At udarbejde en forretningsplan for ferieudlejning handler ikke kun om at sikre finansiering eller finde ejendomme at administrere; det handler også om at have et roadmap for virksomhedens vækst.
Forretningsplaner forudser mulige problemer, så du kan forberede dig på dem i god tid. De gør det også muligt at sætte milepæle, der kan styre din forretningsudvikling. Endelig kan forretningsplaner for ferieudlejning hjælpe dig med at sikre finansiering, der kan drive virksomhedens vækst.
En forretningsplan tager tid, og det kan virke uoverskueligt at vide, hvor man skal starte, men det behøver det ikke at være. Hvis du spekulerer på, hvor du skal begynde, eller hvad du skal inkludere, så hjælper vi dig! Med denne omfattende guide kan du udarbejde en forretningsplan for ferieudlejning ved hjælp af den downloadbare skabelon, der følger med.
Hvad er en forretningsplan for ferieudlejning?
En forretningsplan for ferieudlejning beskriver de trin, der skal til for at nå dine finansielle, marketingmæssige og forretningsmæssige mål. Den bør hjælpe dig og potentielle investorer med at forstå din korttidsudlejningsvirksomheds rentabilitet.
Ud over at beskrive mål, strategi og taktikker bør du også bruge planen som en guide til at sikre, at du bevæger dig i den rigtige retning.
Hvorfor har du brug for en forretningsplan for ferieudlejning?
En forretningsplan for ferieudlejning forbereder dig på fremtiden ved at forudse mål, milepæle og mulige problemer. Men en forretningsplan for ferieudlejning kan også hjælpe dig med at sikre finansiering, planlægge på lang sigt, sætte klare mål, der øger dine chancer for succes, og budgettere fornuftigt.
1. Sikr finansiering
Ligesom du ikke ville låne din bil ud til en ven, der ikke kan køre; vil banker ikke låne dig penge, hvis du ikke kan bevise, at du kan betale dem tilbage.
En forretningsplan for ferieudlejning er en måde at vise potentielle investorer, at du har en strategi på plads til at opbygge en rentabel virksomhed.
2. Planlæg på lang sigt
Planlægning af virksomhedens vækst gør det muligt at vælge værktøjer og systemer fra starten, som kan skalere med dig. Uden langsigtet planlægning kan du f.eks. ende med at skulle skifte dit ejendomsadministrationssystem (PMS) i fremtiden, når din virksomheds behov overstiger funktionsniveauet i den billige løsning, du valgte uden at tænke på fremtidig vækst. At kunne planlægge, hvad du får brug for, når du vokser, vil i sidste ende spare dig tid og penge.
3. Sæt klare mål
Det er lettere at opnå succes, hvis du først definerer, hvordan succes ser ud, og giver dig selv klare mål at arbejde hen imod. Disse mål bør være målbare og opnåelige, f.eks. at du har brug for en belægningsgrad på 60 % i dit første år for at dække omkostningerne. Hvis du lykkes med at nå nogle af dine mål, men kommer til kort på andre, vil du kunne identificere, hvor du skal foretage ændringer i din virksomhed.
4. Budgettér med sikkerhed
At regne på tallene og have en plan, der understøtter din investering i en ferieudlejningsejendom, reducerer tilfældighedsfaktoren ved at købe fast ejendom. En forretningsplan med finansielle fremskrivninger gør det muligt at afsætte et realistisk budget til renovering, møblering, indretning, software, tilladelser og personale.
En forretningsplan hjælper dig med at forudse eventuelle likviditetsproblemer. Når dit omdømme f.eks. opbygges, kan din ejendom i starten have færre bookinger, så nogle udgifter skal betales af egen lomme.
Hvad du bør overveje, før du udarbejder en forretningsplan for din korttidsudlejningsvirksomhed
Før du begynder at skrive din forretningsplan for din STR-virksomhed, bør du:
1. Undersøg markedet
Sørg for at undersøge lokale love, de udfordringer, som ejendommenes beliggenhed medfører, og hvilke typer enheder du vil investere i.
Lokale love
Gennemgå lokale love, regler eller begrænsninger, før du køber en anden ejendom eller gør dit hjem til en korttidsudlejningsvirksomhed.
Du bør også undersøge, hvad der bliver diskuteret i medierne om det marked, du undersøger. Der er måske endnu ikke en lov, men der kan være rygter om, at ferieudlejning vil blive forbudt, og det bør du kende til.
Beliggenhed
Beliggenheden kan også afgøre din udlejnings rentabilitet. Hvis du køber eller administrerer en feriebolig i et område i vækst eller et sted med en nærliggende attraktion, kan din bolig være i høj efterspørgsel. Beliggenheden er også vigtig, når du leder efter mulige rengørings- eller vedligeholdelsesfolk. En hytte i skoven lyder dejligt, indtil ingen vil køre derud for at gøre rent eller reparere et sprunget rør.
Type enhed
Du bør se på markedet for at forstå, hvilke typer enheder du bør administrere, hvilke udfordringer de medfører, og hvor rentable de kan være. Du kan udleje næsten hvad som helst:
- Træhytter
- Glamping-kupler og yurter
- Lejligheder i forskellige størrelser
- Lofts
- Familiehuse
- En nat i en Tesla parkeret i din garage (ja, virkelig)
Sammenlign eksisterende annoncer med lignende enheder i dit område for at få en idé om, hvor meget gæster er villige til at betale for at bo i dem, hvor stor efterspørgslen er i dit område, og hvilke faciliteter der vil adskille dig fra resten.
Møblering og renovering
Afgør, hvor mange penge og hvor meget tid du skal bruge på at renovere og møblere din enhed. Find ud af, hvilke faciliteter der forventes i dit område, og hvilke ekstra ting du kan investere i for at få en konkurrencemæssig fordel.
2. Vælg din forretningsmodel
Kilde: Airbnb.com
Hvis du køber ejendomme for at udleje dem i stedet for blot at administrere ejendomme på vegne af ejere, er der flere forskellige forretningsmodeller at overveje:
- House hacking. Hvis du optager et lån til at købe din primære bolig, kan du måske investere færre penge, men du skal bruge ejendommen som din bolig. I så fald kan du bruge house hacking til at udleje dit gæsteværelse eller dit studio for at reducere dine egne udgifter til realkreditbetalinger.
- Glamping. Nogle lande tilbyder lån til køb af glamping-kupler eller yurter. Det er også billigere end at købe en ejendom, og det kan være ganske rentabelt. Du kan udleje din kuppel eller yurt for $150-400 pr. nat.
- Udlej din ejendom. Hvis du optager et lån til et feriehus, kan du udleje ejendommen for at betale realkreditlånet og skabe overskud.
- Rental arbitrage. Denne STR-forretningsmodel kræver næsten ingen startinvestering fra din side ud over omkostningerne ved at leje en lejlighed. I rental arbitrage-modellen fremlejer du en lejlighed på Airbnb, Vrbo eller en anden OTA for at betale huslejen og skabe overskud. Din udlejer bør informeres og give skriftligt samtykke, hvis vedkommende godkender det.
3. Overvej finansieringsmuligheder
Din forretningsplan for ferieudlejning er også en måde at pitche din virksomhed til potentielle investorer. Hvis du er ved at starte et ejendomsadministrationsfirma, er det en god måde at formalisere det på at udarbejde en forretningsplan.
Afhængigt af din forretningsmodel har du adgang til forskellige finansieringsmuligheder med meget forskellige udbetalingssatser. Når du ved, hvor mange penge du kan investere på forhånd, og hvem dine mål-investorer er, kan du tilpasse din forretningsplan for ferieudlejning derefter.
4. Fastlæg rentabilitet
Før du køber eller accepterer at administrere en udlejningsejendom, bør du lave en konkurrenceanalyse for at afgøre, om den bliver rentabel. Du kan bruge værktøjer som Vrolio eller AirDNA til at estimere udgifter, natpriser og forventet belægning. Sørg for at lave dine beregninger ud fra forsigtige scenarier. Estimér aldrig 100 % belægning. Hvis det er din første STR, så estimér tomgang til omkring 45-50 %.
Selv Rob Abasolo fra Robuilt, som har flere succesfulde STR-ejendomme, laver ikke estimater ud fra et perfekt år. “Jeg ville ikke beregne mine tal ud fra en belægningsgrad på 100 %,” delte Abasolo. “Når jeg regner på tallene for at se, om en aftale hænger sammen, laver jeg typisk mine beregninger ud fra en belægningsgrad på 80 %.”
Hvad skal du inkludere i din forretningsplan for korttidsudlejning?
Din forretningsplan er en levende guide, der indeholder alle dine mål for virksomheden og hvordan du planlægger at nå dem. Derfor indeholder den mål, milepæle og en indledende finansiel prognose. Det er en oversigt over, hvad du planlægger at gøre, hvorfor du gør det, og hvordan du vil få succes. Du kan præsentere dette som en one-pager eller et længere delbart dokument.
Dette dokument bør kunne stå alene, og blot ved at læse det bør dine potentielle investorer og din ejendomsadministrator kunne forstå, hvad dine mål er, og hvordan de kan nås. For at det er komplet, skal du udfylde alle afsnit, der præsenteres i denne liste.
1. Resumé
Dette afsnit er en oversigt over din virksomhed; du bør nævne:
- Hvem du eller ejendomsejerne er
- Hvilke kompetencer du er særligt god til
- Din erfaring i branchen
- Dine kort- og langsigtede mål
- Beliggenheden af din ferieudlejning (nævn nærliggende attraktioner)
- Din forretningsmodel (house hack, glamping, second home eller rental arbitrage)
- En overordnet beskrivelse af din gæstepersona
- Hvis det er en sæsonudlejning, f.eks. et strandhus om sommeren
2. Virksomhedsbeskrivelse
I dette afsnit bør du gå mere i dybden med din virksomhed. Fortæl om din mission, dit unikke salgsargument (USP) og dit værditilbud (mere om dette senere!)
Hvis dette er din første investeringsejendom, så udarbejd disse udsagn og inkluder dem her. Du kan justere fremtidige planer, efterhånden som din virksomhed vokser.
3. Forretningsmål
De første to afsnit af forretningsplanen giver læserne et bredt overblik over, hvor din virksomhed er på vej hen. Her får du mulighed for i detaljer at forklare, hvad du sigter mod at opnå med din ferieudlejning.
Du kan følge den målsætningsmetode, du foretrækker – S.M.A.R.T, H.A.R.D eller W.O.O.P. Det vigtigste er, at du sætter mål for forskellige aspekter af din virksomhed. Besvar spørgsmålene nedenfor for at få idéer:
- Finansielt
- Hvad er dit minimum acceptable CoC-afkast?
- Hvad er den minimale belægningsgrad, du skal opnå for at dække dine udgifter?
- Hvad er dit forventede månedlige overskud?
- Hvor stor en procentdel af din samlede omsætning går til drift og udgifter?
- Drift
- Har du brug for at ansætte et team? Hvis ja, hvordan vil du vurdere deres performance?
- Hvilke værktøjer skal du lære at bruge?
- Hvilke dele af din virksomhed kan automatiseres?
- Hvordan planlægger du at forbedre gæsteoplevelsen?
- Marketing
- Er dine annoncer SEO-optimerede? Hvordan måler du succes?
- Vil du promovere med en blanding af niche- og populære OTA’er?
- Hvad er din plan for at øge direkte bookinger?
- Bruger du sociale medier til at promovere din annonce?
4. Gæstepersonaer
En stor del af markedsføringen af din ejendom er at definere, hvem du taler til. Vil du have, at din ejendom bruges af familier, expats, digitale nomader eller studerende?
At definere din gæstepersona gør det muligt at fastlægge dit værditilbud, dine unikke salgsargumenter og din marketingstrategi. Inkludér deres:
- Demografi
- Motivationer
- Interesser
- Adfærdsmæssige kendetegn
- Bookingvaner
- Foretrukken OTA
Hvis du har en kæledyrsvenlig ejendom og vil tiltrække hundeejere, vil din marketingstrategi være mere succesfuld, hvis du promoverer på nicheplatforme som BringFido sammen med globale annoncesider.
5. Værditilbud
Dit værditilbud er, hvordan dine gæster vil opfatte din ejendom sammenlignet med andre. Hvorfor skal gæster vælge din ejendom? Hvad er din merværdi?
Måske tilbyder du fleksibel check-in, eller du giver rabat til det lokale museum. Definér, hvordan du forbedrer gæsteoplevelsen, og skriv det ned – det er dit værditilbud.
6. Konkurrenceanalyse
Analyser dine konkurrenter og branchen for at afgøre, hvad der gør din ejendom anderledes end andre, og hvordan du kan positionere den forskel som et unikt salgsargument (USP). Dette er noget andet end dit værditilbud. Dit USP er, hvordan du differentierer din ejendom og annonce, når du sælger den; værditilbuddet er, hvordan du forbedrer den samlede gæsteoplevelse.
Lad os f.eks. sige, at du har købt lydisolerede vinduer og en memory foam-madras, der garanterer en god nats søvn – det ville være dit værditilbud. Hvis du tilbyder én gratis nat til gæster, der booker et ophold på tre dage, bliver det dit unikke salgsargument.
Du kan bruge værktøjer som Zillow og AirDNA til at undersøge dine lokale konkurrenter og spørge dig selv, om din ejendom er bedre end konkurrenternes, fordi du:
- Tilbyder en bedre beliggenhed
- Er den lettere at komme til med offentlig transport?
- Ligger den tættere på stranden eller byens hovedattraktion?
- Ligger den i centrum?
- Tilbyder en lavere pris
- Er forholdet mellem pris og værdi bedre end konkurrenternes?
- Har den rabatterede priser på bestemte ugedage?
- Købt i en eksklusiv bygning
- Har den bedre faciliteter?
- Ser den ren og ny ud?
- Har en mere professionelt udseende annonce
- Har den tekst, der konverterer?
- Er beskrivelsen tydelig?
- Har den professionel fotografering?
Du bør også definere, hvilke annoncesider dine konkurrenter bruger, og se, om der er plads til forbedring.
7. Drift og teams
Din driftsplan er en gennemgang af, hvordan du vil drive din virksomhed, hvad det vil koste, og hvilke værktøjer du vil bruge. Nogle opgaver, du bør beskrive, omfatter:
- Lagerstyring
- Hvordan vil du holde styr på alt, hvad der er i din ejendom?
- Hvordan planlægger du at genopfylde mistede eller ødelagte genstande?
- Hvor mange gange om året vil du lave en lageroptælling?
- Personale
- Ansætter du et team til at arbejde fuld tid på din ejendom?
- Har du allerede hyret et rengørings- og vedligeholdelsesbureau?
- Software
- Administrerer du din Airbnb ved hjælp af software?
- Hvordan administrerer du forskellige kanaler og distribution?
- Outsourcer du din drift til en ejendomsadministrationsplatform som Hostfully?
- Bogføring
- Har du et værktøj til at holde styr på dit regnskab?
- Ansætter du nogen til at gøre det for dig?
- Hvordan holder du styr på betalinger til deponeringskonto, forsikring og skat?
- Smarte enheder
- Tilføjer du smarte nøglefri låse, stik og pærer for at spare tid og strøm?
- Gæstekommunikation
- Hvordan kommunikerer du med dine gæster?
- Er du ved at bygge automatiseringer?
- Bruger du en platform til administration af ferieudlejning som Hostfully til at automatisere beskeder til gæster?
8. Udgifter
List alle dine faste og variable omkostninger, herunder:
- Realkreditbetalinger
- Medarbejdere (hvis nogen)
- Hospitality-værktøjer som ejendomsadministrationssystem, channel manager og dynamisk prissætning
- Forsyningsregninger (vand, strøm, internet)
- Kreditkortafdrag til møblering
- Skatter og forsikring
Du bør have disse oplysninger fra din researchfase og din rentabilitetsanalyse. Derefter fastlægger du – baseret på dine samlede udgifter – de minimums- og maksimumspriser pr. nat, du kan tilbyde ud fra en sikker, estimeret belægningsgrad.
Lad os sige, at dine udgifter er $2.300 om måneden, og du estimerer en belægningsgrad på 60 %. Det betyder, at du forventer, at din ejendom er booket i mindst 18 dage hver måned. Det giver en minimumspris pr. nat på $128. Hvis du sammenligner med lignende ejendomme, og din pris er for høj, bør du se på et andet marked, finde steder at skære i udgifterne eller tilbyde en premium-oplevelse.
9. Prissætning og revenue management
Der findes værktøjer som Vrolio, der gør det muligt automatisk at fastlægge din basispris pr. nat ud fra dine udgifter og dine konkurrenter. Et godt tip er at lancere din ejendom med en lav pris pr. nat for at få opmærksomhed på ejendommen, skabe momentum og begynde at indsamle anmeldelser.
At have en prissætningsstrategi for din ferieudlejning gør, at du kan starte med en lav pris pr. nat, og når du har et sæt positive anmeldelser, der gør din annonce mere præcis, kan du begynde at justere dine priser. En god måde at sikre, at dine priser justeres i takt med efterspørgslen, er ved at bruge et værktøj til dynamisk prissætning. Hvis du bruger Hostfully som din ejendomsadministrationssoftware, kan du lave revenue management fra samme platform takket være vores integrationer med:
- Wheelhouse
- Rented
- NightPricer
- DPGO
- PriceLabs
- Beyond
10. Finansiel plan for vækst og skalering
Det er det afsnit, investorer virkelig gerne vil se. Det er det, der afgør, om din STR-virksomhed er en god investering. Hvis dokumentet er til personlig brug, er dette afsnit stadig afgørende for at definere milepæle og holde styr på mulige likviditetsproblemer.
Du bør fortælle om din historik med at administrere din private eller virksomhedsøkonomi. På dette tidspunkt skal du besvare disse spørgsmål:
- Hvordan betaler du for din ejendom?
- Optager du et lån? Hvad er renten? Er den fast eller variabel?
- Har du opsparing?
- Deler du omkostningerne med en anden?
- Hvor stort overskud forventer du at tjene på 12 måneder?
- Hvad er dit forventede årlige ROI?
- Hvad er dit forventede CoC-afkast?
- Hvad er din likviditetsprognose?
- Hvad er din forventede månedlige indkomst efter udgifter?
- Hvad er din tabsprognose?
- Hvad er din finansielle vækstplan på mellemlang sigt (3-5 år)?
- Hvilke årlige milepæle forventer du, at din virksomhed når?
- Hvordan ændrer dine udgifter sig i løbet af året?
- Har du lavet en omkostningsanalyse?
11. Marketing og distribution
Kilde: Capterra.
Ligesom med enhver anden virksomhed bør du tænke over markedsføringen af din ejendom. For ferieudlejningsvirksomheder går marketing og distribution hånd i hånd. Hver annonceside eller online rejsebureau (OTA) har sit eget publikum. Vrbo er f.eks. målrettet familier, mens Airbnb er mere velegnet til millennials og freelance-forretningsrejsende.
Til din marketingplan bør du besvare følgende spørgsmål:
- Hvor søger din gæstepersona, når de leder efter et sted at bo?
- Planlægger din gæstepersona rejser ud fra beliggenheden eller ud fra ejendommen? (F.eks. bor dine gæster hos dig på grund af beliggenheden? Eller fordi du har en fed ejendom?)
- Hvilke online marketingkanaler bruger du? Betalte annoncer, sociale medier, SEO?
- Er du listet på niche- og globale OTA’er? Hvilke?
- Er din annoncetekst skarp og indbydende?
12. Bilag
Enhver forretningsplan bør indeholde et bilag. Her bør du tilføje relevante dokumenter, grafer, beregninger og billeder. Du kan også inkludere yderligere information, der understøtter din baggrund eller erhvervserfaring.
Almindelige fejl, du bør undgå, når du udarbejder en forretningsplan for korttidsudlejning
Når du skriver en forretningsplan for din STR, bør du være opmærksom på disse almindelige fejl og forsøge at undgå dem:
At budgettere for lavt
Det er almindeligt at afsætte færre penge end nødvendigt til at:
- Betale for software som et PMS, channel manager og et værktøj til dynamisk prissætning
- Personale (hvis du har nogen)
- Møblere og indrette din ejendom
- Renoveringer, hvis du køber et renoveringsobjekt
At målrette alle
Det er almindeligt at tro, at hvis du målretter alle, får du mere opmærksomhed på din annonce, og det vil føre til bookinger. Det kan ske en gang eller to, men hvis din potentielle gæst ikke kan relatere til din annoncebeskrivelse, booker de ikke. At målrette din annonce til dine gæstepersonaer og promovere din ejendom i de rigtige distributionskanaler er en mere effektiv brug af din tid og dine penge.
At undervurdere konkurrencen
Alle tror, at deres ejendom er bedre, pænere og mere komfortabel end de andres. Det er en almindelig fejl at undervurdere konkurrencen. En grundig konkurrenceanalyse er en god måde at forebygge dette på.
Uopnåelige finansielle mål
Korttidsudlejningsvirksomheder er ofte rentable, men de er ikke magiske. Sørg for, at de mål, du sætter for din virksomhed i den finansielle plan, er opnåelige og realistiske. Lav f.eks. estimater ud fra din laveste pris pr. nat og den minimale belægningsgrad, der er nødvendig.
Har du brug for en forretningsplan for ferieudlejning?
Uanset om du finansierer eller bruger din opsparing til at betale for din ferieudlejningsejendom, har du brug for at udarbejde en forretningsplan for at forudsige vækst. Din forretningsplan bør indeholde:
- Resumé og virksomhedsbeskrivelse
- Forretnings-, finans-, drifts- og marketingplan samt mål
- Gæstepersonaer og værditilbud
- Konkurrenceanalyse af dine konkurrenter og branchen
- Udgifter, prissætning og revenue management
- Bilag med yderligere information
Hvis du planlægger at automatisere dele af din virksomhed, så overvej at indarbejde Hostfully i din driftsplan. Vi er en software til ferieudlejning, der gør det muligt at automatisere dine daglige administrative opgaver, administrere forskellige kanaler og lave dynamisk prissætning – alt sammen ét sted.
Ofte stillede spørgsmål om forretningsplaner for ferieudlejning
Har jeg brug for en forretningsplan for ferieudlejning?
Du har brug for en forretningsplan for ferieudlejning til at skitsere din virksomheds milepæle og mål. Dette dokument vil være din guide til, hvordan du håndterer din STR-marketing, drift og økonomi.
En forretningsplan for ferieudlejning hjælper dig med at forudse likviditetsproblemer og se fremskridt mod finansielle mål.
Hvad indeholder en forretningsplan for ferieudlejning?
En forretningsplan for ferieudlejning indeholder tolv forskellige afsnit, der skitserer din strategi og dine taktikker for at gøre din virksomhed rentabel. Disse afsnit er:
- Om-afsnit eller resumé
- Virksomhedsbeskrivelse
- Forretningsmål
- Gæstepersonaer
- Værditilbud
- Konkurrenceanalyse
- Drift og teams
- Udgifter
- Prissætning og revenue management
- Finansiel plan for vækst
- Marketing og distribution
- Bilag