Edinburgh

Guide til Edinburghs regler for korttidsutleie

Det er ikke rart at Edinburgh stadig topper alles lister over steder å besøke. Skottlands hovedstad har storslått natur, dype historiske røtter og en uovertruffen kulturscene.

Edinburgh er en flott investeringsmulighet for operatører av korttidsutleie (STR). Alt du trenger å gjøre er å sørge for at du følger lokale lover og opprettholder rimelige standarder. Derfor dykker vi ned i byens STR-regler, inkludert den nye lisensordningen og dens kvalifikasjonskriterier.

Ansvarsfraskrivelse: Vår guide er kun ment for informasjonsformål og utgjør ikke juridisk rådgivning. For veiledning i spesifikke tilfeller, vennligst kontakt en eiendomsadvokat.

Hva anser Edinburgh som korttidsutleie?

Skottland definerer løst en korttidsutleie som en boligeiendom du leier ut til gjester for midlertidige perioder. Det kan være en del av hjemmet ditt eller hele eiendommen.

Loven sier ikke hvor lenge gjester kan bo om gangen. I Storbritannia kan en vert akseptere bestillinger for alt fra en enkelt natt til flere måneder. Du regnes imidlertid automatisk som en korttidsutleie hvis eiendommen din er tilgjengelig for utleie i 28 dager eller mer.

Du regnes ikke som en STR i Edinburgh hvis gjestene dine er:

  • Nærmeste familiemedlemmer
  • Deltakere i et utdanningsprogram du har arrangert
  • Eiere eller deleiere av eiendommen

Definisjonen inkluderer heller ikke mange andre typer betalte overnattingssteder som hoteller, vandrerhjem og studentboliger.

STR-kontrollområder i Edinburgh

Edinburgh Council har utpekt hele byen som et «kontrollområde for korttidsutleie». Det betyr at du må innhente byggetillatelse før du kan leie ut en sekundærbolig til gjester. Byen er en av bare to regioner i Skottland som håndhever denne loven.

Du kan sjekke kommunekartet hvis du er usikker på om eiendommen din faller innenfor bygrensene. Merk at selv om du er utenfor Edinburghs administrative område, kan du fortsatt trenge byggetillatelse. Det er alltid best å dobbeltsjekke med din lokale kommune.

Hvis du allerede har brukt en eiendom som korttidsutleie, kan du søke om fritak. Kommunen kaller dette en «lovlighetssertifisering». Kvalifikasjonskriteriene er imidlertid svært begrensende – du må bevise at korttidsutleien har vært i drift i over 10 år uten avbrudd.

STR-lisensiering i Edinburgh

I oktober 2022 innførte den skotske regjeringen en ny lisensordning. Nå må du søke om riktig papirarbeid før du kan liste opp din STR eller ta imot gjester.

Ordningen gjelder for alle typer korttidsinnkvartering i Skottland. For å gi deg et inntrykk av omfanget, her er eksemplene regjeringen lister opp:

  • Feriehytter
  • Bed & Breakfasts
  • Gjestehus
  • Enkeltrom
  • Ukonvensjonell innkvartering som jurter

Betaling av STR-lisensavgifter

Lisensavgiftene i Edinburgh avhenger av om det er din primære eller sekundære bolig.

Hvis du leier ut eller deler ditt eget hjem, er den årlige lisensavgiften £120 per beboer. Det betyr at hvis du kan ta imot opptil fem gjester, vil du betale £600 totalt.

Lisensavgiftene er høyere for de som bruker en sekundærbolig. Totalbeløpet er basert på maksimalt antall gjester du kan ta imot når som helst. Her er en oversikt over kostnadene som Edinburgh Council fastsatte i 2024:

Maksimalt antall gjester Avgift
1–3 £653
4–5 £1089
6–10 £2481
11–15 £3872
16–20 £5264
21 og over £5869

Det er også mulighet for å søke om en midlertidig lisens til en lavere kostnad. Hvis du bare ønsker å leie ut eiendommen din i seks uker i sommerferien, kan dette være et bedre alternativ for deg.

Søke om STR-lisens i Edinburgh

Det er best å søke om STR-lisens på forhånd. Kommunen kan bruke opptil ni måneder på å behandle søknader og komme med en avgjørelse.

Du kan laste ned søknadsskjemaet for korttidsutleie fra Edinburgh Councils nettside. Merk at det ikke er digitalt, så du må skrive ut skjemaet, fylle det ut for hånd og deretter skanne det. Du bør sende skjemaet tilbake til kommunen sammen med følgende dokumenter:

  • En plantegning
  • En rapport om elektrisk installasjon
  • Et årlig sertifikat for testing av bærbare apparater
  • Et gassertifikat (hvis aktuelt)
  • Byggetillatelse (hvis aktuelt)

Som en del av søknaden må du signere en erklæring som bekrefter at du kan fremlegge bevis på forsikring og et energimerkebevis på forespørsel.

Mens du venter på kommunens svar, må du vise et varsel på eiendommen din i minst 21 dager. Dette kan du laste ned fra kommunens nettside. Du må plassere varselet et sted forbipasserende lett kan lese det, for eksempel i et vindu i første etasje eller på et gjerde.

Opprettholde overholdelse av Edinburghs STR-regler

STR-operatører må følge visse regler og oppfylle fastsatte standarder, ellers kan Edinburgh City Council tilbakekalle lisensen deres. Her er en oversikt over de viktigste:

  • Du må ikke overskride grensen for antall gjester som er angitt på lisensen din.
  • Eiendommene skal vise en kopi av lisensen, strøm- og gassertifikatene, og kontaktinformasjon for nødetatene.
  • Alle annonser må inkludere eiendommens lisensnummer og energimerking. Fasilitetene og tjenestene du annonserer må være i samsvar med det som faktisk er tilgjengelig på overnattingsstedet.
  • Du må sørge for å ha kontinuerlig bygnings- og ansvarsforsikring i hele lisensperioden.

Som eier eller leder er du også ansvarlig for gjestenes oppførsel. Kommunen kan gi deg en bot hvis de forstyrrer nærliggende beboere eller forårsaker skade på nærområdet. De vil imidlertid først forsøke å løse situasjonen med deg.

Skatteregler for STR-er i Edinburgh

Edinburgh anvender ingen spesielle satser for STR-operatører. Du må bare betale standard inntektsskatt, kapitalgevinstskatt og MVA som resten av Storbritannia.

Du må betale kommunal eiendomsskatt hvis eiendommen din er enten:

  • Tilgjengelig for utleie i under 140 dager i året
  • Utleid i mindre enn 70 dager i året

Dette gjelder uansett om du har lisens eller betaler kommunal eiendomsskatt andre steder. Du er kun fritatt hvis du har langtidsleietakere.

Alle andre må betale næringsskatt (også kjent som ikke-kommunal eiendomsskatt). Hvis du administrerer eiendommer over hele Storbritannia, merk at systemet for beregning av beløpene er forskjellig i Skottland og England.

Usikker på om du skal betale kommunal eiendomsskatt eller næringsskatt? Du kan kontakte en takstmann for å være sikker.

Kommende endringer i STR-lover i Storbritannia

Den britiske regjeringen lanserer en landsdekkende STR-lisensordning i 2024. Søkere vil også bli pålagt å innhente byggetillatelse hvis de ikke allerede har gjort det.

Ettersom regjeringen fortsatt utvikler lovene, er noen av detaljene fortsatt uklare. For eksempel kan huseiere fortsatt kunne leie ut eiendommene sine i opptil 90 dager i året. Regjeringen har også indikert at eksisterende STR-er automatisk vil få byggetillatelse.

Edinburgh har allerede implementert lignende lover, så det er kanskje ikke en stor innvirkning på STR-er som opererer i byen. Den skotske regjeringen kan imidlertid tilpasse noen av sine retningslinjer for å passe den britiske lovgivningen. Hvis du etablerer virksomheten din sent i 2024, hold deg oppdatert på både nasjonale og lokale forskrifter.

CTA for Hostfully

Ressurser