Edinburgh

Gids voor de regelgeving voor kortetermijnverhuur in Edinburgh

Het is geen wonder dat Edinburgh steevast bovenaan ieders lijstje met favoriete bestemmingen staat. De hoofdstad van Schotland beschikt over adembenemende landschappen, diepe historische wortels en een ongeëvenaarde culturele scene.

Edinburgh biedt een geweldige investeringskans voor exploitanten van kortetermijnverhuur (STR). Het enige wat u hoeft te doen, is ervoor zorgen dat u de lokale wetgeving naleeft en redelijke normen hanteert. Daarom duiken we in de STR-regelgeving van de stad, inclusief het nieuwe vergunningsstelsel en de bijbehorende criteria.

Disclaimer: Onze gids is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg een vastgoedadvocaat voor advies over specifieke gevallen.

Wat beschouwt Edinburgh als een kortetermijnverhuur?

Schotland definieert een kortetermijnverhuur in grote lijnen als een woonruimte die u voor tijdelijke periodes aan gasten verhuurt. Dit kan een deel van uw woning zijn of het gehele pand.

De wet schrijft niet voor hoe lang gasten aaneengesloten mogen verblijven. In het VK kan een host boekingen accepteren voor een periode variërend van één nacht tot meerdere maanden. U wordt echter automatisch aangemerkt als kortetermijnverhuurder als uw woning voor 28 dagen of langer beschikbaar is voor verhuur.

U wordt in Edinburgh niet als STR beschouwd als uw gasten de volgende personen zijn:

Directe familieleden
Deelnemers aan een door u georganiseerd educatief programma
Eigenaren of mede-eigenaren van het pand

De definitie omvat ook vele andere soorten betaalde accommodaties niet, zoals hotels, hostels en studentenhuisvesting.

STR-controlegebieden in Edinburgh

De gemeenteraad van Edinburgh heeft de hele stad aangewezen als ‘short-term let control area’ (controlegebied voor kortetermijnverhuur). Dit betekent dat u een omgevingsvergunning (planning permission) moet verkrijgen voordat u een tweede woning aan gasten kunt verhuren. De stad is een van de slechts twee regio’s in Schotland die deze wet handhaven.

U kunt de gemeentekaart raadplegen als u niet zeker weet of uw woning binnen de stadsgrenzen valt. Houd er rekening mee dat u mogelijk ook een omgevingsvergunning nodig heeft als u zich buiten het administratieve gebied van Edinburgh bevindt. Het is altijd raadzaam om dit te controleren bij uw lokale gemeente.

Als u een woning al als kortetermijnverhuur gebruikt, kunt u mogelijk een vrijstelling aanvragen. De gemeente noemt dit een ‘certification of lawfulness’ (certificaat van rechtmatigheid). De criteria hiervoor zijn echter zeer strikt: u moet bewijzen dat de kortetermijnverhuur al meer dan 10 jaar ononderbroken actief is.

STR-vergunningen in Edinburgh

In oktober 2022 heeft de Schotse regering een nieuw vergunningsstelsel ingevoerd. U moet nu de juiste papieren aanvragen voordat u uw STR kunt aanbieden of gasten kunt ontvangen.

De regeling is van toepassing op elk type kortetermijnaccommodatie in Schotland. Om u een idee te geven van de reikwijdte, volgen hier de voorbeelden die de overheid noemt:

Vakantiehuisjes
Bed & breakfasts
Gastenverblijven
Eenpersoonskamers
Onconventionele accommodaties zoals yurts

Betaling van de STR-vergunningskosten

De vergunningskosten in Edinburgh zijn afhankelijk van het feit of het uw hoofdverblijf of een tweede woning betreft.

Als u uw eigen woning verhuurt of deelt, bedraagt de jaarlijkse vergunningsprijs £ 120 per bewoner. Dat betekent dat als u maximaal vijf gasten kunt ontvangen, u in totaal £ 600 betaalt.

De vergunningskosten zijn hoger voor degenen die een tweede woning gebruiken. Het totaalbedrag is gebaseerd op het maximale aantal gasten dat u op enig moment kunt accepteren. Hier is een overzicht van de kosten die de gemeenteraad van Edinburgh voor 2024 heeft vastgesteld:

Maximaal aantal gasten	Kosten
1-3	£ 653
4-5	£ 1.089
6-10	£ 2.481
11-15	£ 3.872
16-20	£ 5.264
21 en meer	£ 5.869

Er is ook de mogelijkheid om een tijdelijke vergunning aan te vragen tegen lagere kosten. Als u uw woning alleen gedurende zes weken tijdens de zomervakantie wilt verhuren, kan dit een betere optie voor u zijn.

Een STR-vergunning aanvragen in Edinburgh

Het is raadzaam om een STR-vergunning tijdig aan te vragen. De gemeente kan tot negen maanden de tijd nemen om aanvragen te verwerken en tot een besluit te komen.

U kunt het aanvraagformulier voor kortetermijnverhuur downloaden van de website van de gemeente Edinburgh. Houd er rekening mee dat dit formulier niet digitaal is; u moet het dus uitprinten, met de hand invullen en daarna scannen. U dient het formulier samen met de volgende documenten naar de gemeente te sturen:

Een plattegrond van de verdieping
Een inspectierapport van de elektrische installatie
Een jaarlijks keuringscertificaat voor draagbare apparatuur (PAT)
Een gascertificaat (indien van toepassing)
Een omgevingsvergunning (indien van toepassing)

Als onderdeel van de aanvraag moet u een verklaring ondertekenen waarin u bevestigt dat u op verzoek een verzekeringsbewijs en een energieprestatiecertificaat kunt overleggen.

Terwijl u wacht op het antwoord van de gemeente, moet u gedurende ten minste 21 dagen een kennisgeving op uw terrein aanbrengen. U kunt deze downloaden van de website van de gemeente. U moet de kennisgeving op een plek hangen waar voorbijgangers deze gemakkelijk kunnen lezen, zoals een raam op de begane grond of een hek.

Naleving van de STR-regelgeving in Edinburgh

STR-exploitanten moeten bepaalde regels volgen en aan vastgestelde normen voldoen, anders kan de gemeente Edinburgh hun vergunning intrekken. Hier is een overzicht van de belangrijkste regels:

U mag de bezettingslimiet voor gasten die op uw vergunning staat vermeld niet overschrijden.
In de woningen moeten een kopie van de vergunning, de elektriciteits- en gascertificaten en de contactgegevens van de hulpdiensten aanwezig zijn.
Alle advertenties moeten het vergunningsnummer van de woning en de energieprestatiescore bevatten. De voorzieningen en diensten waarmee u adverteert, moeten overeenkomen met wat daadwerkelijk in de accommodatie beschikbaar is.
U moet ervoor zorgen dat u gedurende de looptijd van de vergunning beschikt over een doorlopende opstal- en aansprakelijkheidsverzekering.

Als eigenaar of beheerder bent u ook verantwoordelijk voor het gedrag van uw gasten. De gemeente kan u een boete opleggen als zij omwonenden storen of schade veroorzaken aan de omgeving. Zij zullen echter eerst proberen de situatie samen met u op te lossen.

Belastingvereisten voor STR’s in Edinburgh

Edinburgh hanteert geen speciale tarieven voor STR-exploitanten. U betaalt gewoon de standaard inkomstenbelasting, vermogenswinstbelasting en btw, net als in de rest van het VK.

U moet gemeentebelasting (council tax) betalen als uw woning aan een van de volgende voorwaarden voldoet:

Beschikbaar voor verhuur gedurende minder dan 140 dagen per jaar
Verhuurd gedurende minder dan 70 dagen per jaar

Dit is het geval ongeacht of u een vergunning heeft of elders gemeentebelasting betaalt. U bent alleen vrijgesteld als u langetermijnhuurders heeft.

Alle anderen moeten zakelijke belastingen betalen (ook wel ‘non-domestic rates’ genoemd). Als u panden in het hele VK beheert, houd er dan rekening mee dat het systeem voor het berekenen van de bedragen in Schotland anders is dan in Engeland.

Twijfelt u of u gemeentebelasting of zakelijke belasting moet betalen? U kunt contact opnemen met een taxateur om hier zeker van te zijn.

Aankomende wijzigingen in de STR-wetgeving in het VK

De Britse regering lanceert in 2024 een landelijk vergunningsstelsel voor STR’s. Aanvragers zullen ook een omgevingsvergunning moeten verkrijgen als zij dat nog niet hebben gedaan.

Aangezien de overheid de wetten nog aan het ontwikkelen is, zijn sommige details nog onduidelijk. Huiseigenaren kunnen hun woning bijvoorbeeld mogelijk nog steeds tot 90 dagen per jaar verhuren. De overheid heeft ook aangegeven dat bestaande STR’s automatisch een omgevingsvergunning zullen krijgen.

Edinburgh heeft al soortgelijke wetten ingevoerd, dus de impact op STR’s die in de stad actief zijn, is mogelijk niet groot. De Schotse regering kan echter sommige van haar beleidsregels aanpassen om aan te sluiten bij de Britse wetgeving. Als u uw bedrijf eind 2024 opstart, blijf dan op de hoogte van zowel nationale als lokale regelgeving.

Hulpmiddelen

Schotse regering, Definitie van een kortetermijnverhuur
Schotse regering, Planologische controlegebieden voor kortetermijnverhuur
Edinburgh.gov, Aanvragen voor een certificaat van rechtmatig bestaand gebruik of ontwikkeling
Edinburgh.gov, Vergunningsbeleid voor kortetermijnverhuur van de gemeente Edinburgh
Edinburgh.gov, Vergunningskosten voor kortetermijnverhuur
Schotse regering, Zelfvoorzienende accommodaties en vakantieverhuur
Schotse regering, Zakelijke belastingen (non-domestic rates)
GOV.UK, Regels voor kortetermijnverhuur om gemeenschappen te beschermen en woningen beschikbaar te houden