Colorado

Gids voor de regelgeving voor kortetermijnverhuur in Colorado

Als thuisbasis van bergen en bossen is Colorado een toevluchtsoord geworden voor toeristen die de natuur in willen vluchten. Het toerisme bloeit met een recordaantal van 90 miljoen bezoekers in 2022.

Om deze groei effectief te beheren, voeren wetgevers in Colorado regels voor kortetermijnverhuur in en werken deze bij. Eigenaren en beheerders van onroerend goed moeten op de hoogte blijven om ervoor te zorgen dat ze voldoen aan de staats-, county- en stadswetten. In deze gids geven we een overzicht van de regels en bespreken we de vereisten voor populaire counties en steden in Colorado.

Disclaimer: Onze gids is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg een vastgoedadvocaat voor advies over specifieke gevallen.

Regelgeving voor kortetermijnverhuur in Colorado

De staat Colorado definieert een ‘kortetermijnverhuur’ als een accommodatie die u adverteert en verhuurt aan gasten voor 29 dagen of minder. Deze definitie omvat alle gebouwen of gedeelten van gebouwen die u aan gasten verhuurt, maar geen hotels.

Hoewel de overheid van de staat Colorado bepaalt welke belastingen u betaalt, hebben counties en steden de bevoegdheid om kortetermijnverhuur te licentiëren en te reguleren. Zij kunnen de details bepalen, zoals toelatingsfactoren, bestemmingsbeperkingen en vergoedingen.

Lokale overheden in Colorado hebben echter beperkte macht over online boekingssites zoals Airbnb en Booking.com. Ze kunnen hen alleen verplichten om uw accommodaties van het platform te verwijderen als ze uw vergunning voor kortetermijnverhuur hebben geschorst of ingetrokken.

Belastingvereisten voor kortetermijnverhuur in Colorado

U moet inkomstenbelasting en toeristenbelasting betalen over alle kortetermijnverhuurwoningen die u in de staat Colorado beheert.

Alle inkomsten uit kortetermijnverhuuractiviteiten tellen als inkomen. De Amerikaanse federale overheid vereist dat u driemaandelijkse geschatte belastingbetalingen doet als u verwacht meer dan $ 1.000 per jaar te verdienen.

In de staat Colorado zijn accommodatie en logies ook belastbaar. Als beheerder of eigenaar bent u verantwoordelijk voor het innen en afdragen van deze belastingen van gasten. Voordat u dit kunt doen, moet u zich registreren bij het Colorado Department of Revenue (CDOR) voor een verkoopbelastingvergunning. Mogelijk moet u ook een vergunning verkrijgen van lokale autoriteiten.

Toeristenbelastingen kunnen bestaan uit het volgende:

  • Lokale verkoopbelasting
  • Staatsverkoopbelasting
  • Stedelijke verkoopbelasting
  • County toeristenbelasting
  • Lokale marketingdistrictbelasting
  • Speciale districtsbelasting

Toeristenbelasting is gebaseerd op het bedrag dat u voor de accommodatie in rekening brengt en eventuele diensten die u in de factuur opneemt. U kunt bijvoorbeeld de schoonmaakkosten of een taxirit vanaf de luchthaven opnemen. Eventuele restitueerbare bedragen — zoals de borg — zijn niet onderworpen aan toeristenbelasting.

Tarieven variëren per locatie en veranderen voortdurend. Het is het beste om de meest recente tarieven rechtstreeks bij de lokale overheidsinstanties op te vragen om er zeker van te zijn dat u up-to-date bent. De belastingformulieren die u bij de CDOR moet indienen, vindt u hier.

Houd er rekening mee dat ‘home-rule’ steden andere regels voor kortetermijnverhuur kunnen hebben dan hun counties. Controleer altijd de websites van de meest lokale overheden om er zeker van te zijn dat u de juiste tarieven hanteert.

Populaire locaties in Colorado en hun regels voor kortetermijnverhuur

Aangezien de regels voor kortetermijnverhuur per county in Colorado verschillen, laten we de wetten voor de meest bezochte gebieden verkennen.

Denver City en County

Genesteld tussen twee bergketens, is Denver ideaal voor degenen die hun huis willen verhuren terwijl ze zelf op vakantie zijn.

Denver heeft restrictieve wetten voor kortetermijnverhuur. U kunt uw woning alleen aan gasten verhuren als het uw hoofdverblijfplaats is. Bovendien kunt u slechts één boeking tegelijk accepteren, zonder overlap tussen gasten.

De county hanteert een strikt concept van wat als hoofdverblijfplaats telt. U moet bewijzen dat u het grootste deel van uw tijd in de woning doorbrengt en dat alle belastingen op dat adres staan geregistreerd.

Eigenaren en bewoners die in aanmerking komen, moeten een vergunning voor kortetermijnverhuur en een vergunning voor logiesverstrekking aanvragen. Ambtenaren van Denver County kunnen uw aanvraag weigeren als u niet aan hun voorwaarden voldoet of als zij menen dat daar een goede reden voor is. Verenigingen van eigenaren (VvE) hebben ook de macht om leden te blokkeren hun eigendommen als huurwoningen te gebruiken.

Als uw aanvraag succesvol is, moet u uw licentienummer voor kortetermijnverhuur vermelden op alle boekingssites. U bent ook onderworpen aan 10,75% toeristenbelasting en een beroepsprivilegebelasting.

Aurora City

Op slechts 15 kilometer van Denver City heeft Aurora soepelere regels voor kortetermijnverhuur. Uw woning moet nog steeds uw hoofdverblijfplaats zijn, maar er is geen limiet op het aantal dagen dat u boekingen kunt aannemen.

Bewoners zijn verantwoordelijk voor eventuele schade of overlast veroorzaakt door hun gasten.

Summit County

Diep in het hart van de Rocky Mountains trekt Summit County jaarlijks duizenden skiërs en snowboarders aan. De lokale overheid heeft onlangs bestemmingsplannen ingevoerd om hen te helpen kortetermijnverhuur te reguleren en tegemoet te komen aan de behoeften van bewoners.

Woningen in de ‘Resort Overlay’-zones zijn relatief onbeperkt. Er zijn geen limieten op boekingen of het aantal toegestane verhuurobjecten.

Als uw woning zich echter in een ‘Neighborhood Overlay’ bevindt, kunt u slechts 35 boekingen per jaar aannemen. Er zijn ook limieten aan het aantal verhuurobjecten per gebied. Summit County heeft een interactieve kaart waar u kunt controleren of uw zone de limiet nadert.

U bent verplicht een vergunning voor kortetermijnverhuur aan te vragen, ongeacht de zone. U moet ook voldoen aan de strenge geschiktheidscriteria van Summit County.

Vergunninghouders moeten:

  • Eigenaar zijn van de betreffende woning
  • Minimaal negen maanden per jaar in Summit County wonen
  • Niet minder dan 30 uur per week in Summit County werken

Zodra de county de vergunning verleent, is deze geldig tot 30 september van het volgende jaar. Als de woning voor die tijd van eigenaar verandert, moet de nieuwe eigenaar de vergunning opnieuw aanvragen.

Als reactie op klachten van bewoners vereist Summit County dat gasten zich houden aan de ‘Good Neighbor’-richtlijnen. U bent verantwoordelijk voor het informeren van uw bezoekers en het handhaven van deze regels. U moet ook iemand aanwijzen als contactpersoon en diens contactgegevens op een zichtbare plaats aan de voorzijde van het gebouw achterlaten.

Breckenridge

Net als Summit County heeft de stad Breckenridge een bestemmingssysteem. Er zijn vier gebieden met verschillende limieten die u hier kunt vinden.

Het is vermeldenswaard dat Breckenridge ernaar streeft het aantal actieve kortetermijnverhuurders in de stad te verminderen. Momenteel overschrijden ze de gewenste limieten.

Eagle County

Eagle County vereist momenteel geen vergunning voor het beheren van kortetermijnverhuur in niet-geïncorporeerde gebieden. De lokale overheid is echter bezig met het opstellen van nieuwe regelgeving.

Recente aankondigingen suggereren dat ambtenaren van Eagle County niet geïnteresseerd zijn in het beperken van het aantal kortetermijnverhuurders. In plaats daarvan richten ze zich op het invoeren van vergoedingen om de kosten van toeristen die gebruikmaken van openbare diensten te compenseren.

Veel steden binnen de county, waaronder Avon en Eagle, hebben al regels voor kortetermijnverhuur. De voorgestelde wijzigingen zouden geen invloed op hen hebben.

Vail

De ‘home-rule’ stad Vail heeft strengere beperkingen op kortetermijnverhuur dan het niet-geïncorporeerde Summit County. Hier zijn enkele van de meest opvallende regels:

  • De licentiekosten zijn hoger als uw accommodatie geen 24/7 ondersteuning ter plaatse heeft — deze zijn momenteel vastgesteld op $ 250 per jaar.
  • Uw verzekering moet u dekken voor een minimum van $ 1 miljoen.
  • Als u binnen een jaar drie overtredingen begaat, krijgt u een schorsing van drie jaar.

Beaver Creek

Het populaire resortgebied Beaver Creek reguleert kortetermijnverhuur nauwer dan de county. Eigenaren moeten een vergunning aanvragen en hun woning registreren bij het stadskantoor. U moet ook veel informatie verstrekken over de woning en uw bedrijf, zoals het aantal slaapkamers en de beschikbaarheid van parkeerplaatsen.

El Paso County

Net als Eagle County reguleert El Paso momenteel geen niet-geïncorporeerde gebieden. Ambtenaren hebben geen plannen om vergunningen in te voeren, maar bevelen het volgende aan:

  • Houd geluid tot een minimum beperkt
  • Rijd langzaam door woonwijken
  • Laat geen afval buiten staan dat gevaarlijke wilde dieren kan aantrekken
  • Controleer op brandbeperkingen, vooral tijdens het bosbrandseizoen
  • Parkeer alleen op de oprit van de woning
  • Houd geen bijeenkomsten
  • Verstrek uw contactgegevens aan de buren

Hoewel El Paso County deze richtlijnen niet afdwingt, accepteren ambtenaren nog steeds klachten van bewoners als uw gasten problemen veroorzaken.

Colorado Springs

In tegenstelling tot de niet-geïncorporeerde gebieden van El Paso County, reguleert de stad Colorado Springs kortetermijnverhuur. Ze beperken ook het aantal tweede woningen dat als huurwoning wordt gebruikt.

Er zijn twee soorten vergunningen beschikbaar in Colorado Springs: door de eigenaar bewoond en niet door de eigenaar bewoond. U moet minimaal 185 dagen op uw adres verblijven om in aanmerking te komen voor ‘door de eigenaar bewoond’.

Pitkin County

Miljoenen bezoekers komen elk jaar naar Pitkin County, aangetrokken door wereldberoemde skigebieden zoals Aspen en Buttermilk. Ambtenaren hebben echter pas onlangs vergunningen voor kortetermijnverhuur ingevoerd.

Nu heeft Pitkin County drie soorten licenties voor kortetermijnverhuur, gebaseerd op een percentage van de marktwaarde van uw woning.

  • Seizoensgebonden licenties (61 tot 120 nachten) = 0,07%.
  • Beperkte seizoensgebonden licenties (21 tot 60 nachten) = 0,06%
  • Beperkte licenties (20 nachten of minder) = 0,05%

Pitkin County heeft ook beperkingen opgelegd aan het verblijf van gasten. U kunt slechts boekingen accepteren voor maximaal 120 dagen per jaar en afzonderlijke groepen moeten minimaal vier nachten blijven.

Ambtenaren debatteren momenteel over de vraag of kortetermijnverhuur in afgelegen gebieden van Pitkin County moet worden verboden vanwege zorgen over de veiligheid van toeristen.

Aspen

Aspen heeft andere regels voor kortetermijnverhuur dan de niet-geïncorporeerde gebieden van Pitkin County. Hier zijn de drie soorten vergunningen en hun vereisten:

  • Vrijgesteld van logies: Er is geen jaarlijkse limiet, maar de vergunning is alleen beschikbaar voor beheerders van logies- en condo-hotelaccommodaties.
  • Door de eigenaar bewoond: U kunt 120 nachten per jaar aan gasten verhuren, mits u de hoofdbewoner bent en de vergunning op uw naam staat.
  • Klassiek: Deze vergunningen zijn beschikbaar voor zowel hoofd- als secundaire bewoners, maar er is een limiet aan het totale aantal toegestane vergunningen — met lange wachttijden voor aanvragers.

Boulder County

Na de invoering van vergunningen voor kortetermijnverhuur in 2021, actualiseren de ambtenaren van Boulder County de wetten nu om de twee jaar. De volgende herziening zal rond december 2024 plaatsvinden.

Boulder County heeft momenteel twee soorten licenties: kortetermijnverhuur en vakantieverhuur. U kunt kiezen op basis van het type vastgoedbeheerbedrijf dat u wilt runnen.

U komt in aanmerking voor een vergunning voor kortetermijnverhuur als u:

  • De hoofdbewoner bent en u van plan bent de woning minder dan 30 dagen per jaar te verhuren
  • Een secundaire bewoner bent die van plan is de woning 60 dagen of minder per jaar te verhuren met een minimum van twee nachten

U heeft een vakantieverhuurvergunning nodig als u niet de hoofdbewoner bent, maar de woning meer dan 60 dagen per jaar verhuurt.

Boulder

Als toegangspoort tot de Rocky Mountains trekt Boulder veel bezoekers. Ambtenaren hebben de vergunningen voor kortetermijnverhuur beperkt om het niveau van toerisme te beheersen. Alleen de hoofdbewoner kan zijn woning aan gasten verhuren en u moet zich houden aan de bezettingslimieten van de stad.

Aankomende wijzigingen in de wetgeving voor kortetermijnverhuur in Colorado

Wetgevers in Colorado stellen een wetsvoorstel op dat kortetermijnverhuur zou classificeren als commercieel vastgoed in plaats van residentieel vastgoed. Als dit wordt aangenomen, zal het belastingtarief voor woningen stijgen van 6,8% naar 29%. Het wetsvoorstel stuit op enige tegenstand, dus het is onduidelijk of het erdoor komt — hoewel het waarschijnlijk lijkt.

Er is ook een voorgesteld wetsvoorstel dat eigenaren zou verplichten aan te geven of zij van plan zijn hun woning in het volgende belastingjaar als kortetermijnverhuur te gebruiken.

CTA om een demo te boeken

Hulpmiddelen