Edinburgh

Guide til Edinburghs regler for korttidsudlejning

Det er ikke så underligt, at Edinburgh igen og igen topper alles lister over steder, man bør besøge. Skotlands hovedstad byder på betagende landskaber, dybe historiske rødder og en enestående kulturscene.

Edinburgh er en attraktiv investeringsmulighed for operatører af korttidsudlejning (STR). De skal blot sikre, at De følger de lokale love og opretholder rimelige standarder. Derfor dykker vi ned i byens STR-regler, herunder den nye licensordning og dens egnethedskriterier.

Ansvarsfraskrivelse: Vores guide er udelukkende til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. For vejledning i konkrete sager bedes De kontakte en ejendomsadvokat.

Hvad betragter Edinburgh som en korttidsudlejning?

Skotland definerer løst en korttidsudlejning som en bolig, De udlejer til gæster i midlertidige perioder. Det kan være en del af Deres hjem eller hele boligen.

Loven angiver ikke, hvor længe gæster kan blive ad gangen. I Storbritannien kan en vært acceptere bookinger fra én enkelt nat til flere måneder. De regnes dog automatisk som korttidsudlejning, hvis Deres bolig er tilgængelig til udlejning i 28 dage eller mere.

De regnes ikke som en STR i Edinburgh, hvis Deres gæster er:

  • Nære familiemedlemmer
  • Deltagere i et uddannelsesprogram, De har arrangeret
  • Ejere eller medejere af boligen

Definitionen omfatter heller ikke mange andre typer betalt overnatning, såsom hoteller, vandrehjem og studieboliger.

STR-kontrolområder i Edinburgh

Edinburgh Council har udpeget hele byen som et “short-term let control area”. Det betyder, at De skal indhente byggetilladelse, før De kan udleje en sekundær bolig til gæster. Byen er en af kun to regioner i Skotland, der håndhæver denne lov.

De kan tjekke kommunekortet, hvis De er i tvivl om, hvorvidt Deres bolig ligger inden for bygrænsen. Bemærk, at selv hvis De er uden for Edinburghs administrative område, kan De stadig have brug for byggetilladelse. Det er altid bedst at dobbelttjekke med Deres lokale kommune.

Hvis De allerede har brugt en bolig til korttidsudlejning, kan De muligvis ansøge om en undtagelse. Kommunen kalder dette en “certification of lawfulness”. Egnethedskriterierne er dog meget begrænsende — De skal kunne bevise, at korttidsudlejningen har været i drift i over 10 år uden afbrydelse.

STR-licenser i Edinburgh

I oktober 2022 indførte den skotske regering en ny licensordning. Nu skal De ansøge om den rette dokumentation, før De kan annoncere Deres STR eller tage imod gæster.

Ordningen gælder for enhver form for korttidsindkvartering i Skotland. For at give Dem en idé om omfanget er her de eksempler, regeringen nævner:

  • Feriehytter
  • Bed & Breakfasts
  • Gæstehuse
  • Enkeltværelser
  • Ukonventionel overnatning som f.eks. yurter

Betaling af STR-licensgebyrer

Licensgebyrerne i Edinburgh afhænger af, om det er Deres primære eller sekundære bolig.

Hvis De udlejer eller deler Deres eget hjem, er det årlige licensgebyr £120 pr. beboer. Det betyder, at hvis De kan tage op til fem gæster, betaler De i alt £600.

Licensgebyrerne er højere for dem, der bruger en sekundær bolig. Det samlede beløb afhænger af det maksimale antal gæster, De kan tage imod ad gangen. Her er en oversigt over de omkostninger, som Edinburgh Council fastsatte i 2024:

Maksimalt antal gæster Gebyr
1-3 £653
4-5 £1089
6-10 £2481
11-15 £3872
16-20 £5264
21 og derover £5869

Der er også mulighed for at ansøge om en midlertidig licens til en lavere pris. Hvis De blot ønsker at udleje Deres bolig i seks uger i sommerferien, kan dette være en bedre løsning for Dem.

Ansøgning om en STR-licens i Edinburgh

Det er bedst at ansøge om en STR-licens i god tid. Kommunen kan bruge op til ni måneder på at behandle ansøgninger og træffe afgørelse.

De kan downloade ansøgningsskemaet til korttidsudlejning fra Edinburgh Councils hjemmeside. Bemærk, at det ikke er digitalt, så De skal udskrive skemaet, udfylde det i hånden og scanne det bagefter. De bør sende skemaet tilbage til kommunen sammen med følgende dokumenter:

  • En plantegning
  • En rapport om elinstallation
  • Et årligt certifikat for test af bærbare elektriske apparater
  • Et gascertifikat (hvis relevant)
  • Byggetilladelse (hvis relevant)

Som en del af ansøgningen skal De underskrive en erklæring, der bekræfter, at De på anmodning kan fremvise dokumentation for forsikring og et energimærke.

Mens De venter på kommunens svar, skal De opslå en meddelelse på Deres ejendom i mindst 21 dage. Den kan De downloade fra kommunens hjemmeside. De skal placere meddelelsen et sted, hvor forbipasserende let kan læse den, f.eks. i et vindue i stueplan eller på et hegn.

Overholdelse af Edinburghs STR-regler

STR-operatører skal følge visse regler og opfylde fastsatte standarder, ellers kan Edinburgh City Council inddrage deres licens. Her er en oversigt over de vigtigste:

  • De må ikke overskride den belægningsgrænse, der er angivet på Deres licens.
  • Boliger bør fremvise en kopi af licensen, el- og gascertifikaterne samt kontaktoplysninger til alarmtjenesterne.
  • Alle annoncer skal indeholde boligens licensnummer og energimærkning. De faciliteter og ydelser, De annoncerer, skal stemme overens med det, der faktisk er tilgængeligt på overnatningsstedet.
  • De skal sikre, at De har løbende bygnings- og ansvarsforsikring i hele licensperioden.

Som ejer eller administrator er De også ansvarlig for Deres gæsters adfærd. Kommunen kan give Dem en bøde, hvis de forstyrrer naboerne eller forårsager skade på nærområdet. De vil dog først forsøge at løse situationen sammen med Dem.

Skattekrav for STR’er i Edinburgh

Edinburgh anvender ingen særlige satser for STR-operatører. De skal blot betale almindelig indkomstskat, kapitalgevinstskat og moms ligesom i resten af Storbritannien.

De skal betale kommuneskat, hvis Deres bolig enten er:

  • Tilgængelig til udlejning i under 140 dage om året
  • Udlejet i mindre end 70 dage om året

Det gælder uanset, om De har en licens eller betaler kommuneskat et andet sted. De er kun undtaget, hvis De får langtidslejere.

Alle andre skal betale business rates (også kaldet non-domestic rates). Hvis De administrerer ejendomme på tværs af Storbritannien, skal De være opmærksom på, at systemet til beregning af beløbene er forskelligt i Skotland og England.

Er De i tvivl om, hvorvidt De skal betale kommuneskat eller business rates? De kan kontakte en assessor for at være sikker.

Kommende ændringer af STR-lovgivningen i Storbritannien

Den britiske regering lancerer en landsdækkende STR-licensordning i 2024. Ansøgere vil også blive pålagt at indhente byggetilladelse, hvis de ikke allerede har gjort det.

Da regeringen stadig er i gang med at udforme lovgivningen, er nogle detaljer stadig uklare. For eksempel kan boligejere muligvis stadig udleje deres boliger i op til 90 dage om året. Regeringen har også indikeret, at eksisterende STR’er automatisk vil få byggetilladelse.

Edinburgh har allerede implementeret lignende regler, så der er muligvis ikke stor påvirkning af STR’er, der drives i byen. Den skotske regering kan dog tilpasse nogle af sine politikker, så de passer til den britiske lovgivning. Hvis De etablerer Deres virksomhed i slutningen af 2024, bør De holde Dem opdateret om både nationale og lokale regler.

CTA for Hostfully

Ressourcer