Att skapa en affärsplan för semesterbostäder handlar inte bara om att säkra finansiering eller hitta fastigheter att förvalta; det handlar också om att ha en färdplan för affärstillväxt.
Affärsplaner förutser möjliga missöden så att du kan förbereda dig för dem i förväg. De låter dig också sätta upp milstolpar för att vägleda din affärsutveckling. Slutligen kan affärsplaner för semesterbostäder hjälpa dig att säkra finansiering för att driva din verksamhets tillväxt.
En affärsplan tar tid och det kan kännas skrämmande att veta var man ska börja, men det behöver det inte vara. Om du undrar var du ska börja eller vad du ska inkludera, har vi dig! Med hjälp av denna omfattande guide kan du utveckla en affärsplan för semesterbostäder med den medföljande nedladdningsbara mallen.
Vad är en affärsplan för semesterbostäder?
En affärsplan för semesterbostäder beskriver stegen för att nå dina finansiella, marknadsförings- och affärsmål. Den bör hjälpa dig och potentiella investerare att förstå lönsamheten i din korttidsuthyrningsverksamhet.
Förutom att beskriva mål, strategi och taktik bör du också använda denna plan som en guide för att säkerställa att du är på rätt väg.
Varför behöver du en affärsplan för semesterbostäder?
En affärsplan för semesterbostäder förbereder dig för framtiden då den förutser mål, milstolpar och möjliga missöden. Men en affärsplan för semesterbostäder kan också hjälpa dig att säkra finansiering, planera långsiktigt, sätta tydliga mål som ökar dina chanser till framgång och budgetera förnuftigt.
1. Säkra finansiering
Precis som du inte skulle låna ut din bil till en vän som inte kan köra; kommer banker inte att låna dig pengar om du inte kan bevisa att du kommer att betala tillbaka dem.
En affärsplan för semesterbostäder är ett sätt att låta potentiella investerare veta att du har en strategi på plats för att bygga en lönsam verksamhet.
2. Planera långsiktigt
Att planera för affärstillväxt gör att du från början kan välja verktyg och system som skalar med dig. Till exempel, utan långsiktig planering, kan du behöva byta ditt fastighetshanteringssystem (PMS) i framtiden när ditt företags behov överstiger funktionsuppsättningen för den billiga lösning du valde utan framtida tillväxt i åtanke. Att kunna planera för vad du kommer att behöva när du växer kommer i slutändan att spara dig tid och pengar.
3. Sätt tydliga mål
Det är lättare att nå framgång om du först definierar hur framgång ser ut och sätter tydliga mål att arbeta mot. Dessa mål bör vara mätbara och uppnåeliga, till exempel att fastställa att du behöver en beläggningsgrad på 60 % under ditt första år för att täcka kostnaderna. Om du lyckas uppnå några av dina mål men misslyckas med andra, kommer du att kunna identifiera var du behöver göra ändringar i din verksamhet.
4. Budgetera med förtroende
Att räkna på siffrorna och ha en plan som stöder din investering i semesterbostäder minskar turmomentet vid köp av fastigheter. Att ha en affärsplan med finansiella prognoser gör att du kan allokera en realistisk budget för renoveringar, möblering, inredning, programvara, tillstånd och personal.
En affärsplan hjälper dig att förutse eventuella kassaflödesproblem. Till exempel, när ditt rykte byggs upp, kan din fastighet ha färre bokningar i början, så vissa utgifter kommer att vara ur egen ficka.
Vad du bör tänka på innan du skapar en affärsplan för din korttidsuthyrningsverksamhet
Innan du börjar skriva din affärsplan för din STR-verksamhet bör du:
1. Gör din research
Se till att du undersöker för att förstå lokala lagar, utmaningarna som presenteras av platsen för dina fastigheter och de typer av enheter du kommer att investera i.
Lokala lagar
Granska lokala lagar, förordningar eller restriktioner innan du köper en andra fastighet eller förvandlar ditt hem till en korttidsuthyrningsverksamhet.
Du bör också undersöka vad som diskuteras i media om den marknad du undersöker. Det kanske inte finns någon lag ännu, men det går rykten om att semesterbostäder kommer att förbjudas och du bör känna till det.
Plats
Plats kan också avgöra din hyresfastighets lönsamhet. Om du köper eller förvaltar en semesterfastighet på en uppåtgående plats, eller en plats som har en närliggande attraktion, kan din plats vara mycket efterfrågad. Plats är också viktigt när du letar efter möjliga städare eller underhållsarbetare. En stuga i skogen låter trevligt tills ingen vill köra dit för att städa den eller laga ett trasigt rör.
Typ av enhet
Du bör titta på marknaden för att förstå vilka typer av enheter du bör förvalta och vilka utmaningar de presenterar, samt hur lönsamma de kan vara. Du kan hyra nästan vad som helst:
- Trädkojor
- Glampingkupoler och jurtor
- Lägenheter i olika storlekar
- Loft
- Familjehem
- En natt i en Tesla parkerad i ditt garage (ja, verkligen)
Jämför befintliga annonser med liknande enheter på din plats för att få en uppfattning om hur mycket gästerna är villiga att betala för att bo i dem, hur stor efterfrågan som finns i ditt område och vilka bekvämligheter som kommer att skilja dig från resten.
Möblering och renoveringar
Bestäm hur mycket pengar och tid du behöver för att renovera och möblera din enhet. Ta reda på vilka bekvämligheter som förväntas i ditt område och vilka extra saker du kan investera i för att få en konkurrensfördel.
2. Välj din affärsmodell
Källa: Airbnb.com
Om du köper fastigheter för uthyrning snarare än att bara förvalta fastigheter åt ägare, finns det flera olika affärsmodeller att överväga:
- House Hacking. Om du tar ett lån för att köpa ditt primära hem, kan du behöva investera mindre pengar men du måste använda fastigheten som ditt hem. I så fall kan du använda house hacking för att hyra ut ditt gästrum eller din studio för att minska bolånebetalningarna ur egen ficka.
- Glamping. Vissa länder erbjuder lån för att köpa glampingkupoler eller jurtor. Det är också billigare än att köpa en fastighet och det kan vara ganska lönsamt. Du kan hyra din kupol eller jurta för $150-400 per natt.
- Hyr ut din fastighet. Om du tar ett lån för ett fritidshus kan du hyra ut fastigheten för att betala bolånet och göra vinst.
- Hyresarbitrage. Denna STR-affärsmodell kräver nästan ingen initial investering från din sida förutom kostnaderna för att hyra en lägenhet. I hyresarbitrage-modellen hyr du ut en lägenhet på Airbnb, Vrbo eller någon annan OTA för att betala hyran och göra vinst. Din hyresvärd bör informeras och ge dig skriftligt medgivande om de godkänner.
3. Överväg finansieringsalternativ
Din affärsplan för semesterbostäder är också ett sätt att presentera ditt företag för potentiella investerare. Om du ska starta ett fastighetsförvaltningsföretag är det ett utmärkt sätt att formalisera det genom att skapa en affärsplan.
Beroende på din affärsmodell kommer du att ha tillgång till olika finansieringsalternativ som har mycket olika initiala betalningssatser. När du vet hur mycket pengar du kan investera i förväg och vilka dina målinvesterare är, kan du anpassa din affärsplan för semesterbostäder därefter.
4. Bestäm lönsamheten
Innan du köper eller går med på att förvalta någon hyresfastighet, bör du göra en konkurrensanalys för att avgöra om den kommer att vara lönsam. Du kan använda verktyg som Vrolio eller AirDNA för att uppskatta utgifter, nattpriser och beräknad beläggning. Se till att du gör dina beräkningar utifrån försiktiga scenarier. Uppskatta aldrig 100 % beläggning. Om det är din första STR, uppskatta vakansgraden till cirka 45-50 %.
Inte ens Rob Abasolo från Robuilt, som har flera framgångsrika STR-fastigheter, gör uppskattningar utifrån ett perfekt år. ”Jag skulle inte beräkna mina siffror baserat på en 100 % beläggningsgrad,” delade Abasolo. ”När jag räknar på siffrorna för att se om en affär fungerar, gör jag vanligtvis mina beräkningar med en 80 % beläggningsgrad.”
Vad ska du inkludera i din affärsplan för korttidsuthyrning?
Din affärsplan är en levande guide som innehåller alla dina mål för din verksamhet och hur du planerar att uppnå dem. Därför innehåller den mål, milstolpar och en initial finansiell prognos. Det är en översikt över vad du planerar att göra, varför du gör det och hur du kommer att lyckas. Du kan presentera detta som ett ensidigt dokument eller ett längre, delbart dokument.
Detta dokument bör stå för sig självt och endast genom att läsa det bör dina potentiella investerare och fastighetsförvaltare kunna veta vad dina mål är och hur de ska uppnås. För att det ska vara komplett måste du fylla i varje avsnitt som presenteras i denna lista.
1. Sammanfattning
Detta avsnitt är en översikt över din verksamhet, du bör nämna:
- Vem du eller fastighetsägarna är
- De färdigheter du utmärker dig inom
- Din erfarenhet inom branschen
- Dina kortsiktiga och långsiktiga mål
- Platsen för din semesterbostad (nämn närliggande attraktioner)
- Din affärsmodell (house hack, glamping, andra hem eller hyresarbitrage)
- En bred beskrivning av din gästpersona
- Om det är en säsongsuthyrning, till exempel ett strandhus för sommaren
2. Företagsbeskrivning
I detta avsnitt bör du gå in mer i detalj om ditt företag. Berätta om din mission statement, unika försäljningsargument (USP) och värdeerbjudande (mer om detta senare!)
Om detta är din första investeringsfastighet, skapa dessa uttalanden och inkludera dem här. Du kan justera framtida planer när din verksamhet växer.
3. Affärsmål
De två första avsnitten i affärsplanen ger läsarna en bred översikt över vart din verksamhet är på väg. Här får du förklara i detalj vad du strävar efter att uppnå med din semesterbostad.
Du kan följa vilken målsättningsmetod du föredrar – S.M.A.R.T, H.A.R.D eller W.O.O.P. Det viktiga är att du sätter upp mål för olika aspekter av din verksamhet. Svara på frågorna nedan för att få några idéer:
- Finansiellt
- Vad är din lägsta acceptabla CoC-avkastning?
- Vilken är den lägsta beläggningsgrad du behöver för att täcka dina utgifter?
- Vad är din förväntade månatliga vinst?
- Hur stor procentandel av din totala intäkt går till drift och utgifter?
- Operativt
- Behöver du anställa ett team? I så fall, hur kommer du att bedöma deras prestation?
- Vilka verktyg behöver du lära dig att använda?
- Vilka aspekter av din verksamhet kan automatiseras?
- Hur planerar du att förbättra gästupplevelsen?
- Marknadsföring
- Är dina annonser SEO-optimerade? Hur mäter du framgång?
- Kommer du att marknadsföra med en blandning av nischade och populära OTA:er?
- Vad är din plan för att öka direkta bokningar?
- Använder du sociala medier för att marknadsföra din annons?
4. Gästpersoner
En stor del av att marknadsföra din fastighet är att definiera vem du talar till. Vill du att din fastighet ska användas av familjer, utlandsboende, digitala nomader eller universitetsstudenter?
Att definiera din gästpersona gör att du kan bestämma ditt värdeerbjudande, unika försäljningsargument och marknadsföringsstrategi. Inkludera deras:
- Demografi
- Motivationer
- Intressen
- Beteendekaraktäristika
- Bokningsvanor
- Föredragen OTA
Om du har en djurvänlig fastighet och vill locka hundägare, kommer din marknadsföringsstrategi att vara mer framgångsrik om du marknadsför på nischade listningssidor som BringFido tillsammans med globala listningssidor.
5. Värdeerbjudande
Ditt värdeerbjudande är hur dina gäster kommer att uppfatta din fastighet jämfört med andra. Varför ska gästerna välja din fastighet? Vad är ditt mervärde?
Kanske erbjuder du flexibel incheckning eller ger rabatt till det lokala museet. Definiera hur du förbättrar gästupplevelsen och skriv ner det, det är ditt värdeerbjudande.
6. Konkurrensanalys
Analysera dina konkurrenter och branschen för att avgöra vad som gör din fastighet annorlunda från andra och hur du kan positionera den skillnaden som ett unikt försäljningsargument (USP). Detta skiljer sig från ditt värdeerbjudande. Ditt USP är hur du kommer att differentiera din fastighet och annons när du säljer den; värdeerbjudandet är hur du kommer att förbättra den övergripande gästupplevelsen.
Låt oss till exempel säga att du köpte ljudisolerade fönster och en memory foam-madrass som garanterade en god natts sömn, det skulle vara ditt värdeerbjudande. Om du erbjuder en gratis natt till gäster som bokar en tredagarsvistelse, blir det ditt unika försäljningsargument.
Du kan använda verktyg som Zillow och AirDNA för att undersöka dina lokala konkurrenter och fråga dig själv om din fastighet är bättre än andra konkurrenter eftersom du:
- Erbjuder ett bättre läge
- Är det lättare att nå med kollektivtrafik?
- Ligger det närmare stranden eller stadens huvudattraktion?
- Ligger det i centrum?
- Erbjuder ett billigare pris
- Är pris-värde-förhållandet bättre än konkurrenternas?
- Har det rabatterade priser vissa dagar i veckan?
- Köpt i en fin byggnad
- Har det bättre bekvämligheter?
- Ser det rent och nytt ut?
- Har en mer professionell annons
- Har det en text som konverterar?
- Är beskrivningen tydlig?
- Har det professionell fotografering?
Du bör också definiera vilka listningssidor dina konkurrenter använder och se om det finns utrymme för förbättringar.
7. Drift och team
Din driftsplan är en genomgång av hur du kommer att driva din verksamhet, hur mycket det kommer att kosta och vilka verktyg du kommer att använda. Några uppgifter du bör beskriva inkluderar:
- Lagerhantering
- Hur kommer du att redovisa allt som finns i din fastighet?
- Hur planerar du att fylla på förlorade eller trasiga föremål?
- Hur många gånger om året kommer du att göra en lagerkontroll?
- Personal
- Anställer du ett team för att arbeta heltid med din fastighet?
- Har du redan anställt en städ- och underhållsbyrå?
- Programvara
- Förvaltar du din Airbnb med programvara?
- Hur hanterar du olika kanaler och distribution?
- Lägger du ut din verksamhet på en fastighetshanteringsplattform som Hostfully?
- Bokföring
- Har du ett verktyg för att hålla koll på din bokföring?
- Anställer du någon för att göra det åt dig?
- Hur håller du koll på dina betalningar för deposition, försäkring och skatter?
- Smarta apparater
- Lägger du till smarta nyckellösa lås, kontakter och glödlampor för att spara tid och ström?
- Gästkommunikation
- Hur kommunicerar du med dina gäster?
- Bygger du några automatiseringar?
- Använder du en plattform för hantering av semesterbostäder som Hostfully för att automatisera gästmeddelanden?
8. Utgifter
Lista alla dina fasta och rörliga kostnader inklusive:
- Bolånebetalningar
- Personal (om någon)
- Gästfrihetsverktyg som fastighetshanteringssystem, kanalhanterare och dynamisk prissättning
- Elräkningar (vatten, el, internet)
- Kreditkortsavbetalningar för möblering
- Skatter och försäkring
Du bör ha den informationen från din researchfas och din lönsamhetsanalys. Sedan, baserat på dina totala utgifter, bestämmer du de lägsta och högsta nattpriserna som du kan erbjuda baserat på en säker uppskattad beläggningsgrad.
Så, låt oss säga att dina utgifter är 2 300 dollar i månaden och du uppskattar en beläggningsgrad på 60 %. Det betyder att du förväntar dig att din fastighet är bokad i minst 18 dagar varje månad. Det gör det lägsta nattpriset till 128 dollar. Om du jämför med liknande fastigheter och ditt pris är för högt, bör du titta på en annan marknad, se var du kan minska utgifterna eller erbjuda en premiumupplevelse.
9. Prissättning och intäktshantering
Det finns verktyg som Vrolio som låter dig definiera ditt basnattpris baserat på dina utgifter och dina konkurrenter automatiskt. Ett bra tips är att lansera din fastighet med ett lågt nattpris för att få uppmärksamhet, få fart och börja samla recensioner.
Att ha en prissättningsstrategi för din semesterbostad gör att du kan börja med ett lågt nattpris och när du har en uppsättning positiva recensioner som gör din annons mer korrekt, kan du börja justera dina priser. Ett bra sätt att säkerställa att dina priser justeras för att matcha efterfrågan är att använda ett dynamiskt prissättningsverktyg. Om du använder Hostfully som ditt fastighetshanteringssystem kan du hantera intäkterna från samma plattform tack vare våra integrationer med:
- Wheelhouse
- Rented
- NightPricer
- DPGO
- PriceLabs
- Beyond
10. Finansiell plan för tillväxt och skalning
Detta är avsnittet som investerare verkligen vill se. Det är det som avgör om din STR-verksamhet är en bra investering. Om detta dokument är för personligt bruk är detta avsnitt fortfarande avgörande för att definiera milstolpar och hålla koll på eventuella kassaflödesproblem.
Du bör berätta om din tidigare historia genom att hantera din personliga eller affärsfinansiering. Vid denna punkt måste du svara på dessa frågor:
- Hur betalar du för din fastighet?
- Tar du ett lån? Vad är räntan? Är den fast eller variabel?
- Har du besparingar?
- Delar du kostnaderna med någon annan?
- Hur mycket vinst förväntar du dig att göra på 12 månader?
- Vad är din förväntade årliga ROI?
- Vad är din förväntade CoC-avkastning?
- Vad är din kassaflödesprognos?
- Vad är din förväntade månadsinkomst efter utgifter?
- Vad är din förlustprognos?
- Vad är din medellånga (3-5 år) finansiella tillväxtplan?
- Vilka är de årliga milstolpar som du förväntar dig att din verksamhet ska nå?
- Hur förändras dina utgifter under året?
- Har du gjort en kostnadsanalys?
11. Marknadsföring och distribution
Källa: Capterra.
Precis som med alla andra företag bör du tänka på att marknadsföra din fastighet. För semesterbostadsföretag går marknadsföring och distribution hand i hand. Varje listningssida eller online resebyrå (OTA) har sin egen publik. Till exempel riktar sig Vrbo till familjer, medan Airbnb är mer lämpligt för millennials och frilansande affärsresenärer.
För din marknadsföringsplan bör du svara på följande frågor:
- Var söker din gästpersona när de letar efter ett boende?
- Planerar din gästpersona resor baserat på plats eller baserat på fastigheten? (Till exempel, bor dina gäster hos dig på grund av platsen? Eller för att du har en cool fastighet?)
- Vilka online marknadsföringskanaler använder du? Betalda annonser, sociala medier, SEO?
- Listar du på nischade och globala OTA:er? Vilka?
- Är din annonstext slagkraftig och inbjudande?
12. Bilaga
Varje affärsplan bör innehålla en bilaga. Här bör du lägga till alla relevanta dokument, grafer, beräkningar och bilder. Du kan också inkludera ytterligare information som stöder din bakgrund eller affärserfarenhet.
Vanliga misstag att undvika när du skapar en affärsplan för korttidsuthyrning
När du skriver en affärsplan för din STR bör du vara medveten om dessa vanliga misstag och försöka undvika dem:
Underbudgetering
Det är vanligt att allokera mindre pengar än vad som behövs för att:
- Betala för programvara som ett PMS, kanalhanterare och dynamiskt prissättningsverktyg
- Personal (om du har någon)
- Möblering och inredning av din fastighet
- Renoveringar om du köper en renoveringsobjekt
Att rikta sig till alla
Det är vanligt att tro att om du riktar dig till alla kommer du att få fler ögon på din annons och att det kommer att leda till bokningar. Det kan hända en eller två gånger, men om din potentiella gäst inte kan relatera till din annonsbeskrivning kommer de inte att boka den. Att rikta din annons till dina gästpersoner och marknadsföra din fastighet i rätt distributionskanaler är en mer effektiv användning av din tid och dina pengar.
Underskattning av konkurrens
Alla tror att deras fastighet är bättre, vackrare och bekvämare än de andra. Det är ett vanligt misstag att underskatta konkurrensen. Att göra en grundlig konkurrentanalys är ett bra sätt att förhindra detta.
Ouppnåeliga finansiella mål
Korttidsuthyrningsverksamheter är ofta lönsamma, men de är inte magiska. Se till att de mål du sätter för din verksamhet i den finansiella planen är uppnåeliga och realistiska. Gör till exempel uppskattningar baserade på ditt billigaste nattpris och den lägsta nödvändiga beläggningsgraden.
Behöver du en affärsplan för semesterbostäder?
Oavsett om du finansierar eller använder dina besparingar för att betala för din semesterbostad, behöver du göra en affärsplan för att prognostisera tillväxt. Din affärsplan bör inkludera:
- Sammanfattning och företagsbeskrivning
- Affärs-, finans-, drift- och marknadsplan samt mål
- Gästpersoner och värdeerbjudande
- Konkurrensanalys av dina konkurrenter och branschen
- Utgifter, prissättning och intäktshantering
- Bilaga för ytterligare information
Om du planerar att automatisera delar av din verksamhet, överväg att införliva Hostfully i din driftsplan. Vi är en programvara för semesterbostäder som låter dig automatisera dina dagliga administrativa uppgifter, hantera olika kanaler och utföra dynamisk prissättning, allt på ett ställe.
Vanliga frågor om affärsplaner för semesterbostäder
Behöver jag en affärsplan för semesterbostäder?
Du behöver en affärsplan för semesterbostäder för att beskriva dina affärs-milstolpar och mål. Detta dokument kommer att vara din guide när det gäller hur du hanterar din STR-marknadsföring, drift och ekonomi.
Att ha en affärsplan för semesterbostäder hjälper dig att förutse kassaflödesproblem och se framsteg mot finansiella mål.
Vad ingår i en affärsplan för semesterbostäder?
En affärsplan för semesterbostäder innehåller tolv olika avsnitt för att beskriva din strategi och taktik för att göra din verksamhet lönsam. Dessa avsnitt är:
- Om-sektion eller sammanfattning
- Företagsbeskrivning
- Affärsmål
- Gästpersoner
- Värdeerbjudande
- Konkurrensanalys
- Drift och team
- Utgifter
- Prissättning och intäktshantering
- Finansiell plan för tillväxt
- Marknadsföring och distribution
- Bilaga