Edimburgo

Guia dos Regulamentos de Aluguer de Curta Duração de Edimburgo

Não é de admirar que Edimburgo continue a encabeçar as listas de locais a visitar de todos. A capital da Escócia tem paisagens inspiradoras, raízes históricas profundas e uma cena cultural incomparável.

Edimburgo é uma excelente oportunidade de investimento para operadores de aluguer de curta duração (ACD). Tudo o que tem de fazer é garantir que cumpre as leis locais e mantém padrões razoáveis. É por isso que estamos a analisar os regulamentos de ACD da cidade, incluindo o novo regime de licenciamento e os seus critérios de elegibilidade.

Aviso: O nosso guia destina-se apenas a fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Para obter orientação sobre casos específicos, consulte um advogado especializado em imobiliário.

O que é que Edimburgo considera ser um aluguer de curta duração?

A Escócia define, de forma geral, um aluguer de curta duração como um imóvel residencial que aluga a hóspedes por períodos temporários. Pode ser uma parte da sua casa ou todo o imóvel.

A lei não especifica quanto tempo os hóspedes podem ficar de cada vez. No Reino Unido, um anfitrião pode aceitar reservas para qualquer período, desde uma única noite até vários meses. No entanto, conta automaticamente como um aluguer de curta duração se o seu imóvel estiver disponível para aluguer durante 28 dias ou mais.

Não conta como um ACD em Edimburgo se os seus hóspedes forem:

• Familiares diretos
• Participantes num programa educativo que organizou
• Proprietários ou coproprietários do imóvel

A definição também não inclui muitos outros tipos de alojamento pago, como hotéis, hostels e alojamento para estudantes.

Áreas de controlo de ACD em Edimburgo

O Conselho de Edimburgo designou toda a cidade como uma ‘área de controlo de aluguer de curta duração’. Isso significa que deve obter uma licença de planeamento antes de poder alugar uma residência secundária a hóspedes. A cidade é uma das duas únicas regiões na Escócia a aplicar esta lei.

Pode consultar o mapa do conselho se não tiver a certeza se o seu imóvel se encontra dentro dos limites da cidade. Tenha em atenção que, mesmo que esteja fora da área administrativa de Edimburgo, poderá ainda precisar de uma licença de planeamento. É sempre melhor confirmar junto do seu conselho local.

Se já estiver a utilizar um imóvel como aluguer de curta duração, poderá candidatar-se a uma isenção. O conselho chama a isto uma ‘certificação de legalidade’. No entanto, os critérios de elegibilidade são muito limitados — deve provar que o aluguer de curta duração está em funcionamento há mais de 10 anos sem interrupção.

Licenciamento de ACD em Edimburgo

Em outubro de 2022, o governo escocês introduziu um novo regime de licenciamento. Agora, tem de se candidatar à documentação correta antes de poder anunciar o seu ACD ou aceitar hóspedes.

O regime aplica-se a qualquer tipo de alojamento de curta duração na Escócia. Para lhe dar uma ideia do âmbito, aqui estão os exemplos que o governo lista:

• Casas de férias
• Alojamento Local
• Residências de hóspedes
• Quartos individuais
• Alojamento não convencional, como yurtas

Pagar as taxas de licença de ACD

As taxas de licenciamento em Edimburgo dependem se é a sua residência principal ou secundária.

Se estiver a alugar ou a partilhar a sua própria casa, a taxa de licença anual é de 120 £ por ocupante. Isso significa que, se puder receber até cinco hóspedes, pagará 600 £ no total.

As taxas de licenciamento são mais elevadas para quem utiliza uma residência secundária. O total é baseado no número máximo de hóspedes que pode aceitar a qualquer momento. Aqui está uma discriminação dos custos que o Conselho de Edimburgo definiu em 2024:

Existe também a opção de se candidatar a uma licença temporária a um custo mais baixo. Se apenas quiser alugar o seu imóvel durante seis semanas durante as férias de verão, esta pode ser uma opção melhor para si.

Candidatar-se a uma licença de ACD em Edimburgo

É melhor candidatar-se a uma licença de ACD com antecedência. O conselho pode demorar até nove meses a processar as candidaturas e a chegar a um veredicto.

Pode descarregar o formulário de candidatura de aluguer de curta duração no site do Conselho de Edimburgo. Tenha em atenção que não é digital, pelo que terá de imprimir o formulário, preenchê-lo à mão e digitalizá-lo posteriormente. Deve enviar o formulário de volta para o conselho juntamente com os seguintes documentos:

• Uma planta do imóvel
• Um relatório de instalação elétrica
• Um certificado de teste anual de aparelhos portáteis
• Um certificado de gás (se aplicável)
• Licença de planeamento (se aplicável)

Como parte da candidatura, deve assinar uma declaração a confirmar que pode apresentar comprovativo de seguro e um certificado de desempenho energético, mediante pedido.

Enquanto aguarda a resposta do conselho, deve afixar um aviso no seu imóvel durante, pelo menos, 21 dias. Pode descarregá-lo no site do conselho. Tem de colocar o aviso num local onde os transeuntes o possam ler facilmente, como uma janela do rés do chão ou uma vedação.

Manter a conformidade com os regulamentos de ACD de Edimburgo

Os operadores de ACD têm de seguir determinadas regras e cumprir os padrões estabelecidos, caso contrário, o Conselho Municipal de Edimburgo pode revogar a sua licença. Aqui está uma visão geral das principais:

• Não deve exceder o limite de ocupação de hóspedes indicado na sua licença.
• Os imóveis devem exibir uma cópia da licença, os certificados de eletricidade e gás e os contactos dos serviços de emergência.
• Quaisquer anúncios devem incluir o número da licença do imóvel e a classificação de desempenho energético. As comodidades e os serviços que anuncia devem ser consistentes com o que está realmente disponível no alojamento.
• Deve garantir que tem um seguro de construção e de responsabilidade civil contínuo durante a duração da licença.

Como proprietário ou gerente, também é responsável pelo comportamento dos seus hóspedes. O conselho pode dar-lhe uma penalização se estiverem a perturbar os residentes próximos ou a causar danos à área circundante. No entanto, tentarão resolver primeiro a situação consigo.

Requisitos fiscais para ACD em Edimburgo

Edimburgo não aplica quaisquer taxas especiais aos operadores de ACD. Apenas tem de pagar o imposto sobre o rendimento padrão, o imposto sobre as mais-valias e o IVA como o resto do Reino Unido.

Deve pagar o imposto municipal se o seu imóvel for:

• Disponível para aluguer por menos de 140 dias num ano
• Alugado por menos de 70 dias num ano

Esse é o caso, independentemente de ter uma licença ou de pagar o imposto municipal noutro local. Apenas está isento se tiver inquilinos de longa duração.

Todos os outros têm de pagar taxas comerciais (também conhecidas como taxas não domésticas). Se gere imóveis em todo o Reino Unido, tenha em atenção que o sistema para calcular os montantes é diferente na Escócia e em Inglaterra.

Não tem a certeza se deve pagar o imposto municipal ou as taxas comerciais? Pode contactar um avaliador para se certificar.

Próximas alterações às leis de ACD no Reino Unido

O governo do Reino Unido está a lançar um regime de licenciamento de ACD a nível nacional em 2024. Os candidatos também serão obrigados a obter uma licença de planeamento se ainda não o tiverem feito.

Como o governo ainda está a desenvolver as leis, alguns dos detalhes ainda não são claros. Por exemplo, os proprietários podem ainda poder alugar os seus imóveis por até 90 dias por ano. O governo também indicou que os ACD existentes obterão automaticamente uma licença de planeamento.

Edimburgo já implementou leis semelhantes, pelo que pode não haver um grande impacto nos ACD que operam dentro da cidade. No entanto, o governo escocês pode adaptar algumas das suas políticas para se adequar à legislação do Reino Unido. Se estiver a criar o seu negócio no final de 2024, mantenha-se atualizado com os regulamentos nacionais e locais.

Recursos

• Governo Escocês, Definição de um aluguer de curta duração
• Governo Escocês, Áreas de Controlo de Planeamento para alugueres de curta duração
• Edinburgh.gov, Candidaturas para um certificado de utilização ou desenvolvimento existente legal
• Edinburgh.gov, Política de Licenciamento de Alugueres de Curta Duração do Conselho da Cidade de Edimburgo
• Edinburgh.gov, Taxas de licença de aluguer de curta duração
• Governo Escocês, Alojamento independente e casas de férias
• Governo Escocês, Taxas não domésticas (taxas comerciais)
• GOV.UK, Regras de aluguer de curta duração para proteger as comunidades e manter as casas disponíveis