Resumo
- Os operadores de alojamento local podem aumentar os rendimentos sem adquirir novas propriedades, otimizando os anúncios, os preços, a distribuição e as operações.
- A distribuição multicanal, a fixação dinâmica de preços e as vendas adicionais (upsells), como o check-out tardio, estão entre as alavancas de receitas de maior impacto disponíveis.
- A automatização através de um sistema de gestão de propriedades reduz o tempo gasto em tarefas repetitivas e melhora diretamente a rentabilidade.
- As comodidades, a experiência do hóspede e um plano de marketing estruturado traduzem-se, ao longo do tempo, numa ocupação mais elevada e em avaliações mais fortes.
À medida que a popularidade dos alojamentos de curta duração e de férias continua a crescer entre os viajantes, a gestão de alojamento local está a transformar rapidamente pequenos negócios paralelos em empresas de pleno direito. O crescimento (e o consequente aumento de rendimentos) é normalmente alcançado através da aquisição de novas propriedades. Embora a expansão do tamanho de uma carteira seja uma excelente forma de aumentar as receitas, é muitas vezes mais fácil e menos arriscado otimizar as fontes de rendimento existentes. Este artigo analisa dez formas de aumentar os rendimentos do alojamento local com as propriedades que possui atualmente.
Nota: Compreendendo que alguns anfitriões e gestores operam com margens de lucro reduzidas, fornecemos soluções de bricolage (DIY) e pagas para cada estratégia, sempre que possível.
De que forma a descrição do anúncio e as fotografias afetam as reservas de alojamento local?
Só tem uma oportunidade de causar uma primeira impressão nos potenciais hóspedes que visitam sites de anúncios de alojamento local como a Airbnb e a Vrbo. É por isso que a sua descrição e as suas fotografias devem ser o “isco” que atrai os seus hóspedes. A atualização dos seus anúncios com descrições precisas e bem escritas, e algumas fotografias de alta definição, terá dois efeitos. Primeiro, os seus anúncios converterão mais visitantes em reservas. Segundo, quanto mais apelativas forem as suas imagens, mais visitantes clicarão no anúncio para obter mais informações. Esses cliques enviam um sinal ao motor de busca do site de anúncios de que as suas propriedades interessam aos visitantes. O resultado é que as suas propriedades terão uma classificação mais elevada nos resultados de pesquisa. Isto também levará a mais reservas.
Como começar: Para atualizar as descrições dos anúncios, navegue pela Airbnb, Vrbo, Booking.com e HomeToGo para ver o que os seus concorrentes estão a fazer na sua área. Procure as palavras-chave que eles estão a utilizar nas suas descrições e faça uma lista. Para a parte da escrita, pode contratar um freelancer em sites como o Upwork.com para o fazer por si (aprox. 25 $ a 40 $ por anúncio). Terá de enviar um rascunho e as fotografias. Para as imagens, recomendamos que recorra a um profissional. É certo que é uma despesa, mas os resultados serão sempre melhores do que fazê-lo você mesmo, a menos que tenha competências fotográficas.
Como é que a distribuição multicanal aumenta as receitas do alojamento local?
De acordo com um inquérito realizado a anfitriões e gestores, cerca de 40 % das reservas provêm da Airbnb e outros 20 % da Vrbo. Aqueles que têm menos de 10 propriedades dependem desses sites para 90 % das suas reservas. Se procura uma forma fácil de aumentar os rendimentos do alojamento local, uma tática simples é aumentar o número de locais onde as suas propriedades estão listadas. Chama-se distribuição multicanal. Em vez de anunciar apenas na Airbnb, também anuncia na Vrbo, HomeToGo, Booking.com, etc.
A distribuição multicanal aumentará as receitas ao aumentar o número de potenciais hóspedes que veem as suas propriedades. Isto reduzirá a sua taxa de vacatura, o que lhe permitirá aumentar a sua tarifa por noite. Ambas as situações aumentarão os rendimentos do alojamento local.
Como começar: O seu primeiro passo é compreender os pormenores da distribuição multicanal (analisamos todos os detalhes neste documento). Também pode consultar este estudo de caso para ver como ajudou um anfitrião. O maior desafio da distribuição multicanal é gerir as reservas duplicadas. Precisará de um sistema para gerir a indisponibilidade das suas propriedades num site assim que forem reservadas noutro. Os anfitriões e gestores têm três opções aqui: a abordagem manual (este gestor descobriu-o da pior forma), a programação do iCal (pode falhar e não é infalível) ou a opção por um software de gestão de propriedades (PMS) como o Hostfully. Com um PMS, basta importar as suas propriedades em todos os sites de anúncios e o software trata do calendário por si.
Por quais comodidades os hóspedes de alojamento local estão dispostos a pagar mais?
Uma forma rápida de aumentar os rendimentos do alojamento local é fornecer comodidades pelas quais os hóspedes estejam dispostos a pagar mais. Não só lhe dará uma vantagem sobre os seus concorrentes, como será uma forma fácil de justificar uma tarifa por noite mais elevada perante os potenciais hóspedes. O desafio é saber quais são essas comodidades para não gastar demasiado em extras que os hóspedes não pretendem.
Como começar: O primeiro passo é a pesquisa da concorrência. Veja quanto cobra por noite e compare com os outros. Que comodidades oferecem os seus concorrentes que você não oferece? Em seguida, tome nota de como comercializam essas comodidades aos potenciais hóspedes na descrição do anúncio e nas imagens. Esta pesquisa será útil quando otimizar os seus anúncios na Airbnb e na Vrbo. O último passo é confirmar as suas conclusões com dados. Especificamente, este relatório sobre comodidades que atraem os hóspedes detalha-as por área geográfica. Sem surpresa, as comodidades desejáveis para casas de praia são diferentes das de chalés alpinos.
Como devem os operadores de alojamento local ajustar as suas tarifas de acordo com a sazonalidade?
Os anfitriões e gestores de alojamento de curta duração que definem uma tarifa por noite e não a voltam a alterar acabam por cobrar menos do que deviam. Isto acontece porque saber quanto cobrar é tanto uma ciência como uma arte. Além disso, a maioria dos anfitriões e gestores não acompanha as métricas cruciais do alojamento local. Muitos sentem que, se aumentarem demasiado as tarifas, a ocupação cairá. Mas, por vezes, isso não é mau. Confuso, não é?
Como começar: Existem duas abordagens para encontrar a tarifa por noite ideal para os seus alojamentos locais: DIY ou automatização.
Se optar pelo DIY, veja quanto cobram os seus concorrentes. Tenha em conta as comodidades e a localização em comparação com as suas próprias propriedades. Em seguida, estime quando ocorrerão os picos de sazonalidade e aumente as tarifas para os fins de semana. Para ter uma ideia das alterações de sazonalidade, pode consultar conjuntos de dados gratuitos como o Relatório de Reservas Futuras.
O problema da abordagem DIY é o tempo que consome. É aqui que o software de fixação dinâmica de preços realmente brilha. Em poucas palavras, a fixação dinâmica de preços analisa os concorrentes próximos, as suas taxas de vacatura e as tendências do mercado. A IA processa as variáveis e apresenta tarifas diárias otimizadas. Se houver um aumento, a fixação dinâmica de preços atualiza automaticamente as suas tarifas. A fixação dinâmica de preços é uma daquelas ferramentas de configuração única que todos os gestores de alojamento local devem considerar. No pior dos casos, o custo da subscrição é compensado pelo rendimento extra. Mas a maioria dos gestores de alojamento local reporta aumentos significativos de receitas.
Como identificar e corrigir processos ineficientes no seu negócio de alojamento local?
Muitos anfitriões e gestores entram na indústria do alojamento local para obter rendimentos suplementares. Começam com uma propriedade, mas assim que percebem o potencial de geração de rendimentos dos alojamentos de curta duração, expandem a sua carteira. À medida que o negócio cresce, torna-se dependente de um conjunto de processos para gerir as atividades quotidianas.
O problema dos processos criados ao longo do tempo é que podem não ser eficientes. E processos ineficientes podem custar-lhe caro a longo prazo. Pense em todo o tempo desperdiçado a introduzir dados numa folha de cálculo. Uma forma rápida de aumentar as receitas do alojamento local é analisar cada processo de negócio e descobrir se existe uma forma melhor de fazer as coisas.
Artigo relacionado: Estratégia de Preços para Alojamento Local: Como Definir Preços como um Pro
Como começar: Para compreender melhor os vários níveis de sofisticação na gestão de alojamento local, comece por ver como outros gestores estruturam os seus processos. O nosso documento líder do setor analisou cada processo de gestão de alojamento local e traçou o caminho para a eficiência. Como é que isto se aplica a si? Basta ver onde se encontra na matriz e implementar o nível seguinte. Não vale a pena reinventar a roda.
Que tarefas de alojamento local pode automatizar para poupar tempo e aumentar os rendimentos?
Quanto tempo passa em tarefas repetitivas em frente a um ecrã? Para alguns, é a gerar relatórios de proprietários. Para outros, é a coordenar as equipas de limpeza. Agora coloque a si próprio esta questão: se é uma tarefa repetitiva, pode um computador fazê-la por mim? Aqui fica uma dica: a resposta é sempre sim.
Como começar: Aqui, tem duas opções. A primeira é com o Zapier. O Zapier pode fazer com que quaisquer duas aplicações funcionem em conjunto. Quer importar os rendimentos da Airbnb para uma folha de cálculo? Sem problema, o Zapier pode ligar as duas. A segunda é com um PMS. Ao contrário do Zapier, um PMS dedicado a alojamentos de curta duração é construído especificamente para os processos do nosso setor. Isso significa mais fiabilidade e mais funcionalidades que os anfitriões e gestores utilizam. Os PMS também se integram com aplicações de terceiros, tornando possível automatizar quase qualquer processo. Aqui estão alguns estudos de caso de como um PMS pode aumentar os seus rendimentos:
- Reduzir o tempo que o pessoal gasta nas comunicações com os hóspedes
- Facilitar o check-in dos hóspedes através de fechaduras inteligentes
- Automatize tarefas repetitivas
- Coordenar várias aplicações de terceiros para reduzir a carga de trabalho
Como é que as vendas adicionais (upsells), como o check-out tardio, geram rendimentos extra?
Analisámos o aumento das receitas através da redução de despesas ou do aumento de rendimentos. No entanto, existe também uma terceira opção: criar fontes de receitas inteiramente novas. Os anfitriões e gestores que adotaram este truque da indústria hoteleira reportam dois benefícios. Não só ganham mais, como também melhoram a experiência do hóspede (o que leva a mais avaliações de 5 estrelas).
Como começar: Vender vantagens como o check-in antecipado, o check-out tardio ou limpezas a meio da estadia costumava ser complicado. No entanto, os guias digitais resolvem este problema por si. Por exemplo, a plataforma de guias da Hostfully inclui uma funcionalidade de Marketplace. Basta criar a sua própria venda adicional e ligar um processador de pagamentos como o PayPal ou o Stripe. Esta é uma forma fácil de aumentar as receitas, uma vez que a Hostfully oferece um período experimental gratuito do guia.
Como pode a tecnologia de casa inteligente reduzir os custos operacionais do alojamento local?
Um hóspede menos cortês pode reduzir os seus rendimentos ao deixar uma janela aberta enquanto liga o ar condicionado no máximo. Um termóstato inteligente pode ajudá-lo a monitorizar a temperatura da sua casa remotamente, protegendo-o contra o desperdício de aquecimento e arrefecimento. Os seus hóspedes irão provavelmente desfrutar do controlo de climatização automatizado e de alta tecnologia, e poderá ficar descansado sabendo que as suas faturas de energia não o apanharão de surpresa.
Como começar: Adicione sensores de porta, janela, movimento e de fuga de água para o alertar para qualquer desperdício de serviços públicos. Alguns sensores funcionam com software que se integra no seu fornecedor de PMS. Esta funcionalidade extra permite baixar e aumentar a temperatura com base nas horas de check-in e check-out.
Como é que a ligação com os hóspedes melhora os rendimentos do alojamento local ao longo do tempo?
Fazer um esforço extra pode ajudar os seus hóspedes a sentirem-se em casa no seu alojamento local. Reserve algum tempo extra para comunicar com eles e mostre-se disponível para responder a perguntas ou atender aos seus pedidos. Uma simples chamada telefónica no início de uma reserva mostra aos seus hóspedes que são bem-vindos à sua casa e que a experiência deles é importante para si.
Como começar: Partilhar algumas recomendações e explicar a melhor forma de os seus hóspedes o contactarem pode ajudá-los a relaxar. Além disso, mostrar-lhes que é um anfitrião acolhedor pode incentivá-los a tornar o aluguer da sua propriedade de férias uma tradição anual.
Como construir um plano de marketing de alojamento local que gere mais reservas?
Todas as melhorias na casa não servirão de nada se os seus hóspedes não conseguirem encontrar o seu anúncio. Criar um plano de marketing para a sua propriedade de aluguer pode garantir que está a chegar ao público potencial máximo do seu apartamento. Comece por publicar o seu anúncio nos canais de redes sociais e peça aos seus hóspedes que partilhem o seu anúncio com os amigos.
Como começar: Liste os interesses comuns das pessoas que tendem a gostar do seu estilo de propriedade e da área circundante e, em seguida, planeie passos individuais sobre como o seu marketing pode chegar a cada interesse. Por exemplo, se a sua zona oferece oportunidades de caminhadas e pedestrianismo, tente promover a sua propriedade online em grupos de caminhadas e aventura.
Perguntas frequentes sobre o aumento dos rendimentos do alojamento local
Quanto custa a fotografia profissional de alojamento local?
Os custos da fotografia profissional de alojamento local variam, mas a contratação de um redator freelancer para as descrições dos anúncios custa normalmente entre 25 $ e 40 $ por anúncio em plataformas como o Upwork. Os custos da fotografia dependem do seu mercado, mas as imagens profissionais superam consistentemente as fotografias DIY em termos de taxas de cliques e conversões de reservas, tornando-as um dos investimentos com maior retorno para um anúncio de aluguer.
O que é a distribuição multicanal para alojamento local?
A distribuição multicanal significa anunciar o seu alojamento local em várias plataformas de reserva simultaneamente, tais como Airbnb, Vrbo, Booking.com e HomeToGo. Isto aumenta o número de potenciais hóspedes que veem a sua propriedade, reduz as taxas de vacatura e dá aos operadores mais poder de negociação nos preços. Um sistema de gestão de propriedades trata da sincronização do calendário entre canais para evitar reservas duplicadas.
O que é a fixação dinâmica de preços e como funciona para alojamentos de curta duração?
O software de fixação dinâmica de preços ajusta automaticamente as suas tarifas por noite com base em fatores como as tarifas dos concorrentes próximos, as tendências da procura local, a sua vacatura atual e os padrões sazonais. O software atualiza as tarifas continuamente sem intervenção manual. A maioria dos gestores de alojamento local que adota a fixação dinâmica de preços reporta aumentos significativos de receitas, sendo o custo da subscrição normalmente compensado pelo rendimento adicional gerado.
Que vendas adicionais (upsells) podem os operadores de alojamento local oferecer aos hóspedes?
As vendas adicionais comuns em alojamento local incluem o check-in antecipado, o check-out tardio, limpezas a meio da estadia, pacotes de experiências locais e cabazes de boas-vindas. Estes criam fontes de receitas adicionais para além da tarifa por noite e, muitas vezes, melhoram a satisfação dos hóspedes, levando a melhores avaliações. As plataformas de guias digitais com um marketplace integrado facilitam a oferta e a cobrança de pagamentos por estas vendas adicionais.
Como pode um sistema de gestão de propriedades aumentar os rendimentos do alojamento local?
Um sistema de gestão de propriedades centraliza as operações em todos os anúncios, automatiza as comunicações com os hóspedes, sincroniza os calendários entre os canais de reserva, coordena os horários de limpeza e integra-se com ferramentas de fixação dinâmica de preços e de casa inteligente. Ao reduzir o tempo gasto em tarefas manuais, os operadores podem gerir mais propriedades com a mesma equipa e evitar erros dispendiosos, como reservas duplicadas.
Quais as comodidades que mais aumentam as tarifas por noite do alojamento local?
As comodidades de maior valor variam consoante o mercado e o tipo de propriedade. As propriedades de praia tendem a exigir suplementos por chuveiros exteriores e equipamento de praia, enquanto as cabanas de montanha beneficiam de banheiras de hidromassagem e lareiras. A abordagem mais fiável é a pesquisa da concorrência combinada com dados de relatórios de comodidades segmentados por região, que mostram o que os hóspedes no seu mercado específico estão realmente dispostos a pagar mais.
Como é que a tecnologia de casa inteligente ajuda os operadores de alojamento local a poupar dinheiro?
Termóstatos inteligentes, sensores de portas, sensores de janelas e detetores de fugas de água ajudam os operadores a monitorizar as propriedades remotamente e a evitar custos desnecessários com serviços públicos. Alguns dispositivos integram-se diretamente com o software de gestão de propriedades, permitindo ajustes automáticos de temperatura associados às horas de check-in e check-out. Isto reduz o desperdício de energia sem exigir supervisão manual entre as estadias dos hóspedes.
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