Å utarbeide en forretningsplan for ferieboligutleie handler ikke bare om å sikre finansiering eller finne eiendommer å forvalte; det handler også om å ha et veikart for vekst i virksomheten.
Forretningsplaner forutser mulige uhell slik at du kan forberede deg på dem på forhånd. De lar deg også sette milepæler for å styre forretningsutviklingen. Til slutt kan forretningsplaner for ferieboligutleie hjelpe deg med å sikre finansiering for å drive virksomhetens vekst.
En forretningsplan tar tid, og det kan være overveldende å vite hvor man skal begynne, men det trenger ikke å være det. Hvis du lurer på hvor du skal starte eller hva du skal inkludere, er vi her for å hjelpe! Ved å bruke denne omfattende guiden kan du utvikle en forretningsplan for ferieboligutleie ved hjelp av den nedlastbare malen.
Hva er en forretningsplan for ferieboligutleie?
En forretningsplan for ferieboligutleie beskriver trinnene for å nå dine økonomiske mål, markedsføringsmål og forretningsmål. Den skal hjelpe deg og potensielle investorer med å forstå lønnsomheten i din korttidsutleievirksomhet.
I tillegg til å beskrive mål, strategi og taktikk, bør du også bruke denne planen som en guide for å sikre at du er på rett vei.
Hvorfor trenger du en forretningsplan for ferieboligutleie?
En forretningsplan for ferieboligutleie forbereder deg på fremtiden ved å forutse mål, milepæler og mulige uhell. Men en slik plan kan også hjelpe deg med å sikre finansiering, planlegge for lang sikt, sette klare mål som øker sjansen for suksess, og budsjettere fornuftig.
1. Sikre finansiering
Akkurat som du ikke ville lånt bort bilen din til en venn som ikke kan kjøre, vil ikke banker låne deg penger hvis du ikke kan bevise at du vil betale dem tilbake.
En forretningsplan for ferieboligutleie er en måte å la potensielle investorer få vite at du har en strategi på plass for å bygge en lønnsom virksomhet.
2. Planlegg for lang sikt
Planlegging for vekst gjør at du kan velge verktøy og systemer fra starten av som vil skalere med deg. Uten langsiktig planlegging kan du for eksempel ende opp med å måtte bytte eiendomsforvaltningssystem (PMS) i fremtiden, ettersom virksomhetens behov vokser ut av funksjonaliteten i den rimelige løsningen du valgte uten tanke på fremtidig vekst. Å kunne planlegge for hva du trenger etter hvert som du vokser, vil til syvende og sist spare deg for tid og penger.
3. Sett klare mål
Det er lettere å oppnå suksess hvis du først definerer hvordan suksess ser ut og gir deg selv klare mål å jobbe mot. Disse målene bør være målbare og oppnåelige, for eksempel ved å fastslå at du trenger en beleggsprosent på 60 % i ditt første år for å dekke kostnadene. Hvis du lykkes med å nå noen av målene dine, men kommer til kort på andre, vil du kunne identifisere hvor du trenger å gjøre endringer i virksomheten.
4. Budsjetter med selvtillit
Å gå gjennom tallene og ha en plan som støtter din investering i ferieeiendom reduserer flakselementet ved kjøp av fast eiendom. En forretningsplan med økonomiske prognoser lar deg tildele et realistisk budsjett for renovering, møblering, dekorasjon, programvare, tillatelser og ansatte.
En forretningsplan vil hjelpe deg med å forutse utfordringer med kontantstrømmen du kan møte. For eksempel, mens ryktet ditt bygges opp, kan eiendommen din ha færre bestillinger i starten, slik at noen utgifter må dekkes av egen lomme.
Hva du bør vurdere før du utarbeider en forretningsplan for din korttidsutleievirksomhet
Før du begynner å skrive forretningsplanen for din korttidsutleievirksomhet (STR), bør du:
1. Gjør grundige undersøkelser
Sørg for å gjøre undersøkelser for å forstå lokale lover, utfordringene ved eiendommenes beliggenhet og hvilke typer enheter du skal investere i.
Lokale lover
Gå gjennom lokale lover, forskrifter eller restriksjoner før du kjøper en sekundærbolig eller gjør om hjemmet ditt til en korttidsutleievirksomhet.
Du bør også undersøke hva som diskuteres i media om markedet du undersøker. Det er kanskje ikke en lov ennå, men det kan være rykter om at ferieutleie vil bli forbudt, og dette bør du vite om.
Sted
Beliggenhet kan også avgjøre utleieboligens lønnsomhet. Hvis du kjøper eller forvalter en ferieeiendom i et område i vekst, eller et sted som har en attraksjon i nærheten, kan stedet ditt være etterspurt. Beliggenhet er også viktig når du ser etter mulige renholdere eller vedlikeholdsarbeidere. En hytte i skogen høres fint ut helt til ingen vil kjøre dit for å vaske den eller reparere et ødelagt rør.
Type enhet
Du bør se på markedet for å forstå hvilke typer enheter du bør forvalte og hvilke utfordringer de presenterer, samt hvor lønnsomme de kan være. Du kan leie ut nesten hva som helst:
- Trehytter
- Glamping-domer og jurter
- Leiligheter i ulike størrelser
- Loftsleiligheter
- Eneboliger
- En natt i en Tesla parkert i garasjen din (ja, faktisk)
Sammenlign eksisterende annonser med lignende enheter i ditt område for å få en idé om hvor mye gjester er villige til å betale, hvor stor etterspørsel det er i ditt område, og hvilke fasiliteter som vil skille deg fra mengden.
Møblering og renovering
Avgjør hvor mye penger og tid du trenger for å renovere og møblere enheten din. Finn ut hvilke typer fasiliteter som forventes i ditt område, og hvilke ekstra ting du kan investere i for å gi deg selv et konkurransefortrinn.
2. Velg din forretningsmodell
Kilde: Airbnb.com
Hvis du kjøper eiendommer for å leie ut i stedet for å bare forvalte eiendommer på vegne av eiere, er det flere ulike forretningsmodeller å vurdere:
- House Hacking. Hvis du tar opp lån for å kjøpe din primærbolig, kan du kanskje investere mindre penger, men du må bruke eiendommen som ditt hjem. I så fall kan du bruke «house hacking» for å leie ut gjesterommet eller studioet ditt for å redusere de månedlige låneutgiftene.
- Glamping. Noen land tilbyr lån for kjøp av glamping-domer eller jurter. Det er også rimeligere enn å kjøpe en fast eiendom, og det kan være ganske lønnsomt. Du kan leie ut domen eller jurten din for $150–400 per natt.
- Lei ut din eiendom. Hvis du tar opp lån til en feriebolig, kan du leie ut eiendommen for å betale ned på lånet og gå med overskudd.
- Utleie-arbitrasje. Denne forretningsmodellen krever nesten ingen startinvestering fra din side, bortsett fra kostnadene knyttet til å leie en leilighet. I modellen for utleie-arbitrasje fremleier du en leilighet på Airbnb, Vrbo eller en annen OTA for å betale husleien og tjene penger. Utleieren din bør varsles og gi skriftlig samtykke hvis de godkjenner dette.
3. Vurder finansieringsalternativer
Forretningsplanen for ferieboligutleie er også en måte å presentere selskapet ditt for potensielle investorer på. Hvis du skal starte et eiendomsforvaltningsselskap, er det å utarbeide en forretningsplan en utmerket måte å formalisere det på.
Avhengig av forretningsmodellen din vil du ha tilgang til ulike finansieringsalternativer med svært forskjellige krav til egenkapital. Når du vet hvor mye penger du kan investere på forhånd og hvem målinvestorene dine er, kan du skreddersy forretningsplanen din deretter.
4. Fastslå lønnsomhet
Før du kjøper eller takker ja til å forvalte en utleieeiendom, bør du utføre en konkurrentanalyse for å avgjøre om den vil bli lønnsom. Du kan bruke verktøy som Vrolio eller AirDNA for å estimere utgifter, nattpriser og forventet belegg. Sørg for at du baserer beregningene dine på forsiktige scenarier. Estimer aldri 100 % belegg. Hvis det er din første korttidsutleie, bør du estimere ledighet til rundt 45–50 %.
Selv Rob Abasolo fra Robuilt, som har flere vellykkede korttidsutleieeiendommer, baserer ikke estimatene sine på et perfekt år. «Jeg ville ikke beregnet tallene mine basert på en 100 % beleggsprosent,» delte Abasolo. «Når jeg går gjennom tallene for å se om en avtale fungerer, gjør jeg vanligvis beregningene mine med en 80 % beleggsprosent.»
Hva bør inkluderes i din forretningsplan for korttidsutleie?
Forretningsplanen din er en levende guide som inneholder alle målene for virksomheten din og hvordan du planlegger å nå dem. Det er derfor den inneholder mål, milepæler og en innledende økonomisk prognose. Det er en oversikt over hva du planlegger å gjøre, hvorfor du gjør det, og hvordan du skal lykkes. Du kan presentere dette som et sammendrag på én side eller et lengre dokument som kan deles.
Dette dokumentet skal kunne stå alene, og bare ved å lese det skal potensielle investorer og eiendomsforvaltere kunne vite hva målene dine er og hvordan de skal nås. For at den skal være komplett, må du fylle ut hver seksjon som presenteres i denne listen.
1. Sammendrag
Denne delen er en oversikt over virksomheten din, og du bør nevne:
- Hvem du eller eiendomseierne er
- Ferdighetene du utmerker deg i
- Din erfaring i bransjen
- Dine kortsiktige og langsiktige mål
- Beliggenheten til ferieboligen din (nevn attraksjoner i nærheten)
- Din forretningsmodell (house hack, glamping, sekundærbolig eller utleie-arbitrasje)
- En bred beskrivelse av din gjestepersona
- Om det er en sesongbasert utleie, for eksempel et sommerhus ved stranden
2. Selskapsbeskrivelse
I denne delen bør du gå mer i detalj om selskapet ditt. Snakk om din misjonserklæring, ditt unike salgsargument (USP) og ditt verdiforslag (mer om dette senere!)
Hvis dette er din første investeringseiendom, utarbeid disse erklæringene og inkluder dem her. Du kan justere fremtidige planer etter hvert som virksomheten vokser.
3. Forretningsmål
De to første delene av forretningsplanen gir leserne en bred oversikt over hvor virksomheten er på vei. Her får du forklare i detalj hva du har som mål å oppnå med ferieboligutleien din.
Du kan følge hvilken som helst metodikk for målsetting som du foretrekker – S.M.A.R.T, H.A.R.D eller W.O.O.P. Det viktige er at du setter mål for ulike aspekter av virksomheten din. Svar på spørsmålene nedenfor for å få noen ideer:
- Økonomisk
- Hva er din laveste akseptable CoC-avkastning?
- Hva er den laveste beleggsprosenten du trenger for å dekke utgiftene dine?
- Hva er ditt forventede månedlige overskudd?
- Hvor stor prosentandel av din totale omsetning går til drift og utgifter?
- Operasjonelt
- Trenger du å ansette et team? Hvis ja, hvordan vil du vurdere deres prestasjoner?
- Hvilke verktøy trenger du å lære deg å bruke?
- Hvilke aspekter av virksomheten din kan automatiseres?
- Hvordan planlegger du å forbedre gjesteopplevelsen?
- Markedsføring
- Er annonsene dine SEO-optimaliserte? Hvordan måler du suksess?
- Vil du markedsføre ved hjelp av en blanding av nisje- og populære OTA-er?
- Hva er planen din for å øke antall direktebestillinger?
- Bruker du sosiale medier til å markedsføre annonsen din?
4. Gjestepersonas
En stor del av markedsføringen av eiendommen din er å definere hvem du snakker til. Vil du at eiendommen din skal brukes av familier, utflyttere, digitale nomader eller studenter?
Å definere din gjestepersona lar deg fastslå ditt verdiforslag, unike salgsargumenter og markedsføringsstrategi. Inkluder deres:
- Demografi
- Motivasjoner
- Interesser
- Atferdsmessige kjennetegn
- Bestillingsvaner
- Foretrukne OTA
Hvis du har en kjæledyrvennlig eiendom og ønsker å tiltrekke deg hundeeiere, vil markedsføringsstrategien din være mer vellykket hvis du markedsfører på nisjesider som BringFido sammen med globale bookingsider.
5. Verdiforslag
Ditt verdiforslag er hvordan gjestene dine vil oppfatte eiendommen din sammenlignet med andre. Hvorfor skal gjester velge din eiendom? Hva er din merverdi?
Kanskje du tilbyr fleksibel innsjekking eller gir rabatt til det lokale museet. Definer hvordan du forbedrer gjesteopplevelsen og skriv det ned; det er ditt verdiforslag.
6. Konkurrentanalyse
Analyser dine konkurrenter og bransjen for å avgjøre hva som gjør din eiendom annerledes enn andre, og hvordan du kan posisjonere denne forskjellen som et unikt salgsargument (USP). Dette er forskjellig fra ditt verdiforslag. Din USP er hvordan du vil differensiere eiendommen og annonsen din når du selger den; verdiforslaget er hvordan du vil forbedre den generelle gjesteopplevelsen.
La oss for eksempel si at du kjøpte lydisolerte vinduer og en madrass i minneskum som garanterer en god natts søvn – det ville vært ditt verdiforslag. Hvis du tilbyr én gratis natt til gjester som bestiller et tredagers opphold, blir det ditt unike salgsargument.
Du kan bruke verktøy som Zillow og AirDNA for å undersøke dine lokale konkurrenter og spørre deg selv om din eiendom er bedre enn konkurrentenes fordi du:
- Tilbyr en bedre beliggenhet
- Er den lettere tilgjengelig med offentlig transport?
- Er den nærmere stranden eller byens hovedattraksjon?
- Er den i sentrum?
- Tilbyr en lavere pris
- Er forholdet mellom pris og verdi bedre enn hos konkurrentene?
- Har den rabatterte priser på visse ukedager?
- Kjøpte i en eksklusiv bygning
- Har den bedre fasiliteter?
- Ser den ren og ny ut?
- Har en mer profesjonell annonse
- Har den en tekst som konverterer?
- Er beskrivelsen tydelig?
- Har den profesjonelle bilder?
Du bør også definere hvilke bookingsider konkurrentene dine bruker, og se om det er rom for forbedring.
7. Drift og team
Din driftsplan er en gjennomgang av hvordan du vil drive virksomheten din, hvor mye det vil koste, og hvilke verktøy du vil bruke. Noen oppgaver du bør skissere inkluderer:
- Lagerstyring
- Hvordan skal du holde oversikt over alt som finnes i eiendommen din?
- Hvordan planlegger du å erstatte tapte eller ødelagte gjenstander?
- Hvor mange ganger i året vil du utføre en lagertelling?
- Ansatte
- Ansetter du et team som skal jobbe fulltid på eiendommen din?
- Har du allerede leid inn et renholds- og vedlikeholdsfirma?
- Programvare
- Bruker du programvare for å administrere din Airbnb?
- Hvordan administrerer du ulike kanaler og distribusjon?
- Setter du bort driften til en eiendomsforvaltningsplattform som Hostfully?
- Bokføring
- Har du et verktøy for å holde oversikt over regnskapet ditt?
- Ansetter du noen til å gjøre det for deg?
- Hvordan holder du oversikt over innbetalinger til skattetrekk, forsikring og skatter?
- Smarte apparater
- Legger du til smarte nøkkelfrie låser, kontakter og lyspærer for å spare tid og strøm?
- Gjestekommunikasjon
- Hvordan kommuniserer du med gjestene dine?
- Bygger du noen automatiseringer?
- Bruker du en plattform for ferieboligforvaltning som Hostfully for å automatisere gjestemeldinger?
8. Utgifter
List opp alle dine faste og variable kostnader, inkludert:
- Låneavdrag
- Ansatte (hvis aktuelt)
- Verktøy for utleie, som eiendomsforvaltningssystem, kanalforvalter og dynamisk prising
- Strøm, vann og internett
- Kredittkortavdrag for møblering
- Skatter og forsikring
Du bør ha denne informasjonen fra undersøkelsesfasen og lønnsomhetsanalysen din. Deretter, basert på dine totale utgifter, fastsetter du minimums- og maksimumspriser per natt som du kan tilby basert på en trygg, estimert beleggsprosent.
La oss for eksempel si at utgiftene dine er $2 300 i måneden og du estimerer en beleggsprosent på 60 %. Det betyr at du forventer at eiendommen din er bestilt i minst 18 dager hver måned. Det gir en minimumspris per natt på $128. Hvis du sammenligner med lignende eiendommer og prisen din er for høy, bør du vurdere et annet marked, se hvor du kan kutte utgifter, eller tilby en premiumopplevelse.
9. Prising og inntektsstyring
Det finnes verktøy som Vrolio som lar deg definere din basispris per natt automatisk basert på utgifter og konkurrenter. Et godt tips er å lansere eiendommen din med en lav nattpris for å få oppmerksomhet, skape momentum og begynne å samle anmeldelser.
Ved å ha en prisstrategi for ferieboligen din kan du starte med en lav nattpris, og når du har fått en rekke positive anmeldelser som gjør annonsen din mer troverdig, kan du begynne å justere prisene. En utmerket måte å sikre at prisene dine justeres etter etterspørsel på, er å bruke et verktøy for dynamisk prising. Hvis du bruker Hostfully som din programvare for eiendomsforvaltning, kan du utføre inntektsstyring fra samme plattform takket være våre integrasjoner med:
- Wheelhouse
- Rented
- NightPricer
- DPGO
- PriceLabs
- Beyond
10. Økonomisk plan for vekst og skalering
Dette er delen investorer virkelig ønsker å se. Det er denne som avgjør om din korttidsutleievirksomhet er en god investering. Hvis dette dokumentet er til personlig bruk, er denne delen fortsatt avgjørende for å definere milepæler og holde oversikt over mulige kontantstrømutfordringer.
Du bør fortelle om din tidligere historikk med å administrere personlig økonomi eller forretningsøkonomi. På dette punktet må du svare på disse spørsmålene:
- Hvordan betaler du for eiendommen din?
- Tar du opp lån? Hva er renten? Er den fast eller flytende?
- Har du oppsparte midler?
- Deler du kostnadene med noen andre?
- Hvor mye overskudd forventer du å tjene i løpet av 12 måneder?
- Hva er din forventede årlige ROI?
- Hva er din forventede CoC-avkastning?
- Hva er din kontantstrømprognose?
- Hva er din forventede månedlige inntekt etter utgifter?
- Hva er din tapsprognose?
- Hva er din økonomiske vekstplan på mellomlang sikt (3–5 år)?
- Hvilke årlige milepæler forventer du at virksomheten din skal nå?
- Hvordan endrer utgiftene dine seg i løpet av året?
- Har du utført en kostnadsanalyse?
11. Markedsføring og distribusjon
Kilde: Capterra.
Akkurat som med enhver annen virksomhet, bør du tenke på markedsføring av eiendommen din. For ferieboligutleie går markedsføring og distribusjon hånd i hånd. Hver bookingside eller nettbasert reisebyrå (OTA) har sitt eget publikum. For eksempel er Vrbo rettet mot familier, mens Airbnb er mer egnet for millennials og frilansere på forretningsreise.
For markedsføringsplanen din bør du svare på følgende spørsmål:
- Hvor leter din gjestepersona når de ser etter et sted å bo?
- Planlegger din gjestepersona turer basert på beliggenhet eller basert på eiendommen? (For eksempel, bor gjestene dine hos deg på grunn av beliggenheten? Eller fordi du har en kul eiendom?)
- Hvilke digitale markedsføringskanaler bruker du? Betalte annonser, sosiale medier, SEO?
- Annonserer du i både nisje- og globale OTA-er? Hvilke?
- Er annonseteksten din fengende og innbydende?
12. Vedlegg
Enhver forretningsplan bør inneholde et vedlegg. Her bør du legge til relevante dokumenter, grafer, beregninger og bilder. Du kan også inkludere tilleggsinformasjon som støtter din bakgrunn eller forretningserfaring.
Vanlige feil å unngå når du utarbeider en forretningsplan for korttidsutleie
Når du skriver en forretningsplan for din korttidsutleie, bør du være oppmerksom på disse vanlige feilene og prøve å unngå dem:
Underbudsjettering
Det er vanlig å sette av mindre penger enn nødvendig til:
- Betaling for programvare som PMS, kanalforvalter og verktøy for dynamisk prising
- Ansatte (hvis du har noen)
- Møblering og dekorering av eiendommen din
- Renovering hvis du kjøper et oppussingsobjekt
Å prøve å nå alle
Det er vanlig å tro at hvis du retter deg mot alle, vil du få mer oppmerksomhet rundt annonsen din, og at det vil føre til bestillinger. Det kan skje en gang eller to, men hvis din potensielle gjest ikke kan relatere seg til annonsebeskrivelsen, kommer de ikke til å bestille. Å målrette annonsen mot dine gjestepersonas og markedsføre eiendommen i de riktige distribusjonskanalene er en mer effektiv bruk av tid og penger.
Underestimering av konkurransen
Alle tror at deres eiendom er bedre, penere og mer komfortabel enn de andre. Det er en vanlig feil å underestimere konkurransen. Å utføre en grundig konkurrentanalyse er en god måte å forhindre dette på.
Uoppnåelige økonomiske mål
Korttidsutleievirksomheter er ofte lønnsomme, men de er ikke magiske. Sørg for at målene du setter for virksomheten din i den økonomiske planen er oppnåelige og realistiske. Gjør for eksempel estimater basert på din rimeligste nattpris og den laveste nødvendige beleggsprosenten.
Trenger du en forretningsplan for ferieboligutleie?
Uansett om du finansierer eller bruker oppsparte midler for å betale for din ferieeiendom, trenger du en forretningsplan for å forutse vekst. Forretningsplanen din bør inneholde:
- Sammendrag og selskapsbeskrivelse
- Forretningsplan, økonomisk plan, driftsplan, markedsføringsplan og mål
- Gjestepersonas og verdiforslag
- Konkurrentanalyse av dine konkurrenter og bransjen
- Utgifter, prising og inntektsstyring
- Vedlegg for tilleggsinformasjon
Hvis du planlegger å automatisere deler av virksomheten din, bør du vurdere å inkludere Hostfully i driftsplanen din. Vi er en programvare for ferieboligutleie som lar deg automatisere dine daglige administrative oppgaver, administrere ulike kanaler og utføre dynamisk prising på ett og samme sted.
Ofte stilte spørsmål om forretningsplaner for ferieboligutleie
Trenger jeg en forretningsplan for ferieboligutleie?
Du trenger en forretningsplan for ferieboligutleie for å skissere virksomhetens milepæler og mål. Dette dokumentet vil være din guide for hvordan du skal håndtere markedsføring, drift og økonomi for din korttidsutleie.
Å ha en forretningsplan for ferieboligutleie hjelper deg med å forutse utfordringer med kontantstrømmen og se fremgang mot økonomiske mål.
Hva inneholder en forretningsplan for ferieboligutleie?
En forretningsplan for ferieboligutleie inneholder tolv ulike deler for å skissere din strategi og taktikk for å gjøre virksomheten lønnsom. Disse delene er:
- Om-del eller sammendrag
- Selskapsbeskrivelse
- Forretningsmål
- Gjestepersonas
- Verdiforslag
- Konkurrentanalyse
- Drift og team
- Utgifter
- Prising og inntektsstyring
- Økonomisk plan for vekst
- Markedsføring og distribusjon
- Vedlegg