Kentucky

Guide til Kentuckys regler for korttidsudlejning

Flere og flere mennesker kommer til Kentucky hvert år for at nyde den maleriske natur og de historiske seværdigheder. I 2022 havde turismen en anslået indvirkning på den lokale økonomi på 12,9 mia. $.

Markedet for korttidsudlejning blomstrer, i takt med at ejendomsinvestorer skynder sig at imødekomme den stigende efterspørgsel efter overnatningsmuligheder. Bluegrass-staten har dog mange begrænsninger og retningslinjer, som De skal være opmærksom på, når De etablerer en virksomhed der. Vores guide til Kentuckys regler for korttidsudlejning gennemgår alle de forskellige love, skattekrav og potentielle udfordringer.

Ansvarsfraskrivelse: Vores guide er udelukkende til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. For vejledning i konkrete sager bedes De kontakte en ejendomsadvokat.

Regler for korttidsudlejning i Kentucky

Kentucky er et usædvanligt tilfælde. I modsætning til mange andre stater tillader den, at byer og amter klassificerer korttidsudlejning som kommercielle enheder. Staten definerer dem løst som “hoteller” eller “en virksomhed, der tilbyder overnatning og som regel måltider, underholdning og forskellige personlige tjenester til offentligheden.”

Som følge heraf har lokale myndigheder større beføjelser til at begrænse og regulere korttidsudlejning end i nogle andre stater. Der kan også være skattemæssige konsekvenser, da erhvervsejendomme generelt er underlagt højere satser end boligejendomme.

I Kentucky giver staten også lokale myndigheder mulighed for at fastsætte, hvilken opholdslængde der kvalificerer som “korttids”. Spændet er stort, som embedsmænd bemærker: “om boligudlejning kan være i en måned, seks måneder eller mere, […] er det ikke op til os at afgøre.”

Skattekrav for korttidsudlejning i Kentucky

Hvis De driver en korttidsudlejningsejendom i Kentucky, er De omfattet af:

  • Indkomstskat
  • Moms
  • Overnatningsafgift
  • Lokale skatter
  • Ejendomsskat

Alle indtægter fra Deres korttidsudlejningsaktiviteter tæller som indkomst. De skal foretage kvartalsvise acontobetalinger til IRS, hvis De forventer at tjene over $1000 årligt. Kentucky State anvender også en indkomstskattesats på 4,5 %, men giver mulighed for specificerede fradrag.

Som virksomhedsejer er De ansvarlig for at opkræve 6 % moms fra Deres gæster. Nogle gange indbetaler platforme som Airbnb og Vrbo disse beløb på Deres vegne, så tjek deres retningslinjer.

De skal opkræve en overnatningsafgift på 1 %, hvis gæster bruger Deres ejendom i 30 dage eller mindre. Igen kan onlineplatforme automatisk anvende disse satser på bookinger.

De enkelte amter fastsætter, hvor meget ejendomsskat De skylder. Procenten afhænger af den lokale skattesats, Deres vurderede værdi, og om De regnes som bolig eller en kommerciel enhed.

Populære destinationer i Kentucky med regler for korttidsudlejning

Kentucky har et kludetæppe af forskellige regler for korttidsudlejning, som gælder på amts- og byniveau. Med det in mente gennemgår vi lovgivningen og kravene for statens vigtigste steder.

Bemærk: Alle følgende steder definerer en korttidsudlejning som en ejendom, De udlejer i 29 dage eller mindre.

Louisville

Louisville Tourism Board fremhæver, at byen kun ligger en dags kørsel fra størstedelen af USA’s befolkning. Mange besøgende kommer for at se seværdighederne eller gøre et stop på en længere rejse, hvilket gør byen til et oplagt sted for korttidsudlejning.

Louisville kræver, at operatører af korttidsudlejning registrerer deres virksomheder og betaler et årligt gebyr på $250.

Der er også strenge zonebestemmelser. De kan tjekke Louisvilles interaktive kort for at se, om De har ret til at drive Deres virksomhed.

I nogle begrænsede områder kan De ansøge om en Conditional Use Permit (CUP) for Deres ejendom. Lokale borgere har ret til at godkende eller afvise Deres anmodning. De skal være mindst 600 fod fra en anden ejendom med en CUP for at undgå overmætning.

Lexington

Lexington er kendt for sin bourbon og sine heste og tilbyder besøgende en helt særlig ferieoplevelse. Derfor er markedet for korttidsudlejning boomet i de seneste år.

For at kontrollere turismens vækst er Lexington begyndt at regulere ejendomme mere omhyggeligt. De har for nylig indført nye klassifikationer og krav for operatører af korttidsudlejning. Nu anerkender Lexington to typer virksomhed:

  • Værtsbaseret: Ejendommen er Deres primære bopæl, og De bor der eller i en anden enhed på grunden, når De har gæster. De skal kunne dokumentere, at De bor der på fuld tid, f.eks. med et gyldigt kørekort eller vælgerregistrering.
  • Uden vært: Ejendommen er en sekundær bolig. Hvis De kun er administrator, skal De have en erklæring under ed fra ejeren.

De skal indhente en tilladelse fra Division of Planning. Det årlige gebyr er $200 for den første enhed og $100 for hver yderligere.

Licensindehavere er ansvarlige for at sikre, at ejendomme lever op til standarderne. Disse fokuserer på sikkerhed og hygiejne med bemærkninger om septiktanke, brandslukkere og kuliltefiltre.

City of Bowling Green

Bowling Green er populær blandt turister både på grund af sine attraktioner og sin nærhed til Kentuckys nationalparker. Både Mammoth Cave og Daniel Boone Forest ligger en kort køretur væk.

Der er fire typer korttidsudlejning med forskellige krav:

Type af STR Ejer beboer? Gæstegrænse Krav
Boarding House Nej 10 personer
  • Overholdelse af Kentucky Residential Code
Bed and breakfast-hjem Ja 5 personer
  • Oplyste korridorer og gange
  • Mindst to udgange i stueplan
  • Selvlukkende døre
Bed and breakfast-inns Ja 6 soveværelser
  • Mindst én bruser med indkørsel (roll-in)
  • Oplyste korridorer og gange
  • Mindst to udgange i stueplan
  • Selvlukkende døre
Lodging houses Ja 5 soveværelser
  • Oplyste korridorer og gange
  • Mindst to udgange i stueplan
  • Selvlukkende døre
  • Afstand på 10 fod til andre ejendomme eller brandbeskyttelse med 1 times brandklassificering

Alle korttidsudlejninger skal have røgalarmer installeret i soveområderne samt identifikation, der er synlig fra gaden. De skal også arrangere en inspektion og betale det årlige gebyr på $45 for en tilladelse.

Hvis byen har klassificeret Deres ejendom som en boliglejlighed, tæller hele stedet som én enhed. De må ikke have mere end 10 gæster ad gangen.

Franklin County

På grund af sin bekvemme beliggenhed og smukke omgivelser tiltrækker Franklin County et stort antal turister. Embedsmænd indførte regler for korttidsudlejning tilbage i 2020.

Franklin County kræver, at De registrerer Deres ejendomme og indhenter en erhvervslicens. De skal ansøge om disse dokumenter, selv hvis De kun driver Deres virksomhed få dage om året.

Ud over statens skattekrav pålægger amtet også en County Transient Room Tax på 4 % og en Fine Arts Tax på 2 %. Vær opmærksom på, at onlineplatforme normalt ikke anvender disse, når de tager imod bookinger.

Frankfort

Som den største by i Franklin County og statens hovedstad er Frankfort særligt populær blandt besøgende. Det er ikke overraskende, at antallet af korttidsudlejninger der steg med 64 % i 2022.

Frankfort har lignende regler som Franklin County. Operatører af korttidsudlejning skal registrere deres ejendomme og få en erhvervslicens. Ressourcesiden angiver også, at De skal genregistrere senest den 30. april hvert år og betale $20 for at arrangere en inspektion.

Ligesom amtet forventer Frankfort, at De indbetaler City Transient Room Tax på 4 % og Fine Arts Tax på 2 %.

Boone County

Da Boone County ligger på grænsen til Ohio og Indiana, er der meget trafik. Det er et lukrativt sted for alle, der ønsker at investere i ejendomme til korttidsudlejning.

I ikke-inkorporerede dele af Boone County kan De kun drive Deres virksomhed i bestemte områder. De skal have både en tilladelse til korttidsudlejning og en zonetilladelse, før De accepterer nogen bookinger. Mange steder forventer også, at De ansøger om en CUP hos Boone County Board of Adjustments.

En bemærkelsesværdig begrænsning er, at ejendomme til korttidsudlejning ikke må ligge inden for 1.000 fod af hinanden. Til sammenligning er det mindre end fem minutters gang.

Tilladelser koster $300 ved førstegangsansøgninger og $200 ved fornyelser. De skal indsende en inspektionsformular, plantegning, kontaktoplysninger og dokumentation for en forsikring på $1 million.

Florence

Selv om Florence er en home-rule-by, følger den mange af Boone Countys regler. Korttidsudlejninger skal ligge mindst 1000 fod fra hinanden, og boligområder kræver som regel en CUP.

Florence kræver dog ikke en zonetilladelse. De skal blot sikre Dem en tilladelse til korttidsudlejning for $500 og mindst $1 million i dækning.

Ejendomme skal gennemgå en inspektion, før De kan udleje dem til gæster. De skal vise Deres kontaktoplysninger, så de er synlige fra gaden. Lidt paradoksalt bør De ikke reklamere for eller indikere over for forbipasserende, at De driver en korttidsudlejningsvirksomhed, for at bestå.

Covington

Lige på den anden side af floden fra Cincinnati er byen Covington et godt sted for besøgende til både Kentucky og Ohio. De nye begrænsninger betyder dog, at det er en bedre investering for ejere, der ønsker at udleje dele af deres hjem, end for professionelle ejendomsadministratorer.

Covington har for nylig ophævet et forbud mod nye licenser til korttidsudlejning efter problemer med virksomheder, der opererede ulovligt og skabte forstyrrelser. De har indført et nyt sæt strammere regler og zonebestemmelser.

Nu kræver Covington en erhvervslicens (occupational business license) og en udlejningslicens for alle ejendomme til korttidsudlejning. I etageejendomme må De kun have to enheder pr. bygning. Derudover kan De kun have op til fire ejendomme, der ikke er ejerbeboede.

Der er også grænser for antallet af ikke-ejerbeboede udlejninger, der kan drives inden for bygrænsen. Det samlede antal er 150 for hele Covington, med mere specifikke loft for historiske områder.

CTA for Hostfully-demo

Ressourcer