux marchés. Certaines juridictions considèrent 30 nuitées comme le point où les protections locatives commencent, et certains permis de location courte durée excluent explicitement les séjours plus longs. Les règles locales, les conditions de bail et les accords de gestion doivent donc être examinés avant qu'une propriété ne soit mise en location pour une occupation de moyenne durée, car c'est un domaine que l'ensemble de données ne peut résoudre.
Tarif par rapport aux nuitées occupées
Les tarifs à la nuitée divergent fortement selon la durée de séjour. Pondérés par le nombre de réservations dans l'ensemble de données :
L'écart de 47 % est le plus grand différentiel unique dans l'ensemble de données et il joue contre la moyenne durée pour toute nuitée qui se vendrait autrement au tarif de courte durée. Sa signification dépend donc du contrefactuel : ce qu'une nuitée donnée aurait rapporté si elle n'avait pas été vendue pour un long séjour. Cela reformule la question de la comparaison tarifaire en occupation.
Ce qu'impliquent les tarifs nationaux
L'application des deux tarifs sur une année complète de nuitées disponibles donne ce qui suit :
| Stratégie | Tarif | Occupation | Revenu annuel |
|---|---|---|---|
| Courte durée | 307 $ | 70 % | 78 400 $ |
| Courte durée | 307 $ | 60 % | 67 200 $ |
| Courte durée | 307 $ | 53 % | 59 400 $ |
| Courte durée | 307 $ | 40 % | 44 800 $ |
| Moyenne durée | 164 $ | 90 % | 53 900 $ |
| Moyenne durée | 164 $ | 100 % | 59 900 $ |
Un calendrier de moyenne durée parfaitement plein rapporte ce qu'un calendrier de courte durée rapporte à 53 % d'occupation. Un calendrier de moyenne durée plein à 90 % correspond à la courte durée à 48 %.
Aux tarifs agrégés nationaux, un basculement complet produit moins de revenus bruts d'hébergement que la courte durée à toute occupation matériellement supérieure à 53 %. Un opérateur atteignant une occupation normale de courte durée aurait besoin d'un calendrier de moyenne durée proche du plein permanent pour l'égaler. Sur les revenus seuls, la moyenne durée ne fonctionne pas comme un remplacement de l'inventaire de courte durée, bien que cette comparaison exclue les coûts d'exploitation, que la section 07 aborde et que cet ensemble de données ne peut mesurer.
Ce que ces mêmes chiffres soutiennent, c'est la moyenne durée comme complément. La comparaison ne favorise la courte durée que pour les nuitées qui se vendent effectivement au tarif de courte durée. Appliqué à une saison creuse, un écart persistant ou une propriété fonctionnant bien en dessous de l'occupation moyenne du portefeuille, le tarif de moyenne durée est comparé à une nuitée vide plutôt qu'à une nuitée à 307 $. C'est l'argument que font les données agrégées : la moyenne durée consolide les parties faibles du calendrier plutôt que de remplacer les fortes.
Une réserve avant que ce 53 % ne soit utilisé quelque part. Il s'agit d'un chiffre national, et la section suivante montre qu'il s'agit du chiffre le plus dépendant de la localisation dans cette analyse, allant de 28 % à 95 % entre les États.
Les scénarios d'occupation ci-dessus utilisent des tarifs agrégés sur environ 16 500 propriétés dans de nombreux marchés différents. Ils illustrent la forme du compromis. Ce ne sont pas des prévisions pour des propriétés individuelles, et les tarifs et l'occupation au niveau de la propriété peuvent déplacer le point de bascule matériellement dans l'une ou l'autre direction.
Les estimations de revenus excluent les frais de ménage, les taxes, les annulations, les séjours de propriétaires, les nuitées bloquées, les frais de gestion et tous les coûts d'exploitation. Les séjours de moyenne durée comportent moins de rotations et généralement moins de lignes de frais, de sorte que le côté frais de la comparaison tend à jouer contre la moyenne durée tandis que le côté coût tend à jouer en sa faveur. Nous ne pouvons quantifier ni l'un ni l'autre à partir de ces données.
Le seuil de rentabilité de 53 % varie matériellement selon le marché
Tout dans la section précédente utilisait des moyennes nationales, et les moyennes nationales cachent l'élément le plus utile de cet ensemble de données. Lorsque nous résolvons les annonces à leur code postal et les regroupons par État, la réduction de moyenne durée s'avère varier plus que tout autre chiffre que nous avons mesuré.
À l'échelle nationale, les tarifs à la nuitée de moyenne durée s'élèvent à 53 % des tarifs de courte durée. Dans les États individuels avec suffisamment de volume de moyenne durée pour mesurer, ce ratio va de 28 % à 95 %, avec une médiane de 56 %. La même stratégie qui détruit de la valeur dans un marché est presque gratuite dans un autre.
| État | Tarif LCD | Tarif LMD | Seuil de rentabilité | |
|---|---|---|---|---|
| Connecticut | 186 $ | 51 $ | 28 % | |
| Pennsylvanie | 285 $ | 99 $ | 35 % | |
| Massachusetts | 309 $ | 124 $ | 40 % | |
| Michigan | 392 $ | 163 $ | 42 % | |
| Wisconsin | 317 $ | 144 $ | 46 % | |
| Géorgie | 276 $ | 132 $ | 48 % | |
| New York | 316 $ | 162 $ | 51 % | |
| Alabama | 210 $ | 111 $ | 53 % | |
| Caroline du Nord | 271 $ | 147 $ | 54 % | |
| Ohio | 300 $ | 172 $ | 58 % | |
| Indiana | 242 $ | 141 $ | 58 % | |
| Arizona | 304 $ | 177 $ | 58 % | |
| Missouri | 197 $ | 123 $ | 62 % | |
| Tennessee | 250 $ | 162 $ | 65 % | |
| Texas | 245 $ | 169 $ | 69 % | |
| Floride | 228 $ | 162 $ | 71 % | |
| Colorado | 339 $ | 265 $ | 78 % | |
| Californie | 397 $ | 376 $ | 95 % |
La Californie est la ligne la plus frappante. Les tarifs de moyenne durée y étaient en moyenne de 376 $ contre 397 $ pour la courte durée, soit environ 95 %. Le Colorado s'établissait à 78 %. À l'autre extrémité, le Connecticut et la Pennsylvanie enregistraient 28 % et 35 %.
Il s'agit de comparaisons au niveau du portefeuille, pas de comparaisons équivalentes. Les tarifs de moyenne durée et de courte durée dans chaque État proviennent de différents mix de propriétés, de localisation et de saison, de sorte qu'un État où les tarifs de moyenne durée sont proches des tarifs de courte durée peut refléter un mix d'inventaire différent plutôt qu'une réduction moindre sur une propriété individuelle. Ce que le tableau établit, c'est que la relation entre les deux tarifs varie énormément selon le marché. Il n'établit pas ce qu'un opérateur individuel dans ce marché abandonnerait en déplaçant une nuitée de l'un à l'autre.
Il n'existe pas de cas économique unique pour la moyenne durée. Le point de bascule pertinent dépend du marché, de la propriété, de la saison et du tarif réalisable. La planification au niveau du portefeuille devrait donc utiliser des données économiques spécifiques à la propriété plutôt que la référence nationale de 53 %.
Les frontières des États sont un instrument grossier pour un marché qui est véritablement local, et le mix tarifaire au sein d'un seul État varie substantiellement entre un comté de villégiature et un centre-ville. Ces chiffres affinent la question plutôt qu'ils n'y répondent pour une propriété individuelle.
L'analyse au niveau du code postal couvre les 87 % d'annonces dont les codes postaux ont été résolus en un code postal américain valide. Le reste portait des codes que nous n'avons pas pu confirmer et est exclu de cette section uniquement.
Ce que les données ne peuvent pas mesurer
Les données de plateforme enregistrent les réservations, les nuitées et les tarifs à la nuitée, mais rien sur les coûts de ménage, le remplacement du linge, les heures de personnel ou la vitesse d'usure d'une propriété. Ces facteurs façonnent l'expérience réelle de la plupart des opérateurs en moyenne durée, ils appartiennent donc à la discussion même si cette analyse ne peut les quantifier.
Une quantité, en revanche, ressort clairement des données : le nombre de réservations distinctes nécessaires pour remplir une période du calendrier. Avec une durée de séjour médiane de 3,7 nuits, 45 nuits d’occupation en courte durée nécessitent environ 12 réservations. La même période, avec une seule réservation en moyenne durée, n’en nécessite qu’une.
| Événement opérationnel | Courte durée | Moyenne durée |
|---|---|---|
| Réservations | ~12 | 1 |
| Rotations | ~12 | 1 |
| Ménages, y compris en cours de séjour | ~12 | ~5 |
| Arrivées et départs | ~24 | 2 |
| Cycles de messages de la réservation au départ | ~12 | 1 |
| Intervalles potentiels entre séjours | ~11 | 0 |
Les éléments immatériels
Le reste du tableau opérationnel n’apparaît pas du tout dans les données d’utilisation du PMS. Les facteurs suivants reviennent régulièrement dans les échanges des opérateurs au sujet de la moyenne durée et méritent d’être pris en compte, mais rien dans ce jeu de données ne les confirme ni ne les quantifie :
- Moins de points de défaillance. La plupart des erreurs opérationnelles surviennent aux points de jonction : un ménage oublié, une arrivée tardive, un code de boîte à clés qui ne s’est pas envoyé. Douze points de jonction au lieu d’un, cela change les probabilités.
- Usure. Les opérateurs rapportent souvent que le type de voyageur compte davantage que le nombre de nuits : un voyageur en courte durée est en vacances et considère le logement comme le centre du séjour, tandis qu’un voyageur en moyenne durée travaille plus souvent, est absent du logement en journée et y vit plutôt que d’y faire la fête. Ce jeu de données ne contient rien sur le comportement des voyageurs ni sur l’état des logements.
- Prévisibilité pour les propriétaires. Un bloc réservé de huit semaines est plus facile à présenter à un propriétaire inquiet qu’une prévision optimiste, en particulier en basse saison.
- Charge de l’équipe. La moyenne durée concentre le travail et le rend plus prévisible, ce qui peut convenir à une petite équipe ou à un opérateur qui maintient des frais généraux bas.
Évaluer les meilleurs performeurs MTR
Quinze comptes du jeu de données ont franchi nos deux seuils d’activité significative en moyenne durée : au moins 30 longs séjours sur l’année, et au moins un cinquième de l’ensemble des réservations d’une durée de 30 nuits ou plus. Ils gèrent entre 8 et 91 logements, avec une médiane de 26. Dans ce groupe, environ un tiers des réservations représentaient 85 % des nuits réservées.
Ils présentent également une empreinte de distribution nettement plus large. Les meilleurs performeurs exploitent en moyenne 7,8 canaux actifs, contre 4,8 pour les comptes qui ne prennent jamais de réservation en moyenne durée. Comme les portefeuilles plus importants ont tendance à exploiter davantage de canaux quelle que soit la stratégie, nous avons refait la comparaison avec des opérateurs de taille similaire. Parmi les comptes situés dans la même fourchette de 8 à 91 logements, ceux sans activité en moyenne durée utilisent en moyenne 5,1 canaux ; les meilleurs performeurs en exploitent donc toujours 53 % de plus. La tendance se vérifie dans chaque tranche de taille : 7,2 contre 5,3 pour les opérateurs de 6 à 20 logements, et 6,2 contre 5,0 pour ceux de 21 à 50.
Cela n’établit pas que la distribution cause le succès en moyenne durée. Cela montre que les opérateurs qui captent le plus d’activité en moyenne durée ne le font pas avec un mix de canaux restreint.
Ce que les cinq premiers ont en commun
Tout ce qui précède a été produit à partir de données anonymisées. Pour comprendre ce qui explique ces chiffres, les cinq comptes ayant la plus forte part de moyenne durée ont été réidentifiés en interne par du personnel Hostfully autorisé, uniquement afin de pouvoir examiner leurs sites web et annonces publics. Le schéma observé sur ces cinq comptes était suffisamment cohérent pour être rapporté dans son intégralité.
- Il s’agit d’entreprises de location meublée plutôt que d’opérateurs STR ayant ajouté la moyenne durée, quatre sur cinq se présentant comme des prestataires de location meublée ou de location corporate, et le cinquième étant une entreprise de location longue durée qui capte une demande de moyenne et de courte durée sur certains logements.
- Les cinq exploitent leurs annonces en moyenne durée dans des zones urbaines.
- Les annonces se concentrent autour d’un centre-ville, d’un hôpital ou d’une zone industrielle.
- Les équipements sont mis en avant pour des voyageurs en déplacement professionnel plutôt que pour des vacanciers, avec du wifi rapide, un espace de travail, des stations de recharge et des solutions de rangement, présentés soit sur une page dédiée aux équipements (dans trois cas), soit directement sur les annonces.
- Les cinq détaillent une cuisine complète jusque dans les petits appareils comme un blender et un grille-pain, avec lave-linge et sèche-linge sur place et inclus, plutôt que partagés ou à pièces.
- Le parking est inclus dans tous les cas, pour au minimum un véhicule.
- Quatre sur cinq précisent le type de cafetière, ce qui suggère des annonces rédigées pour quelqu’un qui met en place une routine quotidienne plutôt que pour quelqu’un qui réserve un séjour.
Les périodes creuses sont celles où la moyenne durée est la plus susceptible d’être compétitive
L’étude suggère une distinction entre le fait de recevoir passivement des longs séjours occasionnels et celui de se positionner délibérément pour capter la demande en moyenne durée. Furnished Finder fournit une source dédiée de demande pour des séjours mensuels, et Hostfully est le seul PMS qui l’intègre dans le même calendrier et le même flux de travail opérationnel que l’activité de courte durée.
Réserver une démonstrationTransformer les enseignements en méthode de travail
Les résultats suggèrent que la moyenne durée peut compléter des portefeuilles de location courte durée sur des marchés, des logements et des saisons où le taux d’occupation est inférieur aux attentes. Pour agir, il faut identifier les périodes creuses, calculer un seuil de rentabilité au niveau du logement, protéger les dates de pointe, ajouter de la distribution en moyenne durée, et mettre en place les processus de paiement et de contrat qu’exige un séjour plus long.
Le calculateur financier de location moyenne durée compare les revenus MTR et STR sur les mêmes dates, à partir de votre propre taux d’occupation, de vos tarifs et de vos coûts d’exploitation, et vous renvoie votre tarif MTR au seuil de rentabilité. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le calculateur financier de location moyenne duréeCe que ces données ne montrent pas
Bien que cette étude s’appuie sur plus de 500 000 réservations, elle comporte des limites. Certaines méritent d’être gardées à l’esprit :
- Elle ne montre pas que les logements en moyenne durée gagnent plus par an que les logements en courte durée. Nous avons comparé des opérateurs performants en moyenne durée à une offre de courte durée géographiquement similaire, et les résultats sont mitigés. Trop de variables se situent hors du jeu de données.
- Elle n’établit pas de lien de causalité. Les opérateurs peuvent faire de la moyenne durée en raison de la saisonnalité, de la réglementation, des préférences des propriétaires, d’un marché en baisse, ou d’une stratégie délibérée. Les données ne permettent pas de les distinguer.
- Elle ne mesure ni le profit, ni les coûts, ni l’usure. Chaque chiffre présenté ici correspond au revenu brut d’hébergement avant ménage, frais de gestion, charges, taxes et commission de plateforme. La section opérationnelle de ce rapport relève de l’arithmétique et de l’expérience des opérateurs, pas de la mesure, et nous l’avons indiquée comme telle.
- Elle n’inclut pas les durées exactes de séjour. Les réservations sont regroupées par tranches de durée ; chaque estimation de revenus et de nuits utilise donc la durée la plus courte de chaque tranche. Les chiffres réels sont plus élevés que ceux publiés ici.
- Les tarifs au niveau des États restent des moyennes et ne sont pas comparables à l’identique. Les tarifs moyenne durée et courte durée au sein d’un État proviennent de mixes différents de logement, d’emplacement et de saison ; le ratio entre eux décrit donc le marché plutôt que le choix auquel fait face un logement donné.
- Elle n’enregistre pas pourquoi les voyageurs réservent. Les descriptions de segments dans ce rapport reflètent le contexte du secteur et les observations des opérateurs, et non des données capturées par la plateforme.
- Elle ne représente pas l’ensemble du marché. Il s’agit de la base clients américaine d’une plateforme de gestion immobilière, pondérée en faveur d’opérateurs STR professionnels.
Location moyenne durée : réponses sans détour
Comment nous avons mené l’analyse
- Source
- Hostfully a analysé plus de 500 000 réservations récentes aux États-Unis, effectuées via le logiciel de gestion immobilière de ses clients, sur les douze derniers mois glissants et sur environ 16 500 annonces. Toutes les données de réservation et les noms des clients ont été anonymisés avant l’export et l’analyse.
- Périmètre
- Le périmètre a été limité aux logements situés aux États-Unis afin de pouvoir analyser la localisation au niveau du code postal (ZIP), l’ajout de marchés internationaux rendant cette comparaison peu fiable. Un grand compte résilié a été exclu de tous les calculs afin d’éviter qu’un seul ancien client ne fausse les résultats.
- Définition du moyen terme
- Toute réservation de 30 nuits ou plus, un seuil courant dans le secteur, qui correspond aux plages de durée de séjour disponibles dans les données sources.
- Durée de séjour et tarifs
- Les réservations sont regroupées en plages de 1 à 2, 3 à 6, 7 à 13, 14 à 29, 30 à 59, 60 à 89, et 90 nuits ou plus, chacune ayant son propre tarif moyen par nuit. Les tarifs indiqués sont pondérés par le nombre de réservations sur l’ensemble des logements, plutôt que moyennés par compte.
- Estimations des nuits et des revenus
- Comme les durées exactes de séjour ne sont pas disponibles, chaque réservation se voit attribuer la durée la plus courte de sa plage. Une réservation de 59 nuits compte pour 30 nuits et une réservation de 200 nuits compte pour 90. Les chiffres absolus en nuits et en dollars sont donc des minimums selon cette méthode. Les parts en pourcentage ne le sont pas : les volets moyen terme et court terme sont tous deux sous-estimés ; ainsi, une part comme 20 % des nuits est une estimation susceptible d’évoluer dans un sens comme dans l’autre une fois les durées exactes connues.
- Analyse de localisation
- Les annonces ont été rattachées à un État via le code postal (ZIP), ce qui couvre 87 % des annonces. Les États n’ont été inclus dans la comparaison des tarifs que lorsqu’ils comptaient au moins 100 réservations moyen terme, ce qui en laisse 18.
- Cohorte des meilleurs performeurs et revue
- Comptes ayant au moins 30 réservations moyen terme et au moins 20 % de réservations d’une durée de 30 nuits ou plus. Les deux conditions sont requises, ce qui empêche de très grands opérateurs de courte durée de se qualifier sur le seul volume. Les seuils relèvent d’un choix analytique et non d’une norme du secteur. Les cinq comptes présentant la plus forte part de moyen terme ont été réidentifiés en interne par du personnel autorisé, uniquement afin de permettre l’examen de leurs sites web et annonces publics ; cet examen est qualitatif.
- Scénarios d’occupation
- Les chiffres annualisés multiplient le tarif moyen pondéré agrégé par nuit par 365 nuits et par le taux d’occupation indiqué. Ils illustrent la nature de l’arbitrage au niveau de l’ensemble de données et ne constituent pas une prévision pour un logement ou un marché en particulier.