Colorado

Guide til Colorados regler for korttidsudlejning

Colorado, der er kendt for sine bjerge og skove, er blevet et fristed for turister, der ønsker at komme ud i naturen. Turismen blomstrer med rekordhøje 90 millioner besøgende registreret i 2022.

For at håndtere denne vækst effektivt indfører og opdaterer Colorados lovgivere regler for korttidsudlejning. Ejere og administratorer skal holde sig opdateret for at sikre, at de overholder statslige, amtslige og kommunale regler. I denne guide giver vi et overblik over reglerne og gennemgår kravene i populære amter og byer i Colorado.

Ansvarsfraskrivelse: Vores guide er udelukkende til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. For vejledning i konkrete sager bedes De kontakte en ejendomsadvokat.

Regler for korttidsudlejning i Colorado

Colorado State definerer en “korttidsudlejning” som en ejendom, De annoncerer og udlejer til gæster i 29 dage eller mindre. Denne definition omfatter alle bygninger eller dele af bygninger, De udlejer til gæster, men ikke hoteller.

Selvom delstatsregeringen i Colorado fastsætter, hvilke skatter De betaler, har amter og byer beføjelse til at udstede licenser og regulere korttidsudlejning. De kan fastsætte detaljerne såsom kriterier for berettigelse, zoneinddelingsrestriktioner og gebyrer.

Lokale myndigheder i Colorado har dog begrænset indflydelse på online-annonceringsplatforme som Airbnb og Booking.com. De kan kun kræve, at platformene fjerner Deres ejendomme, hvis Deres licens til korttidsudlejning er blevet suspenderet eller inddraget.

Skattekrav for korttidsudlejning i Colorado

De skal betale indkomstskat og overnatningsskat af alle korttidsudlejningsejendomme, De administrerer i Colorado State.

Enhver indtægt fra korttidsudlejning tæller som indkomst. Den amerikanske føderale regering kræver, at De foretager kvartalsvise acontoskattebetalinger, hvis De forventer at tjene over $1.000 på et år.

I Colorado State er overnatning og logi også skattepligtigt. Som administrator eller ejer er De ansvarlig for at opkræve og indbetale disse skatter fra gæster. Før De kan gøre dette, skal De registrere Dem hos Colorado Department of Revenue (CDOR) for en momslicens. De kan også have behov for at indhente en licens fra lokale myndigheder.

Overnatningsskatter kan bestå af følgende:

  • Lokal moms
  • Delstatsmoms
  • Kommunal moms
  • Amtlig overnatningsskat
  • Lokal marketingdistriktskat
  • Særlig distriktskat

Overnatningsskat beregnes ud fra det beløb, De opkræver for ejendommen, samt eventuelle ydelser, De inkluderer på regningen. De kan f.eks. inkludere rengøringsgebyret eller afhentning i taxa fra lufthavnen. Refunderbare beløb—f.eks. et depositum for skader—er ikke omfattet af overnatningsskat.

Satserne varierer efter lokation og ændrer sig løbende. Det er bedst at få de nyeste satser direkte fra de lokale myndigheder for at sikre, at De er opdateret. De kan finde de skatteformularer, De skal indsende til CDOR, her.

Bemærk, at home-rule-byer kan have andre regler for korttidsudlejning end deres amter. Tjek altid de mest lokale myndigheders hjemmesider for at sikre, at De har de korrekte satser.

Populære steder i Colorado og deres regler for korttidsudlejning

Da reglerne for korttidsudlejning varierer mellem amterne i Colorado, ser vi nærmere på lovgivningen i de mest besøgte områder.

Denver City and County

Denver ligger mellem to bjergkæder og er ideel for dem, der ønsker at udleje deres bolig, mens de er på ferie.

Denver har restriktive regler for korttidsudlejning. De kan kun udleje Deres ejendom til gæster, hvis det er Deres primære bopæl. Derudover kan De kun acceptere én booking ad gangen uden overlap mellem gæster.

Amtet har en streng definition af, hvad der tæller som primær bopæl. De skal kunne dokumentere, at De tilbringer størstedelen af Deres tid på ejendommen, og at alle skatter er registreret på den adresse.

Berettigede ejere og beboere skal ansøge om en licens til korttidsudlejning samt en licens til overnatningsfaciliteter. Embedsmænd i Denver County kan afvise Deres ansøgning, hvis De ikke opfylder deres betingelser, eller hvis de vurderer, at der er saglig grund. Grundejerforeninger (HOA) kan også forhindre medlemmer i at bruge deres ejendomme til udlejning.

Hvis Deres ansøgning godkendes, skal De angive Deres licensnummer til korttidsudlejning på alle annoncesider. De er også omfattet af 10,75 % overnatningsskatter samt en occupational privilege tax.

Aurora City

Kun 15 kilometer fra Denver City har Aurora mere lempelige regler for korttidsudlejning. Deres ejendom skal stadig være Deres primære bopæl, men der er ingen grænse for, hvor mange dage De kan tage imod bookinger.

Beboere er ansvarlige for enhver skade eller forstyrrelse forårsaget af deres gæster.

Summit County

Dybt inde i Rocky Mountains tiltrækker Summit County hvert år tusindvis af skiløbere og snowboardere. Den lokale regering har for nylig indført zonelove for at kunne regulere korttidsudlejning og imødekomme beboernes behov.

Ejendomme i Resort Overlay-zonerne er relativt ubegrænsede. Der er ingen loft over bookinger eller antallet af tilladte udlejninger.

Hvis Deres ejendom derimod ligger i en Neighborhood Overlay, kan De kun tage 35 bookinger om året. Der er også loft over antallet af udlejninger pr. område. Summit County har et interaktivt kort, hvor De kan tjekke, om Deres zone er tæt på grænsen.

De skal have en licens til korttidsudlejning uanset zone. De skal også opfylde Summit Countys strenge berettigelseskriterier.

Licensindehavere skal:

  • Eje den pågældende ejendom
  • Bo i Summit County i mindst ni måneder om året
  • Arbejde i Summit County mindst 30 timer om ugen

Når amtet udsteder licensen, er den gyldig til den 30. september året efter. Hvis ejendommen skifter ejer inden da, skal den nye ejer ansøge igen.

Som reaktion på klager fra beboere kræver Summit County, at gæster overholder retningslinjerne for Good Neighbor. De er ansvarlig for at informere Deres besøgende og håndhæve disse regler. De skal også udpege en kontaktperson og placere vedkommendes kontaktoplysninger et synligt sted ved bygningens indgang.

Breckenridge

Ligesom Summit County har byen Breckenridge et zonesystem. Der er fire områder med forskellige loft, som De kan finde her.

Det er værd at bemærke, at Breckenridge ønsker at reducere antallet af korttidsudlejninger i byen. I øjeblikket ligger de over de ønskede grænser.

Eagle County

Eagle County kræver i øjeblikket ikke, at De har en licens til at administrere korttidsudlejning i ikke-inkorporerede områder. Den lokale regering er dog i gang med at udarbejde nye regler.

Nylige udmeldinger tyder på, at embedsmænd i Eagle County ikke er interesserede i at begrænse antallet af korttidsudlejninger. I stedet fokuserer de på at indføre gebyrer for at dække omkostningerne ved, at turister bruger offentlige tjenester.

Mange byer i amtet, herunder Avon og Eagle, har allerede regler for korttidsudlejning. De foreslåede ændringer vil ikke påvirke dem.

Vail

Home-rule-byen Vail har strammere restriktioner for korttidsudlejning end det ikke-inkorporerede Summit County. Her er nogle af de mest bemærkelsesværdige regler:

  • Licensgebyrerne er højere, hvis Deres ejendom ikke har 24/7 support på stedet — de er i øjeblikket fastsat til $250 om året.
  • Deres forsikring skal dække mindst $1 million.
  • Hvis De har tre overtrædelser inden for et år, får De en suspension på tre år.

Beaver Creek

Det populære resortområde Beaver Creek regulerer korttidsudlejning tættere end amtet. Ejere skal ansøge om en licens og registrere deres ejendom hos bykontoret. De skal også oplyse en række informationer om ejendommen og Deres virksomhed, såsom antal soveværelser og tilgængelige parkeringspladser.

El Paso County

Ligesom Eagle County regulerer El Paso i øjeblikket ikke ikke-inkorporerede områder. Embedsmænd har ingen planer om at indføre licenser, men anbefaler følgende:

  • Hold støj på et minimum
  • Kør langsomt gennem boligområder
  • Undgå at efterlade affald udenfor, som kan tiltrække farligt dyreliv
  • Tjek for brandrestriktioner, især i skovbrandssæsonen
  • Parkér kun i ejendommens indkørsel
  • Afhold ikke sammenkomster
  • Giv naboerne Deres kontaktoplysninger

Selvom El Paso County ikke håndhæver disse retningslinjer, modtager embedsmænd stadig klager fra beboere, hvis Deres gæster skaber problemer.

Colorado Springs

I modsætning til de ikke-inkorporerede områder i El Paso County regulerer byen Colorado Springs korttidsudlejning. De begrænser også antallet af sekundære boliger, der bruges som udlejningsejendomme.

Der findes to typer tilladelser i Colorado Springs: ejer- og ikke-ejerbeboet. De skal bo på adressen mindst 185 dage for at kvalificere Dem som ejerbeboet.

Pitkin County

Millioner af besøgende kommer til Pitkin County hvert år, tiltrukket af verdensberømte skisportssteder som Aspen og Buttermilk. Embedsmænd har dog først for nylig indført licenser til korttidsudlejning.

Pitkin County har nu tre typer licenser til korttidsudlejning baseret på en procentdel af Deres ejendoms markedsværdi.

  • Sæsonlicenser (61 til 120 nætter) = 0,07 %.
  • Begrænsede sæsonlicenser (21 til 60 nætter) = 0,06 %
  • Begrænsede licenser (20 nætter eller færre) = 0,05 %

Pitkin County har også indført restriktioner for gæsteophold. De kan kun acceptere bookinger i op til 120 dage om året, og separate selskaber skal blive mindst fire nætter.

Embedsmænd drøfter i øjeblikket, om man skal forbyde korttidsudlejning i afsides områder af Pitkin County af hensyn til turisters sikkerhed.

Aspen

Aspen har andre regler for korttidsudlejning end de ikke-inkorporerede områder i Pitkin County. Her er de tre typer tilladelser og deres krav:

  • Undtaget for overnatningsskat: Der er ingen årlig grænse, men tilladelsen er kun tilgængelig for administratorer af overnatnings- og condo-hotel-ejendomme.
  • Ejerbeboet: De kan udleje til gæster i 120 nætter om året, forudsat at De er den primære beboer, og at tilladelsen står i Deres navn.
  • Klassisk: Disse tilladelser er tilgængelige for både primære og sekundære beboere, men der er en grænse for det samlede antal tilladelser—med lange ventetider for ansøgere.

Boulder County

Efter at have indført licenser til korttidsudlejning i 2021 opdaterer embedsmænd i Boulder County nu lovgivningen hvert andet år. Næste gennemgang forventes omkring december 2024.

Boulder County har i øjeblikket to typer licenser: korttidsudlejning og ferieudlejning. De kan vælge ud fra den type ejendomsadministrationsvirksomhed, De ønsker at drive.

De er berettiget til en licens til korttidsudlejning, hvis De er:

  • Den primære beboer, og De har til hensigt at udleje ejendommen i mindre end 30 dage om året
  • En sekundær beboer, der planlægger at udleje ejendommen i 60 dage eller mindre om året med minimum to nætter

De skal have en licens til ferieudlejning, hvis De ikke er den primære beboer, men udlejer ejendommen i mere end 60 dage om året.

Boulder

Som porten til Rocky Mountains får Boulder mange besøgende. Embedsmænd har begrænset licenser til korttidsudlejning for at kontrollere turismeniveauet. Kun den primære beboer kan udleje sin ejendom til gæster, og De skal overholde byens belægningsgrænser.

Kommende ændringer i Colorados lovgivning om korttidsudlejning

Colorados lovgivere udarbejder et lovforslag, der vil klassificere korttidsudlejning som erhvervsejendomme i stedet for boligejendomme. Hvis det vedtages, vil skattesatsen for boligejendomme stige fra 6,8 % til 29 %. Lovforslaget møder en vis modstand, så det er uklart, om det bliver vedtaget—selvom det virker sandsynligt.

Der er også et foreslået lovforslag, der vil kræve, at ejere oplyser, om de har til hensigt at bruge deres ejendom til korttidsudlejning i det følgende skatteår.

CTA til at booke en demo

Ressourcer